房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的分析

賈存博（甘肅煤田地質(zhì)局一三三隊(duì)）

■ 前言

近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)一路飆升、炒房熱現(xiàn)象層出不窮，在信息技術(shù)更迭頻繁的當(dāng)代社會(huì)，房地產(chǎn)成為投資行業(yè)的香餑餑。但由于房地產(chǎn)行業(yè)具有流動(dòng)性強(qiáng)、周期長(zhǎng)、范圍廣、維度深等特性，在成本和收入的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理上繁復(fù)且冗雜，造成了數(shù)據(jù)失實(shí)、偷稅漏稅等不良現(xiàn)象，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的優(yōu)化升級(jí)還需要進(jìn)一步探究。

■ 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的差異性

會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理和而不同，主要體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)方式、核算規(guī)范、核算基礎(chǔ)、核算對(duì)象、核算程序和會(huì)計(jì)要素六點(diǎn)上。就會(huì)計(jì)核算來(lái)看，主要目的是對(duì)內(nèi)完成全部資金運(yùn)動(dòng)的把控和記錄，依托權(quán)責(zé)發(fā)生制按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算，它的會(huì)計(jì)要素體現(xiàn)為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。稅務(wù)處理則是對(duì)外以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)繳納為最終目的而進(jìn)行的稅務(wù)資金運(yùn)動(dòng)，它相較于會(huì)計(jì)核算更為簡(jiǎn)潔，以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，通過(guò)分類(lèi)系數(shù)法、計(jì)劃成本法、單位成本法和估計(jì)推算法將預(yù)收款項(xiàng)與營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)換，它的會(huì)計(jì)要素體現(xiàn)為應(yīng)稅收入、扣除費(fèi)用、納稅所得、應(yīng)繳稅額。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算區(qū)分于其他企業(yè)之處還在于收入確認(rèn)，這也是造成企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理差異性的緣由之一。房地產(chǎn)主打以預(yù)售為主要占比的銷(xiāo)售模式，在會(huì)計(jì)核算時(shí)，由于不能完全執(zhí)行傳統(tǒng)“一手交錢(qián)一手交貨”的商業(yè)原則，在會(huì)計(jì)制度中預(yù)收的款項(xiàng)記為預(yù)收賬款，最終在結(jié)算時(shí)不能作為當(dāng)期收入確認(rèn)的依據(jù)，從而列入負(fù)債科目中。而稅務(wù)處理主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅，它將預(yù)售款項(xiàng)收入時(shí)便可作為收入確認(rèn)，將其列入企業(yè)收入中用以繳納稅務(wù)。由此看來(lái)，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的差異性取決于會(huì)計(jì)制度和稅收制度對(duì)于各科目之間的界定和實(shí)現(xiàn)方式，二者適度分離又相互聯(lián)系。

■ 企業(yè)中會(huì)計(jì)核算對(duì)稅務(wù)處理的影響

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的靈魂，它作為財(cái)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)和依據(jù)貫穿了從土地開(kāi)發(fā)到投入使用的全過(guò)程，甚至直接影響著企業(yè)的資金調(diào)度和資源分配。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算主要體現(xiàn)在預(yù)算、決算、結(jié)算三個(gè)方面，也可稱(chēng)之為算賬、記賬和報(bào)賬，在不同階段對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出適時(shí)的調(diào)整和安排以達(dá)到利益與效益的統(tǒng)一。

不論是會(huì)計(jì)核算還是稅務(wù)處理，遵循的都是國(guó)家既定法律法規(guī)進(jìn)行成本核算，最終敲定時(shí)還是以實(shí)際發(fā)生的數(shù)額為準(zhǔn)，從這個(gè)角度來(lái)看，會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理都是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理而服務(wù)。此外，也可以說(shuō)稅務(wù)處理在一定程度上依托了會(huì)計(jì)核算，由于房地產(chǎn)的特殊性，在經(jīng)歷周期結(jié)束后，工程本身復(fù)雜的程序加上變更后導(dǎo)致不確定性因素增加，對(duì)于部分不能及時(shí)處理的稅務(wù)就需要參考會(huì)計(jì)核算，以確保數(shù)據(jù)的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。

