房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點與重點分析

姚先進

（安徽德爾福裝飾工程有限公司，安徽 銅陵 244000）

房地產(chǎn)開發(fā)符合公眾生活的需要，項目的精細(xì)化管理至關(guān)重要。在管理過程中，還要有一套系統(tǒng)、科學(xué)、合理的管理制度。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際工作制定管理細(xì)則，實行全方位管理，提高項目管理效率。我們還需要及時解決項目管理過程中出現(xiàn)的問題，使房地產(chǎn)項目收益最大化。房地產(chǎn)的市場競爭是非常嚴(yán)重的，精細(xì)化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項目管理觀念，就一定要建立一個科學(xué)合理的管理制度和觀念，強化精細(xì)化管理模式在項目管理中的實踐作用，在一定基礎(chǔ)之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。

一、項目管理概述

建設(shè)項目管理是對建設(shè)項目全過程進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)的總稱。以施工合同為管理依據(jù)，對施工項目的資源配置、成本控制、進度和施工安全進行全面控制和管理，確保施工項目有序、科學(xué)地進行和關(guān)閉。建設(shè)項目管理主要包括四個方面：施工質(zhì)量、施工進度、施工安全和工程投資。其中，施工質(zhì)量是施工項目管理的基本目標(biāo)，施工進度是其重要方面，施工安全是其本質(zhì)要求，工程投資是其關(guān)鍵指標(biāo)。概括而言，項目經(jīng)營管理是指從項目“經(jīng)營”的角度出發(fā)，實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程的、各職能業(yè)務(wù)線的全方位的管理。從本質(zhì)上講，經(jīng)營管理是為完成企業(yè)經(jīng)營管理和經(jīng)濟效益的戰(zhàn)略目標(biāo)而采取的一系列管理手段。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般從兩個角度去認(rèn)識經(jīng)營管理。從企業(yè)戰(zhàn)略運營的視角來看，運營管理在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和具體經(jīng)營管理目標(biāo)間起到了承前啟后的重要作用；從項目開發(fā)的視角來看，運營管理則是在具體經(jīng)營管理目標(biāo)與項目開發(fā)中起到了傳遞和監(jiān)控的關(guān)鍵作用，推動項目效益最大化。

二、重要性

（一）提高施工質(zhì)量

在相關(guān)人員進行現(xiàn)場施工過程中，涉及材料設(shè)備的使用以及存儲等問題，因此相關(guān)管理者要及時對材料設(shè)備使用和存儲情況進行登記，以便做好材料管理工作。同時，建筑行業(yè)的施工涉及很多工序，因此確保每個工序都能夠順利完工就顯得十分重要，所以現(xiàn)場管理人員要及時對各個工序環(huán)節(jié)進行協(xié)調(diào)管理，從而達(dá)到提高施工質(zhì)量的目的。

（二）控制建筑工程的成本

建筑工程和其他行業(yè)的項目是不一樣的，建筑工程工期非常長，會持續(xù)到1-2 年，甚至可能會持續(xù)到3 年左右。在施工期間，施工企業(yè)是不會產(chǎn)生任何收益的。也就是說，從建筑工程開始施工，企業(yè)就處于一種資金的支出狀態(tài)。一般來說，在施工前，企業(yè)都會進行成本預(yù)算。但是預(yù)算始終不是實際的支出，一旦實際施工中成本支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于預(yù)算，將會給企業(yè)帶來較大的現(xiàn)金流困難。而在工程中實施項目管理，能夠保證整個施工的實際成本控制在企業(yè)能夠接受的范圍內(nèi)，降低建筑成本，保證企業(yè)的現(xiàn)金流。

（三）避免造成人員傷亡

任何建筑項目的實施首先都要確保人員的安全，為了確保建筑工程現(xiàn)場施工中人員安全施工，相關(guān)管理者需要加強現(xiàn)場管理工作。建筑工程施工涉及一些高空作業(yè)等環(huán)節(jié)，因此存在一定的危險性，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)及時對現(xiàn)場的施工狀況進行了解，及時排除安全隱患，這樣才能地減少人員的傷亡。

三、存在的問題

（一）缺乏安全生產(chǎn)意識

受文化教育、在職培訓(xùn)、施工經(jīng)驗等諸多因素影響，建設(shè)項目施工人員對施工現(xiàn)場的安全問題重視不夠。根本原因是他們?nèi)狈Π踩庾R。此外，從施工現(xiàn)場管理者的角度來看，在利益驅(qū)動下，他們重視項目施工文件的管理，輕視安全文件的實施，導(dǎo)致安全防護未能有效實施。在施工人員與管理人員缺乏安全意識的情況下，建筑工程項目的安全生產(chǎn)管理體系形同虛設(shè)，安全生產(chǎn)責(zé)任制度無法做到權(quán)責(zé)一致和落實到位，進一步加重了施工現(xiàn)場對安全問題不夠重視的現(xiàn)狀，形成惡性循環(huán)。

