基于財務(wù)共享服務(wù)模式的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究

潘莉

（中鐵置業(yè)集團貴州有限公司，貴州 貴陽 550000）

一、什么是財務(wù)共享模式

簡而言之，財務(wù)共享服務(wù)模式就是以當(dāng)代信息化技術(shù)為理論技術(shù)支持，以公司對財務(wù)流程的處理模式為基礎(chǔ)，通過優(yōu)化組織形式、規(guī)范公司流程并大幅提升流程實施的效率、從而達到降低運營成本或創(chuàng)造價值的目的，該模式以市場視角同時為公司內(nèi)外的客戶提供專業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)模式的分布式管理模式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建造和運行中產(chǎn)生的成本分析

財務(wù)共享服務(wù)模式可以科學(xué)、快速的全面分析各個項目的成本，從而對成本有一個有效的預(yù)警，對財務(wù)實施合理的管控措施，并為企業(yè)的項目的管理決策，乃至經(jīng)營模式帶來便利。這種模式可以對房地產(chǎn)商工程項目建造成本提供一個清晰，全面的計算，以達到控制成本的目的。除此之外，還可以為企業(yè)創(chuàng)造一個全面，完善的成本管理控制系統(tǒng)，可以借此企業(yè)內(nèi)部的工作流程和組織結(jié)構(gòu)進行合理的優(yōu)化，從而降低企業(yè)運行的成本。

在國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中，各大房地產(chǎn)商技術(shù)水平參差不齊，對項目成本的把控也各不相同，并且，部分房地產(chǎn)行業(yè)還存在公司內(nèi)部法人等規(guī)定制度不成熟，不合理的現(xiàn)象。企業(yè)在項目建造，公司管理上與財務(wù)共享服務(wù)模式控制成本的初衷相違背，出資人的責(zé)任可有可無，導(dǎo)致最終建設(shè)的工程項目不合格，存在各種安全隱患。并且，還會導(dǎo)致工程材料采購成本出現(xiàn)安全和腐敗風(fēng)險，從而使公司難以對假設(shè)成本有清晰的認(rèn)知和控制，再加上房地產(chǎn)企業(yè)一般有著多家銀行和企業(yè)資金合并的長資金鏈，銀行資金分布范圍廣泛，導(dǎo)致資金難以調(diào)度，效率低下，出現(xiàn)較長的資金空白期，甚至?xí)?dǎo)致資金鏈斷裂，工程崩潰，進而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部產(chǎn)生的虧損必須重視，在較長的工程建設(shè)中，由于各個分項工程的工期一般都各不相同，所以工程施工時需要花費大量的人力、物力和財力，對工程建設(shè)中產(chǎn)生的成本進行細(xì)致、全面的分析，并對此進行有效的成本控制［1］。

需要注意由于資金鏈長，成本消耗量過于復(fù)雜，企業(yè)很難發(fā)現(xiàn)資金花費合計是否減少，再加上部分企業(yè)對于公司財務(wù)人員的任用不重視，財務(wù)人員素質(zhì)減免參差不齊，對于工程成本的經(jīng)驗也各不相同，因此企業(yè)使用財務(wù)共享服務(wù)模式尤為重要，可以有效避免以上情況的發(fā)生，并降低企業(yè)施工中的資金風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)共享模式對成本控制的重要性

國內(nèi)的財務(wù)共享服務(wù)模式管理透明度高、資金使用有效率高、成本控制率高。以國內(nèi)目前的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，而使用財務(wù)共享服務(wù)模式的公司在競爭中取得明顯的優(yōu)勢。

第一，財務(wù)共享服務(wù)模式可以讓企業(yè)對資金的調(diào)配和使用更加高效和專業(yè)。過去的傳統(tǒng)財務(wù)模式無論是建造和運營成本的控制，還是資金調(diào)度的效率，都被新型的財務(wù)共享服務(wù)模式趕超。財務(wù)共享服務(wù)可以使企業(yè)對于成本的把控十分清晰，對資金和資源的調(diào)度也十分高效、專業(yè)和統(tǒng)一，對成本控制提供更大的執(zhí)行力，對手段施工響應(yīng)更加靈敏和有效。

第二，采用財務(wù)共享服務(wù)模式可以全面提高自身在行業(yè)領(lǐng)域中的競爭力，還可以有效的規(guī)避資金鏈斷裂的風(fēng)險。新的財務(wù)計算模式可以提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場上的價格把控能力，側(cè)面提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力，落實財務(wù)優(yōu)先措施，更加靈敏的傳達企業(yè)內(nèi)部的政策決定，從而在企業(yè)人事也能實現(xiàn)共享。企業(yè)還可以穩(wěn)固工程建設(shè)的質(zhì)量和建設(shè)工期。

