“最強(qiáng)地級(jí)市”的樓市

賴鎮(zhèn)桃

電視劇《都挺好》有一幕，或許讓不少觀眾印象深刻：當(dāng)蘇母去世之后，蘇大強(qiáng)便一直強(qiáng)調(diào)老宅子“有鬼”，非要大兒子蘇明哲給自己買新房。看完幾個(gè)盤后，蘇大強(qiáng)走進(jìn)一套四室兩廳兩衛(wèi)的大豪宅，陽臺(tái)視野開闊，蘇州地標(biāo)金雞湖盡收眼底，于是蘇大強(qiáng)一眼認(rèn)定這里就是自己的養(yǎng)老圣地了。

在電視劇的鏡頭里，蘇州巷弄、東方之門、湖景大房也著實(shí)圈了一波粉。而且，這是個(gè)能讓人留得下來的地方。

蘇州， 2020年GDP突破兩萬億大關(guān)，位列四大一線城市和重慶之后，經(jīng)濟(jì)總量在一眾地級(jí)市中一騎絕塵，故也稱“最強(qiáng)地級(jí)市”。但是2萬多的樓市均價(jià)，還不及鄰居上海的一半，也遠(yuǎn)低于長三角的杭州、南京，成為年輕人逃離一線城市后的一個(gè)新目的地。

當(dāng)中央屢次定調(diào)“房住不炒”、多個(gè)城市陸續(xù)加碼調(diào)控政策，蘇州的2021年，卻淡定異常，沒有發(fā)布嚴(yán)格的緊縮政策，樓市運(yùn)行也沒有大起大落，但仔細(xì)去看，平靜的湖面上也正泛起層層漣漪。

瘋漲年代

蘇州也經(jīng)歷過樓市瘋漲的階段，但那已經(jīng)要回溯到好幾年前。

2015年，中央開始推動(dòng)棚改貨幣化政策，被拆遷的棚改戶居民，直接收到款項(xiàng)而不是新樓房作為補(bǔ)償，市民的購買力上升而且總歸要解決住房問題，于是這一大波資金涌入房地產(chǎn)，成為地方樓價(jià)上漲的一大助推力。

也是在這一年，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東一塊土地拍賣，開發(fā)商一輪“火拼”，刷新區(qū)域地王記錄，于原本平穩(wěn)的蘇州樓市有如一聲平地驚雷，之后其他區(qū)域的土拍溢價(jià)率也不斷抬高，樓面價(jià)格甚至已經(jīng)高于在售的樓盤均價(jià)，上演面粉比面包貴的行情。大量剛需客、投資者也在這時(shí)涌入，全民搶房、樓盤日光，蘇州幾度有價(jià)無市。短短半年時(shí)間，蘇州整體房價(jià)上漲近四成，在工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)等核心區(qū)域，房價(jià)甚至翻番，2015年初樓盤均價(jià)才1.5萬，到年底就飆升到2.8萬。

樓市的“高歌猛進(jìn)”還是引起了政府的關(guān)注，因而2016年八個(gè)月內(nèi)連下四道樓市調(diào)控的政策令，限購、限價(jià)、限貸三道關(guān)卡下，火熱的地產(chǎn)市場(chǎng)有了小幅降溫，但樓市仍舊在抬升狀態(tài)，2017年全市均價(jià)突破2萬元大關(guān)。2018年，國家住建部要求穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，以及蘇州上一輪調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回歸理性冷靜。

2019年春節(jié)過后，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)收緊，土地余量充足、上升空間廣闊的熱點(diǎn)二線城市成為價(jià)值洼地，房價(jià)在2萬線上徘徊的蘇州再被瞄準(zhǔn)，開盤即售罄的情形又一次上演，樓市價(jià)格亦隨之節(jié)節(jié)上揚(yáng)，1-4月均價(jià)就已上漲6.2%，蘇州一時(shí)成為國內(nèi)房價(jià)漲幅最高的城市。

