城市社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃研究

吳世豹

廣東鼎峰地產(chǎn)集團有限公司 廣東 東莞 523071

一、城市社區(qū)商業(yè)空間相關(guān)理論

1.城市社區(qū)商業(yè)空間的概念與分類

“社區(qū)”是源于拉丁語,意思是“共同的東西和親密的伙伴關(guān)系”[1]。而社區(qū)商業(yè)的建設(shè)是圍繞居民的日常生活開展的,主要有超市、健身房等基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù),消費者的日常需求也盡可能在500米范圍內(nèi)滿足。在付忠漢老師的文章中,社區(qū)商業(yè)被定義為“一種有別于城市區(qū)域中心商業(yè)、大型購物中心的業(yè)態(tài),以一定區(qū)域的居民區(qū)為載體,以便民、利民為宗旨,滿足居民綜合消費目標,提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)”[2]。由此可見,城市社區(qū)商業(yè)空間是指在城市中以提供日常生活需要的商品和服務(wù)為主要表現(xiàn)形式,滿足居民消費需求為主要目標的具有社區(qū)商業(yè)屬性的商業(yè)場所。

根據(jù)城市社區(qū)商業(yè)空間所屬區(qū)域的居住人口規(guī)模和服務(wù)范圍分為鄰里商業(yè)、居住區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)中心。如表1

2.社區(qū)商業(yè)空間的社會功能及居民消費層次

鄰里商業(yè)區(qū)主要是保障居民基本生活,為其提供必需品的服務(wù),必備基礎(chǔ)建設(shè)包括蔬菜店、水果店、理發(fā)店等,選擇性基礎(chǔ)建設(shè)包括影院、洗衣店等,居民的消費層次較低。居住區(qū)商業(yè)在滿足日常生活的同時還要為其提供便利服務(wù),必備基礎(chǔ)建設(shè)包括美容美發(fā)店、超市、等,選擇性基礎(chǔ)建設(shè)包括藥店、影院等,居民的消費層次中等。社區(qū)商業(yè)主要是滿足居民綜合化需求,提供多元化服務(wù),必備基礎(chǔ)設(shè)施包括綜合市場、洗衣店等,選擇性基礎(chǔ)設(shè)施包括專賣店、寵物店所等,居民的消費水平較高。

總而言之,社區(qū)商業(yè)是以便民利民的消費為宗旨,從而不同程度滿足居民生活、購物、休閑等的一種商業(yè)形態(tài)。

3.居民消費需求的特性

居民的消費需求呈現(xiàn)由低到高的增長趨勢。一個社區(qū)商業(yè)首先滿足低層次的居民消費需求,在滿足低層次的需求后,新的供需矛盾就會出現(xiàn)。居民逐步追求高層次的消費,社區(qū)商業(yè)也就需要逐步發(fā)展。居民消費需求是社區(qū)商業(yè)空間發(fā)展的導向,在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),隨著需求的逐步增加,其社區(qū)商業(yè)空間也在逐漸發(fā)展。

4.城市社區(qū)商業(yè)空間的演變

商業(yè)街區(qū)是最傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)空間,它的演進和社會經(jīng)濟、生產(chǎn)方式的發(fā)展息息相關(guān),在古代歷史上,世界各國傳統(tǒng)商業(yè)營銷環(huán)境的形式基本相同,主要包括兩種:一是露天或有蓋的集市,二是排列著貨攤或商店的街道。由于傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)空間具有公共性、親近自然以及帶給顧客多元體驗的特點,其在歷史上歷久常新。

