我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲因素及對(duì)策

一、前言

自我國(guó)房改房政策落實(shí)以后，房子不再是國(guó)家分配的資源，轉(zhuǎn)而成了商品。隨著我國(guó)科技、工業(yè)的不斷發(fā)展與精進(jìn)，各種工業(yè)制成品的價(jià)格也都隨著時(shí)間的推移出現(xiàn)肉眼可見地下降，兩千零幾年十幾萬買一輛普桑的時(shí)代已成了歷史，各種工業(yè)制成品、電子產(chǎn)品不斷升級(jí)，價(jià)格也變得更加親民。不過在工業(yè)化日益發(fā)展的今天，房?jī)r(jià)似乎卻并沒有享受到發(fā)展的紅利，反而是不斷大幅上漲，已成為壓在我國(guó)無產(chǎn)階級(jí)頭上的新大山。

2019年，新冠疫情讓整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)都變得低迷，而且由于對(duì)疫情的控制不力，直到目前世界上大多數(shù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)仍處于泥潭之中。即便在抗疫這場(chǎng)不見硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中打得最好的我國(guó)，在疫情爆發(fā)后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也是大受影響。不過有趣的是，就在世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的大環(huán)境中，國(guó)內(nèi)外的房?jī)r(jià)卻都如商量好了一般持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為了世界上唯一不受新冠疫情而產(chǎn)生負(fù)影響的行業(yè)。遙想在2014年，西安的商品房每平米均價(jià)不過六七千，而現(xiàn)如今已破兩萬，其中近一萬的漲幅還是疫情后出現(xiàn)的。房地產(chǎn)業(yè)做到了無視經(jīng)濟(jì)環(huán)境而使房?jī)r(jià)不斷上漲，以至于今天很多年輕人已選擇了躺平，完全放棄了買房的念頭。

二、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的因素分析

房?jī)r(jià)為何會(huì)持續(xù)上漲？國(guó)家將如何對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控？以下將基于經(jīng)濟(jì)、人口、政策以及供需關(guān)系這四點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲因素進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的對(duì)策進(jìn)行簡(jiǎn)單研究。

首先看經(jīng)濟(jì)。常言道，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑。房?jī)r(jià)的上漲雖然看起來受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響不大，但一定會(huì)受到經(jīng)濟(jì)總量的限制——比如一個(gè)西北地區(qū)三線小城市的經(jīng)濟(jì)總量是不足以支撐起均價(jià)兩萬的房地產(chǎn)的。我國(guó)房地產(chǎn)最發(fā)達(dá)的地方也是經(jīng)濟(jì)總量最高的地方，相較北上廣深日新月異的房?jī)r(jià)，東北的房地產(chǎn)就一直很低迷。改開以來，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一度刺激著房地產(chǎn)，同時(shí)由于房地產(chǎn)的膨脹也進(jìn)一步（在數(shù)據(jù)層面）推動(dòng)了其所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這一來二去，便為房地產(chǎn)這一泡沫不斷的膨脹打好了基礎(chǔ)，有些地區(qū)的GDP幾乎都是由房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的。利用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)曾是很多城市管理者的政績(jī)捷徑，而當(dāng)時(shí)由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款限制不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)過度發(fā)展以及房?jī)r(jià)過高問題像滾雪球一樣越堆越大，以至于國(guó)家已經(jīng)無法通過簡(jiǎn)單地要求房地產(chǎn)業(yè)降價(jià)而調(diào)控房?jī)r(jià)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)和銀行深度捆綁，降房?jī)r(jià)就是燒銀行的錢——國(guó)家的錢。房地產(chǎn)通過和銀行“綁鍋”的方式確保了其自身安全，使得國(guó)家對(duì)其投鼠忌器。然而國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的控制一定是需要的，因此國(guó)家通過對(duì)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款限制增加，從源頭上一定程度限制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而由于基數(shù)太大，同時(shí)由于我國(guó)國(guó)民自身的財(cái)富積累，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不是能夠通過限制貸款的手段遏制住的。

人口結(jié)構(gòu)會(huì)左右國(guó)家政策。從人口和政策角度而言，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是比較遵守我國(guó)人口規(guī)模與流動(dòng)的規(guī)律的，同時(shí)受政策的影響也非常大。