一些段子也由此在坊間流傳：在蘇州園區(qū)上班的“金融民工”小王，因?yàn)榉績r(jià)太貴，不惜每天往返通勤兩小時(shí)，把房子買在了上海。雖是編造，也透露出蘇州房價(jià)大有朝一線城市看齊之勢(shì)。

穩(wěn)字當(dāng)頭

熱度高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次引來主政者的快速果斷出手，緊密發(fā)出“5·11”“7·24”新政，打出“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控組合拳。

先是“新滿三、老滿五”的規(guī)定，把炒房客攔在了門外，即新房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起，滿三年方可轉(zhuǎn)讓，二手房自購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年后方可轉(zhuǎn)讓。而且從實(shí)際操作來看，購房者從付款購房到出手轉(zhuǎn)讓的周期往往會(huì)比規(guī)定的還要長，因?yàn)樘K州新房基本是期房，簽完購房合同后至少也要一到兩年才能收房、拿到房產(chǎn)證，到了能出手轉(zhuǎn)讓之時(shí)已是六七年后，這一周期對(duì)于希望短線操作、回本獲利的投資者來說顯然過長。

再是“九年一學(xué)位”，遏制了學(xué)區(qū)房的抬價(jià)炒作。一般而言，當(dāng)一個(gè)房子有了優(yōu)質(zhì)學(xué)位的配套，即使其再小再破，價(jià)格都能不斷刷出新高。但蘇州對(duì)此作出了限制，一套商品房或二手房，自使用這一住房登記學(xué)位之日起，九年內(nèi)只提供一個(gè)義務(wù)教育學(xué)位，同一家庭的多名子女才不受限制。

一些段子也由此在坊間流傳：在蘇州園區(qū)上班的“金融民工”小王，因?yàn)榉績r(jià)太貴，不惜每天往返通勤兩小時(shí)，把房子買在了上海。雖是編造，也透露出蘇州房價(jià)大有朝一線城市看齊之勢(shì)。

在此之外，限價(jià)、限購、限貸、提高商品房供應(yīng)量，也被納入調(diào)控體系當(dāng)中，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入最嚴(yán)厲的“三限時(shí)代”，樓市需求、成交量也隨之下落，穩(wěn)中有升成為樓市的主基調(diào)。2019年中之后，蘇州房價(jià)仍舊維持上揚(yáng)趨勢(shì)，但每月漲幅都控制在1%左右，2020年底出現(xiàn)2.39%的跳升也主要源于市區(qū)核心地塊的集中出貨，拉高整體樓市均價(jià)。對(duì)比其他城市，長三角的省會(huì)城市南京、杭州近幾年都經(jīng)歷了房價(jià)的起起伏伏，中間數(shù)次出現(xiàn)環(huán)比接近3個(gè)點(diǎn)的拉升或跳水。

早年多番調(diào)控，效應(yīng)持續(xù)至今，因而今年房地產(chǎn)收緊的大勢(shì)之下，蘇州依然保持淡定，沒有追加調(diào)控新規(guī)，均價(jià)基本穩(wěn)定在2.2萬左右，上半年新房、二手房的成交量都同比增長了10%以上。

有關(guān)蘇州樓市的穩(wěn)，華東師范大學(xué)城市與區(qū)域規(guī)劃研究院院長曾剛向記者表示，這和蘇州主政者一直以來對(duì)房地產(chǎn)持謹(jǐn)慎、克制的態(tài)度密切相關(guān)。去年9月任職蘇州市委書記、目前已調(diào)任江蘇省代省長的許昆林，就多次在市內(nèi)工作會(huì)議上表示要始終堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、限價(jià)等政策措施。

一方面，蘇州去年已超過上海，晉級(jí)全國第一大工業(yè)城市，不論要維持制造業(yè)的領(lǐng)先地位，還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，土地價(jià)格都必然要控制在合理范圍內(nèi)，否則用地成本上升將傳導(dǎo)至產(chǎn)業(yè)外移、空心化。同時(shí)，城市的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)日益膠著，更具競(jìng)爭(zhēng)力的樓市價(jià)格，或?qū)⑽喑鲎呱虾５哪贻p人來蘇定居。

