閑房荒宅變資源民富村美強(qiáng)支撐

瀘縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

瀘縣在推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)中堅(jiān)守“三條底線”，突出問題導(dǎo)向，在耕地總量不減少的前提下，釋放出“生錢、生地、生項(xiàng)目”的改革紅利，為鄉(xiāng)村振興提供了重要的要素支撐。其宅基地依法取得、分類處置、有償退出、適度放活和規(guī)范監(jiān)管的創(chuàng)新舉措，為增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、壯大集體經(jīng)濟(jì)、公平節(jié)約集約用地提供了可行的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，符合農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)的總體方向，具有可推廣、可復(fù)制價(jià)值。

近年來，瀘縣堅(jiān)守“三條底線”，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，穩(wěn)慎積極推進(jìn)全國農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)，以宅基地“三權(quán)分置”為基礎(chǔ)，有破有立，大力探索宅基地依法取得、分類處置、有償退出、適度放活、規(guī)范監(jiān)管路徑，為鄉(xiāng)村振興提供要素支撐。試點(diǎn)來，農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)跨區(qū)居住0.5萬人，閑置宅基地盤活2.3萬畝（0.15萬hm2），宅基地退出戶平均收益4.2萬元，村集體經(jīng)濟(jì)組織平均土地收益突破100萬元，鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目用地在耕地總量不減少的前提下實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。

一、“統(tǒng)籌法”分配，促成“節(jié)地和優(yōu)居”

統(tǒng)籌宅基地分配標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域差異性需求，建立起宅基地法定無償、跨區(qū)有償和縣內(nèi)統(tǒng)籌制度，明確村民附屬設(shè)施用地，防止小房大院現(xiàn)象；支持村民跨區(qū)選位，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

（一）面積限定。堅(jiān)持以戶為單位，以宅基地資格權(quán)人為有效人數(shù)，每人配置30平方米的住宅用地、20平方米的附屬設(shè)施用地。3人以上按實(shí)有人數(shù)計(jì)算，5人以上按5人計(jì)算。3人以下的戶可按3人標(biāo)準(zhǔn)審批，但就夫妻之間等刻意分戶的，按照分戶前統(tǒng)一核定宅基地面積。試點(diǎn)來，已審批農(nóng)房7 900余件。

（二）跨區(qū)有償。農(nóng)戶可跨組、跨村、跨鎮(zhèn)到村民聚居點(diǎn)有償取得宅基地。需接納地村民小組戶代會(huì)同意，并經(jīng)審批程序，在繳清有償使用費(fèi)后獲得新宅基地。農(nóng)戶集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份和收益保留在原籍地。玉蟾村拆舊復(fù)墾186戶164畝（10.93 hm2）宅基地，統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建山河社區(qū)，占地僅26.4畝（1.76 hm2），102戶實(shí)現(xiàn)跨區(qū)適度聚居。

（三）縣內(nèi)統(tǒng)籌。鎮(zhèn)、村、組可在縣內(nèi)競價(jià)調(diào)劑集體建設(shè)用地指標(biāo)，滿足區(qū)域差異性需求。宅基地指標(biāo)交易必須符合總量管控精神，即依據(jù)“三調(diào)”圖斑，劃定鎮(zhèn)、村、組宅基地使用權(quán)控制總量，確保只減不增；依據(jù)鎮(zhèn)、村、組人口變化趨勢和集體發(fā)展用地需求，測定宅基地最低保有量，確保不破線流轉(zhuǎn)。龍橋社區(qū)實(shí)現(xiàn)在縣內(nèi)競價(jià)調(diào)劑集體建設(shè)用地指標(biāo)87畝（5.80 hm2）。

二、“平均法”處置，促成“消遺和籌資”

測算村民平均占有的現(xiàn)狀宅基地，并以此作為行政處置和有償使用的分類界線標(biāo)準(zhǔn)，探索違占超占宅基地分類處置機(jī)制，化解遺留問題，籌集發(fā)展資金，促進(jìn)用地公平。

