中介關(guān)店潮調(diào)查

部分房產(chǎn)中介在房地產(chǎn)調(diào)控帶來的市場下行中難以為繼。圖/視覺中國

深圳市福田區(qū)百花三路，中宏地產(chǎn)門店的玻璃門上張貼一紙轉(zhuǎn)租公告，20多平方米的辦公區(qū)空蕩蕩，只有兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無所事事，默默瀏覽電腦，等待關(guān)店倒計(jì)時(shí)。

近4個(gè)月，這家店沒有二手房成交，只有一些零散的租客單。一位經(jīng)紀(jì)人告訴《中國新聞周刊》，一年前他有十多位同事，今年一半辭了職，有人回了老家，有的轉(zhuǎn)型賣新房、寫字樓，或干脆轉(zhuǎn)行做其他銷售。沒有成交量，每月接近4萬元的房租和水電費(fèi)也成了重負(fù)，為節(jié)省開支，這家本土小型中介決定將該店與其他門店合并。

這不是周邊關(guān)停的唯一房屋中介。僅在約300米長的路上，高峰時(shí)期有七八家中介門店、上百名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，如今僅剩下三四家大型連鎖中介。百花三路位于深圳百花片區(qū)，被稱為深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”，對(duì)房地產(chǎn)政策變化最為敏感，是觀察深圳樓市的窗口之一。今年前9個(gè)月，深圳已有642家中介門店關(guān)停。截至10月，深圳二手房成交量連續(xù)6個(gè)月下跌，9月份成交1635套，創(chuàng)近12年新低。

相似的劇情在廣州、東莞、杭州、寧波、成都、廈門、濟(jì)南等城市上演。中國房地產(chǎn)市場正邁入存量時(shí)代，尤其是在一線城市，二手房已占市場交易量的70%以上。今年，圍繞二手房交易密集的調(diào)控釋放出新信號(hào)。有評(píng)論指出：房地產(chǎn)調(diào)控從過去重點(diǎn)關(guān)注新建商品住宅，正逐步發(fā)展到一二手房調(diào)控齊頭并進(jìn)，“二手房市場正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的主戰(zhàn)場”。

關(guān)店潮只是剛開始

王豐（化名）是深圳百花片區(qū)的一名資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在他從業(yè)的15年中， 歷經(jīng)數(shù)次深圳房地產(chǎn)的低谷期——2008年金融危機(jī)，2011年二手房按評(píng)估價(jià)過戶征稅新政，2016年“深八條”，2020年“7·15”新政。但在他看來，今年的調(diào)控是“史上對(duì)二手房和房產(chǎn)中介沖擊最大的一次，接近洗牌，洪水沖過來了”。

2月之前，房產(chǎn)中介在百花片區(qū)促成一單生意不算艱難。百花片區(qū)位于深圳福田區(qū)，片區(qū)方方正正，約1平方公里，緊靠華強(qiáng)北商業(yè)街，大多小區(qū)都建于華強(qiáng)北最輝煌的千禧年前后。設(shè)施老舊，但周邊卻匯聚深圳考試成績最好的荔園小學(xué)、名校百花小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)以及三所學(xué)校對(duì)口的深圳實(shí)驗(yàn)中學(xué)，此外還有6所幼兒園，是深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”?！耙徽臼健钡膬?yōu)質(zhì)教育組合，吸引深圳家長斥資千萬擠進(jìn)這15個(gè)花園小區(qū)。

去年深圳樓市火熱，王豐記得，最多的一個(gè)月，片區(qū)成交過七八十套房子，那時(shí)網(wǎng)上幾乎沒有掛牌的房源，上一套搶一套，他只能翻找老客戶的聯(lián)系方式，挨個(gè)詢問有沒有要賣房子。

但今年2月起，深圳房地產(chǎn)中介的好日子被叫停。2月8日，深圳住建局出臺(tái)“關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知”，公布3595個(gè)小區(qū)的參考價(jià)格。參考價(jià)格是根據(jù)近一年樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過調(diào)查市場實(shí)際成交以及綜合分析評(píng)估和測(cè)算形成。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒介紹，62%的二手樓盤價(jià)格都和近一年的網(wǎng)簽價(jià)格一致，10%的樓盤過去一年都沒有成交價(jià)格，27%的市場價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)格，這些偏離市場價(jià)格的小區(qū)，主要來自南山、福田、寶安等熱點(diǎn)區(qū)域，價(jià)格虛高，存在投機(jī)炒作的成分。隨后，深圳各房地產(chǎn)中介網(wǎng)站下架大部分房源信息，重新上架時(shí)，只能顯示政府參考價(jià)。有中介機(jī)構(gòu)稱，高于參考價(jià)的房源可以過戶，但買家要簽一份風(fēng)險(xiǎn)告知書。

