關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的創(chuàng)新模式的思考

胡新安 任國(guó)全

（利津縣自然資源和規(guī)劃局，山東 東營(yíng) 257400）

近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出飛速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)同樣愈發(fā)受到人們的關(guān)注。作為房地產(chǎn)工程質(zhì)量與效益把控的關(guān)鍵要素，工程管理工作開(kāi)展是否合理直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)。但是在些許因素的影響下，當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理仍存在亟待解決的問(wèn)題與不足，需在明確房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)措施來(lái)創(chuàng)新工程管理模式，實(shí)現(xiàn)以高水平工程管理來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新模式的必要性分析

分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中工程管理創(chuàng)新開(kāi)展的必要性，具體表現(xiàn)為；（1）有助于順應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求。我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。隨著房地產(chǎn)工程數(shù)量與規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)增，若項(xiàng)目建設(shè)期間仍沿用傳統(tǒng)管理模式，勢(shì)必會(huì)影響到項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，甚至因管理不到位而影響到項(xiàng)目效益獲取。所以房地產(chǎn)企業(yè)需認(rèn)知工程管理模式創(chuàng)新的必要性，以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)符合預(yù)期需求。（2）有助于推動(dòng)行業(yè)發(fā)展?；诜康禺a(chǎn)工程數(shù)量的持續(xù)增多，目前人們對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)提出更為嚴(yán)格的要求與標(biāo)準(zhǔn)。而傳統(tǒng)管理模式應(yīng)用難以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到要求。所以需通過(guò)模式創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)期間進(jìn)行工程管理的全面滲透，保證房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不受到項(xiàng)目建設(shè)不達(dá)標(biāo)的影響。（3）有助于體現(xiàn)工程管理先進(jìn)性。傳統(tǒng)管理模式應(yīng)用無(wú)法滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求，只有通過(guò)模式創(chuàng)新方能體現(xiàn)工程管理先進(jìn)性?；谖覈?guó)建筑科學(xué)領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)展，諸多先進(jìn)技術(shù)、手段被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中。要想最大化體現(xiàn)出先進(jìn)技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的應(yīng)用價(jià)值，需要以工程管理模式的創(chuàng)新為前提。

二、房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀分析

（一）管理理念缺乏創(chuàng)新

現(xiàn)代房地產(chǎn)工程建設(shè)涉及諸多先進(jìn)工藝、技術(shù)的應(yīng)用，與之相應(yīng)的工程管理需做到持續(xù)改進(jìn)與創(chuàng)新。但是受到管理理念滯后的影響，使得部分管理者仍以傳統(tǒng)管理模式為主，未做到依據(jù)工程建設(shè)要求進(jìn)行理念的創(chuàng)新，同時(shí)未認(rèn)知管理理念創(chuàng)新對(duì)于提升工程管理水平的重要性。導(dǎo)致現(xiàn)階段工程管理開(kāi)展頻繁出現(xiàn)問(wèn)題與不足。同時(shí)受到理念滯后的影響，無(wú)法依據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行管理體系的完善，導(dǎo)致工程管理難以全面落實(shí)于房地產(chǎn)工程建設(shè)中?？v觀現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀，仍有部分工程存在多頭管理現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間出現(xiàn)管理秩序混亂的現(xiàn)象。

（二）管理制度落后缺失

要想保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行，需要以完善的管理制度體系為支撐。同時(shí)完善的管理制度也是落實(shí)各項(xiàng)管理要求，明確各參建人員職責(zé)義務(wù)的重要支撐。但是當(dāng)前仍有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在制度匱乏的現(xiàn)象，未依據(jù)實(shí)際項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行管理制度的完善與優(yōu)化。導(dǎo)致房地產(chǎn)工程建設(shè)期間出現(xiàn)職責(zé)劃分不明確、管理工作與實(shí)際工程建設(shè)脫節(jié)等現(xiàn)象，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)工程建設(shè)的順利開(kāi)展。同時(shí)，受到管理制度缺失的影響，使得部分房地產(chǎn)工程頻繁出現(xiàn)質(zhì)量、安全問(wèn)題，最終影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目效益獲取。

