測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用研究

徐成成

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪及相關(guān)管理日益受到重視，新型測(cè)繪技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的測(cè)繪的準(zhǔn)確性和精度有著重大影響，房地產(chǎn)勘測(cè)測(cè)繪工作尤其需要更加精確。本文以房地產(chǎn)測(cè)繪為基礎(chǔ)，通過對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的分析，詳細(xì)介紹房地產(chǎn)測(cè)繪中新技術(shù)的應(yīng)用特點(diǎn)，總結(jié)具體應(yīng)用對(duì)策，從而確保房地產(chǎn)測(cè)繪水平和質(zhì)量全面提高。

關(guān)鍵詞：測(cè)繪新技術(shù);房地產(chǎn);測(cè)繪應(yīng)用

一、房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容概述

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)的順利發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪地圖制作的重要性日益凸顯，測(cè)繪技術(shù)發(fā)展也得到了越來越多的重視，各種新型制圖方法都十分吸引人。房地產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)不可缺少的工作，主要是指用專業(yè)的測(cè)量和測(cè)繪儀器對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程（包括房地產(chǎn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收階段）進(jìn)行測(cè)量與繪圖。在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)行業(yè)為了實(shí)施精確的開發(fā)計(jì)劃，必須確定土地的權(quán)利和土地用途，搜集數(shù)量、位置等基本資料，為工程總圖提供精確的參考。在測(cè)繪時(shí)，要注意測(cè)繪的精度。在施工中的勘測(cè)環(huán)節(jié)，測(cè)繪工作主要是根據(jù)實(shí)際施工內(nèi)容調(diào)查和測(cè)繪場(chǎng)地選擇計(jì)劃，以確保管線在施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)整狀況、道路情況以及施工順利進(jìn)行。最后的驗(yàn)收階段測(cè)繪主要是根據(jù)建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃來精確測(cè)量建筑物結(jié)構(gòu)，保證總體狀況符合開發(fā)商實(shí)際需求。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用分析

經(jīng)房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)查和測(cè)繪結(jié)果后就具有法律效力，可作為解決房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生爭(zhēng)議的重要法律依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查、制圖結(jié)果直接關(guān)系到購(gòu)房者的利益，買受人只有落實(shí)好這一問題才能有效保護(hù)其權(quán)益。首次，需要落實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，為保證調(diào)查結(jié)果的正確、科學(xué)，必須對(duì)此采取嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果是不動(dòng)產(chǎn)登記等部門對(duì)產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行法律保護(hù)的重要基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)所有人轉(zhuǎn)讓房屋的主要依據(jù)，如出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛、違法亂紀(jì)、非法占用土地，有關(guān)部門可根據(jù)權(quán)威房屋資產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果，對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)所有者的權(quán)益進(jìn)行及時(shí)修改，予以無(wú)損的保護(hù)。房地產(chǎn)測(cè)繪是房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料，一方面為房地產(chǎn)行政主管部門制訂相關(guān)政策提供數(shù)據(jù)支持，另一方面還可在不動(dòng)產(chǎn)登記證書的確認(rèn)、發(fā)放、不動(dòng)產(chǎn)證件制作等方面發(fā)揮特殊作用。房地產(chǎn)勘測(cè)與繪圖，對(duì)于城市土地資源的開發(fā)與利用、城市規(guī)劃、建設(shè)與管理都具有重要意義，因此今后應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，使測(cè)量成果、成果更科學(xué)、更合理，測(cè)量成果與成果能更好地滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后繼聯(lián)系，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪新技術(shù)的應(yīng)用分析

（一）全站儀在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用

在實(shí)際應(yīng)用中，可采用光電掃描度盤和人工光學(xué)測(cè)微讀數(shù)兩種方式，對(duì)測(cè)量裝置進(jìn)行信息輸出，通過電子簿或者自動(dòng)記錄來保存，可使全站儀在實(shí)際應(yīng)用過程中實(shí)現(xiàn)全方位、多角度、多功能地精確測(cè)量。全站儀測(cè)繪是一項(xiàng)重要的功能，它能有效地實(shí)現(xiàn)單片機(jī)與測(cè)距裝置的集成，也可運(yùn)用相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，還可使用全站儀測(cè)控技術(shù)對(duì)以上數(shù)據(jù)進(jìn)行自動(dòng)測(cè)量，利用直接法、電子圖書等自動(dòng)保存。隨著現(xiàn)代技術(shù)的發(fā)展與推廣，全站儀技術(shù)的應(yīng)用，極大地提高了測(cè)圖與繪圖的精度，使測(cè)圖角度更為科學(xué)合理，既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目繪圖的自動(dòng)繪制操作，又能靈活使用手工操作。

（二）GPS-RTK在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用

GPS-RTK是一種新的基于載波相位的動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)技術(shù)，極大地提高了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量工作的效率。比如，RTK是利用GPS-RTK技術(shù)來繪制、定義圖形和屬性，并在房地產(chǎn)測(cè)量與繪圖系統(tǒng)APP中雙向連接圖形屬性。盡最大可能減少并改進(jìn)效率。項(xiàng)目的執(zhí)行和質(zhì)量保證。

