淺析我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償制度

焦 拓

(中國(guó)人民公安大學(xué),北京 100038)

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淺析我國(guó)商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償制度

焦 拓

(中國(guó)人民公安大學(xué),北京 100038)

在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易極度活躍的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品房的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易中不容忽視的社會(huì)問(wèn)題。針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中的一些欺詐合同行為，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中一些條款規(guī)定了懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容。懲罰性賠償制度確實(shí)是在彌補(bǔ)我國(guó)立法上的漏洞，我們應(yīng)該抱著包容的態(tài)度去對(duì)待。從我國(guó)目前的立法技術(shù)來(lái)看，想要完美適用懲罰性賠償制度有極大的難度，但是我們可以先劃定一個(gè)較小的范圍，逐步實(shí)踐，從困難中學(xué)會(huì)方法。

雙倍賠償；懲罰性賠償；損害賠償；民事責(zé)任

我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》于1993年頒布并實(shí)施，其中第49條明確規(guī)定，在經(jīng)營(yíng)者實(shí)施了欺詐行為后，須對(duì)消費(fèi)者承擔(dān)雙倍的賠償責(zé)任,因而正式確立了雙倍懲罰制度，也標(biāo)志著懲罰性賠償制度落戶(hù)中國(guó)。在商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，懲罰性賠償制度最早確立于2003年4月28日最高人民法院公布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,其中第8條、第9條的規(guī)定對(duì)買(mǎi)房人享有的雙倍賠償?shù)臋?quán)利進(jìn)行了表述。該解釋中關(guān)于雙倍賠償制度的規(guī)定從一定程度上保護(hù)了購(gòu)房者的切身利益，但是仍然存在著一定的問(wèn)題。

一、懲罰性賠償制度的基本理論

(一)懲罰性賠償制度的概念

懲罰性賠償制度(punitive damages)，也稱(chēng)示范性賠償或報(bào)復(fù)性賠償制度，是與補(bǔ)償性賠償制度相對(duì)且懲處力度更為嚴(yán)厲的一種賠償制度。具體是指由于惡意行為人的惡意行為對(duì)受害人造成了損害，法庭對(duì)惡意行為人判處賠償責(zé)任且數(shù)額在一定程度上超過(guò)實(shí)際損害數(shù)額。懲罰性賠償不僅為受害人挽回了損失，并且給受害人帶來(lái)“額外的收益”，這使得不法行為人在作出該不法行為后得到得不償失的后果，從而起到了遏制行為人企圖實(shí)施不法行為的作用。

(二)懲罰性賠償與補(bǔ)償性賠償?shù)男再|(zhì)

隨著全球化的進(jìn)展，英美法國(guó)家和大陸法國(guó)家之間的貿(mào)易往來(lái)必然帶來(lái)司法理念的沖突與交流，因此懲罰性賠償也逐漸開(kāi)始被借鑒到大陸法國(guó)家之中。對(duì)二者的性質(zhì)進(jìn)行對(duì)比更有利于我們理解這兩個(gè)概念。在具體分析二者性質(zhì)之前，我們先對(duì)民事法律責(zé)任和刑事法律責(zé)任進(jìn)行分析。

民事法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)是對(duì)行為進(jìn)行定價(jià)，地位平等的雙方在自由的意志之下做出的合法行為是一種等價(jià)交換。但是“如果交易的結(jié)果形成當(dāng)事人之間極大的利益失衡，除非當(dāng)事人自愿接受，否則法律應(yīng)當(dāng)作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整”[1]。也就是說(shuō),一方違背雙方之間達(dá)成的契約，必然要對(duì)該行為負(fù)責(zé)，這就是需要擔(dān)負(fù)一定的民事責(zé)任。而其負(fù)責(zé)的限度是將受害者的損失恢復(fù)到行為未發(fā)生時(shí)的狀態(tài),因而民事責(zé)任的實(shí)質(zhì)是“賠償”。