百花片區(qū)的房子在價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)格的27%當(dāng)中。去年11月成交的國城花園44平方米的一房，帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)位，成交價(jià)為1218萬元，均價(jià)高達(dá)27.68萬元/平方米，目前政府給出的參考價(jià)是13.1萬元/平方米。南天二花園的房價(jià)次之，去年12月的均價(jià)是18萬～22萬元/平方米，政府參考價(jià)為12萬元/平方米。

二手房指導(dǎo)價(jià)雖不具有強(qiáng)制性，但對(duì)價(jià)格虛高的二手房交易開始起到威懾力的，是銀行以該數(shù)據(jù)為參考數(shù)據(jù)放貸。中介王豐解釋，以南天二花園89平方米為例，假如業(yè)主堅(jiān)持20萬元/平方米不講價(jià)，買家只能以參考價(jià)貸款，首付將增加712萬元。

價(jià)格嚴(yán)重偏離參考價(jià)的二手房，交易門檻提高，成交量明顯下跌。樂有家統(tǒng)計(jì)，2021年2～7月，福田區(qū)香蜜湖片區(qū)、福田區(qū)百花片區(qū)、南山粵海片區(qū)、寶安新安片區(qū)、龍華民治深高北片區(qū)6大名校片區(qū)，房源成交量出現(xiàn)大幅下滑，1月份成交量同比上漲58%，3～7月，成交量同比跌幅均在50%以上。整個(gè)深圳的二手房成交量也在下跌，1月網(wǎng)簽量尚有8971套，3月跌破榮枯線，僅4869套，6月份的網(wǎng)簽量已降至3216套。

這幾乎掐斷了房產(chǎn)中介的生計(jì)。王豐介紹，百花片區(qū)近期每月成交5～10套的房子，而這個(gè)片區(qū)有幾十家中介門店，超過600名中介。近4個(gè)月來，王豐只賣出了一套房子，靠的是多年積累的客戶介紹資源。“新來的或者入行三四年的中介，沒有人脈資源，肯定活不下去，很多人辭職，去送快遞、跑滴滴，或者賣保險(xiǎn)?！?p>

深圳福田區(qū)百花小學(xué)所在的百花片區(qū)是深圳“最強(qiáng)學(xué)區(qū)”，15個(gè)花園小區(qū)中最高時(shí)某小區(qū)小戶型房價(jià)超過30萬元/平方米。2021年深圳二手住房成交參考價(jià)以及擬出臺(tái)的學(xué)區(qū)政策，對(duì)該片區(qū)二手房交易有較大影響。攝影/本刊記者楊智杰

王豐發(fā)現(xiàn)，周圍最先關(guān)門的是貝殼等平臺(tái)的加盟店，比如德祐、糯家，加盟店不僅要自己擔(dān)負(fù)租金、水電費(fèi)，還要給平臺(tái)交3萬～4萬元的加盟費(fèi)?！吨袊侣勚芸纷咴L深圳南山區(qū)、福田等多個(gè)片區(qū)，多家糯家、德祐門店都鎖門停業(yè)或是轉(zhuǎn)租。接下來倒閉最多的是一些小型個(gè)體中介，他們也需要自負(fù)盈虧，但規(guī)模小，方便轉(zhuǎn)型。

張媛是深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡稱“深房中協(xié)”）秘書長，在她看來，今年深圳對(duì)二手房調(diào)控的深度和時(shí)間長度，有史以來從未有過。深房中協(xié)每隔一段時(shí)間便會(huì)對(duì)全市的中介摸底調(diào)查，截至9月30日，深圳關(guān)停門店642個(gè)，占問卷調(diào)查總量15.1%，有效實(shí)名登記中介人員約4.1萬人，較今年峰值減少6000余人，較去年同期減少14.2%。

作為中國最大的房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，貝殼找房也難以抵御市場下行的沖擊。10月11日，貝殼找房上海研發(fā)團(tuán)隊(duì)全員被優(yōu)化，其公開回應(yīng)，“行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對(duì)上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整”。