（一）抽調(diào)平均數(shù)值。按照抽樣調(diào)查方式，測算出全縣集體經(jīng)濟(jì)組織成員住宅和附屬設(shè)施人均占地面積。執(zhí)法機(jī)構(gòu)以此作為違占超占宅基地行政處置分類界線標(biāo)準(zhǔn)。各行政村（社區(qū)）可直接使用全縣平均數(shù)作為宅基地有償使用的分類界線標(biāo)準(zhǔn)，也可自行據(jù)實(shí)測定。試點(diǎn)中，基本測定住宅占地每人40平方米、曬壩等附屬設(shè)施占地每人20平方米是全縣的人均現(xiàn)狀宅基地面積。

（二）行政分類處置。針對尚未確權(quán)登記的宅基地，視情形給予分類處置。對于在1987年11月2日之前形成的，可形成調(diào)查證明材料，予以確權(quán)登記。對于在1987年11月2日之后形成的，已報(bào)批的可將報(bào)批面積視作合法面積，未報(bào)批的可補(bǔ)辦法定內(nèi)面積手續(xù)，但違反規(guī)劃且不能調(diào)規(guī)的除外。農(nóng)戶存在超占但人均面積尚在全縣人均宅基地面積內(nèi)的，給予從寬處罰，依法給予免除行政處罰、行政罰款，或者進(jìn)行個(gè)案處置。農(nóng)戶存在超占且人均面積超出全縣人均宅基地面積的，或者是違法性質(zhì)嚴(yán)重的，給予從嚴(yán)處罰，區(qū)分一般案件、重大案件、重特大案件，依法給予違法宅基地行政罰款，或依法沒收、拆除農(nóng)房。對于在2020年7月3日以來形成的，給予從重處罰。目前，已梳理個(gè)案800余宗，立案330余宗，拆除16宗。

（三）分類有償使用。堅(jiān)持以村集體經(jīng)濟(jì)組織為實(shí)施主體、以村民小組為獨(dú)立核算單位，推行宅基地分類有償使用。有償范圍為超占且超出人均占有面積的宅基地、農(nóng)房被沒收且處置給被沒收對象使用的宅基地、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承農(nóng)房等合法方式占用的宅基地（沒有經(jīng)過改擴(kuò)建的、農(nóng)戶跨區(qū)合法取得的除外）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由村集體經(jīng)濟(jì)組織民主制定，收取資金歸宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體經(jīng)濟(jì)組織留存20%作為鄉(xiāng)村振興發(fā)展資金。試點(diǎn)來，收取有償使用費(fèi)1 373萬元。

三、“節(jié)地法”補(bǔ)償，促成“挪地和流轉(zhuǎn)”

針對閑置宅基地有償退出節(jié)余指標(biāo)，給予退出者補(bǔ)償。對收回的宅基地，除就地利用外，就其復(fù)墾復(fù)耕指標(biāo)可易地布局使用、調(diào)整為集體經(jīng)營性建設(shè)用地、用于縣內(nèi)調(diào)劑、交由政府收儲(chǔ)。

（一）明確退出范圍。根據(jù)自愿原則，允許住有所居且屬城鎮(zhèn)落戶的、一戶多宅的、跨區(qū)建房的、一戶一宅有多余宅基地的農(nóng)戶，以及通過繼承農(nóng)房等合法方式占用宅基地的非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照“三調(diào)圖斑”建設(shè)用地范圍，申請宅基地有償退出。

（二）創(chuàng)新退出補(bǔ)償。探索以宅基地退出節(jié)余指標(biāo)為基準(zhǔn)的補(bǔ)償機(jī)制，區(qū)分住宅和附屬設(shè)施用地，給予農(nóng)戶資金補(bǔ)償。對新辦農(nóng)轉(zhuǎn)非再整戶有償退出的，給予農(nóng)戶放棄宅基地資格權(quán)補(bǔ)償。

