恒大實(shí)施“增減法”降負(fù)債新戰(zhàn)略一季度大賣1465億實(shí)現(xiàn)“開門紅”

任可

受新冠疫情影響，全球宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)如何度過這場(chǎng)“寒冬”，備受市場(chǎng)矚目，而敏銳的房企已悄然開啟新一輪戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

3月31日，中國(guó)恒大（HK.3333）舉行的2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，集團(tuán)董事局主席許家印正式宣布：“恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實(shí)施‘高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債的發(fā)展戰(zhàn)略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來?！?/p>

啟動(dòng)新戰(zhàn)略 “增減法”降負(fù)債

“高增長(zhǎng)”就是要實(shí)現(xiàn)銷售高速增長(zhǎng)。2019年財(cái)報(bào)顯示，恒大全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長(zhǎng)9%。按照許家印的計(jì)劃，2020年要實(shí)現(xiàn)銷售8000億元的目標(biāo)，到2022年則要實(shí)現(xiàn)銷售1萬億元。據(jù)恒大管理層介紹，目前恒大擁有2.93億平方米土地儲(chǔ)備，2020年總可售面積達(dá)1.32億平方米，可售貨值達(dá)1.27萬億元，按照64%的去化率保守估算，可實(shí)現(xiàn)銷售8110億元，完成8000億元銷售并無壓力。

“控規(guī)?！本褪且獓?yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土儲(chǔ)負(fù)增長(zhǎng)，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。2019年年報(bào)顯示，恒大擁有土地儲(chǔ)備2.93億平方米，因此，適度減少拿地，充分利用現(xiàn)有土地儲(chǔ)備，既能確保公司的持續(xù)發(fā)展，還能大幅減少支出，為新戰(zhàn)略的實(shí)施提供有力保障。

而“降負(fù)債”則是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。財(cái)報(bào)顯示，恒大2019年資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，同比增加4.2個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率159.3%，同比增加7.4個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債偏高的問題讓管理層開始提前行動(dòng)。

許家印在2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)算了一筆“賬”：“2018年、2019年，恒大銷售回款每年維持在4500億元左右，如果今年實(shí)現(xiàn)銷售8000億元，回款按7000億元計(jì)算，就會(huì)增加2500億元的銷售回款。同時(shí)，恒大今年減少土地儲(chǔ)備3000萬平方米，就等于減少600億元的支出。這樣一增一減，就一定能實(shí)現(xiàn)今年有息負(fù)債下降1500億元的目標(biāo)?！?/p>

事實(shí)上，放眼房地產(chǎn)行業(yè)，降負(fù)債并不是單個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，而是整個(gè)行業(yè)的集體訴求。2019年，國(guó)內(nèi)商品房銷售額15.97萬億元，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。分析認(rèn)為，“房住不炒”這一政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生根本性改變，未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)全國(guó)商品房市場(chǎng)容量將維持現(xiàn)有水平。在此背景下，房企通過高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的道路已很難走通，唯有高質(zhì)量增長(zhǎng)，才是決勝之關(guān)鍵。

作為國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備最高的房企，恒大此番提出的新戰(zhàn)略，以大力加強(qiáng)銷售及減少拿地開支為主要策略，實(shí)現(xiàn)負(fù)債大幅下降，充分體現(xiàn)了恒大及許家印前瞻性的經(jīng)營(yíng)智慧和戰(zhàn)略眼光。

“網(wǎng)上銷售”實(shí)現(xiàn)一季度業(yè)績(jī)“開門紅”

今年年初，恒大“網(wǎng)上賣房”一度占據(jù)熱搜榜，而其實(shí)施的“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營(yíng)銷革命，也確實(shí)帶來了實(shí)實(shí)在在的銷售業(yè)績(jī)。

恒大新戰(zhàn)略的核心在于降負(fù)債，盡管負(fù)債指標(biāo)一般要到中期或末期財(cái)報(bào)時(shí)才會(huì)公布，但降負(fù)債的前提條件已經(jīng)在今年一季度得到體現(xiàn)和滿足，那就是銷售額的大增。

從恒大一季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，公司實(shí)現(xiàn)銷售額1465億元，大增23%;銷售回款1133億元，大增55%，行業(yè)排名第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀(jì)錄。在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出“寒冬”的大背景下，恒大新戰(zhàn)略的初戰(zhàn)告捷，顯示出這一戰(zhàn)略決策的前瞻性與正確性。

據(jù)許家印介紹，恒大2月13日開始在網(wǎng)上銷售，18日實(shí)施線下銷售，十多天的時(shí)間里，實(shí)現(xiàn)了400多億元的銷售額，回款近200億元。3月份，恒大的銷售額達(dá)到600多億元，回款660多億元。許家印說，“這在恒大歷史上是沒有過的。”他同時(shí)表示，“只有實(shí)現(xiàn)銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現(xiàn)金流，才能大幅降低負(fù)債率。”

恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞也表示，“為什么我們對(duì)實(shí)現(xiàn)8000億元的銷售目標(biāo)充滿信心，除了土地儲(chǔ)備非常豐富以外，我們?nèi)碌臓I(yíng)銷模式，也是能夠戰(zhàn)勝疫情的最基礎(chǔ)的因素。”

企業(yè)經(jīng)營(yíng)猶如逆水行舟，不進(jìn)則退，恒大在近幾年不斷提質(zhì)增效的情況下，今年進(jìn)一步實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的新發(fā)展戰(zhàn)略。此次在一季度又交出了一份靚麗的成績(jī)單，無疑為其持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展增添更大的信心與底氣。

展望2020年，“穩(wěn)定”將是房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)，這為恒大轉(zhuǎn)型成功提供最好的土壤。市場(chǎng)分析認(rèn)為，強(qiáng)大的銷售能力、充足的土地儲(chǔ)備、過硬的產(chǎn)品品質(zhì)、強(qiáng)大的管控能力和團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，為恒大實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供強(qiáng)有力保證。隨著新戰(zhàn)略深入推進(jìn)，三年后恒大銷售規(guī)模超萬億，負(fù)債降至行業(yè)中下水平將成為現(xiàn)實(shí)。屆時(shí)，外界將看到一個(gè)不一樣的“新恒大”。