閑房荒宅變資源民富村美強支撐

瀘縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

瀘縣在推進農(nóng)村宅基地制度改革試點中堅守“三條底線”，突出問題導向，在耕地總量不減少的前提下，釋放出“生錢、生地、生項目”的改革紅利，為鄉(xiāng)村振興提供了重要的要素支撐。其宅基地依法取得、分類處置、有償退出、適度放活和規(guī)范監(jiān)管的創(chuàng)新舉措，為增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入、壯大集體經(jīng)濟、公平節(jié)約集約用地提供了可行的實踐經(jīng)驗，符合農(nóng)村宅基地改革試點的總體方向，具有可推廣、可復制價值。

近年來，瀘縣堅守“三條底線”，堅持問題導向，穩(wěn)慎積極推進全國農(nóng)村宅基地制度改革試點，以宅基地“三權分置”為基礎，有破有立，大力探索宅基地依法取得、分類處置、有償退出、適度放活、規(guī)范監(jiān)管路徑，為鄉(xiāng)村振興提供要素支撐。試點來，農(nóng)村村民實現(xiàn)跨區(qū)居住0.5萬人，閑置宅基地盤活2.3萬畝（0.15萬hm2），宅基地退出戶平均收益4.2萬元，村集體經(jīng)濟組織平均土地收益突破100萬元，鄉(xiāng)村振興項目用地在耕地總量不減少的前提下實現(xiàn)應保盡保。

一、“統(tǒng)籌法”分配，促成“節(jié)地和優(yōu)居”

統(tǒng)籌宅基地分配標準和區(qū)域差異性需求，建立起宅基地法定無償、跨區(qū)有償和縣內(nèi)統(tǒng)籌制度，明確村民附屬設施用地，防止小房大院現(xiàn)象；支持村民跨區(qū)選位，促進節(jié)約集約用地。

（一）面積限定。堅持以戶為單位，以宅基地資格權人為有效人數(shù)，每人配置30平方米的住宅用地、20平方米的附屬設施用地。3人以上按實有人數(shù)計算，5人以上按5人計算。3人以下的戶可按3人標準審批，但就夫妻之間等刻意分戶的，按照分戶前統(tǒng)一核定宅基地面積。試點來，已審批農(nóng)房7 900余件。

（二）跨區(qū)有償。農(nóng)戶可跨組、跨村、跨鎮(zhèn)到村民聚居點有償取得宅基地。需接納地村民小組戶代會同意，并經(jīng)審批程序，在繳清有償使用費后獲得新宅基地。農(nóng)戶集體經(jīng)濟組織成員身份和收益保留在原籍地。玉蟾村拆舊復墾186戶164畝（10.93 hm2）宅基地，統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建山河社區(qū)，占地僅26.4畝（1.76 hm2），102戶實現(xiàn)跨區(qū)適度聚居。

（三）縣內(nèi)統(tǒng)籌。鎮(zhèn)、村、組可在縣內(nèi)競價調(diào)劑集體建設用地指標，滿足區(qū)域差異性需求。宅基地指標交易必須符合總量管控精神，即依據(jù)“三調(diào)”圖斑，劃定鎮(zhèn)、村、組宅基地使用權控制總量，確保只減不增；依據(jù)鎮(zhèn)、村、組人口變化趨勢和集體發(fā)展用地需求，測定宅基地最低保有量，確保不破線流轉(zhuǎn)。龍橋社區(qū)實現(xiàn)在縣內(nèi)競價調(diào)劑集體建設用地指標87畝（5.80 hm2）。

二、“平均法”處置，促成“消遺和籌資”

測算村民平均占有的現(xiàn)狀宅基地，并以此作為行政處置和有償使用的分類界線標準，探索違占超占宅基地分類處置機制，化解遺留問題，籌集發(fā)展資金，促進用地公平。

（一）抽調(diào)平均數(shù)值。按照抽樣調(diào)查方式，測算出全縣集體經(jīng)濟組織成員住宅和附屬設施人均占地面積。執(zhí)法機構以此作為違占超占宅基地行政處置分類界線標準。各行政村（社區(qū)）可直接使用全縣平均數(shù)作為宅基地有償使用的分類界線標準，也可自行據(jù)實測定。試點中，基本測定住宅占地每人40平方米、曬壩等附屬設施占地每人20平方米是全縣的人均現(xiàn)狀宅基地面積。

（二）行政分類處置。針對尚未確權登記的宅基地，視情形給予分類處置。對于在1987年11月2日之前形成的，可形成調(diào)查證明材料，予以確權登記。對于在1987年11月2日之后形成的，已報批的可將報批面積視作合法面積，未報批的可補辦法定內(nèi)面積手續(xù)，但違反規(guī)劃且不能調(diào)規(guī)的除外。農(nóng)戶存在超占但人均面積尚在全縣人均宅基地面積內(nèi)的，給予從寬處罰，依法給予免除行政處罰、行政罰款，或者進行個案處置。農(nóng)戶存在超占且人均面積超出全縣人均宅基地面積的，或者是違法性質(zhì)嚴重的，給予從嚴處罰，區(qū)分一般案件、重大案件、重特大案件，依法給予違法宅基地行政罰款，或依法沒收、拆除農(nóng)房。對于在2020年7月3日以來形成的，給予從重處罰。目前，已梳理個案800余宗，立案330余宗，拆除16宗。

