因城施策成效顯著河南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行

◇陳志勤

因城施策成效顯著河南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行

◇陳志勤

2015年12月，中央經(jīng)濟工作會議將去庫存作為當(dāng)前和今后一個時期經(jīng)濟工作和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點任務(wù)，河南全省上下因城施策貫徹落實國家出臺的一系列政策措施，為河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展營造了比較寬松的市場環(huán)境。本文從開發(fā)投資、銷售、去庫存、到位資金等方面分析了2016年特別是2017年一季度河南房地產(chǎn)開發(fā)運行情況，剖析了運行中存在的問題，提出了促進河南房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的對策建議。

河南?。环康禺a(chǎn)開發(fā)；形勢分析

圖1 2016年以來河南和全國投資增速對比圖

2016年以來，針對全省房地產(chǎn)市場分化明顯、鄭州高房價和三四線城市庫存大并存的特點，全省上下認真貫徹中央經(jīng)濟工作會議和省委、省政府的決策部署，按照推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的總體要求，因城施策、分類指導(dǎo)，穩(wěn)房價和去庫存同步進行，成效顯著。2017年一季度，河南房地產(chǎn)市場整體延續(xù)去年四季度以來的發(fā)展態(tài)勢，總體表現(xiàn)平穩(wěn)，開發(fā)投資較快增長，新開工情況良好；鄭州樓市調(diào)控效果明顯，銷售面積持續(xù)回落，周邊省轄市行情轉(zhuǎn)好。但企業(yè)到位資金增幅有所回落且低于投資增幅、非住宅類庫存壓力不減等問題仍需密切關(guān)注。

一、供需合力，促進全省經(jīng)濟發(fā)展

（一）供給有效擴大，開發(fā)投資支撐固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長

開發(fā)投資高位增長。2017年一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1005.97億元，同比增長25.2%，增速同比加快9.9個百分點，高于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速16.1個百分點。

2016年以來，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資信心恢復(fù)，開發(fā)進度加快，開發(fā)投資增速由年初的12.2%攀升至全年的28.2%,對全省固定資產(chǎn)投資的貢獻也由年初的16.8%提高至28.3%。2017年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對全省固定資產(chǎn)投資增長的貢獻作用繼續(xù)加大。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比固定資產(chǎn)投資增速（12.1%）高出13.1個百分點，對全省固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率達34.0%，拉動固定資產(chǎn)投資增長4.1個百分點，同比分別提高15.8個和1.7個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)已成為支撐全省固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長的最主要力量。

從房屋用途來看，住宅投資735.89億元，同比增長26.3%，占全部房地產(chǎn)投資的73.2%；辦公樓投資35.72億元，下降5.0%；商業(yè)營業(yè)用房投資129.35億元，增長8.2%。

在建項目增多，房屋新開工面積增長超30%。2016年，全省土地市場活躍，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積達1108.04萬平方米。隨著這些土地逐步進入開工建設(shè)階段，在建項目明顯增多。全省新開工項目和續(xù)建項目的雙雙增多，是房地產(chǎn)開發(fā)投資和開發(fā)規(guī)模快速增長的有力保障。一季度，新開工項目同比增加16個，續(xù)建項目增加250個，完成投資分別增長14.5%和26.4%。受全省新開工項目個數(shù)增多的影響，房屋新開工面積快速增長，一季度新開工2771.22萬平方米，增長30.1%。

（二）需求暢旺，房地產(chǎn)業(yè)在拉動全省GDP增長中發(fā)揮重要作用

一季度，全省商品房銷售面積1611.28萬平方米，同比增長32.2%，增速同比加快11.5個百分點；商品房銷售額851.22億元，同比增長48.5%，增速同比提高23.8個百分點。近年來，河南相繼出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干意見的通知》、《關(guān)于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》、《河南省推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫存專項行動方案（2016—2018年）》等政策措施，堅持擴大需求、消化庫存和穩(wěn)定價格相結(jié)合,樓市需求有效釋放，商品房銷售面積總體保持高位運行。在商品房銷售持續(xù)活躍，銷售額快速增長的拉動下，房地產(chǎn)業(yè)增加值增長較快，為全省生產(chǎn)總值增長做出積極貢獻。一季度，房地產(chǎn)業(yè)增加值對全省增長的貢獻率達4.5%，拉動0.4個百分點，同比分別提高1.0個和0.1個百分點。