■ 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的問(wèn)題分析

（一）數(shù)據(jù)失實(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)、施工條件等因素的影響，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn)；在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于市政規(guī)劃調(diào)整、土地閑置和地價(jià)變化等導(dǎo)致的土地風(fēng)險(xiǎn)；由于產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策等導(dǎo)致的企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)；由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)日新月異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)市場(chǎng)為風(fēng)向標(biāo)，二者環(huán)環(huán)相扣，稍有變動(dòng)便引起一系列的連鎖反應(yīng)，落實(shí)到會(huì)計(jì)核算具體工作中時(shí)往往已不具時(shí)效性，最終呈現(xiàn)出的結(jié)論也不夠精準(zhǔn)。例如，本該作為營(yíng)業(yè)收入的預(yù)收款項(xiàng)在會(huì)計(jì)核算中因無(wú)法確認(rèn)收入，在最終交付商品時(shí)因周期較長(zhǎng)和期間變更導(dǎo)致數(shù)據(jù)不及時(shí)，無(wú)法真實(shí)反映出資金狀況。

在各方面因素的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理等問(wèn)題出現(xiàn)了很大的轉(zhuǎn)變，因?yàn)楣ば蚝统杀镜确矫娴亩噙呅砸蛩厥沟贸杀竞怂阋矔?huì)出現(xiàn)諸多變化，那么相應(yīng)的稅務(wù)處理也會(huì)隨之改變。加之由于收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，相應(yīng)的稅收不能及時(shí)上交，影響國(guó)家稅收收入的實(shí)現(xiàn)；同時(shí)預(yù)售收入大多用來(lái)支持房屋建設(shè)的投資，其實(shí)質(zhì)上可以看作是企業(yè)大額的無(wú)息貸款。這給會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理帶來(lái)了額外工作，在后續(xù)清算和繳納中容易出現(xiàn)重復(fù)或遺漏現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，不論是人力、材料、機(jī)械、資金、政策乃至進(jìn)度、質(zhì)量都具有不確定性因素，這些不確定性因素在實(shí)際工作中包含眾多環(huán)節(jié)，因此使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理過(guò)程中難度增大，數(shù)據(jù)失實(shí)。

（二）管理缺失

除去行業(yè)特性、市場(chǎng)環(huán)境、政策變革等外部因素，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅收處理問(wèn)題的內(nèi)部因素便是內(nèi)部管理。內(nèi)部管理主要從人力和制度兩個(gè)方面來(lái)分析，其一是部分監(jiān)管部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)的管理人員松散無(wú)作為，員工專(zhuān)業(yè)性不高，導(dǎo)致工程進(jìn)度拉垮；其二財(cái)務(wù)部門(mén)與監(jiān)管部門(mén)相互勾結(jié)，致使會(huì)計(jì)核算和稅收處理中資金問(wèn)題頻出。這還要?dú)w咎于政府關(guān)于會(huì)計(jì)和稅收管理體制的不健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在執(zhí)行會(huì)計(jì)和稅收體制時(shí)不能優(yōu)化整合用于自身，在此機(jī)制下財(cái)務(wù)部門(mén)人員專(zhuān)業(yè)性不高，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)分析把握和資金調(diào)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)不夠精準(zhǔn)，在會(huì)計(jì)核算中缺失精度，在稅收處理中也容易被鉆空子。