第三，可以有效發(fā)揮企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較大，通過應(yīng)用財務(wù)共享模式，使各財務(wù)工作分工更為細(xì)致，各崗位人員工作也會全面聚集在某一特定業(yè)務(wù)中，促使人員專業(yè)化有效發(fā)揮。如此一來，提升工作的熟練度，產(chǎn)生規(guī)模曲線，提升工作效率。再加上財務(wù)共享中心的數(shù)據(jù)處理技術(shù)更為先進，能夠減少財務(wù)工作中的一些繁瑣流程實現(xiàn)成本節(jié)約，從而促使企業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。

第四，可以強化財務(wù)處理流程的規(guī)范性及專業(yè)化。在財務(wù)共享模式下，會對相同財務(wù)工作實施統(tǒng)一化處理，實現(xiàn)財務(wù)工作的規(guī)范性。比如對于采購成本的控制，不會再使用原先的應(yīng)付流程，而是統(tǒng)一控制資金流向。在該模式下，會為各項目建立專門的財務(wù)數(shù)據(jù)庫，檢驗票據(jù)的真實性，通過監(jiān)控和供應(yīng)商之間的業(yè)務(wù)往來發(fā)現(xiàn)異常在；同時分析項目的收支平衡，及時檢驗異常項目，實現(xiàn)各環(huán)節(jié)成本的有效控制。

第五，可以使信息傳遞更為直接。原先房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部基本使用縱向的組織結(jié)構(gòu)，這極易導(dǎo)致信息傳遞失真或者不及時。而該模式的應(yīng)用，則能使其縱向的組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為由財務(wù)共享中心和分支機構(gòu)等部門對應(yīng)的輻射式結(jié)構(gòu)，通過數(shù)據(jù)庫對各項目實施比較分析，給管理層決策提供精準(zhǔn)信息。另外在該模式的作用下，其組織結(jié)構(gòu)更為扁平，信息傳遞也會更為直接，極有利于促進企業(yè)發(fā)展。

四、使用財務(wù)共享模式的房地產(chǎn)企業(yè)對于各種成本的控制方法

經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)日漸復(fù)雜，規(guī)模在不斷擴大，同時也給企業(yè)帶來了一定問題，比如管理風(fēng)險增加、資金管理效率低、運營成本增加等等。財務(wù)共享模式的應(yīng)用能強化對風(fēng)險及成本的管理與控制，但仍面臨新風(fēng)險和新技術(shù)的挑戰(zhàn)。在應(yīng)用時還必須統(tǒng)籌兼顧安全和效率，對于組織結(jié)構(gòu)變化、信息傳遞的差異以及人員安排、業(yè)務(wù)流動等都進行綜合管控，及時更新財務(wù)制度，有效防范新模式帶來的各樣風(fēng)險。

（一）集中式控制成本方法

集中式控制成本方法這是財務(wù)共享模式下控制成本的最基本的方法，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)控制方面都廣泛沿用這種方法。這種方法在形式等方面都和很多房地產(chǎn)企業(yè)采用的財務(wù)集中管理控制的策略大致相同，因此，各房地產(chǎn)企業(yè)從財務(wù)集中式管理控制住財務(wù)共享服務(wù)模型過渡時，這種成本控制模式更易于公司的理解以及實踐。

（二）對外服務(wù)式控制方法

這種方法從一定程度上講，是企業(yè)在對財務(wù)外服務(wù)式在實踐上通過財務(wù)共享下成本控制模式走向市場化的第一步。并且在這種模式下，財務(wù)共享模式下的企業(yè)管理層和實踐員工都可以在確保企業(yè)內(nèi)部信息安全，并且在自身儲備能力較為強勢的同時，向公司外部提供這方面的相關(guān)技術(shù)地財務(wù)共享服務(wù)以及對成本控制指導(dǎo)。

（三）企業(yè)的成本預(yù)算工作模式對成本控制體現(xiàn)的優(yōu)勢

企業(yè)在對成本進行計算之前，必須要搜集和整合項目詳細(xì)資料，基于財務(wù)共享服務(wù)模式對成本進行預(yù)測。在成本預(yù)測過程中，企業(yè)必須遵循合理性，高效性，準(zhǔn)確性等原則，確定預(yù)測目標(biāo)，對確定的目標(biāo)進行成本計算，并結(jié)合相關(guān)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及搜集到的資料，對成本進行有效的估算并整合估算結(jié)果。這樣可以避免企業(yè)責(zé)任人不明確，項目負(fù)責(zé)人貪污等腐敗現(xiàn)象。之后檢查整個預(yù)算環(huán)節(jié)，排除預(yù)算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。各項工作都完成后，整合資料，將工作結(jié)果用直觀的數(shù)據(jù)表現(xiàn)出來已為工作待定。并制定應(yīng)急方案以此備用。不斷完善成本計算制度，從各個方面精細(xì)成本，做到成本最小，利用率最高，最符合實際。及時確定成本是否不足，進行財務(wù)補充。重新修訂方案，啟用備用措施。加大對企業(yè)信息化措施的監(jiān)管和完善力度，分批分層對各個預(yù)算部門進行審批。從而實現(xiàn)成本與利益相一致，企業(yè)也應(yīng)積極解決內(nèi)部運營中存在的矛盾和損失［3］。優(yōu)化各個部門之間的配合效率和質(zhì)量，規(guī)范工作，加強信息化數(shù)據(jù)的搜集程度。同時，在企業(yè)工程定額工作手段上也要不斷完善和更新，強化各部門的職責(zé)性，構(gòu)造一個完整、科學(xué)、高質(zhì)量的成本神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點。