老牌房產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)內(nèi)部下發(fā)文件稱，“受市場持續(xù)低迷影響，為了保留核心資源度過寒冬，集團(tuán)決定調(diào)整內(nèi)地業(yè)務(wù)規(guī)模與架構(gòu)，所有分公司都要應(yīng)自身經(jīng)營情況作出適度收縮，目標(biāo)在第四季度達(dá)到收支平衡?！痹摲菸募€指出，合肥、鄭州、濟(jì)南、南昌、哈爾濱、南京、寧波七家分公司需要大幅削減經(jīng)營規(guī)模。據(jù)報(bào)道，上海中原地產(chǎn)正通過降薪、勸退等形式要求員工拼業(yè)績并“自救”。

張大偉指出，這些裁員只是冰山一角，真正的市場裁員，從7月份就開始，因二手房成交量“速凍”，第三季度最慘?！澳壳暗亩址拷灰资袌觯即嬖趧趧?dòng)力過剩的現(xiàn)象?！睆埓髠ジ嬖V《中國新聞周刊》，以深圳為例，其中介門店數(shù)量要對(duì)應(yīng)的二手房成交量應(yīng)該是每月6000套以上，最近一個(gè)月成交不足2000套。一兩個(gè)月門店還能堅(jiān)持，持續(xù)三四個(gè)月便撐不下去，關(guān)店潮只是剛剛開始。

二手房定價(jià)規(guī)則變了

與新房限價(jià)不同，二手房是業(yè)主與買家的自由交易，監(jiān)管部門在過去很少對(duì)其交易價(jià)格直接監(jiān)管，為何在今年對(duì)其直接干預(yù)？

事實(shí)上，深圳出臺(tái)二手房參考價(jià)，醞釀已久。證券時(shí)報(bào)報(bào)道，2020年1月，深圳市便已經(jīng)開展建立二手房指導(dǎo)價(jià)格相關(guān)制度的研究工作，目的是為了穩(wěn)定二手房價(jià)格、穩(wěn)定深圳市商品房市場預(yù)期。

在此之前，過于“友好”的二手房交易政策，吹起了泡沫。2019年11月，深圳調(diào)整豪宅稅政策，大量二手房交易稅費(fèi)降低，刺激交易，二手房價(jià)格上漲，甚至出現(xiàn)業(yè)主集體串聯(lián)哄抬房價(jià)的現(xiàn)象。2019年12月，深圳寶安區(qū)中糧鳳凰里花苑小區(qū)的業(yè)主群管理組在微信群發(fā)布《告鳳凰里全體業(yè)主書》，以“要打響資產(chǎn)保衛(wèi)第一槍”的名義，讓所有業(yè)主集體漲價(jià)，還要制造筍盤現(xiàn)象。截圖在網(wǎng)上瘋傳，隨后，寶安區(qū)住建局通報(bào)該事件，同時(shí)下架貝殼找房上該小區(qū)的所有二手房源。

2020年，被疫情壓抑的購房需求開始釋放，深圳二手房市場迅速回暖。3月網(wǎng)簽量為6375套，4月該數(shù)字猛增至17388套，并在7月超過2萬套，創(chuàng)下月度網(wǎng)簽量的歷史高點(diǎn)。盡管受“7·15”政策影響，7、8月成交量短暫回落，但隨著市場對(duì)政策逐漸適應(yīng)，12月的網(wǎng)簽量再次突破1萬套。

隨之站上歷史高位的還有二手房房價(jià)。深圳南山區(qū)濱海之窗小區(qū)的一位中介向《中國新聞周刊》描述，去年下半年，該小區(qū)的房價(jià)持續(xù)上漲，每月上調(diào)一次價(jià)格。熱點(diǎn)樓盤業(yè)主的集體抬價(jià)行為再次出現(xiàn)。到年底，人們發(fā)現(xiàn)，過去一年深圳房價(jià)格外瘋狂，上漲幅度達(dá)到31%，個(gè)別地區(qū)漲幅甚至達(dá)到50% 。而此前，深圳市住建局曾表示，按照宏觀調(diào)控的長效機(jī)制要求，二手房價(jià)年增幅不超過5%。

二手房價(jià)格猛漲，但另一方面新房遭遇政府限價(jià)，一二手房價(jià)格倒掛明顯。去年10月，深圳二手房均價(jià)比新房高1.6萬元/平方米。有媒體報(bào)道，華潤城潤璽一期項(xiàng)目均價(jià)約為每平米13.2萬元，而周邊二手房價(jià)格高出近5萬元，“若中簽一套100平米的新房，倒手后能賺500萬元”。

