房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問題研究

吳昊

（聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361006）

在“房住不炒”的政策背景下，“三道紅線”“集中供地”“銀行限貸”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，極大地考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的整體運營能力，而成本管控?zé)o疑是房地產(chǎn)企業(yè)運營管理中非常重要的一環(huán)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠在極度競爭時代中“活下去”的重要技能，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控能力，在異常激烈的競爭中取得成本優(yōu)勢，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存乃至發(fā)展都有著重要的戰(zhàn)略意義。

一、成本管控對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

（一）成本管控有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要是對勘察設(shè)計、招標(biāo)采購、施工安裝、竣工驗收等各階段成本關(guān)鍵控制點進(jìn)行把控，良好的成本管控要求房地產(chǎn)企業(yè)在上述各階段不斷完善相關(guān)管理制度，強(qiáng)化制度執(zhí)行力度，從而倒逼房地產(chǎn)企業(yè)對整個項目開發(fā)過程實施規(guī)范化的管理。同時，在實際成本管控過程中，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的共同參與，各部門全過程的協(xié)同合作，都有助于推動改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平。

（二）成本管控有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力

在當(dāng)前市場競爭激烈如火、暗涌如潮的房地產(chǎn)市場，行業(yè)利潤率的持續(xù)下降，已然成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展面臨的主要難題之一，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控，嚴(yán)控各項成本費用開銷，促使工程建設(shè)等成本顯著低于競爭對手，有利于房地產(chǎn)企業(yè)取得成本優(yōu)勢，在行業(yè)競爭中搶占先機(jī)，讓企業(yè)有更多的資金等資源可投入到新的發(fā)展領(lǐng)域，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展夯實基礎(chǔ)，全面增強(qiáng)企業(yè)的競爭實力。

（三）成本管控有助于提高項目經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)開發(fā)項目普遍具有開發(fā)周期較長、涉及環(huán)節(jié)較多，投資金額較大，經(jīng)營風(fēng)險較高等特點，其經(jīng)濟(jì)效益受宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策、市場行情等多方因素的影響存在較大的不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過不斷地降低成本、增加效益，才能有效降低投資成本，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力，而成本管控水平的升級是房地產(chǎn)企業(yè)“降本增效”的重要手段，加強(qiáng)成本管控能使房地產(chǎn)企業(yè)取得價格優(yōu)勢，增加其銷售定價空間，加速庫存去化，減少資金占用，從而能有效提升房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟(jì)效益，改善房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利能力。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問題

（一）成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不健全

當(dāng)前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)歷過行業(yè)高速發(fā)展階段，由于以往房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益較高，大多實行的是粗放式管理，管理層往往只注重房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售，不重視房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，致使當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)內(nèi)控制度不完善，在事前、事中、事后各環(huán)節(jié)均缺乏有效的制度規(guī)范。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有建立成本管控相關(guān)制度，但未嚴(yán)格執(zhí)行，相關(guān)職能部門也未對制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督與檢查，導(dǎo)致成本管控制度形同虛設(shè)、流于形式。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段成本管控介入不足

規(guī)劃設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本管控的首要環(huán)節(jié)，盡管設(shè)計費在房屋建筑成本和設(shè)施設(shè)備安裝總成本中占比較低，一般在百分之二以下，但對工程的建造價格影響可達(dá)百分之八十以上，因此從源頭上控制成本顯得相當(dāng)重要。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)由于項目整體開發(fā)節(jié)奏較快，設(shè)計、施工、銷售等各個時間節(jié)點都比較緊迫，往往對設(shè)計階段的成本管控不夠重視，成本管控部門介入較少甚至不介入，設(shè)計方案在定案前缺乏成本管理人員與設(shè)計人員之間有效的溝通與優(yōu)化，致使在規(guī)劃設(shè)計過程中多重視設(shè)計細(xì)節(jié)而忽略經(jīng)濟(jì)效益，沒有進(jìn)行合理的造價控制。