（四）對各種材料采購成本的控制達到成本控制

在國內(nèi)大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)大多用上訂單拉動式的信息采集技術(shù)，整合企業(yè)核算工作中的問題，嚴(yán)密監(jiān)控企業(yè)各個階段的資金流向。同時，收集開出的各種發(fā)票，數(shù)據(jù)再整理，將最終結(jié)果留存企業(yè)以做備用。整合工作中的各種數(shù)據(jù)，利用銀行互聯(lián)網(wǎng)對客戶信息進行直觀的總結(jié)。在此期間，要注意票據(jù)和數(shù)據(jù)的真實準(zhǔn)時性，注意各個分工作之間的協(xié)調(diào)配合和數(shù)據(jù)傳遞，保證協(xié)調(diào)進行，合理安全進行項目施工，做到最優(yōu)的項目工作質(zhì)量，提高效率，避免因可控成本因素導(dǎo)致項目虧損，資金流入與流出不相匹配。合理的分配有限資源，提高資源利用率，保持企業(yè)部門收益和部門權(quán)利相吻合［4］。對整合企業(yè)制定統(tǒng)一的政策制度，每個部門各司其職，提高人才的技術(shù)能力和身心素質(zhì)，加強工作風(fēng)險監(jiān)控意識，制定好解決措施，從而降低不必要的損失。

（五）對客戶的信息進行合理統(tǒng)計與管理以進行成本控制

把握客戶信息是企業(yè)面向客戶需要做的第一步。房地產(chǎn)公司的收益來源大部門來自企業(yè)客戶，因此，把握住客戶就能把握住收益來源。房地產(chǎn)企業(yè)在面向客戶時，需要及時有效的分析和整理不同的客戶信息。調(diào)取客戶的信用檔案，了解不同層次的客戶信用度，并合理做出措施，決定該客戶是否符合企業(yè)面向的消費者群體特征。

不斷完善銷售制度，登記好每一條銷售記錄，尋找適合企業(yè)本身的高效的核算方法，盡量降低人工計算產(chǎn)生的成本費用。并向相關(guān)部門反映相關(guān)信息。

隨著大數(shù)據(jù)時代的發(fā)展，無論是客戶信息還是企業(yè)信息都逐漸透明化，企業(yè)在把握客戶的同時，客戶也在端量企業(yè)。在這種情況下，企業(yè)要樹立良好的數(shù)據(jù)形象，從各個層次，各個渠道來完善自身在客戶群體中的評價。同時，大數(shù)據(jù)時代各個企業(yè)之間的競爭逐漸透明化，企業(yè)所擁有的隱私產(chǎn)權(quán)越來越少，因此過硬的企業(yè)實力才是王牌，企業(yè)要不斷完善自身的管理制度，建設(shè)技術(shù)以及對待客戶的態(tài)度，從而提升企業(yè)的業(yè)務(wù)量，提高收益，從而從側(cè)面降低成本對收入的影響。

（六）加大人工成本控制

構(gòu)建公開化的考評制度，通過網(wǎng)絡(luò)平臺實現(xiàn)財務(wù)共享，以績效考核為核心構(gòu)建激勵機制，促進財務(wù)工作者轉(zhuǎn)型，簡化培訓(xùn)程序。同時構(gòu)建內(nèi)部監(jiān)督機制，在良好的監(jiān)督制度下實現(xiàn)人工成本控制。具體則要加強稅收人才投入，確保財務(wù)成本數(shù)據(jù)處在良性循環(huán)之中，比如在招聘人才時選拔和錄用有經(jīng)驗的人員，集中整合監(jiān)督，強化人才隊伍質(zhì)量。只有充分控制各項管理細(xì)節(jié)，強化人員的成本控制意識，才可以有效減少人工核算成本，促進企業(yè)發(fā)展。

五、結(jié)束語

在當(dāng)今大數(shù)據(jù)時代，各大企業(yè)都開始利用這種模式實現(xiàn)對工作成本的有效控制，提升企業(yè)的競爭力。同時，企業(yè)也不能盲目的追尋固定的財務(wù)共享服務(wù)模式，要根據(jù)自身狀況，查找本身存在的缺點并分析，及時制定相關(guān)措施，加強企業(yè)部門以及政府機關(guān)對企業(yè)的監(jiān)管力度，提高企業(yè)的資金使用效率，從而保證企業(yè)和客戶的利益最大化。