圖2 2016年以來商品房銷售面積與銷售額增速走勢圖

分類型看，住宅和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長較快，辦公樓銷售低速增長。一季度，商品住宅銷售面積為1443.84萬平方米，增長29.7%，占商品房銷售面積的比重為89.6%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積123.64萬平方米，增長78.6%，占比7.7%;辦公樓銷售面積24.79萬平方米，增長7.6%，占比1.5%。商品住宅銷售面積中，90平方米及以下、90～144平方米、144平方米以上三種戶型銷售面積分別增長7.3%、39.4%和22.9%。隨著全面二孩政策的實施和消費升級改善型需求的釋放，較大戶型銷售加快。

（三）去庫存效果明顯，住宅待售面積繼續(xù)減少

2017年3月末，全省商品房待售面積為3208.70萬平方米，同比下降5.5%。其中，住宅待售面積2347.53萬平方米，比2月末減少12.04萬平方米，辦公樓103.51萬平方米，增加9.81萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房590.92萬平方米，增加6.25萬平方米。住宅待售面積持續(xù)下降，比歷史高點2014年末已減少近500萬平方米。

二、因城施策，地區(qū)表現(xiàn)各異

（一）鄭州樓市調(diào)控政策顯現(xiàn)

2016年，寬松的樓市環(huán)境和巨大的購房需求共同作用，鄭州商品房銷售交易火爆，銷售量價均領(lǐng)跑全國。9月、10月鄭州兩次出臺土地供應(yīng)、限購、限貸等調(diào)控政策，12月收緊限購限貸政策，鄭州成為全國第二個“認房又認貸”的城市，2017年3月再次對限購政策進行補充。隨著調(diào)控政策的落實和深化，鄭州商品房銷售回歸理性，商品房銷售面積增速自2016年前三季度的高點（70.0%）逐漸回落。2017年一季度，鄭州商品房銷售面積400.63萬平方米，同比增長26.5%，增速比2016年前三季度和2016年全年分別回落43.5個和24.1個百分點；商品房銷售額增長359.45億元，增長51.2%，增速比2016年前三季度和2016年全年分別回落26.2個和11.9個百分點。同時，鄭州擴大土地供應(yīng)、增加住房供給亦卓有成效。2016年，鄭州新增土地購置面積同比大幅增長112.9%，開發(fā)投資增長38.9%；2017年一季度，鄭州土地購置面積110.89萬平方米，增長78.5%，完成開發(fā)投資489.91億元，增長32.2%；房屋施工面積11868.02萬平方米，增長24.5%，開發(fā)規(guī)模穩(wěn)步擴大。

（二）三四線城市銷售加快，拉動全省商品房銷售面積增長

受采取鼓勵農(nóng)民進城購房、提高棚改貨幣安置比例、擴大住房公積金收益覆蓋面等多種措施以及春節(jié)促銷和外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)、城際鐵路帶來的一體化等多因素影響，使得三四線城市商品房銷售好轉(zhuǎn)。一季度，除鄭州外的17個省轄市商品房銷售面積均同比增長，其中許昌、漯河等9個省轄市增長超過30%。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場需關(guān)注的問題

（一）結(jié)構(gòu)性庫存壓力不減

一是非住宅類庫存仍偏大。在積極的政策引導(dǎo)下，全省住宅待售面積持續(xù)減少，但辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的去庫存壓力并未得到有效緩解。按2016年月均銷售面積推算，全省住宅去化周期僅為2.8個月，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房去化周期分別長達7.2個和8.7個月。如何應(yīng)對電子商務(wù)對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的巨大沖擊，解決商業(yè)地產(chǎn)的過量庫存，是當(dāng)前需要重點關(guān)注的問題。二是庫存消化難度加大。2017年一季度商品房銷售面積中，現(xiàn)房銷售面積同比增長6.5%，占全部商品房銷售面積的比重為25.5%，占比降低6.1個百分點；期房銷售面積增長44.0%，占比74.5%。當(dāng)前庫存或是地理位置較為偏遠，交通、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施相對落后的項目，或是項目中樓層、采光等相對較差的部分，相比之下購房者寧愿購置需要等待的期房而非現(xiàn)有庫存。可以預(yù)見，現(xiàn)有庫存消化難度較之前更大。