（三）項目招標(biāo)管理不到位

招標(biāo)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無論是在保證項目工期、降低工程造價，還是在提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)質(zhì)量上都有著重要意義。但在實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)對項目招標(biāo)管理并不重視，招標(biāo)活動流于形式，未對投標(biāo)單位進(jìn)行嚴(yán)格審查，缺乏嚴(yán)格細(xì)致的市場調(diào)查，招標(biāo)控制價脫離實際市場行情，招標(biāo)文件編制不嚴(yán)謹(jǐn)，工程量清單出現(xiàn)漏項缺項或少算多算現(xiàn)象，評標(biāo)階段過于看重投標(biāo)單位的報價而忽視投標(biāo)單位的實際管理水平，導(dǎo)致施工階段因施工單位現(xiàn)場管理能力不足而引起施工成本的驟增，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管控帶來了較為嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（四）設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證未嚴(yán)格控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目施工階段，受工程建設(shè)周期較長、施工條件復(fù)雜多變等各種不確定因素影響，往往會產(chǎn)生大量的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控部門通過嚴(yán)格控制不必要的變更、簽證，能夠減少無效成本對項目帶來的損失。但在實踐中，不少房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中忽視了對工程變更以及造價的控制，項目施工過程的設(shè)計變更未經(jīng)監(jiān)理、房地產(chǎn)企業(yè)工程部等的確認(rèn)，變更造價、成本測算等未經(jīng)過較為嚴(yán)格的審核；現(xiàn)場簽證方面隨意性較強(qiáng)，事前無書面確認(rèn)資料，往往是施工單位在做完后再進(jìn)行審批，這些不規(guī)范的管理行為給了個別施工單位進(jìn)行不合理變更甚至是弄虛作假的機(jī)會，工程內(nèi)容的真實性及工程量的準(zhǔn)確性均無法得到保證。

（五）績效考核及審計問責(zé)機(jī)制缺失

不少房地產(chǎn)企業(yè)未將成本管控工作納入績效考核，未建立成本管控獎懲機(jī)制，對于在成本管控工作中取得成效的部門或個人未給予獎勵，對于成本失控的責(zé)任部門或個人也未予以相應(yīng)處罰，其結(jié)果導(dǎo)致相關(guān)部門對成本管控工作的重視程度不足，員工參與成本控制的積極性較低。同樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)也未建立完善的內(nèi)部審計監(jiān)督體系，缺乏有效的審計問責(zé)機(jī)制，實際也未對工程項目進(jìn)行專項審計，部分房地產(chǎn)企業(yè)雖有開展相關(guān)審計業(yè)務(wù)，但對審計發(fā)現(xiàn)的各種違法違規(guī)行為并未嚴(yán)格追責(zé)問責(zé)，審計威懾力不足，審計監(jiān)管的缺位使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控制度在實施過程中缺乏必要的監(jiān)督。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對策建議

（一）建立健全成本管控內(nèi)控制度

健全有效的成本管控制度應(yīng)保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動合法合規(guī)、財務(wù)信息真實可靠，并能有效防范舞弊行為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際情況，建立健全以下制度。

一是招標(biāo)、采購及供應(yīng)商管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》以及各級政府相關(guān)規(guī)定，建立招標(biāo)管理相關(guān)制度規(guī)范，明確招標(biāo)工作的管理組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)、招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)工作程序、招標(biāo)文件管理、招標(biāo)考核等內(nèi)容；應(yīng)當(dāng)建立商品房項目服務(wù)采購管理相關(guān)制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)商品房項目服務(wù)采購管理工作，規(guī)范商品房項目服務(wù)采購方式，明確采購驗收流程及采購付款流程等內(nèi)容，切實防范舞弊風(fēng)險；應(yīng)當(dāng)建立供應(yīng)商管理信息系統(tǒng)和供應(yīng)商黑名單管理制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)公司供應(yīng)商的管理工作，加強(qiáng)對供應(yīng)商基本信息、考察入庫、區(qū)域變更、履約評價等的管理，有效規(guī)范供方選擇，在保障公開、公正、平等基礎(chǔ)上以充分競爭的方式選擇合作方。

二是房地產(chǎn)開發(fā)項目各個階段的成本管控制度，包括工程項目設(shè)計管理規(guī)定、工程成本管理規(guī)定、工程合同管理規(guī)定等，對施工圖管理、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、工程物資采購、工程合同管理、工程項目監(jiān)理、工程價款結(jié)算等行為進(jìn)行規(guī)范。