從微觀角度而言，二三線城市人口向一線城市流動(dòng)，農(nóng)村人口流向城市，這就給人口流向地的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了天然的生長(zhǎng)環(huán)境。在很長(zhǎng)一段時(shí)間的“控制大城市人口，積極發(fā)展小城市，區(qū)域均衡發(fā)展”的我國(guó)城市化指導(dǎo)思想下，土地政策向三四線以及中西部地區(qū)傾斜，但人口卻向大城市流動(dòng)，出現(xiàn)了人口城市化和土地城鎮(zhèn)化問題，從而導(dǎo)致了人地失衡、供需錯(cuò)位、一二線城市房?jī)r(jià)過高、三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過高、且大家也都在喊買不起房的矛盾現(xiàn)狀。

而從宏觀角度而言，我國(guó)建國(guó)以來的“嬰兒潮”[1]是1954年、1957年、1963年、1968-1970年、1986-1990年以及2015（二胎開放）-2016年。1970年及以前的暫且不談，他們成年那時(shí)的房子是國(guó)家分配的;1986-1990的這一波嬰兒潮，也就是現(xiàn)在社會(huì)上我們這群今年30-35歲左右的人。該群體基本在2007年-2011年畢業(yè)，而買房的需求基本從畢業(yè)即存在。2007年9月國(guó)家出臺(tái)9·27房貸新政（其中就包含首套90平米房首付調(diào)低至20%）后[2]，全國(guó)房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)暴漲，并出現(xiàn)了大量89平外加贈(zèng)送面積的樓盤;2008年國(guó)家放寬二套房貸（對(duì)個(gè)人購(gòu)二套普通自住房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的“國(guó)13條”），金融政策也全線放寬，以致2009年出現(xiàn)新一輪大漲。1986-1990的這一波嬰兒潮中還有很多都是在2017年前后買房，正趕上一波房?jī)r(jià)大漲。而2015-2016這一批人即將就要上學(xué)了，而學(xué)區(qū)房在2017年大漲了一波。等他們大學(xué)畢業(yè)，房?jī)r(jià)會(huì)是怎樣的呢？其實(shí)不只是房?jī)r(jià)，只要自己是嬰兒潮這一批的，是絕難逃過資本的收割的。

而與嬰兒潮的境遇相反，1977-1979年是我國(guó)自1970年嬰兒潮后至當(dāng)年出生人口數(shù)量最低的，該群體25歲基本就是2002-2004年，恰好也基本上是我國(guó)房?jī)r(jià)的歷史最低位（相較CPI指數(shù)）;未來50歲左右該群體二次改善性置業(yè)基本在2027-2030年，所以那時(shí)的房?jī)r(jià)很可能應(yīng)該也是一個(gè)低點(diǎn)——同時(shí)考慮到2003-2005年也是我國(guó)出生人口的低點(diǎn)（甚至比1977-1979年間出生人口還低），該群體大學(xué)畢業(yè)也就是2027-2030年間，所以2027-2030年我國(guó)的房?jī)r(jià)大概率會(huì)是一個(gè)相對(duì)低點(diǎn)。

從供需關(guān)系而言，上文已經(jīng)提到，由于政策在較長(zhǎng)一段時(shí)間受城市化發(fā)展指導(dǎo)思想的影響，以至于一二線城市房地產(chǎn)需求持續(xù)居高，而三四線城市則面臨人口不足而房地產(chǎn)庫(kù)存嚴(yán)重的問題。因此可以預(yù)見，未來的房?jī)r(jià)增速一定會(huì)放緩，但放緩的主要來源并不會(huì)是政府控制房?jī)r(jià)的結(jié)果，而是隨著人口流動(dòng)，三四線城市房?jī)r(jià)將會(huì)縮水，一二線城市新房房?jī)r(jià)仍將保持高位甚至上漲，但是全國(guó)房?jī)r(jià)的均值會(huì)被價(jià)格縮水的三四線城市房地產(chǎn)以及一二線城市逐漸老化的住宅小區(qū)所拉低。