隨著近代工業(yè)化的進展以及汽車的普及,商業(yè)街道逐漸變成了車道,汽車成為商業(yè)街的主角。居民逛街的行為受到極大限制、缺乏駐足停留的時間和表演的空間、商業(yè)空間的品質(zhì)下降。于是,建筑物開始向空中發(fā)展,出現(xiàn)了立體貨倉,把原來分散在城市中的商業(yè)活動集中在一個建筑體內(nèi)。交易又重新回到了圍墻內(nèi),為了防止建筑體內(nèi)只有消費者和商品的尷尬畫面,建筑體也開始進行私有空間的改造。不僅僅是豐富內(nèi)部的商品,還完成了建筑上的多方點綴,以及建筑體外圍的裝潢,使其“風情萬種”,購物中心因此誕生。

購物中心的出現(xiàn)滿足了居民從物品消費到體驗式消費的需求,人民逐漸開始注重體驗過程,注重購物過程的品質(zhì)要求。需求也從買賣物品擴展到娛樂、休閑、文化交往等多方面,也就是社區(qū)商業(yè)的高層次消費。

二、基于居民消費需求的城市社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃分析

1.影響社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的因素

（1）消費結(jié)構(gòu)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,人們的生活水平也在不斷提高,對消費需求也提出了更高要求。不同經(jīng)濟水平的人所處的消費環(huán)境也有所不同,收入水平低的人群的消費需求體現(xiàn)在必備基礎(chǔ)建設(shè)上,是為了滿足日常需求;而收入水平較高的人群體現(xiàn)在選擇性基礎(chǔ)建設(shè)上,通常滿足自身的休閑娛樂需求。

收入水平的不同也決定了居民居住環(huán)境的不同。經(jīng)濟水平高的人群會選擇生態(tài)環(huán)境良好、人文氣息濃重的富人區(qū);經(jīng)濟水平不高的人群會選擇交通便利、便于行動的生活區(qū)。針對不同消費結(jié)構(gòu),與之對應(yīng)就出現(xiàn)了不同的社區(qū)商業(yè)類型。

（2）生活方式的變化。隨著消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變,不同的生活方式也在演變。生活方式變化體現(xiàn)為購物不僅僅是一種購買物品的商業(yè)活動,而且購買過程已經(jīng)增加到消費活動以外的非消費活動。非消費活動即正在購買過程中保留購買活動相關(guān)的消費者習慣,同時完成居民與其他公共活動之間的互動,消費體驗感成為生活方式變化最主要的特征。隨著居民生活方式的變化,要求城市社區(qū)商業(yè)衍生出更多個性化的空間布局以滿足消費者的非消費活動需求。如一些社區(qū)商業(yè)逐步增加餐飲、影院和其他的家庭娛樂和休閑活動。

（3）社會結(jié)構(gòu)。我國經(jīng)濟快速發(fā)展,但是仍需面對人口老齡化問題。人口老齡化不僅影響了社會發(fā)展活力,也對社區(qū)商業(yè)空間的布局有所影響。對于老人集聚區(qū),其社區(qū)商業(yè)空間大體呈現(xiàn)慢節(jié)奏發(fā)展趨勢,發(fā)展速度遠遠比不上快生活的社區(qū)。在老人聚集區(qū)的商業(yè)配置和普通社區(qū)商業(yè)配置存在一些不同,醫(yī)療基礎(chǔ)建設(shè)在老人聚集區(qū)就變成了必備基礎(chǔ)設(shè)施,甚至需要多個分布點。

2.社區(qū)商業(yè)空間類型

（1）開放空間和封閉空間。開放空間和封閉空間是相對的,開放的程度取決于有無側(cè)接口、側(cè)接口的封閉程度、開口的大小和激活的控制能力等。開放空間和封閉空間也有一些區(qū)別,比如兩者之間的半開放和半封閉空間取決于房間的性質(zhì)和周圍環(huán)境的關(guān)系,以及視覺和心理需求。開放空間主要可以提供更多的室外觀景,擴大消費者的視野,較少限制隱私。封閉空間注重保護隱私,提倡給消費者更多安全感。