不僅是深圳，在一線城市以及熱點(diǎn)二線城市，二手房市場逐漸成為交易的主體。新房和二手房的價(jià)格“剪刀差”之下，杭州、上海、南京、寧波、成都、西安等多城都出現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象?！斑@種情況下，升級(jí)二手房調(diào)控成為了市場的必然?！睆埓髠フf。

2月8日，深圳率先在國內(nèi)推出二手房參考價(jià)，隨后寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十城效仿，多地銀行以參考價(jià)為參考放貸。

二手房參考價(jià)是一劑猛藥。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒介紹，此前市場的二手房價(jià)格，波動(dòng)很大，有很多泡沫，誤導(dǎo)購房者預(yù)期。發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，有利于解決一、二手價(jià)格倒掛的問題，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行發(fā)放貸款，降低杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

張媛注意到，二手房參考價(jià)出臺(tái)之前，深圳二手房市場呈現(xiàn)一個(gè)怪圈：一邊是二手房價(jià)格虛高，業(yè)主和一些網(wǎng)站、自媒體不停地調(diào)高價(jià)格，但另一邊，市場底部真正的需求方已經(jīng)跟不上房價(jià)的漲勢(shì)。當(dāng)時(shí)，深圳幾個(gè)頭部的中介企業(yè)也都意識(shí)到，“房價(jià)繼續(xù)上漲，自媒體繼續(xù)炒作，會(huì)持續(xù)透支未來交易量，中介行業(yè)會(huì)無法生存”。

多地政府二手房參考價(jià)推出后，要求下架高價(jià)盤，上線參考價(jià)，一定程度上改善了買家的被動(dòng)地位，為業(yè)主預(yù)期降溫?！坝辛藚⒖純r(jià)后，許多買家一定會(huì)看參考價(jià)。他們心里有了預(yù)期，賣家的定價(jià)太高，可以不買或者與賣家議價(jià)。這在過去無法做到，此前的價(jià)格由中介和業(yè)主掌握，一個(gè)片區(qū)房價(jià)容易被炒作起來。”李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，如果賣家堅(jiān)持不降價(jià)，銀行依據(jù)參考價(jià)放貸，買家首付壓力增加，如果買不起，便會(huì)轉(zhuǎn)向跟參考價(jià)相近、甚至低于參考價(jià)的區(qū)域，高價(jià)房有價(jià)無市，未來也會(huì)考慮降價(jià)。

9月中旬，中介王豐時(shí)隔近3個(gè)月終于“開張”，賣出了一套房子。這套房2020年上漲至1500萬元左右，9月成交價(jià)則降到了1180萬元，低于目前的二手房參考價(jià)1280萬元。但這種情況可遇不可求，指導(dǎo)價(jià)之下，賣家和買家的博弈變得更為漫長而隱秘。10月中旬，《中國新聞周刊》走訪深圳南山、福田等多個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，賣家愿意按指導(dǎo)價(jià)大幅降價(jià)的仍是少數(shù)?！澳壳敖祪r(jià)的房源，多是業(yè)主因生意受疫情影響、急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)才會(huì)降價(jià)，更多人還是以原來的價(jià)格掛著不著急賣。買的人一般是剛需，為了結(jié)婚或者孩子上學(xué)，其余的人仍在觀望?！蓖踟S說。

不過，深圳乃至一線城市二手房降價(jià)趨勢(shì)已經(jīng)開啟。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%，其中深圳下降0.5%，降幅比上個(gè)月擴(kuò)大擴(kuò)大0.1%。

“雖然大面積降價(jià)還沒有開始，賣家現(xiàn)在還不愿意降價(jià)，只要堅(jiān)持下去就沒問題。大家對(duì)房價(jià)的預(yù)期并非短期內(nèi)能達(dá)到目標(biāo)，政府改革的目的是使房價(jià)慢慢向理性價(jià)格回歸?！崩钣罴握f。

停貸會(huì)成常態(tài)嗎？

今年以來，寧波、三亞、西安、紹興、無錫、東莞、金華、紹興、廣州、合肥等十多個(gè)相繼推出二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，多數(shù)城市銀行房貸與指導(dǎo)價(jià)掛鉤。這意味著，二手房交易的信貸政策大幅度收緊了。