據(jù)截至2020年末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)展示，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比為28.4，世界排名第八，全球所有國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)收入比平均值是14。我國(guó)居民杠桿率全球排名22，在2015年的時(shí)候這個(gè)數(shù)據(jù)只有38.9%，2020年上升到61.1%，而我國(guó)居民人均GDP全球排名是63[3]。我國(guó)居民杠桿率快速上升，根源問題主要還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)大漲。因此，我國(guó)居民購(gòu)買力是出現(xiàn)下降的，嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，因此長(zhǎng)遠(yuǎn)而講國(guó)家一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。

三、相應(yīng)對(duì)策

自2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就明確了樓市發(fā)展方向，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年習(xí)近平總書記代表十八屆中央委員會(huì)所作的工作報(bào)告中[4]，再次強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)的持續(xù)炒作與房?jī)r(jià)不合理的上漲，國(guó)家的態(tài)度是明確的。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的改變，以習(xí)總書記為代表的中央委員會(huì)也明確提出了綱領(lǐng)。

首先是“堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”，以是否是用來“住”來評(píng)估樓市的性質(zhì)，遏制炒房團(tuán)、投資房產(chǎn)的行為，同時(shí)也從根源上遏制了部分地方政府為了GDP而大肆開發(fā)房地產(chǎn)的行為。

其次是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這個(gè)指導(dǎo)思想中，涵蓋了以下三個(gè)方面。

一，多主體供給，就是可以是開發(fā)商按照市場(chǎng)需求進(jìn)行供給，也可以是政府與開發(fā)商根據(jù)住房規(guī)劃進(jìn)行供給，或者政府或國(guó)企直接為低收入人群提供居住用房，或者也可以是農(nóng)民利用集體土地蓋房實(shí)行自給自足。在住房供應(yīng)問題上，將不再出現(xiàn)因?yàn)槭芟抻陂_發(fā)商而造成的住房供應(yīng)單一的問題。房?jī)r(jià)可以上漲，但不能脫離政府干預(yù)而無序、不合理上漲，保障各種收入層次的人群都能夠有能力購(gòu)買符合其個(gè)人經(jīng)濟(jì)狀況的房產(chǎn)。

二，多渠道保障，租購(gòu)并舉，即依據(jù)不同收入層次水平人群提供不同方案——高收入水平和中等收入水平居民的住房由市場(chǎng)提供保障，中低等收入水平的居民則通過保障房提供保障。

三，“住房制度”。以制度規(guī)范住房市場(chǎng)，將保障制度化，以確保保障手段的持續(xù)性落地。

同時(shí)，為了從供需關(guān)系角度解決住房矛盾，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了以下幾點(diǎn)措施要求：

要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。該要求旨在改善由于人口流動(dòng)以及城市化率不斷提高造成的供需失衡，一方面確保人口流入地開源，確保做到流入人口安置;另一方面要求人口流出地節(jié)流，避免房地產(chǎn)庫(kù)存積壓導(dǎo)致入住率低，進(jìn)而造成土地浪費(fèi)。以我所在的城市西安為例，在2017年初，西安市人民政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見的通知》[5]，對(duì)外地人落戶西安的政策進(jìn)行了進(jìn)一步的寬松。相較于2015年的816萬與2016年的825萬，西安市2017年的年末戶籍人口增長(zhǎng)到了906萬人。而相較于這突增的八十余萬人口，西安的房地產(chǎn)庫(kù)存顯然并沒有提前做好準(zhǔn)備。同樣是在2017年，西安市的房?jī)r(jià)又開始了一輪飆升，月月?lián)u號(hào)月月?lián)u不到的事情在很長(zhǎng)一段時(shí)間都是常態(tài)。這種尷尬的局面就是由于人地掛鉤的政策落實(shí)不到位造成的。雖然房?jī)r(jià)迅速的大漲以及接下來持續(xù)的走高為西安市的GDP做出了非?？捎^的貢獻(xiàn)，但是西安市政府在制定人口引進(jìn)政策的同時(shí)卻并沒有為引入的人口解決住房的供需問題，并進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦膭兿髁Χ?，著?shí)是市政領(lǐng)導(dǎo)班子城市管理水平令人無法恭維的真實(shí)體現(xiàn)。另一方面，西安周邊的部分縣市，置當(dāng)?shù)厝丝谕饬鞯默F(xiàn)狀于不顧，一味為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)大力買賣土地開發(fā)房地產(chǎn)，造成了大量入住率極低的“鬼城”，而又由于大量樓盤庫(kù)存積壓，開發(fā)商要么跑路要么破產(chǎn)，給當(dāng)?shù)劂y行與政府財(cái)政造成嚴(yán)重的影響。