而刑事法律關(guān)系由公法調(diào)整，不法行為人的相對(duì)方不是受害人而是公訴機(jī)關(guān)，雙方地位必然是不平等的。法庭需要對(duì)其主體、主觀方面、客體、客觀方面進(jìn)行考究從而做出肯定或否定的評(píng)價(jià)。其判罰尺度也并不以受害人的損害程度作為唯一的參考標(biāo)準(zhǔn)，在此之外，如社會(huì)的危害性、對(duì)不法行為人的教育作用、對(duì)受害人的安撫作用等也影響著最終的判罰。因此，刑罰的處罰必然超越受害人所遭受的損害程度以至達(dá)到刑罰所期望的后果。從量上來(lái)看，刑罰必然要將不法行為人因其不法行為而獲得的所有收益全部沒(méi)收，不僅如此，還要額外對(duì)其判處罰金。罰金是人民法院判處犯罪人向國(guó)家繳納一定數(shù)額金錢(qián)的刑罰方法[2]，因此刑事責(zé)任的實(shí)質(zhì)是“處罰”。

由上述分析我們可以看出,補(bǔ)償性賠償?shù)男再|(zhì)為民事責(zé)任，因?yàn)槠渥饔谜菍?duì)行為人將其所造成的損害進(jìn)行“填平”。接下來(lái)對(duì)懲罰性賠償?shù)男再|(zhì)進(jìn)行分析如下。

假設(shè)我們將各個(gè)因素的數(shù)據(jù)都量化成一個(gè)完美的數(shù)據(jù)，其實(shí)懲罰性賠償并不難理解。假如行為者正常地履行合同可獲利1 500元，當(dāng)然此時(shí)對(duì)方也獲利1 500元，但行為人因其不法行為而得利3 000元，受害人因此損失1 500元，則其賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)該控制在1 500元～3 000元。因?yàn)槌^(guò)3 000元，則“賠償”變?yōu)椤疤幜P”；不足1 500元，則不法行為人所得收益仍然不少于其正常民事行為的所得，無(wú)法達(dá)到對(duì)該種行為進(jìn)行遏制的效果。爭(zhēng)議點(diǎn)就在此處，如果賠償可以輕易“越界”，性質(zhì)就會(huì)變得模糊不清。不湊巧的是，賠償金額的確定正是一個(gè)需要考慮各方面因素且主觀性較強(qiáng)的事情。因此，我國(guó)目前法律技術(shù)的不完善，讓其突破上限而變成“處罰”變得不容易控制。

綜上所述，筆者認(rèn)為，急于確定該制度的性質(zhì)是不務(wù)實(shí)的。因?yàn)槲覀儾荒芗南Ｍ诿總€(gè)法官都是“圣人”，每次都能判處最合理的賠償金。在英美法中，懲罰性賠償適用的領(lǐng)域非常廣，但是其爭(zhēng)議也從未停止過(guò)，不合理的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。因此，該制度并不是因?yàn)樗鼧O其完美而被引進(jìn)，而是因?yàn)樗軓浹a(bǔ)我國(guó)目前立法上的一些漏洞。所以我們必須清醒頭腦，以國(guó)情為基礎(chǔ)。我國(guó)引進(jìn)該制度20年來(lái)，僅在3部法律及一些司法解釋中做出明確規(guī)定。可以看出立法者謹(jǐn)慎的態(tài)度。

(三)懲罰性賠償和補(bǔ)償性賠償?shù)膮^(qū)別

1.目的不同。懲罰性賠償?shù)闹饕康牟辉谟趯?duì)惡意行為人本身進(jìn)行批判，而是在于通過(guò)判處其賠償責(zé)任，將其所得收益降低，低于正常活動(dòng)帶來(lái)的收益，從而利用人們趨利避害的本性去遏制此類(lèi)惡意行為。“不去懲罰作惡，就意味著縱容不正義的暴力和幫助作惡?！盵3]假如一個(gè)人的不法行為并不能給他帶來(lái)“可觀”的收益，反而比合法行為帶來(lái)的收益還要低，這就很巧妙的通過(guò)一個(gè)溫和的途徑調(diào)節(jié)了人們的行為。補(bǔ)償性賠償?shù)闹饕康氖菍?duì)其所造成的損害進(jìn)行填平，而達(dá)到量上的等價(jià)。

2.適用范圍不同。懲罰性賠償適用的范圍比較窄，而補(bǔ)償性賠償責(zé)任則是民事責(zé)任主要的承擔(dān)方式。因?yàn)槊袷仑?zé)任的本質(zhì)即是對(duì)行為進(jìn)行“定價(jià)”，假如行為人對(duì)其合法行為的性?xún)r(jià)比較為認(rèn)同，則法律不會(huì)干涉，這也是私法的自由精神所在。相比較之下懲罰性賠償責(zé)任的適用范圍就要受到許多的限制，如行為人是否具有主觀的惡意以及主觀惡意的程度或者有重大過(guò)失等等，一般應(yīng)以法有規(guī)定為限。

