房地產(chǎn)項目開發(fā)中的運營管理

唐光誠 徐 雷 南充碧桂園碧成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 前言

隨著社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項目的經(jīng)營管理也需要進行相應的調整，才能更好地提升其經(jīng)營管理水平，從而為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下基礎。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理方面存在的問題不容忽視。探討房地產(chǎn)項目的運營管理必然會帶來實施的機會。文章從我國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況出發(fā)，提出了房地產(chǎn)項目策劃與管理的有效措施，希望能促進我國房地產(chǎn)項目管理的創(chuàng)新。

2 房地產(chǎn)項目發(fā)展和經(jīng)營管理概況

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營管理涉及廣泛、部門規(guī)模大、周期長、多種風險因素。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營和管理主要是指計劃和管理。各部按既定目標完成工作，完成初步確定的關鍵節(jié)點。在運營管理中，沒有過程管理，計劃管理者就無法發(fā)揮重要的作用。尤其在跨部門的協(xié)調工作中，實際權力不夠充分、權力被濫用、計劃和管理職能缺失、運作和管理效果不佳。

企業(yè)管理的目的是提高資源的利用率。從項目進度、完工質量、成本等方面對管理者進行管理，使經(jīng)濟效益最大化。經(jīng)理們也可以改善和優(yōu)化規(guī)劃管理流程，在房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營管理中發(fā)揮作用，保證項目開發(fā)的順利進行。

3 項目運作管理的要素

當前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理比較混亂。對合資企業(yè)而言，在項目運營和管理的初期，往往只注重項目計劃管理，而忽視了項目執(zhí)行。所以，房地產(chǎn)項目管理的有關部門應定期對各職能部門的工作流程進行檢查，確保各部門嚴格按照公司的計劃開展工作。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理過程中，要注重項目進度與質量，實現(xiàn)項目的整體管理；房地產(chǎn)項目負責人在項目開發(fā)過程中，還會定期對項目服務等進行檢查，確保項目開發(fā)標準化。另外，工程管理水平也直接影響著房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益。所以，在房地產(chǎn)項目運營管理過程中，也要采取相應的措施來提高項目管理水平。

長期以來，我國的房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，缺乏足夠的成功案例參考。經(jīng)營管理者不能明確房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的重點。因此，在我國房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的起步階段，首先收集各個區(qū)域房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的實踐資料，然后分析和總結其他區(qū)域房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理的實踐經(jīng)驗。項目管理是企業(yè)項目管理的核心內(nèi)容。

在房地產(chǎn)項目運營管理之前，公司相關部門應根據(jù)開發(fā)方向，設定項目目標、項目運行進度、項目運營風險等指標。并且要求有關部門嚴格執(zhí)行項目操作規(guī)程。工程運營管理方面，還需制定相應的風險管理方案。在項目管理過程中，由于外部因素造成管理上的混亂，房地產(chǎn)項目風險管理計劃的啟動會降低其對企業(yè)管理的負面影響。

4 房地產(chǎn)項目發(fā)展中的經(jīng)營管理問題

4.1 發(fā)展階段

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先要進入決策階段。提高整體管理水平，必須保證決策的準確性。若企業(yè)決策失誤，將造成巨大的經(jīng)濟損失，影響到后期的建設投資。造成整體運營管理的失敗。當項目開發(fā)和運營管理開始的時候，首先要將所有的資金投入到項目的建設上，做好市場的定位和銷售工作，保證企業(yè)的盈利，降低投資的風險。以確保經(jīng)營管理成效。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視前期市場調研工作，導致市場定位不準確，決策失誤，給企業(yè)的經(jīng)營管理造成很大的困難。促使企業(yè)盲目投資，造成企業(yè)無法挽回的損失。

4.2 設計階段

在房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，設計是必不可少的。這一階段是工程費用的基礎階段。依據(jù)項目規(guī)模、投資機械的數(shù)量、采購物料的數(shù)量等因素，進行系統(tǒng)成本管理。設計階段也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理的重要階段。如僅重視圖樣設計，而忽視了人、機、料等方面的投入，則設計方案質量下降。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只考慮項目的規(guī)模，忽視了資源的投入，缺乏對經(jīng)營管理影響因素的全面考慮，這種設計方案自然沒有實際效果。

4.3 建造階段

建設過程中，投入了大量的生產(chǎn)要素，考慮到項目的開發(fā)成本，投入了大量的人力、物力、財力，控制了資源消耗。在工程建設投資過程中，必須保證資源消耗的合理性，以保證資源組合的準確性和最大限度地利用資源，同時還要對工程實際效果進行檢驗。強化運營管理，是工程建設、開發(fā)、運營、管理手段的保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合不夠重視，人員配備不夠隨意，物料管理不嚴，機械設備維護費用不高。在建設過程中造成資源、資金的浪費，不利于成本控制，不利于企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.4 銷售和使用項目階段

工程銷售階段與公司的經(jīng)營效益密切相關，加強工程開發(fā)過程的管理，是提高工程開發(fā)經(jīng)濟效益的關鍵。確保項目銷售順利，及時提款，彌補項目開發(fā)所造成的經(jīng)濟損失，確保公司高收益。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有當項目取得成功時，才有可能進行下一步。

所以，經(jīng)營管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要任務，經(jīng)營管理水平低就會延長項目的銷售壽命。而在項目的銷售和使用階段，又受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，經(jīng)營管理工作難度較大。

為確保項目開發(fā)與銷售的順利進行，首先要做好決策與定位，其次是行銷工作，既可依賴廣告宣傳，也可依賴微信營銷等。但是，這并不能保證市場營銷取得成功。很多地產(chǎn)公司錯誤地認為，只要銷售階段的一切工作都做完了，經(jīng)營管理就是一個動態(tài)的綜合工作，只能保證銷售、使用階段的各項工作都增加業(yè)務風險。

5 項目計劃管理辦法

5.1 主計劃的管理方法

由于各個部門的職能不同，部門之間的溝通也會受到一定的限制，這就給房地產(chǎn)項目的運作和管理帶來了很大的負面影響。所以，在項目啟動成本管理的基礎上，公司相關部門也要對項目設計任務責任人進行明確，以有效的協(xié)助房地產(chǎn)項目啟動成本的有效管理。實行項目計劃管理，首先要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，制定項目的主計劃，然后才能按照計劃進行管理。更清晰地表述公司的工作職責等。

5.2 執(zhí)行主要計劃的方式

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)項目經(jīng)營主體短期內(nèi)難以適應變化。所以，公司有關部門要求房地產(chǎn)企業(yè)拆遷短期計劃的內(nèi)容，要與相關人員溝通，在實際工作中按計劃執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)標準，是與企業(yè)發(fā)展相適應的。在企業(yè)發(fā)展的過程中，主計劃可能會因為其他外部因素而改變。在業(yè)務發(fā)展過程中，有關部門隨時調整計劃內(nèi)容，確保員工能夠按計劃完成各項工作任務，促進房地產(chǎn)項目的管理。

6 結束語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展效益與其管理水平息息相關。為提高企業(yè)經(jīng)濟效益，加強項目開發(fā)的動態(tài)管理，根據(jù)市場和環(huán)境的變化調整管理系統(tǒng)，以保證最大限度地利用資源，最大化項目開發(fā)利潤。對于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)中存在的諸多問題，只有使企業(yè)各部門職責明晰，工作內(nèi)容科學，管理方法科學，經(jīng)營策略優(yōu)化和完善，才能促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，提高經(jīng)營效率。