要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。這一點(diǎn)將責(zé)任具體化，地方政府有責(zé)任也有義務(wù)根據(jù)市場(chǎng)需求與房地產(chǎn)價(jià)格靈活調(diào)控建筑用地的規(guī)劃。考慮到這話是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)發(fā)出的，因此可以看做是具有一定行政令意味的，即如果地方政府規(guī)劃不到位便是當(dāng)?shù)卣氖?，政府的相關(guān)責(zé)任人是需要負(fù)責(zé)任的。這一點(diǎn)要求，從源頭上杜絕政府官員的懶政。提高住宅用地比例，從源頭上改善住房供需關(guān)系的現(xiàn)狀，避免因供需不平衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲。盤活城市閑置和低效用地，整合城市住房資源，優(yōu)化配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步提升城市的管理水平，改善宜居性。

特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。這就對(duì)城市管理者提出了看似“額外”實(shí)際是“還債”的要求。仍是以西安為例，截至目前西安市常住人口即將到達(dá)一千三百萬，而陜西省總?cè)丝谝膊贿^三千七百多萬，幾乎可以理解為三人之一的陜西人口在為西安的發(fā)展作貢獻(xiàn)，因此，作為幾乎享受了全省人才紅利的西安市，有義務(wù)發(fā)揚(yáng)“吃水不忘挖井人”的精神，堅(jiān)決貫徹“先富帶動(dòng)后富”的方針。疏解部分城市功能，通過授人以漁的方式拉動(dòng)周邊城市發(fā)展，同時(shí)加強(qiáng)與周邊城市的連接紐帶，破除大城市孤島化吸血化的現(xiàn)狀，打造城市群。

要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。年初的蛋殼暴雷事件就是由于住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)法制不健全、相應(yīng)監(jiān)管不到位造成的。此類惡性事件務(wù)必需要通過加速立法與加強(qiáng)監(jiān)管予以杜絕，否則短期而言其會(huì)對(duì)受害人造成經(jīng)濟(jì)損失，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看其必然會(huì)影響市場(chǎng)的良性運(yùn)作，進(jìn)一步加劇租住市場(chǎng)供需關(guān)系的矛盾。

加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。加強(qiáng)監(jiān)管，是保障住房市場(chǎng)良性發(fā)展的必要手段;加強(qiáng)整頓，是規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的有力保障。只有保證做到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售、中介等環(huán)節(jié)全生命周期的監(jiān)管與干預(yù)，方能有效對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)進(jìn)行有效的管控，最終改善房地產(chǎn)價(jià)格不合理上漲的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)人民群眾居有其所。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的因素分析，以及對(duì)應(yīng)對(duì)措施的簡(jiǎn)要討論，基本厘清了目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些問題與改善措施。結(jié)合我國(guó)未來10年的人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)，以及我國(guó)政府所表現(xiàn)出的決心和同時(shí)已經(jīng)在部分實(shí)施的整頓措施，我認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)目前已經(jīng)接近未來10年的最高點(diǎn)，接下來除了人口會(huì)持續(xù)流入的一二線城市外，房?jī)r(jià)的上漲基本會(huì)出現(xiàn)一定的停滯甚至回落，一二線城市房?jī)r(jià)上漲基本會(huì)與通脹持平或略有高出，而由于國(guó)家調(diào)控與人口結(jié)構(gòu)變化，預(yù)計(jì)2027-2030年房?jī)r(jià)將進(jìn)入低谷期，且住房的選擇范圍與供應(yīng)來源也會(huì)變得更加多元。

引用：

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.http：//www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/，[OL]

[2]央行，銀監(jiān)會(huì).關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，2007

[3]NUMBEO.https：//www.numbeo.com

[4]中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)，2017

[5]西安市人民政府.關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見的通知，2017

作者簡(jiǎn)介：

步巍，男，1989年8月，陜西省西安市，西安郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院工商管理專業(yè)2019級(jí)學(xué)生，研究方向?yàn)槠髽I(yè)管理、投資、市場(chǎng)營(yíng)銷。