三是工程項目成本后評估管理制度，明確后評估管理應(yīng)重點將結(jié)算成本與目標(biāo)成本進(jìn)行全面比對，對差異成本進(jìn)行全面總結(jié)。同時，制度頒布后應(yīng)及時進(jìn)行宣講和培訓(xùn)，日常應(yīng)加強(qiáng)對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督和檢查，確保制度得到有效執(zhí)行。

（二）加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計階段的成本管控

成本管控部門應(yīng)從源頭控制成本，加大設(shè)計階段的成本參與力度，做好以下成本管控工作：首先，要引進(jìn)競爭機(jī)制，綜合考慮設(shè)計單位的質(zhì)保體系、服務(wù)質(zhì)量、資源保證、歷史業(yè)績等方面因素，通過招標(biāo)擇優(yōu)選定工程勘察設(shè)計單位，從而確保項目工程設(shè)計方案的科學(xué)合理，從源頭上避免因設(shè)計問題而造成的建設(shè)成本增加。其次，要不斷提高設(shè)計人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和造價經(jīng)濟(jì)意識，積極推行限額設(shè)計，在保證達(dá)到使用功能的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，制定明確的限額指標(biāo)，控制建設(shè)投資規(guī)模，控制房地產(chǎn)項目工程造價。再次，在設(shè)計合同中，應(yīng)當(dāng)細(xì)化設(shè)計單位的權(quán)利與義務(wù)，在工程設(shè)計合同中增加有關(guān)合理設(shè)計、造價控制、施工階段配合等相關(guān)條款，對設(shè)計單位進(jìn)行約束及風(fēng)險控制。最后，要做好施工圖的審核工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)指定設(shè)計分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)牽頭組織設(shè)計、工程、成本、物業(yè)等相關(guān)部門召開施工圖內(nèi)審會，各部門應(yīng)從工程質(zhì)量、品質(zhì)提升、后續(xù)維護(hù)、成本優(yōu)化等多維度對施工圖設(shè)計進(jìn)行審核，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門應(yīng)積極參與，對于各個專業(yè)之間圖紙的矛盾盡早發(fā)現(xiàn)，及時溝通問題，修改不符合實際或錯誤的圖紙，從而提高設(shè)計質(zhì)量，規(guī)避因設(shè)計缺陷導(dǎo)致的成本增加，施工圖會審會議應(yīng)形成書面的會議紀(jì)要。

（三）提升招標(biāo)管理水平

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公正、公開的基礎(chǔ)原則，建立長期穩(wěn)定的供應(yīng)商合作體系，以實現(xiàn)充分的市場競爭，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好以下成本管控工作：首先，應(yīng)做好招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作，對可能參加投標(biāo)單位應(yīng)就其行業(yè)資質(zhì)水平、承包能力、企業(yè)信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)質(zhì)量、以往施工項目和施工管理水平等進(jìn)行全方位的考察，同時，應(yīng)對建材市場進(jìn)行充分調(diào)研，保證招標(biāo)控制價編制的合理性和準(zhǔn)確性。其次，應(yīng)重視招標(biāo)文件編制的規(guī)范性，招標(biāo)文件的編制必須遵守國家有關(guān)法律及各級政府相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)文件應(yīng)避免帶有排他性條款，不得以不合理的條件限制潛在投標(biāo)人，招標(biāo)文件中的合同條款需要根據(jù)具體工程項目的特點進(jìn)行編寫，預(yù)估項目建設(shè)中可能遇到的問題并提前進(jìn)行約定，招標(biāo)文件中的評標(biāo)辦法應(yīng)有依據(jù)、可量化、可操作。最后，采用工程量清單招標(biāo)，營造一個讓投標(biāo)單位充分競爭的環(huán)境，并且在評標(biāo)和定標(biāo)過程中，采用合理低價中標(biāo)，避免投標(biāo)單位的低價惡意競爭現(xiàn)象。