另一方面，土地財(cái)政往往是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱的一大推手，但蘇州全市財(cái)政收入在全國排名靠前，主要依靠工業(yè)和貿(mào)易貢獻(xiàn)稅收，而對(duì)土地收入的依賴度較低，有足夠底氣將房地產(chǎn)控制在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理占比內(nèi)。

分化加速

宏觀層面看，平穩(wěn)仍舊是蘇州樓市的一大特征，房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬、蕭條并沒有在這座城市出現(xiàn)，但深入肌理可以看到，樓市的分化已然走在加速軌道上。

買房客在市區(qū)開售的樓盤轉(zhuǎn)完一圈后，最直觀的感受可能是，核心熱門板塊依舊堅(jiān)挺，周邊新盤降價(jià)打折不斷。前者通常包括作為工業(yè)園區(qū)的湖東、湖西、獨(dú)墅湖沿岸，高新區(qū)獅山板塊還有老城區(qū)帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位的地段，這些也都是常年大熱門，但由于這些區(qū)域新房供應(yīng)量有限，因而靠近這些核心區(qū)域的外溢板塊，也是一大搶手房源。走進(jìn)這些區(qū)域的售樓處去了解，房價(jià)處于高位的情況依舊沒變，背后既是有剛需的支撐，樓盤區(qū)位和品質(zhì)都絕佳，不少有改善型住房需求的居民都會(huì)首選這些區(qū)域，同時(shí)也是因?yàn)殚_發(fā)商拿地的成本就已很高，精裝修再推高成本，利潤空間本就有限，降價(jià)促銷概率極低。

市區(qū)外圍的區(qū)塊，則是另一番景象：打折出售、熱盤加推、抽獎(jiǎng)營銷等字樣在售樓大廳隨處可見，甚至和樓盤銷售、中介代理一番細(xì)聊后還能拿到比宣傳更低的價(jià)格。位于蘇州西邊的滸關(guān)，最近還因?yàn)闃潜P價(jià)格“打骨折”而屢上新聞，開發(fā)商最初的備案均價(jià)為2.45萬/平左右，但國慶期間推出的特價(jià)房單價(jià)只要大概1.7萬/平，購房者欣喜樓盤7折促銷，已交首付或全額付款的業(yè)主則氣憤有加，以100平的住宅為例，開發(fā)商這輪降價(jià)相當(dāng)于房子價(jià)值一下子縮水70多萬。

中央“三條紅線”嚴(yán)控地產(chǎn)商負(fù)債水平、金融端收緊流向房企的資金貸款，開發(fā)商普遍陷入現(xiàn)金流捉襟見肘的局面。降價(jià)促銷、加推樓盤以去庫存，成為房企快速回籠資金的重要方式。除此之外，一些“泡沫”已經(jīng)在戳破。“一些樓盤最近降價(jià)也只是回到正常狀態(tài)，預(yù)售、開盤時(shí)營造出前景一片大好、升值潛力無限的態(tài)勢(shì)，吸引了好幾撥購房客，但幾年時(shí)間過去，房子建好了，但品質(zhì)差強(qiáng)人意、周邊配套遠(yuǎn)未完善，之前的營銷淪為不能兌現(xiàn)的空頭支票，沒有‘韭菜可割了，市場(chǎng)就給出了真實(shí)的價(jià)格?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)者戲謔地說。

不同區(qū)位的樓市冷熱不均，地產(chǎn)商之間的馬太效應(yīng)也在增強(qiáng)。土地?zé)o疑是開發(fā)商最重要的生產(chǎn)資料，地塊的區(qū)位往往就決定了樓盤價(jià)格，今年是集中供地元年，土拍規(guī)則的改變，也讓開發(fā)商進(jìn)入了一個(gè)大分化階段。

過往一年有多次土地出讓，不同房企可以根據(jù)自身?xiàng)l件、戰(zhàn)略方向在不同時(shí)間點(diǎn)入手拿地，但今年出于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)的目的，包括蘇州在內(nèi)的多個(gè)城市開始試點(diǎn)“雙集中”（集中公告，集中出讓）供地，住宅用地集中供應(yīng)，一年只能組織三次拍賣出讓活動(dòng)。這意味著，房企要拿地只能抓住這少數(shù)幾次的機(jī)會(huì)，圍繞熱門地塊的角逐將更激烈。