3.賠償原則不同。補(bǔ)償性賠償?shù)馁r償原則以填平原則為主。其彌補(bǔ)的范圍的限度就是受害人的所遭受的損害，使受害人的權(quán)利恢復(fù)到損害發(fā)生之前的狀態(tài)。懲罰性賠償?shù)馁r償原則以比例原則為主，賠償金額的確定，必須綜合參考各方面的因素，從而使賠償金額較為適當(dāng)?！胺芍刃虻哪康牟辉谟趦H僅將其作為解決糾紛、補(bǔ)償損失的工具，而是最大限度地減少糾紛和損害的發(fā)生?！盵4]金額的過(guò)高和過(guò)低都是對(duì)市場(chǎng)主體權(quán)利的侵犯，都會(huì)影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、雙倍賠償制度在商品房買(mǎi)賣(mài)中的適用

以下以《解釋》為視角，對(duì)其中涉及懲罰性賠償?shù)臈l款進(jìn)行分析。

1.根據(jù)《解釋》第8條第一款，其中規(guī)定“又將”則可看出出賣(mài)人抵押該房屋的時(shí)間是在與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之后，因此其必然有告知義務(wù)，如若沒(méi)有告知，則表明其主觀的不善意。另外，出賣(mài)者的“未告知”行為以及“將該房屋抵押給第三人”的行為并不一定就會(huì)導(dǎo)致雙倍賠償責(zé)任。還需要一個(gè)客觀結(jié)果的發(fā)生，那就是這些行為所引起的合同的不能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)榧词骨皟蓚€(gè)因素——“未告知”與“抵押給第三人”同時(shí)發(fā)生，但最終商品房買(mǎi)賣(mài)合同如期履行，也并不能導(dǎo)致懲罰性賠償?shù)某霈F(xiàn)。

2.根據(jù)《解釋》第8條第二款的規(guī)定，這一款的規(guī)定是針對(duì)實(shí)踐中頻繁出現(xiàn)的一房二賣(mài)或者一房多賣(mài)的現(xiàn)象提出的。我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)采取的登記轉(zhuǎn)移主義，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂并不能導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，只能在買(mǎi)賣(mài)雙方之間形成一個(gè)民事買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。在實(shí)踐中常常出現(xiàn)這樣的問(wèn)題：一個(gè)房屋出賣(mài)方因其惡意行為所得到的收益是固定的，但是因此受到損害的買(mǎi)受人可能是多個(gè)。當(dāng)商品房出賣(mài)人一房多賣(mài)時(shí)應(yīng)該由哪些買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人提出雙倍賠償?shù)囊?？是否所有買(mǎi)受人都可以向其提起雙倍賠償?shù)恼?qǐng)求并得到適當(dāng)補(bǔ)償？懲罰性賠償金又該如何分配？隨著現(xiàn)代生活的不斷變化，還有很多問(wèn)題有待我們?cè)趯?shí)踐中解決。

3.根據(jù)《解釋》第9條第一款的規(guī)定,首先我們來(lái)分析行為人的主觀因素，根據(jù)該條款中的“故意隱瞞”、“提供虛假”可以看出其主觀上的惡意。從客觀行為上來(lái)看“故意隱瞞”和“提供虛假”的行為并不單獨(dú)列為責(zé)任對(duì)象，而是最終合同“為無(wú)效或者可撤銷(xiāo)、解除”的結(jié)果發(fā)生時(shí)才產(chǎn)生了懲罰性賠償。另外需要注意的是，該《解釋》第2條提前為之后條款做出了一個(gè)補(bǔ)充規(guī)定。該規(guī)定為賣(mài)方提供了一個(gè)“改過(guò)自新”的機(jī)會(huì)，那就是在起訴之前，取得了預(yù)售許可證明，合同就被認(rèn)定為有效。雖然立法者在懲罰性賠償方面抱有謹(jǐn)慎態(tài)度，但是“已付房款”的規(guī)定在某種程度上已經(jīng)將賠償劃定在“安全范圍”內(nèi)，此處又給出賣(mài)方提供了一個(gè)彌補(bǔ)條件，確實(shí)有點(diǎn)不妥。在者，“起訴前”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)的固定，更給出一個(gè)明顯的信號(hào)，在起訴之前的這廣闊的時(shí)間里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以合情合法的在沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明的情況下進(jìn)行預(yù)售，買(mǎi)受人因此而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可得而知。