（四）加強(qiáng)對工程變更的成本管控

加強(qiáng)對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的控制是施工階段成本管控的難點，也是該階段成本管控的重點。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善工程變更相關(guān)制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行工程變更相關(guān)業(yè)務(wù)流程。對于設(shè)計變更，應(yīng)在設(shè)計合同中明確要求設(shè)計單位提供到施工現(xiàn)場全方位的服務(wù)，盡可能避免不必要的設(shè)計變更，對確需的變更，要嚴(yán)格變更前的成本評審，使投資能得到有效控制，因責(zé)任人過失造成設(shè)計變更的，應(yīng)當(dāng)實行責(zé)任追究制度；對于現(xiàn)場簽證，應(yīng)加強(qiáng)對現(xiàn)場簽證的管理，變更發(fā)生時應(yīng)及時記錄變更時間、變更部分、變更原因等內(nèi)容，及時進(jìn)行變更、簽證的梳理并預(yù)估金額，錄入成本管理系統(tǒng)，除特急工程指令外，其他工程指令均需事前經(jīng)過估價與審批程序后方可實施，嚴(yán)禁出現(xiàn)事中不記錄，事后補(bǔ)簽證的“倒簽證”現(xiàn)象。對于隱蔽工程，簽證單必須包含變更發(fā)生前后的圖紙、隱蔽部位的照片、施工記錄等，并且在其覆蓋之前完成簽字蓋章確認(rèn)。成本管控部門應(yīng)不定期對隱蔽工程進(jìn)行抽查，對實際現(xiàn)場與簽證不符情況所涉及的責(zé)任人及施工單位進(jìn)行嚴(yán)肅處理。對于工程變更價款，房地產(chǎn)企業(yè)要防止施工單位虛列工程費用，應(yīng)對變更價款的支付實施更為嚴(yán)格的審批制度，請款單位應(yīng)當(dāng)提供完整的書面證明資料及相關(guān)審核審批手續(xù)。只有做到工程變更管理的制度化、科學(xué)化、規(guī)范法，才能有效減少不必要的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證事項，降低項目施工階段的成本。

（五）建立績效考核體系及審計問責(zé)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本管控績效考核體系及審計問責(zé)機(jī)制，激勵房地產(chǎn)企業(yè)各部門增強(qiáng)成本管控意識，約束成本管理中的違法違規(guī)行為。首先，在績效考核方面，建議將成本管控工作納入績效考核，結(jié)合企業(yè)實際經(jīng)營情況，采用定性與定量相結(jié)合的方法設(shè)定成本管控績效考核指標(biāo)，對相關(guān)部門的管理人員和員工進(jìn)行嚴(yán)格考核與評價，相關(guān)責(zé)任落實到具體部門和個人，并將考核結(jié)果與獎金掛鉤，對于考核中不能勝任崗位要求的員工，特別是重要的成本管理崗位，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時暫停其工作，安排再培訓(xùn)或調(diào)整工作崗位。通過建立科學(xué)的成本管控獎懲機(jī)制，充分調(diào)動相關(guān)部門管理人員和員工參與成本管控工作的積極性。其次，在內(nèi)部審計方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部審計監(jiān)督體系，在保證內(nèi)部審計獨立性的前提下，定期或不定期對工程項目開展專項審計工作，重點關(guān)注招投標(biāo)、工程變更、工程物資采購、工程合同管理、工程價款結(jié)算、工程資金支付等舞弊多發(fā)的高風(fēng)險領(lǐng)域，對相關(guān)環(huán)節(jié)的制度建設(shè)和制度執(zhí)行情況進(jìn)行全面檢查，對審計過程中發(fā)現(xiàn)的各種違法違規(guī)行為嚴(yán)處罰、嚴(yán)問責(zé)，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的審計追責(zé)問責(zé)機(jī)制。

綜上所述，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢與“房住不炒”的政策調(diào)控背景下，優(yōu)秀的成本管控能力已成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，成本管控由粗放式管理轉(zhuǎn)變?yōu)槿^程的精細(xì)化管理，已是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。因此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有不斷增強(qiáng)全員成本管控意識，完善企業(yè)成本管理機(jī)制，加強(qiáng)開發(fā)項目各階段成本控制，加強(qiáng)成本管控績效考核體系建設(shè)以及落實審計問責(zé)機(jī)制，才能進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，促使其能在激烈的市場競爭環(huán)境中生存下去并實現(xiàn)自身的可持續(xù)健康發(fā)展。