吳洋年初把房源掛到中介平臺(tái)至今，期間房子總價(jià)陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)降了10萬左右，他始終沒有遇到愿意接手的買家，反而是觀望的看房者居多。

對(duì)于中小開發(fā)商而言，形勢(shì)尤其不利，大房企有動(dòng)輒數(shù)百億的流動(dòng)資金可以投入拿地，優(yōu)質(zhì)地塊和中小項(xiàng)目全部收入囊中，但中小房企彈藥有限，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、溢價(jià)率高的情況下，只能轉(zhuǎn)而競(jìng)拍中小地塊，而且新政也大大提升了試錯(cuò)成本，以往拍賣拿到發(fā)展前景不好的項(xiàng)目，可以在下一次土拍再拿地，但現(xiàn)在這個(gè)機(jī)會(huì)變少了，中小房企只能提升自身的研判能力。

“熱門的地塊拿不了，周邊偏冷門的土地拍下來，之后就要考慮銷量的問題了，畢竟這個(gè)價(jià)格段的樓盤項(xiàng)目很多，腰部開發(fā)商之間又是一輪廝殺?！痹谔K州一家區(qū)域性地產(chǎn)公司工作，負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資的林銳嘆了口氣說。

等待春天

“最近一個(gè)月開始有一點(diǎn)放松的跡象了吧，”林銳又補(bǔ)充道，“金融端流向房地產(chǎn)的貸款寬松了一點(diǎn)，面向個(gè)人客戶的房貸放款，節(jié)奏也稍微加快了點(diǎn)，給房企的貸款也比上半年更寬松，前段時(shí)間會(huì)卡的比較嚴(yán)，現(xiàn)在向銀行提交貸款申請(qǐng)，雖然也會(huì)有比較嚴(yán)格的審查，但符合條件的還是能拿到資金?！?/p>

如果說身處地產(chǎn)商的林銳對(duì)大趨勢(shì)是謹(jǐn)慎樂觀，中介方面則可能更堅(jiān)定一點(diǎn)。

“蘇州的樓市絕對(duì)不可能回到幾年前，近期都是小幅回調(diào)而已，已經(jīng)快要見底了。到明年元旦，情況就會(huì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在蘇州的銀行個(gè)人房貸利率在5.8%～6.2%之間，預(yù)計(jì)幾個(gè)月之后就能下調(diào)到5.5%左右?！蹦尺B鎖房產(chǎn)平臺(tái)的一位資深中介斬釘截鐵地說。

但也有局內(nèi)人困在長久的等待里，不知道拐點(diǎn)會(huì)在何時(shí)到來。2017年8月，吳洋在吳江區(qū)以130萬的總價(jià)買下了一套84平的二手房，當(dāng)時(shí)工作沒幾年，就選了地段稍微偏離核心、戶型較小的房子，直到有了孩子之后，才萌生了換房子的打算，一則改善居住面積，二則也希望給孩子更好的入學(xué)條件。

但這一計(jì)劃偏偏卡在了第一步：先把現(xiàn)有的房子售出，才能湊足置換新房的款項(xiàng)。吳洋年初把房源掛到中介平臺(tái)至今，期間房子總價(jià)陸陸續(xù)續(xù)已經(jīng)降了10萬左右，他始終沒有遇到愿意接手的買家，反而是觀望的看房者居多。

所在的小區(qū)也是類似光景，上百套二手房掛出，一個(gè)月的成交量僅有一兩套。吳洋看來，給二手房的房貸收緊，應(yīng)該是主要原因，至于什么時(shí)候才能回暖，他還無法預(yù)知，“要看未來的政策了，不過現(xiàn)在的房子能賣掉的話會(huì)盡快買新房的，還是覺得房子更保值一點(diǎn)”。

（文中部分人名為化名）