■ 改進(jìn)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的建議

（一）縮小會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的差異性

會(huì)計(jì)與稅務(wù)雖出發(fā)點(diǎn)不同，但最終目的都是為了企業(yè)發(fā)展，在兩種制度下要想做到減小差異性，還需國(guó)家加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)力度。首先應(yīng)當(dāng)健全房地產(chǎn)稅收體制，一方面可以適當(dāng)降低稅率用以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用之途，用激勵(lì)政策促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的良性競(jìng)爭(zhēng)；另一方面嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對(duì)稅收處理過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格把控，監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行社會(huì)義務(wù)，依法納稅。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在符合政府和國(guó)家政策的前提下，制定出適合本企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)核算體系，盡量明確各部門(mén)的職責(zé)范圍，細(xì)化會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的界限，整理出高頻率問(wèn)題的解決辦法，同時(shí)做好二者間的合作聯(lián)系，確保數(shù)據(jù)無(wú)誤。

（二）提升會(huì)計(jì)工作人員素質(zhì)和能力

生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，人作為生產(chǎn)力的主體，在一切社會(huì)活動(dòng)中都有著不可替代的地位。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作人員的素質(zhì)和能力，還需要加強(qiáng)力度精準(zhǔn)調(diào)節(jié)。人員素質(zhì)體現(xiàn)在不作為、亂作為，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了響應(yīng)國(guó)家政策設(shè)立監(jiān)察部門(mén)，實(shí)質(zhì)上是致使貪污腐敗滋生的溫床，人員素質(zhì)低下、工作懶散、作風(fēng)不良?？梢酝ㄟ^(guò)提高招聘門(mén)檻、思想培訓(xùn)和激勵(lì)政策來(lái)提升人員素質(zhì)，采用權(quán)責(zé)追究制和獎(jiǎng)懲制，責(zé)任、獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰具體到個(gè)人，不僅可以促進(jìn)相互間的監(jiān)督，還能一定程度上杜絕“踢皮球”現(xiàn)象。人員能力體現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)性不高，有的企業(yè)還停留在舊的會(huì)計(jì)核算模式，應(yīng)盡量取消傳統(tǒng)的人力核算和評(píng)估，推進(jìn)企業(yè)信息化建設(shè)，引進(jìn)先進(jìn)工作模式和高素質(zhì)人才，組建出一支高強(qiáng)隊(duì)伍來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理工作。

（三）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露制度

房地產(chǎn)行業(yè)是集高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高利潤(rùn)于一體的“三高”行業(yè)，這意味著要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重信息披露制度的實(shí)施。在以往市場(chǎng)中信息披露亂象主要?dú)w納為以下四個(gè)特征：姍姍來(lái)遲、前后矛盾、避重就輕、打補(bǔ)丁。信息披露是企業(yè)與社會(huì)的橋梁，它的存在不僅是為了反映行業(yè)情況，也是為了企業(yè)間的互相了解和監(jiān)督，促進(jìn)市場(chǎng)信息透明度。對(duì)于上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，信息披露是必不可少的一個(gè)工作環(huán)節(jié)，由于許多小型房地產(chǎn)公司依附于大型企業(yè)下，相互間錯(cuò)綜復(fù)雜，信息披露的真實(shí)性和合規(guī)性有待考證。信息披露需要監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)檢查，不能流于形式做表面功夫；同時(shí)還需要對(duì)信息披露的范圍加以具體，在會(huì)計(jì)核算中對(duì)存疑科目和內(nèi)容具體化。

■ 總結(jié)

隨著我國(guó)社會(huì)制度的不斷完善和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，各行各業(yè)跟隨著實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)的腳步走向改革創(chuàng)新的風(fēng)口，房地產(chǎn)行業(yè)作為近年來(lái)熱度居高不下的行業(yè)，它不僅關(guān)系著社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，更與人們的生活息息相關(guān)。本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為對(duì)象，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的差異與聯(lián)系，針對(duì)數(shù)據(jù)失實(shí)和管理缺失問(wèn)題做出了縮小差異、提高能力和完善制度的優(yōu)化建議。改革不是一蹴而就的，還需要上到國(guó)家、下到個(gè)人的努力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的先行者，建立一個(gè)良好市場(chǎng)環(huán)境的任務(wù)還任重而道遠(yuǎn)。