4.根據(jù)《解釋》第9條第二款的規(guī)定，在適用這一條款的時(shí)候要特別注意的是與第8條第一種情況的比較，二者不同之處在于抵押發(fā)生在合同訂立的不同時(shí)間段，本款規(guī)定僅限于抵押行為發(fā)生在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立之前的條件下。主觀因素為“故意隱瞞”。在惡意的主觀條件下，在“訂立之前已抵押”的時(shí)間條件下，因其“未告知”行為最終導(dǎo)致了合同的“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的”。此時(shí)買(mǎi)受人才可根據(jù)此條款向出賣(mài)人要求雙倍賠償。

5.根據(jù)《解釋》第9條第三款的規(guī)定，主觀因素為“故意隱瞞”；在合同簽訂之前已經(jīng)存在條款中表述的兩種事實(shí)；從而導(dǎo)致了合同的“無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的”，才引發(fā)雙倍賠償責(zé)任。由于從前些年開(kāi)始的房?jī)r(jià)猛漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)“一天一個(gè)價(jià)”，這種大形勢(shì)下，出現(xiàn)了一種較怪的現(xiàn)象，即使出賣(mài)人因違約而承擔(dān)違約金，他所得到的收益還是比遵守原合同所帶來(lái)的收益大。民法作為私法并不干涉民眾為追逐利益而做出的不違法的行為，因此即使出賣(mài)人因不履行合同約定而違約，其只要彌補(bǔ)對(duì)方因其違約而遭受的損失，或者說(shuō)承擔(dān)民事責(zé)任即可。懲罰性賠償責(zé)任所要調(diào)整的是行為人的惡意行為，該惡意行為給行為人帶來(lái)了大于正常民事行為所能帶來(lái)的收益，如果放任不管，則相當(dāng)于對(duì)該惡意行為的引導(dǎo)，破壞市場(chǎng)交易秩序。

6.同時(shí)，值得我們關(guān)注的是在《解釋》中，對(duì)雙倍賠償責(zé)任作出了限制，那就是“已付購(gòu)房款”。但《解釋》并未對(duì)“已付購(gòu)房款”的范圍做出明確的界定，這一空白隨著司法實(shí)踐的深入越來(lái)越顯現(xiàn)出不足。另外，“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍”的規(guī)定，將賠償范圍劃定在了“已付購(gòu)房款”的范圍內(nèi)，這也表明立法者謹(jǐn)慎的態(tài)度。為防止賠償金越過(guò)上限而走向罰金，在當(dāng)時(shí)的立法技術(shù)還不完善的條件下，不得已而采用此種“簡(jiǎn)單暴力”的規(guī)定給法官上一個(gè)“金箍”。

三、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)中適用雙倍賠償制度的思考

(一)雙倍賠償?shù)倪m用范圍方面

由于懲罰性賠償制度處于民刑之間的一種模糊地帶，在英美法的有些司法實(shí)踐中，當(dāng)賠償金額到達(dá)了一定程度后，其賠償數(shù)額是否已經(jīng)突破民法的界限，法院并不能給一個(gè)讓人絕對(duì)信服的推理證明。我國(guó)引進(jìn)該賠償制度已有20多年，截至目前，我國(guó)僅在3部法律及相關(guān)司法解釋中對(duì)其做出明確規(guī)定，并將其牢牢“囚禁”在民事活動(dòng)之中，這表明了立法者刻意給懲罰性賠償劃定了一個(gè)較小的范圍。在我國(guó)由于行為范圍的劃定，之前的裁判全部適用的民事程序。不可否認(rèn)的是其賠償金額的確定帶有極大的主觀性。因此有學(xué)者將性質(zhì)模糊的“賠償金”表述為“民事程序中得出的刑罰罰金”，一頭“披著羊皮的狼”。也基于這種不完善的情況，我國(guó)并沒(méi)有完全放開(kāi)該制度，相關(guān)規(guī)定也只是采用列舉的方式。列舉的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：簡(jiǎn)單、明確、更容易操作。但是同時(shí)也存在不可避免的缺點(diǎn)，比如很大范圍覆蓋房地產(chǎn)交易中的惡意行為。即便如此我們也要注意，雖然在遏制不法行為，歸納法有更為強(qiáng)力的作用，更寬廣的打擊面，但是也必然會(huì)帶來(lái)對(duì)賣(mài)方的損害，所以如何科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹鸩綌U(kuò)大范圍而又不至于損害市場(chǎng)秩序是我們當(dāng)下需要解決的問(wèn)題，切忌操之過(guò)急，矯枉過(guò)正。