（2）動態(tài)空間和靜態(tài)空間。動態(tài)空間具有連續(xù)性和節(jié)奏性,會帶領(lǐng)消費者的視線從一端轉(zhuǎn)移到另一端,引導消費者進行多方面的消費購物。靜態(tài)空間形式比較穩(wěn)定,在密閉的空間內(nèi)部,則消費者購物目的明確。

3.城市社區(qū)商業(yè)空間與居民消費需求的關(guān)系

城市社區(qū)商業(yè)空間與居民消費需求保持一致,符合整體發(fā)展趨勢的基礎(chǔ)上,有必要滿足居民當下的需求。所以在早期施工階段,應(yīng)徹底檢查環(huán)境,了解社區(qū)居民的基本情況;包括居民結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟水平、消費需求、行為習慣等。如距離市中心較遠的社區(qū),交通不便,商業(yè)布局單調(diào),且老年人較多,外出活動空間數(shù)量應(yīng)適當減少,應(yīng)根據(jù)消費水平適當開發(fā)室內(nèi)活動。滿足居民需求的商業(yè)形式才能實現(xiàn)整個社區(qū)和居民生活的真正融合。商業(yè)規(guī)模由住宅區(qū)的規(guī)模和人口確定居民消費需求是社區(qū)商業(yè)空間布局的導向,若社區(qū)居民消費水平較低,其消費需求往往與生活必需品相關(guān),所以該社區(qū)商業(yè)空間布局更多呈現(xiàn)公益便民性。

三、社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃案例研究

以惠州市惠城區(qū)鼎峰花漫里社區(qū)商業(yè)為例

1.社區(qū)商業(yè)空間概況

惠州市鼎峰花漫里社區(qū)商業(yè),建筑面積5萬多平米,雄踞惠城區(qū)江北CBD中軸之上。鼎峰花漫里作為社區(qū)商業(yè)規(guī)模較大,僅依靠自身住宅區(qū)居民是無法帶動消費的,所以對周邊環(huán)境的要求較高,需要外部大規(guī)模的消費支撐其穩(wěn)定營業(yè),需要良好的交通和人流量。

2.社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)空間的規(guī)劃要參考三個因素:①1.5公里半徑范圍內(nèi)的商業(yè)情況

（居民和周邊環(huán)境的消費能力）;②地塊制約因素（地塊形狀和交通線路）;③市場競爭預(yù)期（周邊環(huán)境的未來競爭能力,往往具有不確定性且變化多端）。這些因素由于所處地理環(huán)境不同而各有差異,很難統(tǒng)一標準,并且容易受主觀傾向的影響,因此社區(qū)商業(yè)的具體規(guī)劃要根據(jù)實際情況做出個性化的設(shè)計。

3.社區(qū)商業(yè)空間研究結(jié)果

惠州市鼎峰花漫里社區(qū)商業(yè)依托鼎峰國匯山高檔住宅區(qū)2萬消費客群,1.5公里輻射超10余個高端成熟住宅區(qū)及多所中小學、行政機構(gòu),商圈范圍內(nèi),其常住人口達到10萬,并且有主要交通線路經(jīng)過,未來發(fā)展趨勢呈現(xiàn)良好狀態(tài)。參考社區(qū)商業(yè)規(guī)劃因素,鼎峰花漫里商業(yè)以家庭和兒童消費群體為主,且消費結(jié)構(gòu)偏中高端,為滿足周邊居民消費需求,鼎峰花漫里社區(qū)商業(yè)定位以滿足居民綜合化生活需求為主要訴求,社區(qū)商業(yè)空間必備基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃了影院、兒童樂園等主題商店及教育培訓、水果店等,同時為了適應(yīng)居民生活方式變化需求,選擇性基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃了特色餐飲、便民服務(wù)等配套業(yè)態(tài),并實際招商落位,開業(yè)后取得了良好的商業(yè)效果。