（四）GIS在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用

GIS是一種以計(jì)算機(jī)技術(shù)為基礎(chǔ)，對(duì)地理分布數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、發(fā)送和分析，完成具體的定位與存儲(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)信息的完全輸出。GIS具有空間、動(dòng)態(tài)等特點(diǎn)，在實(shí)際應(yīng)用過程中，除利用地理信息進(jìn)行綜合計(jì)算外，還可利用多種基礎(chǔ)地理信息，建立相應(yīng)的建筑模型，通過資料綜合分析。動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)勘測(cè)、制圖工作具有重要意義。除此之外，還能為開發(fā)商提供準(zhǔn)確的決策信息。GIS的建設(shè)和完善也在某種程度上得到改善。今后，這一技術(shù)還會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間。GIS對(duì)操作人員的職業(yè)化要求越來越高，必須在掌握相關(guān)的測(cè)繪技術(shù)的基礎(chǔ)上，提高專家自身綜合素質(zhì)。利用GIS技術(shù)對(duì)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，主要是以計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)為基礎(chǔ)，用計(jì)算機(jī)軟件模擬常規(guī)的地理分析方法，為房地產(chǎn)調(diào)查與管理提供數(shù)據(jù)依據(jù)。利用GIS技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪、地圖信息采集、位置定位、居住區(qū)測(cè)量等，可以在極大地提高測(cè)量精度的同時(shí)，提供更為精確的基礎(chǔ)資料和實(shí)際參考資料。利用這一技術(shù)對(duì)收集到的信息和數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合管理，既可以減少對(duì)人力資本的投入，又可以減少人工采集數(shù)據(jù)和信息的復(fù)雜程度，對(duì)于減少錯(cuò)誤很重要。對(duì)具有一定所有權(quán)的房地產(chǎn)，利用GIS技術(shù)可以構(gòu)建空間模型、象征信息采集和進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，有利于物業(yè)管理及有關(guān)資料的咨詢。圖示輸出時(shí)，客戶會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，將圖層、主題圖等進(jìn)行標(biāo)注，利用先進(jìn)的GIS技術(shù)，讓房地產(chǎn)信息更直觀。房地產(chǎn)勘測(cè)在測(cè)量質(zhì)量上優(yōu)于傳統(tǒng)的人工測(cè)繪方法，效益大幅度提高。

（四）數(shù)碼制圖技術(shù)

在房產(chǎn)測(cè)量及制圖中的應(yīng)用，主要是通過生成地形圖及輸入地形圖，建立建筑物與住宅之間的對(duì)應(yīng)信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑的互動(dòng)和轉(zhuǎn)換。利用計(jì)算機(jī)繪制地產(chǎn)圖，利用AutoCAD繪制的圖片，用AutoCAD技術(shù)直接觀察測(cè)量結(jié)果及繪制結(jié)果，方法操作簡(jiǎn)便，易于實(shí)現(xiàn)，可以廣泛應(yīng)用。舉例來說，如果想要用塊狀的土地進(jìn)行測(cè)量和繪圖，那么使用AutoCAD技術(shù)就可以直接繪制地物，在顯示器上尤其直觀、精確。利用建筑編號(hào)，通過基礎(chǔ)測(cè)量及繪圖與建筑連接，最后對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相互轉(zhuǎn)換，以實(shí)現(xiàn)圖形編輯功能。

（五）HZCORS技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中應(yīng)用

HZCORS技術(shù)這是一項(xiàng)名為持續(xù)運(yùn)作衛(wèi)星定位綜合服務(wù)的測(cè)量技術(shù)，其主要依據(jù)是全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)、先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及最新移動(dòng)通信技術(shù)的全面應(yīng)用。其結(jié)構(gòu)主要由基站網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)處理數(shù)據(jù)通信網(wǎng)和用戶終端組成，每一部分都是通過網(wǎng)絡(luò)和移動(dòng)通信技術(shù)相互連接，最終形成一體化的整體。HZCORS主要采用虛擬基站技術(shù)，該網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由許多GNSS基臺(tái)構(gòu)成，在確定系統(tǒng)精度時(shí)，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)映像及測(cè)量精度均達(dá)到±3?cm以上，可以廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)測(cè)量和制圖、基礎(chǔ)測(cè)繪、工程測(cè)量、城市規(guī)劃建設(shè)等。房地產(chǎn)的測(cè)繪需要大量的數(shù)據(jù)測(cè)量，HZCORS技術(shù)的應(yīng)用極大地提高了物業(yè)管理計(jì)量的水平。房地產(chǎn)測(cè)繪控制過程中，測(cè)量精度要求很高，尤其是一級(jí)控制網(wǎng)相鄰控制點(diǎn)的相對(duì)位置誤差必須控制在±0.025?m以內(nèi)，高程最大誤差為±0.05?m以內(nèi)。當(dāng)已有的CORS-RTK技術(shù)很難滿足測(cè)量要求時(shí)，利用HZCORS技術(shù)可快速靜態(tài)地以基臺(tái)作為起始點(diǎn)。就應(yīng)用的效果而言，這種方法不僅能有效地省去查找控制點(diǎn)，檢驗(yàn)起點(diǎn)精度，又無(wú)需對(duì)起始點(diǎn)進(jìn)行設(shè)定，也無(wú)需對(duì)設(shè)備及儀器進(jìn)行設(shè)定，減少勞動(dòng)強(qiáng)度。為了節(jié)省時(shí)間，相鄰控制點(diǎn)一般采用同步觀測(cè)方法，對(duì)相對(duì)精度要求很高，所以采用這種技術(shù)可以有效地滿足平面控制點(diǎn)的精度要求。

結(jié)束語(yǔ)：

房地產(chǎn)測(cè)繪過程中采用專業(yè)的、先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段，可以大大提高測(cè)繪測(cè)量精度和效率，實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)結(jié)合使用多種技術(shù)和方法，能夠在控制開發(fā)成本的同時(shí)，利用專業(yè)的房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)，為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)提供理論參考。要想真正實(shí)現(xiàn)中國(guó)建筑工業(yè)現(xiàn)代化，就必須運(yùn)用科學(xué)的手段培訓(xùn)測(cè)繪技術(shù)員，運(yùn)用新的測(cè)繪技術(shù)為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)建筑工業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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