（三）分類有償使用。堅持以村集體經(jīng)濟組織為實施主體、以村民小組為獨立核算單位，推行宅基地分類有償使用。有償范圍為超占且超出人均占有面積的宅基地、農(nóng)房被沒收且處置給被沒收對象使用的宅基地、非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承農(nóng)房等合法方式占用的宅基地（沒有經(jīng)過改擴建的、農(nóng)戶跨區(qū)合法取得的除外）。收費標準由村集體經(jīng)濟組織民主制定，收取資金歸宅基地所屬集體經(jīng)濟組織，村集體經(jīng)濟組織留存20%作為鄉(xiāng)村振興發(fā)展資金。試點來，收取有償使用費1 373萬元。

三、“節(jié)地法”補償，促成“挪地和流轉(zhuǎn)”

針對閑置宅基地有償退出節(jié)余指標，給予退出者補償。對收回的宅基地，除就地利用外，就其復墾復耕指標可易地布局使用、調(diào)整為集體經(jīng)營性建設用地、用于縣內(nèi)調(diào)劑、交由政府收儲。

（一）明確退出范圍。根據(jù)自愿原則，允許住有所居且屬城鎮(zhèn)落戶的、一戶多宅的、跨區(qū)建房的、一戶一宅有多余宅基地的農(nóng)戶，以及通過繼承農(nóng)房等合法方式占用宅基地的非集體經(jīng)濟組織成員，按照“三調(diào)圖斑”建設用地范圍，申請宅基地有償退出。

（二）創(chuàng)新退出補償。探索以宅基地退出節(jié)余指標為基準的補償機制，區(qū)分住宅和附屬設施用地，給予農(nóng)戶資金補償。對新辦農(nóng)轉(zhuǎn)非再整戶有償退出的，給予農(nóng)戶放棄宅基地資格權補償。

（三）規(guī)范退出程序。退出由農(nóng)戶自行申報，村民小組初核并與農(nóng)戶簽訂自愿退出協(xié)議，鎮(zhèn)建檔編制實施報告，主管部門編制年度計劃報告，報縣政府批準后實施。對于退出后的宅基地，編制復墾方案，組織復墾復耕，鎮(zhèn)初驗、縣政府終驗并核發(fā)合格證，上報備案?？h自然資源和規(guī)劃局負責注銷已退出宅基地并落實復墾圖斑變更。

四、“需求法”放活，促成“增收和解壓”

順應鄉(xiāng)村振興建設需求，在允許農(nóng)房出租、轉(zhuǎn)讓、繼承的基礎上，不斷豐富宅基地權能，重點探索權益置換、入股經(jīng)營、合作建設實現(xiàn)方式，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入，緩解業(yè)主短期投入壓力。

（一）權益置換。針對困難家庭，實施以合法宅基地使用權在定點的農(nóng)民公寓等住宅小區(qū)置換房屋居住權。主導單位通過變現(xiàn)節(jié)余建設用地指標收益，疊加地質(zhì)災害點搬遷等項目，組織統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建住宅小區(qū)，實現(xiàn)收支平衡。如嘉明鎮(zhèn)農(nóng)民安康公寓，37戶“三無”老人戶實現(xiàn)了以合法宅基地使用權置換長期居住權。

（二）入股經(jīng)營。農(nóng)戶經(jīng)民主管理程序?qū)徸h，可將農(nóng)房及宅基地使用權入股農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營主體，用于民宿等經(jīng)營；也可將宅基地使用權入股村股份經(jīng)濟合作經(jīng)營組織。村股份經(jīng)濟合作經(jīng)營組織可將宅基地使用權入股第三方，依法易地集中建設經(jīng)營用房，獲得一定年限集體建設用地使用權。

（三）合作建設。在符合規(guī)劃的前提下，允許農(nóng)戶以合法宅基地使用權與第三方合作，通過雙方協(xié)商、集體經(jīng)濟組織監(jiān)證、村委會同意、附帶協(xié)議和方案報經(jīng)鎮(zhèn)政府審批，縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局備案，實施合作建設。農(nóng)民獲得住房，第三方獲得經(jīng)營用房，并采取分割方式確權登記。如譚壩村實現(xiàn)共建共享5戶。

五、“層級法”規(guī)范，促成“適管和便民”

明晰縣、鎮(zhèn)、村、組宅基地管理職責，落實“四級網(wǎng)格化”管理；搭建宅基地信息化管理平臺，探索高效便民服務機制。

（一）自治管理。建立村民小組戶代會議事規(guī)則、村股份經(jīng)濟合作經(jīng)營組織運行規(guī)則、村土地民主管理委員會自治章程等民主管理制度。明確村級協(xié)管員職能職責。落實集體對宅基地使用權的取得、流轉(zhuǎn)、退出、收回和有償使用的民主自治管理。

（二）行政監(jiān)管。鎮(zhèn)級政府行使宅基地審批權、屬地管理權。部門落實行業(yè)主管權、監(jiān)管權。整合縣級部門在鎮(zhèn)（街道）的部分職能，成立鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村土地管理和鄉(xiāng)村規(guī)劃建設辦公室，妥善解決職能交叉重疊等問題。

（三）平臺服務。建設宅基地信息化管理平臺，開展網(wǎng)上申報、審批、轉(zhuǎn)辦、推送、查詢等為一體的信息化服務，完善終端農(nóng)戶“掌上”申報與查詢，后端部門“并聯(lián)”辦理、歸檔等功能，逐步實現(xiàn)全要素、全鏈條、全流程數(shù)字化宅基地管理目標。