（二）缺乏有效質(zhì)量控制措施

建筑材料是建筑質(zhì)量的重要組成部分，因此加強材料管理也是一項非常重要的內(nèi)容。然而，一些施工企業(yè)沒有對材料內(nèi)容進行有效的管理，極大地影響了施工質(zhì)量。例如，一些施工企業(yè)在采購材料時沒有及時有效地檢測材料的性能，因此這些材料的質(zhì)量實際上已經(jīng)成為影響施工質(zhì)量的一個因素。并且在對材料進行存儲時也并沒有嚴(yán)格按照材料使用規(guī)范進行存儲，很多材料因為沒有及時進行防潮防水工作，導(dǎo)致性能有所下降。另外，也沒有及時對材料的使用情況進行記錄，這些都嚴(yán)重影響了施工質(zhì)量。同時由于有些建筑施工企業(yè)沒有及時對現(xiàn)場施工質(zhì)量進行監(jiān)督和檢測，導(dǎo)致建筑工程出現(xiàn)性能不高或者不達(dá)標(biāo)的問題，這在一定程度上降低了建筑企業(yè)在市場中的競爭力，總體上來說并不利于企業(yè)進行長遠(yuǎn)發(fā)展。

（三）管理人員的能力缺失

1.大量的分析研究表明，目前我國建設(shè)項目管理人員普遍缺乏專業(yè)能力。在施工過程中，他們只是學(xué)習(xí)以往的工作經(jīng)驗，遵循圖表，沒有任何新的想法。具體問題難以具體分析，使實際管理工作毫無根據(jù)。2.在進行建筑工程項目管理工作時，如果施工人員的責(zé)任意識薄弱，就會在實際的工作中將相關(guān)的規(guī)章制度和實施計劃拋之腦后，不利于建筑工程施工的整體開展。

四、項目管理措施

（一）提升對項目安全的把關(guān)

對項目安全的把關(guān)，主要包含兩個方面：一是對人員安全的把關(guān)，二是對建筑安全的把關(guān)。人員安全的把關(guān)體現(xiàn)了“生命財產(chǎn)安全高于一切”，通過降低各種可能存在的施工安全風(fēng)險，營造安全可靠的施工環(huán)境，從而保障施工人員的生命財產(chǎn)安全。因此，相關(guān)單位要對施工現(xiàn)場做好充分地勘察和了解，通過不斷提高施工人員的安全意識和制定安全施工的可行性規(guī)范，選擇可靠的施工技術(shù)和施工工序，保障施工工作的安全性。建筑安全主要是指項目建設(shè)的質(zhì)量符合使用要求，包含對施工材料、施工技術(shù)、施工設(shè)備等的管理。施工材料要符合行業(yè)規(guī)范和建筑相關(guān)參數(shù)的要求，并在實際使用前進行材料檢查，對于質(zhì)量不佳的建筑材料堅決摒棄。既要有先進施工技術(shù)作為建筑工程項目的安全支撐，又要確保施工單位具備有效應(yīng)用先進技術(shù)的能力，提升施工技術(shù)對項目安全的支撐作用。

（二）加強施工材料的質(zhì)量管理

建筑工程企業(yè)應(yīng)及時采取有效的材料管理方法，避免因材料問題影響施工進度。采購是物資管理的第一個環(huán)節(jié)。材料采購前，應(yīng)了解材料供應(yīng)商，全面檢查材料規(guī)格和合格證，以免因材料規(guī)格與施工要求不符而影響施工進度。在對材料進行存儲時也要按照材料存儲規(guī)范進行，對于那些怕濕怕潮的材料要及時進行防潮存儲。同時也要注意將相同規(guī)格和種類的材料進行單獨存放，以免因為存放不當(dāng)而降低材料的使用性能。另外管理人員要及時對材料的使用情況進行記錄，同時在材料使用過程中對材料進行復(fù)合審查，從而為提高建筑施工質(zhì)量奠定基礎(chǔ)。

（三）工作人員的具體管控

1.在建設(shè)項目管理中，員工是關(guān)鍵控制對象。由于施工現(xiàn)場人員流動性大，許多安全隱患將被掩埋。因此，施工企業(yè)應(yīng)將員工整體素質(zhì)的提高納入施工項目管理的具體工作中，作為一個重要切入點，通過人員控制減少具體施工項目管理過程中出現(xiàn)問題的可能性。2.建筑公司在對工作人員進行管控的過程中，決策人員和管理人員應(yīng)作為把控的“先鋒”，通過對他們的把控來實現(xiàn)對建筑工程項目全局的掌控。要在建筑工程項目施工階段針對具體問題做出切實可行的決策，對施工現(xiàn)場的工序及工種進行優(yōu)化配置，使得每個工種在規(guī)范自身行為的同時，完成建筑工程項目的施工任務(wù)。3.要對建筑工程項目的管理人員和決策人員進行定期培訓(xùn)，確保這些專業(yè)人員持證上崗，具有充足的能力和資格去執(zhí)行相關(guān)任務(wù)。在建筑工程項目的施工中，設(shè)計的施工作業(yè)有很多的特殊性，如高空作業(yè)等。在進行這些建筑工程項目施工時，對施工人員的要求是極為嚴(yán)格的，要在業(yè)務(wù)能力、防范意識、資格證書等方面嚴(yán)格要求。