四、基于居民消費需求的城市社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃優(yōu)化策略

1.城市社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的優(yōu)化思路

社區(qū)的各種功能空間總是在變化,一些原始功能的一部分將被拋棄,并被轉(zhuǎn)換成一些其他用途。在此過程中,由于缺乏統(tǒng)一的綜合計劃和產(chǎn)權(quán)等,產(chǎn)生了區(qū)域空間資源的不合理分配,商業(yè)空間被行政功能占據(jù)和浪費,商業(yè)空間的分配不當?shù)葦_亂了住宅區(qū)的安靜空間。參考居民的意見,認為社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)過多的服裝店和禮品店,甚至在售賣過程中外放播音,嚴重影響居民的日常生活。為了解決這個問題,需要進行地區(qū)級土地和各種功能設(shè)施的統(tǒng)一規(guī)劃和部署,為了實現(xiàn)合理的資源分配,需要進行土地置換和計劃,適當減少選擇性基礎(chǔ)建設(shè),優(yōu)化空間規(guī)劃思路。

2.優(yōu)化城市社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的模式

以妥善處理居民居住環(huán)境與周邊商業(yè)設(shè)施的關(guān)系為前提,調(diào)查居民社區(qū)商業(yè)的使用頻度,在方便居住者的場所調(diào)整高頻率的商業(yè)類型,一般分布在社區(qū)的相鄰空間,規(guī)模不大。使用頻率相對正常的業(yè)態(tài)是布置在較高等級道路邊上,滿足居民生活多樣化的功能要求;使用頻率較低的業(yè)態(tài)一般集中在一定區(qū)域中,形成社區(qū)中心,產(chǎn)生集聚效應(yīng),在一定的范圍中滿足居民各種需求,提高生活效率[3]?；谏虡I(yè)形式的三個分類,結(jié)合傳統(tǒng)的社區(qū)空間劃分方法,將其實現(xiàn),這是一種分類與分類共存的模式。這種方法避免了社區(qū)中的小、低層次的社區(qū)商業(yè)和高層次的社區(qū)商業(yè)之間的過渡問題。

3.改善社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的路徑

在社區(qū)中,應(yīng)加強社區(qū)商業(yè)的線性規(guī)劃,街道兩側(cè)住宅區(qū)應(yīng)與街邊商業(yè)相互包容,在商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展中,大力構(gòu)建服務(wù)輻射范圍內(nèi)的社區(qū)商業(yè)中心。商業(yè)中心完善了社區(qū)功能,土地的集中使用逐漸提高了舊社區(qū)的土地價值,從而提高了社區(qū)的整體價值。在商業(yè)類型的選擇中,線性布局主要由重要的零售業(yè)和幾個重要的服務(wù)類別組成,在滿足必備性基礎(chǔ)建設(shè)的基礎(chǔ)上,適當增加服務(wù)型產(chǎn)業(yè)。在舊城區(qū)的商業(yè)形式中,早市和夜市是商業(yè)的獨特形式,他們是舊社區(qū)居民日常生活必需品的主要來源。他們的消費生活也是一種獨特的生活方式,在改善社區(qū)商業(yè)空間路徑的同時,也強化了舊社區(qū)的適應(yīng)能力。它作為改善居民生活服務(wù)質(zhì)量的一部分,是轉(zhuǎn)換早晚市場的傳統(tǒng)商業(yè)形式,也是居民生活消費方式進行轉(zhuǎn)換的必要過程。

五、結(jié)論

社區(qū)商業(yè)空間作為社區(qū)內(nèi)居民生活場所的一部分,不僅可以增加居民之間的交流溝通,也加強了與經(jīng)營者的溝通,豐富了居民的生活。雖然在規(guī)劃社區(qū)商業(yè)空間的過程中存在一些矛盾,只要采取公平合理的解決手段,不僅提高經(jīng)營者的責任感,也提升了居民的幸福指數(shù)。社區(qū)商業(yè)空間帶動了居民區(qū)的經(jīng)濟水平,也為城市經(jīng)濟發(fā)展做貢獻,所以要盡可能合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)空間,增加其經(jīng)濟效益和社會效益。