（三）規(guī)范退出程序。退出由農(nóng)戶自行申報(bào)，村民小組初核并與農(nóng)戶簽訂自愿退出協(xié)議，鎮(zhèn)建檔編制實(shí)施報(bào)告，主管部門編制年度計(jì)劃報(bào)告，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。對于退出后的宅基地，編制復(fù)墾方案，組織復(fù)墾復(fù)耕，鎮(zhèn)初驗(yàn)、縣政府終驗(yàn)并核發(fā)合格證，上報(bào)備案。縣自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)注銷已退出宅基地并落實(shí)復(fù)墾圖斑變更。

四、“需求法”放活，促成“增收和解壓”

順應(yīng)鄉(xiāng)村振興建設(shè)需求，在允許農(nóng)房出租、轉(zhuǎn)讓、繼承的基礎(chǔ)上，不斷豐富宅基地權(quán)能，重點(diǎn)探索權(quán)益置換、入股經(jīng)營、合作建設(shè)實(shí)現(xiàn)方式，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，緩解業(yè)主短期投入壓力。

（一）權(quán)益置換。針對困難家庭，實(shí)施以合法宅基地使用權(quán)在定點(diǎn)的農(nóng)民公寓等住宅小區(qū)置換房屋居住權(quán)。主導(dǎo)單位通過變現(xiàn)節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)收益，疊加地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)搬遷等項(xiàng)目，組織統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)收支平衡。如嘉明鎮(zhèn)農(nóng)民安康公寓，37戶“三無”老人戶實(shí)現(xiàn)了以合法宅基地使用權(quán)置換長期居住權(quán)。

（二）入股經(jīng)營。農(nóng)戶經(jīng)民主管理程序?qū)徸h，可將農(nóng)房及宅基地使用權(quán)入股農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營主體，用于民宿等經(jīng)營；也可將宅基地使用權(quán)入股村股份經(jīng)濟(jì)合作經(jīng)營組織。村股份經(jīng)濟(jì)合作經(jīng)營組織可將宅基地使用權(quán)入股第三方，依法易地集中建設(shè)經(jīng)營用房，獲得一定年限集體建設(shè)用地使用權(quán)。

（三）合作建設(shè)。在符合規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)戶以合法宅基地使用權(quán)與第三方合作，通過雙方協(xié)商、集體經(jīng)濟(jì)組織監(jiān)證、村委會(huì)同意、附帶協(xié)議和方案報(bào)經(jīng)鎮(zhèn)政府審批，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局備案，實(shí)施合作建設(shè)。農(nóng)民獲得住房，第三方獲得經(jīng)營用房，并采取分割方式確權(quán)登記。如譚壩村實(shí)現(xiàn)共建共享5戶。

五、“層級法”規(guī)范，促成“適管和便民”

明晰縣、鎮(zhèn)、村、組宅基地管理職責(zé)，落實(shí)“四級網(wǎng)格化”管理；搭建宅基地信息化管理平臺(tái)，探索高效便民服務(wù)機(jī)制。

（一）自治管理。建立村民小組戶代會(huì)議事規(guī)則、村股份經(jīng)濟(jì)合作經(jīng)營組織運(yùn)行規(guī)則、村土地民主管理委員會(huì)自治章程等民主管理制度。明確村級協(xié)管員職能職責(zé)。落實(shí)集體對宅基地使用權(quán)的取得、流轉(zhuǎn)、退出、收回和有償使用的民主自治管理。

（二）行政監(jiān)管。鎮(zhèn)級政府行使宅基地審批權(quán)、屬地管理權(quán)。部門落實(shí)行業(yè)主管權(quán)、監(jiān)管權(quán)。整合縣級部門在鎮(zhèn)（街道）的部分職能，成立鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村土地管理和鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)辦公室，妥善解決職能交叉重疊等問題。

（三）平臺(tái)服務(wù)。建設(shè)宅基地信息化管理平臺(tái)，開展網(wǎng)上申報(bào)、審批、轉(zhuǎn)辦、推送、查詢等為一體的信息化服務(wù)，完善終端農(nóng)戶“掌上”申報(bào)與查詢，后端部門“并聯(lián)”辦理、歸檔等功能，逐步實(shí)現(xiàn)全要素、全鏈條、全流程數(shù)字化宅基地管理目標(biāo)。