（四）環(huán)境管理

在建筑工程建設(shè)中也應(yīng)該落實可持續(xù)發(fā)展理念，防止工程建設(shè)對周圍自然環(huán)境造成嚴(yán)重污染和破壞。應(yīng)該遵循國家相關(guān)環(huán)保政策和規(guī)定，引進先進的綠色施工材料、工藝和技術(shù)等，實現(xiàn)對污染問題的有效預(yù)防，解決高能耗問題，構(gòu)建環(huán)境友好型社會。為避免施工現(xiàn)場出現(xiàn)粉塵污染，應(yīng)該采用場地硬化和灑水處理等措施，改善周圍空間環(huán)境。通過施工設(shè)備和工藝的改進，減少施工中的噪聲，防止影響人們的正常作息。

（五）優(yōu)化對項目成本的控制

從施工企業(yè)的角度來看，施工項目管理是為了自身利益最大化，而成本控制是項目管理的一個重要方面。第一，我們應(yīng)該注意材料和設(shè)備的成本控制。進行初步的市場調(diào)研，整合總結(jié)材料的市場價格和材料種類，檢查可能的供應(yīng)商資質(zhì)，以確保建筑材料在多方面具有最佳的性價比，降低相關(guān)單位的成本預(yù)算。第二，延長施工設(shè)備的使用壽命。通過定期保養(yǎng)、快速維護等措施，使施工設(shè)備處于正常工作狀態(tài)，避免零部件損壞對設(shè)備整體的磨損，降低設(shè)備在可控范圍內(nèi)的損耗，延長施工設(shè)備的使用壽命。此外，做好人力資源層面的成本控制。施工人員的工資支出是建筑工程項目成本管理的重要方面，相關(guān)單位應(yīng)該在施工前對人力資源的使用做好規(guī)劃，對施工人數(shù)、工種組成等進行細(xì)致的計劃，降低產(chǎn)生非必要人工費用的概率。

（六）實現(xiàn)建筑項目管理工作的信息化、現(xiàn)代化

1.在實際的建筑工程項目管理工作過程中，隨著社會對建筑物的規(guī)模和質(zhì)量要求的不斷提升，建筑企業(yè)的建筑工程項目管理工作內(nèi)容和復(fù)雜度也在逐漸增加。為了能夠?qū)⒔ㄖこ添椖抗芾砉ぷ鏖_展得更加高效，相關(guān)的工作人員要引進和學(xué)習(xí)先進的信息管理技術(shù)及管理理念，從而實現(xiàn)建筑工程項目管理質(zhì)量和水平的不斷提高。2.依托電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是實現(xiàn)建筑工程項目管理信息化的重要技術(shù)。電子信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能夠?qū)ㄖこ添椖抗芾砉ぷ鬟M行全方位的監(jiān)控，能夠在第一時間實現(xiàn)信息資料的獲取和共享等具體任務(wù)。在這種情況下，依托電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不僅能夠降低建筑工程項目的成本，而且可以提高工程施工的進度和質(zhì)量，從而提高建筑工程項目管理的工作水平。

結(jié)束語：結(jié)束語綜上所述，建筑工程施工具有一定的復(fù)雜性和全面性，為了保證建筑工程的有序運行和優(yōu)質(zhì)建設(shè)，需要加強施工項目管理，以系統(tǒng)的管理模式促進完成建筑工程項目。結(jié)合建筑工程施工的時代性與開放性，對施工項目管理理念進行創(chuàng)新和變革，優(yōu)化管理機制，應(yīng)用先進的施工技術(shù)和施工設(shè)備，狠抓并落實對建筑工程施工質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)、高要求，保證建筑工程如期、有效完工。在建筑工程中，項目管理是保證建筑工程質(zhì)量的關(guān)鍵措施，尤其是在安全、質(zhì)量、成本等方面，項目管理有著無可替代的作用。對于建筑企業(yè)來說，需要對當(dāng)前的項目管理方法進行改進，保證項目管理能夠正常開展，從而為建筑工程的質(zhì)量提供保障。在建筑工程項目管理中，人才和信息化是兩個重要的方向，項目管理的創(chuàng)新要圍繞著這兩方面來進行。