唐光誠 徐 雷 南充碧桂園碧成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
隨著社會的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理也需要進行相應的調整,才能更好地提升其經(jīng)營管理水平,從而為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下基礎。目前,我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理方面存在的問題不容忽視。探討房地產(chǎn)項目的運營管理必然會帶來實施的機會。文章從我國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況出發(fā),提出了房地產(chǎn)項目策劃與管理的有效措施,希望能促進我國房地產(chǎn)項目管理的創(chuàng)新。
房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理涉及廣泛、部門規(guī)模大、周期長、多種風險因素。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理主要是指計劃和管理。各部按既定目標完成工作,完成初步確定的關鍵節(jié)點。在運營管理中,沒有過程管理,計劃管理者就無法發(fā)揮重要的作用。尤其在跨部門的協(xié)調工作中,實際權力不夠充分、權力被濫用、計劃和管理職能缺失、運作和管理效果不佳。
企業(yè)管理的目的是提高資源的利用率。從項目進度、完工質量、成本等方面對管理者進行管理,使經(jīng)濟效益最大化。經(jīng)理們也可以改善和優(yōu)化規(guī)劃管理流程,在房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營管理中發(fā)揮作用,保證項目開發(fā)的順利進行。
當前,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理比較混亂。對合資企業(yè)而言,在項目運營和管理的初期,往往只注重項目計劃管理,而忽視了項目執(zhí)行。所以,房地產(chǎn)項目管理的有關部門應定期對各職能部門的工作流程進行檢查,確保各部門嚴格按照公司的計劃開展工作。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理過程中,要注重項目進度與質量,實現(xiàn)項目的整體管理;房地產(chǎn)項目負責人在項目開發(fā)過程中,還會定期對項目服務等進行檢查,確保項目開發(fā)標準化。另外,工程管理水平也直接影響著房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。所以,在房地產(chǎn)項目運營管理過程中,也要采取相應的措施來提高項目管理水平。
長期以來,我國的房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理,缺乏足夠的成功案例參考。經(jīng)營管理者不能明確房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的重點。因此,在我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的起步階段,首先收集各個區(qū)域房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的實踐資料,然后分析和總結其他區(qū)域房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的實踐經(jīng)驗。項目管理是企業(yè)項目管理的核心內容。
在房地產(chǎn)項目運營管理之前,公司相關部門應根據(jù)開發(fā)方向,設定項目目標、項目運行進度、項目運營風險等指標。并且要求有關部門嚴格執(zhí)行項目操作規(guī)程。工程運營管理方面,還需制定相應的風險管理方案。在項目管理過程中,由于外部因素造成管理上的混亂,房地產(chǎn)項目風險管理計劃的啟動會降低其對企業(yè)管理的負面影響。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先要進入決策階段。提高整體管理水平,必須保證決策的準確性。若企業(yè)決策失誤,將造成巨大的經(jīng)濟損失,影響到后期的建設投資。造成整體運營管理的失敗。當項目開發(fā)和運營管理開始的時候,首先要將所有的資金投入到項目的建設上,做好市場的定位和銷售工作,保證企業(yè)的盈利,降低投資的風險。以確保經(jīng)營管理成效。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期市場調研工作,導致市場定位不準確,決策失誤,給企業(yè)的經(jīng)營管理造成很大的困難。促使企業(yè)盲目投資,造成企業(yè)無法挽回的損失。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前,設計是必不可少的。這一階段是工程費用的基礎階段。依據(jù)項目規(guī)模、投資機械的數(shù)量、采購物料的數(shù)量等因素,進行系統(tǒng)成本管理。設計階段也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重要階段。如僅重視圖樣設計,而忽視了人、機、料等方面的投入,則設計方案質量下降。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只考慮項目的規(guī)模,忽視了資源的投入,缺乏對經(jīng)營管理影響因素的全面考慮,這種設計方案自然沒有實際效果。
建設過程中,投入了大量的生產(chǎn)要素,考慮到項目的開發(fā)成本,投入了大量的人力、物力、財力,控制了資源消耗。在工程建設投資過程中,必須保證資源消耗的合理性,以保證資源組合的準確性和最大限度地利用資源,同時還要對工程實際效果進行檢驗。強化運營管理,是工程建設、開發(fā)、運營、管理手段的保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合不夠重視,人員配備不夠隨意,物料管理不嚴,機械設備維護費用不高。在建設過程中造成資源、資金的浪費,不利于成本控制,不利于企業(yè)的經(jīng)濟效益。
工程銷售階段與公司的經(jīng)營效益密切相關,加強工程開發(fā)過程的管理,是提高工程開發(fā)經(jīng)濟效益的關鍵。確保項目銷售順利,及時提款,彌補項目開發(fā)所造成的經(jīng)濟損失,確保公司高收益。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,只有當項目取得成功時,才有可能進行下一步。
所以,經(jīng)營管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要任務,經(jīng)營管理水平低就會延長項目的銷售壽命。而在項目的銷售和使用階段,又受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響,經(jīng)營管理工作難度較大。
為確保項目開發(fā)與銷售的順利進行,首先要做好決策與定位,其次是行銷工作,既可依賴廣告宣傳,也可依賴微信營銷等。但是,這并不能保證市場營銷取得成功。很多地產(chǎn)公司錯誤地認為,只要銷售階段的一切工作都做完了,經(jīng)營管理就是一個動態(tài)的綜合工作,只能保證銷售、使用階段的各項工作都增加業(yè)務風險。
由于各個部門的職能不同,部門之間的溝通也會受到一定的限制,這就給房地產(chǎn)項目的運作和管理帶來了很大的負面影響。所以,在項目啟動成本管理的基礎上,公司相關部門也要對項目設計任務責任人進行明確,以有效的協(xié)助房地產(chǎn)項目啟動成本的有效管理。實行項目計劃管理,首先要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況,制定項目的主計劃,然后才能按照計劃進行管理。更清晰地表述公司的工作職責等。
由于我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)項目經(jīng)營主體短期內難以適應變化。所以,公司有關部門要求房地產(chǎn)企業(yè)拆遷短期計劃的內容,要與相關人員溝通,在實際工作中按計劃執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)標準,是與企業(yè)發(fā)展相適應的。在企業(yè)發(fā)展的過程中,主計劃可能會因為其他外部因素而改變。在業(yè)務發(fā)展過程中,有關部門隨時調整計劃內容,確保員工能夠按計劃完成各項工作任務,促進房地產(chǎn)項目的管理。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展效益與其管理水平息息相關。為提高企業(yè)經(jīng)濟效益,加強項目開發(fā)的動態(tài)管理,根據(jù)市場和環(huán)境的變化調整管理系統(tǒng),以保證最大限度地利用資源,最大化項目開發(fā)利潤。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在的諸多問題,只有使企業(yè)各部門職責明晰,工作內容科學,管理方法科學,經(jīng)營策略優(yōu)化和完善,才能促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展,提高經(jīng)營效率。