(二)強(qiáng)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出示商品房預(yù)售許可證明的義務(wù)

根據(jù)《解釋》第9條第三款、第2條的規(guī)定，可以看出，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)因?yàn)闀簳r(shí)沒(méi)有商品房預(yù)售許可證明而影響其銷(xiāo)售，因?yàn)橹灰谏显V之前取得該證明就不會(huì)影響合同的效力。在當(dāng)下好地段一房難求的現(xiàn)實(shí)情況下，買(mǎi)方和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的地位很難平等，或者說(shuō)買(mǎi)房人等不起，沒(méi)有跟開(kāi)發(fā)商斗法的資本。所以此時(shí)解決的辦法之一就是對(duì)開(kāi)發(fā)商不出示商品房預(yù)售許可證明的行為進(jìn)行處罰，因?yàn)槌鍪驹S可證明本是開(kāi)放商的分內(nèi)之事。沒(méi)有處罰措施就沒(méi)有義務(wù)，沒(méi)有義務(wù)就沒(méi)有權(quán)利，只有具體的處罰措施出臺(tái)，才能真正維護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)利。

(三)懲罰性賠償金的計(jì)算

賠償金的確定是所有問(wèn)題的最終環(huán)節(jié)，也是最難解決的部分。從前文分析，我們可以得知，想要將賠償金金額十分科學(xué)的確定在范圍之內(nèi)而不至突破上限走向“罰金”，至少目前的立法技術(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)做不到。本文堅(jiān)持的觀點(diǎn)也是先擱置關(guān)于其性質(zhì)的爭(zhēng)議，擴(kuò)散下思維，尋找一條其他途徑。為了解決這個(gè)問(wèn)題，我們不妨分析下刑事程序和民事程序各自的優(yōu)缺點(diǎn)。兩者之間最本質(zhì)的區(qū)別在于民事程序中做到“證據(jù)優(yōu)勢(shì)”即可追究當(dāng)事人的民事責(zé)任，而刑事程序則必須“排除合理懷疑”才可追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。因此，我們可以看出民事程序簡(jiǎn)單、快捷。但是，倘若賠償金突破上限，則很難給予惡意行為人以程序保護(hù)，造成對(duì)行為人權(quán)益的侵害。而刑事程序嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜，如果面對(duì)一個(gè)小金額的賠償也錙銖必較，不但浪費(fèi)司法資源，而且不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的流暢運(yùn)行。因此本文認(rèn)為，在民刑之外，尋求法律規(guī)范的支持未嘗不可，但其困難程度可想而知，這需要幾代法律人的不懈努力才能完成，從目前情況來(lái)看還是長(zhǎng)路漫漫。

四、結(jié)語(yǔ)

賠償性懲罰制度確實(shí)是在彌補(bǔ)我國(guó)立法上的漏洞，我們應(yīng)該抱著包容的態(tài)度去對(duì)待。從我國(guó)目前的立法技術(shù)來(lái)看，想要完美適用懲罰性賠償制度有極大的難度，但是我們可以先劃定一個(gè)較小的范圍，逐步實(shí)踐，從困難中學(xué)會(huì)方法。另外，既然一些方面的爭(zhēng)議比如責(zé)任性質(zhì)，很難在現(xiàn)在就解決清楚，我們不妨先“擱置爭(zhēng)議”，跳出固有的思路，力求找到一條新的途徑去解決。

[1]王利明.民法總則研究[M].北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2003:116.

[2]高銘暄,馬克昌,等.刑法學(xué)[M].北京:中國(guó)法制出版社,1999:442.

[3]趙汀陽(yáng).論可能生活[M].上海:上海三聯(lián)書(shū)店,1994:130.

[4]陳穎洲,高仁寶.懲罰性賠償制度初探[J].法律適用(國(guó)家法官學(xué)院學(xué)報(bào)),2001,(5).

[責(zé)任編輯:劉曉慧]

2016-08-11

焦拓(1990-)，男，河北邢臺(tái)人，2014級(jí)法理學(xué)專(zhuān)業(yè)碩士研究生。

D923.6

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1008-7966(2016)06-0082-03