7月，上海推出二手房“核定價(jià)”，沒有通過掛牌價(jià)格核驗(yàn)的，中介平臺(tái)和機(jī)構(gòu)不得對(duì)外發(fā)布該房源信息。8月初，上海對(duì)二手房調(diào)控加碼，各銀行審核二手房貸款金額，實(shí)行“三價(jià)就低”原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中，相對(duì)最低的價(jià)格審批二手房貸款額度。專家解釋，有些炒房客曾為了獲得更高杠桿，通過“陰陽合同”做高房價(jià)，拿到更多貸款。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波曾分析，“三價(jià)就低”原則能有助于二手房價(jià)格過快增長，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，并提高稅賦公平性。

購房者申請(qǐng)購房按揭貸款，需向銀行提出書面借款申請(qǐng)，銀行通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，再依據(jù)評(píng)估結(jié)果審批放款比例，最后放款。一般而言，整個(gè)周期是1～2個(gè)月。今年6月下旬，上海、廣州、鄭州、西安、武漢、南京、寧波、重慶、合肥等城市的銀行反映，二手房貸款申請(qǐng)條件收緊，放款周期延長。6月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城數(shù)據(jù)顯示，從放款周期看來，房貸平均放款周期為50天，較上月再延長2天，廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至百天以上。

在張大偉看來，多地二手房信貸收緊，銀行停止接單、放款周期延長，直接影響一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市二手房市場劇烈降溫。9月，上海二手房僅成交了9800套，創(chuàng)今年新低。廣州二手房網(wǎng)簽量為6921套，是近四年同期最低。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的11個(gè)重點(diǎn)城市，9月份二手房成交量同比下降45.5%，幾乎腰斬。

“從我這么多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)貸款特別是二手房貸款周期，兩個(gè)月是一個(gè)界限，如果超過兩個(gè)月，房價(jià)肯定跌。今年主要原因是，上半年央行發(fā)布的居民戶中長期貸款同比增長驚人，三季度斷崖式下調(diào)，二手房市場才會(huì)出現(xiàn)斷崖式變化。”張大偉告訴《中國新聞周刊》。

去年年底，“為防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，劃分不同的房地產(chǎn)貸款集中度，提出“兩條紅線”，即針對(duì)中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上限則分別為27.5%和20%。4月，政府對(duì)房資金監(jiān)管升級(jí)，聯(lián)合排查經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)的問題。

“現(xiàn)在部分炒房客的日子不好過了。過去他們炒房的錢，多是從銀行貸款，房價(jià)上漲后，他們?cè)賹⒎孔拥盅航o銀行獲得更多資金購置下一套房子。”廣州按揭貸款研究者鄭大源告訴《中國新聞周刊》，剛需買家肯定也會(huì)受到影響，但調(diào)控的真正目的，并不是要停止二手房交易，而是抑制房價(jià)過快增長，“從長遠(yuǎn)來看，這是在保護(hù)剛需用戶”。

10月15日，針對(duì)部分地區(qū)個(gè)人按揭貸款額度緊張的問題，央行金融市場司司長鄒瀾回應(yīng)，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，但房價(jià)上漲速度得到抑制。少數(shù)城市的房價(jià)回穩(wěn)以后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。10月21日，銀保監(jiān)會(huì)稱，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率上對(duì)首套房購房者予以支持。

鄭大源注意到，廣州一些銀行此前的放款周期一度超過半年，11月以來有所加快，原本停止接單的銀行也開始重新接單，但整體并不明顯。“為何最近略有放松？其中一個(gè)主要原因是，是國內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)知名企業(yè)紛紛爆雷。目前調(diào)控略有放松，是希望恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，讓大家盤活一點(diǎn)交易量?！钡珡奈磥碲厔?shì)看來，鄭大源認(rèn)為，在比較長的時(shí)間里，“房住不炒” 仍是不可動(dòng)搖的政策。

“去中介化”來臨？

房地產(chǎn)中介從業(yè)者是對(duì)市場最敏感的群體，他們不少人隱隱感到，存量房的諸多游戲規(guī)則在發(fā)生改變。

6月底，深圳市住建局上線二手房交易平臺(tái)，但數(shù)小時(shí)后便迅速下架。8月，杭州市推出二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，上線“個(gè)人自主掛牌房源”的功能，為房主提供平臺(tái)自行掛牌房源，直接跟潛在買家進(jìn)行溝通，打破了通過中介交易的模式，引發(fā)了輿論針對(duì)二手房交易“去中介化”的聲浪。隨后，貝殼股價(jià)連續(xù)兩個(gè)交易日跌去19.47%，市值蒸發(fā)46.09億美元，約合人民幣298億元。

