房地產(chǎn)企業(yè)融資方式研究
——以A地產(chǎn)為例

文/胡亞青（西安石油大學(xué)）

近年來，房價高、房源緊成為人們重點(diǎn)關(guān)注的一個社會性問題。2010年起,國家為了有效限制投資炒房,陸續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控類的政策措施來加以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展,調(diào)控政策力度之大也使得很多原本可以依靠短期銀行信貸方式融資的房企開始面臨巨大的可生存發(fā)展壓力;其次,由于近年發(fā)生的疫情對我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生了也產(chǎn)生了一定程度的不利影響,預(yù)期未來房地產(chǎn)市場上的資金流動成本將逐漸有所下降,央行可能會在一定程度上釋放資金流動性,未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際融資償債能力對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景影響極大。

一、我國房企融資問題現(xiàn)狀分析

（一）融資渠道單一

資金對于所有房地產(chǎn)企業(yè)來說都是重中之重,企業(yè)的資金鏈成為行業(yè)競爭的支柱,而房地產(chǎn)的企業(yè)的資金往往都是融資而來。現(xiàn)如今,我國的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)管理制度尚未完善,企業(yè)想要進(jìn)行融資最簡單、直接的融資方法就是通過銀行貸款進(jìn)行抵押貸款。其次，債權(quán)融資和股權(quán)融資也是目前企業(yè)進(jìn)行融資的主要手段,大部分中小型民營房企的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模及相關(guān)項(xiàng)目管理資質(zhì)都達(dá)不到目前股權(quán)融資等其他融資的標(biāo)準(zhǔn),故其主要資金來源基本均是銀行貸款,相比于其他融資方式,銀行貸款在融資利息等其他方面的融資優(yōu)勢較大。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來講,銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式,同時也是目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍的一種融資方式手段[1]。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

銀保監(jiān)會明確規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的自有資金比例最高不得低于35%,這也就意味著房企的資產(chǎn)負(fù)債率不能高于65%,而高負(fù)債率的經(jīng)營又是當(dāng)前房企經(jīng)營的常態(tài),一些開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)73%,只有少部分房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商的自有資金比例低于35%,部分房企的自有資金僅有10%,這種現(xiàn)象表明大部分負(fù)債過高的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險,嚴(yán)重情況下可能導(dǎo)致資金鏈斷裂,危及企業(yè)生存和發(fā)展。

（三）資金管理不合理

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期經(jīng)營管理模式基本都為“前期置地—工程建設(shè)—銷售回款”,在項(xiàng)目工程建設(shè)期間,工程項(xiàng)目的具體竣工驗(yàn)收時間極易被國內(nèi)外界各種因素直接影響,在此因素影響下還可能會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期經(jīng)營模式效益大幅降低[2]。眾所周知,在房地產(chǎn)行業(yè),爛尾樓事件層出不窮,究其原因,就是由于資金管理不善、融資滯后、資金鏈斷裂而導(dǎo)致。除此以外,部分企業(yè)盲目擴(kuò)張,最終引發(fā)了財務(wù)風(fēng)險,使得企業(yè)陷入高負(fù)債經(jīng)營的循環(huán)中,嚴(yán)重限制著企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

二、A地產(chǎn)不同發(fā)展階段融資方式分析

A地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大,融資額占比重,融資方式多元化,具有一定的典型性,研究其融資方式對于其他房企具有一定的借鑒意義。

（一）初創(chuàng)期至發(fā)展期融資方式

A地產(chǎn)作為國內(nèi)一家領(lǐng)先上市的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),二十世紀(jì)九十年代初,我國股權(quán)證券市場才剛開始起步,股權(quán)證券投資管理業(yè)務(wù)尚不成熟,利潤空間巨大,國內(nèi)其他房企還在依靠銀行力量支持開發(fā)資金之時,A地產(chǎn)已經(jīng)率先采用”銀行信貸+股權(quán)融資”的方式進(jìn)行融資,向社會公開募股集資,且主要依靠股權(quán)融資。

（二）成長期融資方式

對于處在成長階段的企業(yè)來說,創(chuàng)新融資方式是其實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的關(guān)鍵,A地產(chǎn)在這一階段除了繼續(xù)增加股票進(jìn)行籌資外,首次采用信托融資的方式募集資金,使其在中國政府政策調(diào)控持續(xù)緊縮的市場情況下依然能夠擁有充足的資金;同時,A地產(chǎn)發(fā)掘出海外市場,開展海外融資,發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券。A地產(chǎn)緊密結(jié)合公司自身特點(diǎn),嘗試資本市場的各種企業(yè)融資渠道,充分利用自身的企業(yè)品牌效應(yīng),不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,為今后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

（三）穩(wěn)定發(fā)展階段融資方式

由于我國當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)政策體制尚不完善,特別是在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,政策波動對房地產(chǎn)企業(yè)影響極大。這一階段的A地產(chǎn)在經(jīng)歷過金融危機(jī)后，更加注重資本成本,注重多渠道融資。A地產(chǎn)不再拘泥于我國傳統(tǒng)的企業(yè)融資管理方式,注重傳統(tǒng)融資方式創(chuàng)新,開啟新的互聯(lián)網(wǎng)金融,為其輕松應(yīng)對國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的市場寒冬提供了源源不斷的強(qiáng)大資金實(shí)力支持。