（二）主要指標繼續(xù)維持高位增長存在較大壓力

圖3 2016年以來企業(yè)到位資金和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速對比圖

從房地產(chǎn)政策看，中央對房地產(chǎn)發(fā)展的定位明確了房地產(chǎn)發(fā)展的方向，必然抑制房地產(chǎn)投機需求，保障居住需求。擠泡沫控房價政策措施使房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售回歸理性，投資和銷售面積回到合理的增長速度。從去年基數(shù)看，2016年房地產(chǎn)市場從年初啟動，一路走高，基數(shù)逐月抬高，必然影響到今年投資和銷售的增長趨勢，最大的可能是2017年兩者的增速均呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢。

（三）到位資金增速走低應(yīng)關(guān)注

一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金1246.52億元，增長18.7%，增速比2016年和2017年1～2月份分別回落10.5個和0.6個百分點，比開發(fā)投資增速低6.5個百分點。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金整體仍較為充裕，但到位資金增速持續(xù)回落,低于開發(fā)投資幅度加大，后期應(yīng)密切關(guān)注。

從資金來源渠道看，由于當(dāng)前商品房銷售總體形勢較好，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款增長平穩(wěn)，分別增長29.3%和25.6%。但國內(nèi)貸款、自籌資金增速較2016年有較大回落。一季度，國內(nèi)貸款193.18億元，增速比2016年回落27.0個百分點，自籌資金662.82億元，增速回落8.2個百分點。2016年9月底開始的新一輪調(diào)控政策實施后，貨幣和信貸政策逐步收緊，金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)融資和相關(guān)用途的審核趨嚴，企業(yè)融資難度加大、成本上升。

四、對促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的建議

2017年是黨的十九大召開之年，也是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年。全省經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進，結(jié)構(gòu)調(diào)整、動力轉(zhuǎn)換持續(xù)推進，城鎮(zhèn)化進程進一步加快，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。當(dāng)前和今后一個時期，河南應(yīng)嚴格按照中央經(jīng)濟會議“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位”要求，以人的城鎮(zhèn)化為核心,不斷推進住房供給側(cè)改革，向著“商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理、供應(yīng)品質(zhì)進一步提高、供求總量基本平衡，全省房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢”的目標前進,為促進全省經(jīng)濟社會健康發(fā)展做出積極貢獻。

（一）加強政策落實

對于庫存大、去庫存周期長的地區(qū)，應(yīng)繼續(xù)落實好稅收、首付比、公積金、按揭貸款利率、政府補貼、農(nóng)民進城購房政策、貨幣化安置等各項促消費政策，精準對接需求人群。落實國土資源部關(guān)于用地管理和調(diào)控的要求，引導(dǎo)把握項目開工建設(shè)節(jié)奏，避免產(chǎn)生新的、大面積的庫存;對于鄭州，應(yīng)在嚴格落實限購限貸最新政策的同時加快土地供應(yīng)，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)及時開、竣工，加快項目建設(shè)和上市節(jié)奏，盡快形成市場有效供應(yīng)。及時向社會公眾公布土地和房屋供應(yīng)信息，緩解供需緊張的市場預(yù)期，引導(dǎo)消費者對于政策和市場有正確的理解和認知，促進房地產(chǎn)消費理性發(fā)展。

（二）多方式加快非住宅類庫存消化

一方面，對辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房待售面積過大、去化周期過長的地區(qū)要從土地供應(yīng)端壓縮商業(yè)服務(wù)用地供應(yīng)，從供給端控制新的供應(yīng)節(jié)奏；另一方面，對當(dāng)前非住宅類高庫存情況，還應(yīng)當(dāng)積極創(chuàng)新手段，嘗試采用多種方式加速庫存消化速度。如在積極培育房屋租賃市場的過程中引入商業(yè)用房按規(guī)定改建租賃住房、引導(dǎo)利用商業(yè)用房發(fā)展國家支持的養(yǎng)老、文化產(chǎn)業(yè)等。

（三）拓展企業(yè)融資渠道和加強資金監(jiān)管相結(jié)合

積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。構(gòu)建多元化融資體系，支持開發(fā)企業(yè)通過多種渠道籌集開發(fā)資金的合理融資需求，積極探索商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房融資模式和運作機制；加大對企業(yè)購地資金監(jiān)察力度。防止違法違規(guī)資金進入土地招拍掛市場，避免土地惡意炒作。

（作者單位：河南省社情民意調(diào)查中心）

10.13999/j.cnki.scyj.2017.08.004