李宇嘉認(rèn)為，國家對(duì)新房建立了一套全流程的監(jiān)管體系，從土地出讓到規(guī)劃報(bào)建，再到開工、預(yù)售、竣工和交付，這一套監(jiān)管體系基本上沒有漏洞。但在對(duì)二手房的管理上，過去卻長期任其野蠻生長，甚至不知道真實(shí)的掛牌價(jià)格。在他看來，“二手房交易的問題，主要是基礎(chǔ)秩序混亂，信息不對(duì)稱嚴(yán)重，交易成本居高不下，民生福利損失。整個(gè)行業(yè)仍然處在相對(duì)粗糙的階段，運(yùn)行規(guī)則甚至在原地踏步，坑蒙拐騙仍然存在。”

在他看來，官方建立二手房交易平臺(tái)，并非為了消滅中介，而是為二手房交易治理提供抓手，從而監(jiān)管價(jià)格體系，消除信息不對(duì)稱。這是第一步，需要先把真房源的信息公示，交易代理可以繼續(xù)通過中介完成。

張媛告訴《中國新聞周刊》，深圳短暫上線的二手房交易平臺(tái)背后，其實(shí)早有打算。早在2017年，政府和行業(yè)就已經(jīng)開始探討，需要這樣一個(gè)平臺(tái)，讓所有信息和流程公開透明。隨著技術(shù)和法律法規(guī)的成熟，如今具備了條件。

“我們很多會(huì)員傳遞出一種悲觀的情緒，認(rèn)為政府在打擊中介，去中介化?！?/p>

張媛還注意到，在情緒傳遞下，今年的關(guān)店潮和以往有所不同：過去歷次中介關(guān)店潮，多數(shù)是企業(yè)因經(jīng)營不善主動(dòng)作出調(diào)整，等到市場復(fù)蘇，他們很快會(huì)卷土重來。但是這一次，至少在深圳的房地產(chǎn)企業(yè)中，很資深的從業(yè)人員主動(dòng)離開了這個(gè)行業(yè)。

“深圳并非用行政資源介入市場經(jīng)濟(jì)，這樣成本和效果的性價(jià)比低，而是要形成一個(gè)導(dǎo)向，搭建一個(gè)盡可能開放的平臺(tái)?！睆堟抡J(rèn)為，這個(gè)平臺(tái)未來上線后，也不可能一下子解決中介行業(yè)的所有問題，仍需要不斷地優(yōu)化，“這是一個(gè)魔道相長的過程”。

但當(dāng)下的沖擊和洗牌是不可回避的。在張媛和多位行業(yè)資深人士看來，意味著“房地產(chǎn)中介行業(yè)賺容易錢的時(shí)代已經(jīng)過去了”。1998年，中國第一家合法合規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司成立。到2020年，中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易額約為11.5萬億元，市場滲透率約為49.6%?！斑@個(gè)行業(yè)看起來發(fā)展很快，企業(yè)規(guī)模、服務(wù)模式都在快速變化，現(xiàn)在又搭上互聯(lián)網(wǎng)快車，但本質(zhì)一直未發(fā)生變化，是躺在中國房地產(chǎn)市場的上行周期，從事了一個(gè)相對(duì)比較簡單的工作?！睆堟赂嬖V《中國新聞周刊》，但如今，房地產(chǎn)中介需要審視自己的服務(wù)價(jià)值到底是什么。

原本這是一個(gè)緩慢轉(zhuǎn)型的過程，但今年針對(duì)二手房的密集調(diào)控，將洗牌加速了。深房中協(xié)指出，成交量斷崖式下跌，中介開單難度增加，越來越多人發(fā)現(xiàn)，過去行之有效的開單方式，比如隱瞞信息、抬高買房的心理預(yù)期等方式，過去在市場預(yù)期好的時(shí)候，這樣操作還有人買單，但現(xiàn)在市場預(yù)期不好，不管是規(guī)范還是不規(guī)范的方式，都不起作用了。

中介們陷入了迷茫，看不到前景，便選擇離開。張媛估計(jì)，這次離職潮后，未來有人再回來，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生了改革?！斑@不是洗白，也不是改良，而是要與過去徹底做切割”。