三、A地產(chǎn)融資啟示及融資問題對策思考

（一）A地產(chǎn)融資啟示

A地產(chǎn)在各階段財務(wù)融資時,都充分結(jié)合其自身實(shí)際情況,選取合適的融資管理方式,保持合理的財務(wù)資本流動結(jié)構(gòu),將整體財務(wù)融資風(fēng)險大大降低至可控制的范圍內(nèi)[3]。因此,在一個相對安全的可控資本結(jié)構(gòu)水平下,A地產(chǎn)可選擇的融資方式范圍就會更廣。

相對其他房企來說,A地產(chǎn)很好地運(yùn)用資本市場運(yùn)作,發(fā)揮資本市場融資功能。A地產(chǎn)設(shè)立合理的融資結(jié)構(gòu)管理目標(biāo),制定符合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃,將融資渠道發(fā)展成全球融資,創(chuàng)新融資工具,極大地降低了融資成本,也最大程度地避免了融資風(fēng)險。

（二）房企融資問題對策思考

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期長,對資金需求大,因此項(xiàng)目資本募集規(guī)模和項(xiàng)目資金的實(shí)際運(yùn)作能力水平一直是目前衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力發(fā)展水平的重要衡量因素,房地產(chǎn)企業(yè)想要健康長遠(yuǎn)地發(fā)展就必須從融資方式、融資渠道等方面入手,進(jìn)行融資方式創(chuàng)新。

1.拓寬融資方式

單一的融資方式容易加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險,威脅企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)為了進(jìn)一步更好地經(jīng)營發(fā)展,可以在現(xiàn)有企業(yè)融資管理方式的基礎(chǔ)上,結(jié)合當(dāng)前國家政策和自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況,探索多種融資管理渠道,選擇適合自己的企業(yè)融資管理方式。

現(xiàn)行的企業(yè)融資方式主要有私募股權(quán)股份融資、債券股權(quán)融資、信托證券基金股權(quán)融資、融資機(jī)構(gòu)租賃、資產(chǎn)配置債券市場化等,企業(yè)融資應(yīng)根據(jù)各種企業(yè)融資方式的不同特點(diǎn)取長補(bǔ)短,構(gòu)建合理的企業(yè)融資方式結(jié)構(gòu),使其發(fā)揮最大效用,盡可能實(shí)現(xiàn)利益最大化和股東權(quán)益最大化[3]。

2.加強(qiáng)融資成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要加強(qiáng)成本控制。融資風(fēng)險雖能盡量控制,但無法避免,企業(yè)應(yīng)該通過增強(qiáng)風(fēng)險防范意識,加強(qiáng)融資成本控制,及時根據(jù)政策變化和市場變動識別融資風(fēng)險,并做好相應(yīng)的成本管理與控制[4]。

為應(yīng)對疫情沖擊,防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險,保障群眾住房需求,國家對房地產(chǎn)政策作了全面的調(diào)控與管理,已經(jīng)出臺了相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策,并根據(jù)不同項(xiàng)目類別給予不同程度的資金補(bǔ)貼。中央持續(xù)加大住房逆回購周期資產(chǎn)調(diào)節(jié)政策力度,先后多次出臺了購房再貸款、定向投資降準(zhǔn)、降息等調(diào)控政策,但對房地產(chǎn)仍繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，”保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性”。

作為房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)積極適應(yīng)國家政策的調(diào)整和變化,根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求,制定清晰的經(jīng)營規(guī)劃目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展定位,充分了解國家政策性融資形式,選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資方式,不僅能夠有效提升融資成功率,也能夠加強(qiáng)成本控制管理。

3.創(chuàng)新融資方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從前期項(xiàng)目置地、工程建設(shè)、后期產(chǎn)品銷售等各個環(huán)節(jié)均需要大量流動資金,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在融資項(xiàng)目的各個經(jīng)營階段都非常需要前期注入大量流動資金,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目融資經(jīng)營過程中,局限性較為突出,企業(yè)要通過不斷地創(chuàng)新和完善融資方式,才能確保企業(yè)的健康發(fā)展。

第一，企業(yè)目前可通過采用應(yīng)收賬款融資方式進(jìn)行融資。應(yīng)收賬款融資是指貸款企業(yè)將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給標(biāo)的銀行并向標(biāo)的銀行部門申請貸款,銀行的貸款額一般規(guī)定為企業(yè)應(yīng)收賬款賬面價值的50%—90%,企業(yè)將自己應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給標(biāo)的銀行后,應(yīng)立即向應(yīng)收賬款債務(wù)人發(fā)出債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知,并要求其按期付款至指定融資標(biāo)的銀行。應(yīng)收款類賬款項(xiàng)目融資管理可以有效縮短中小企業(yè)緊急應(yīng)收款項(xiàng)賬款的有效回款管理周期,降低債務(wù)人與債權(quán)人的債務(wù)交易成本,增加債權(quán)資金的有效周轉(zhuǎn)率,有效利于中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)收款項(xiàng)的有效管理,通過企業(yè)應(yīng)收賬款融資可以增加企業(yè)營運(yùn)中的周轉(zhuǎn)金,強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)資金調(diào)度管理的能力[4]。

第二，企業(yè)可以采用售后回租融資租賃方式進(jìn)行融資。售后回租是一種抵押貸款,一般指企業(yè)將現(xiàn)有的房地產(chǎn)出售給其他企業(yè)后,隨即租回以達(dá)到融資目的。在這種融資方式下,承租人既能獲得融資又能獲得房地產(chǎn)的租賃使用權(quán),又將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn),增加了資產(chǎn)的流動性,提高資產(chǎn)的使用效率,這種創(chuàng)新的融資方式可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過程中獲得資金規(guī)模較大的長期融資,但是要注意稅務(wù)風(fēng)險。

第三，合理、靈活運(yùn)用經(jīng)營性物業(yè)貸款進(jìn)行抵押貸款和再融資。經(jīng)營性物業(yè)貸款主要是指由商業(yè)銀行向目前持有各類經(jīng)營性物業(yè)的抵押貸款人進(jìn)行發(fā)放,以其所有人擁有的物業(yè)抵押，還款資金來源可以包括但不局限于短期經(jīng)營性綜合物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)的短期經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流[5]。

這種不斷創(chuàng)新的企業(yè)融資管理方式等也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵押貸款資金用途難和監(jiān)管難的突出問題得以有效解決,對于企業(yè)持有的合法有效的當(dāng)?shù)亟?jīng)營性開發(fā)物業(yè)全部擁有產(chǎn)權(quán)以及自行投資建造的自有物業(yè),可將其作為置換抵押物,置換物也包括但一般不限于資產(chǎn)負(fù)債性自有資金,即物業(yè)置換抵押出來的資金是全部屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有成本資金,可全部用于物業(yè)公司整體經(jīng)營范圍內(nèi)合法有效合規(guī)的自有資金鏈,沒有任何使用時間限制,而且商業(yè)銀行對當(dāng)?shù)仄髽I(yè)自有成本資金合理使用的風(fēng)險監(jiān)管規(guī)范力度等也可適當(dāng)大大降低[6]。其次,經(jīng)營性開發(fā)物業(yè)抵押貸款存續(xù)期限長,最長期限可達(dá)十年,可以為長期發(fā)展需要自有資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期提供穩(wěn)定的自有資金使用支持。同時,操作簡單,減少當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的長期財務(wù)管理上的費(fèi)用,可根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的自有資金鏈發(fā)展情況進(jìn)行合理安排企業(yè)還款計劃,但是也需要特別注意防范市場上的風(fēng)險,貸款存續(xù)期限長,會受到太多未知因素的影響,例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期波動、房地產(chǎn)市場周期變動等,影響抵押物價值。再者,項(xiàng)目出租租金來源較為分散,且有可能不斷變動,為了加速回款能力降低租金水平,也有可能波及貸款安全,增加抵押物的變現(xiàn)能力。

四、結(jié)語

過去十年,由于土地價格的不斷大幅上漲,我國房地產(chǎn)融資行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,是支撐我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),對促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展尤為重要,從融資供給端角度來看,2017年以來,我國房產(chǎn)融資支持政策不斷出現(xiàn)收緊,閑置房地產(chǎn)融資企業(yè)需要繼續(xù)努力加強(qiáng)去杠桿,嚴(yán)格金融監(jiān)管,只能再允許“借就還新”,在這樣的融資政策收緊環(huán)境下,銀行貸款、房地產(chǎn)信托、海外投資等各種房產(chǎn)融資業(yè)務(wù)渠道相繼出現(xiàn)收縮。結(jié)合我國現(xiàn)有國情來看,房地產(chǎn)行業(yè)遵循政策導(dǎo)向原則,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷創(chuàng)新融資方式,建立良好的投資體系,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流,傳統(tǒng)融資方式為主,供應(yīng)鏈融資、信用融資為輔,實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展[7]。同時,房地產(chǎn)融資企業(yè)的快速發(fā)展與持續(xù)融資風(fēng)險管理,不僅仍然需要當(dāng)?shù)仄髽I(yè)融資管理層時刻高度關(guān)注當(dāng)?shù)貒邑泿耪吆暧^調(diào)控未來方向,以及房地產(chǎn)融資市場未來走向,還同時需要根據(jù)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況,做好企業(yè)融資管理成本的管控,彌補(bǔ)當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)企業(yè)融資管理方式中可能存在的不足,不斷創(chuàng)新、與時俱進(jìn),優(yōu)化當(dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展資金鏈,通過企業(yè)現(xiàn)代化、多元化企業(yè)融資管理途徑的優(yōu)化選擇,在有效控制降低當(dāng)?shù)仄髽I(yè)持續(xù)發(fā)展融資風(fēng)險的基礎(chǔ)同時,也希望能夠有效提升當(dāng)?shù)仄髽I(yè)持續(xù)發(fā)展融資管理水平,進(jìn)而促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。