（三）管理組織缺失創(chuàng)新

組織機(jī)構(gòu)是否完善直接影響到房地產(chǎn)工程建設(shè)的順暢性，因管理組織缺陷的存在而影響到工程管理開(kāi)展的具體成效?？v觀現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，盡管大部分工程涉及對(duì)管理機(jī)構(gòu)組織的設(shè)立，但是個(gè)別工程仍存在管理部門(mén)設(shè)置不完善或者是部門(mén)冗余設(shè)置的情況，盡管可以在房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制方面發(fā)揮一定作用，但是難以滿足單位對(duì)工程成本、進(jìn)度等方面的控制要求。同時(shí)在項(xiàng)目管理期間，通常會(huì)以質(zhì)量控制為主，但是部分單位仍對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)備、竣工等階段的管理缺乏重視度，進(jìn)而增大房地產(chǎn)工程出現(xiàn)質(zhì)量、安全隱患的概率。另外，當(dāng)前仍有部分單位尚未完善房地產(chǎn)工程的監(jiān)督機(jī)制，未結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求進(jìn)行監(jiān)督部門(mén)的完善，再加上監(jiān)督制度、方法的缺失，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程建設(shè)期間監(jiān)督工作停留于表面形式，難以保障工程項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新模式

（一）管理理念創(chuàng)新優(yōu)化

要想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程管理模式的有效創(chuàng)新，需要以管理理念創(chuàng)新為前提。應(yīng)結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)要求的分析，從以下幾點(diǎn)為切入點(diǎn)進(jìn)行理念創(chuàng)新：（1）引導(dǎo)工程管理者轉(zhuǎn)變自身觀念，正確認(rèn)知管理模式創(chuàng)新對(duì)于提升房地產(chǎn)工程管理水平的重要意義。能夠做到對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域前沿理念的主動(dòng)學(xué)習(xí)與掌握。以創(chuàng)新性管理原則的遵循為前提，通過(guò)理念創(chuàng)新來(lái)最大化體現(xiàn)出自身管理效能。依據(jù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需求的分析，樹(shù)立科學(xué)管理目標(biāo)，及時(shí)摒棄傳統(tǒng)管理理念與方法，通過(guò)科學(xué)調(diào)整其管理模式來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。（2）企業(yè)文化創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)要想維持健康長(zhǎng)久的發(fā)展態(tài)勢(shì)，需要以優(yōu)秀且良好的企業(yè)文化為基礎(chǔ)。而要想保證其文化創(chuàng)新契合企業(yè)發(fā)展需求，需依據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、業(yè)務(wù)開(kāi)展情況、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略制定等方面的分析，進(jìn)行企業(yè)文化機(jī)制與價(jià)值觀的全面創(chuàng)新。針對(duì)文化機(jī)制創(chuàng)新而言，強(qiáng)調(diào)企業(yè)需將創(chuàng)新理念滲透于文化目標(biāo)機(jī)制、傳播機(jī)制以及激勵(lì)機(jī)制等內(nèi)容中，進(jìn)而在增大房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)影響力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)在良好文化價(jià)值觀渲染下促進(jìn)管理人員意識(shí)轉(zhuǎn)變。

（二）管理方法創(chuàng)新優(yōu)化

傳統(tǒng)管理手段與方法已經(jīng)不再適用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，為此需結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)要求、實(shí)際情況的分析，借助科學(xué)手段方法來(lái)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。

1.BOT 模式應(yīng)用。該模式強(qiáng)調(diào)以全過(guò)程的形式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，在實(shí)際管理期間，此模式強(qiáng)調(diào)依托于私人資本進(jìn)行項(xiàng)目融資與建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)期間其運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)需要通過(guò)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行對(duì)外開(kāi)放，以確保資金能夠得到及時(shí)的補(bǔ)充與供應(yīng)。同時(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、融資等工作開(kāi)展的企業(yè)予以相應(yīng)的特許權(quán)，以全權(quán)代理的形式進(jìn)行房地產(chǎn)工程的全過(guò)程管理。在房地產(chǎn)驗(yàn)收結(jié)束并投入運(yùn)行后，對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理、貸款清繳等管理工作仍由該企業(yè)負(fù)責(zé)。而當(dāng)企業(yè)特許權(quán)到期后該房地產(chǎn)項(xiàng)目由政府進(jìn)行全權(quán)負(fù)責(zé)管理。

2.CM 模式應(yīng)用。相較于其他管理方法而言，CM 管理模式屬于風(fēng)險(xiǎn)型管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間，CM 模式應(yīng)用主要是在項(xiàng)目準(zhǔn)備階段進(jìn)行CM企業(yè)聘請(qǐng)，保證CM 企業(yè)符合信譽(yù)良好、技術(shù)充足、經(jīng)驗(yàn)豐富的要求，并在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間要求CM 企業(yè)參與其中。通過(guò)發(fā)揮其監(jiān)督、管理職能來(lái)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。同時(shí)，CM 企業(yè)還參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，通過(guò)提供可行性、參考性強(qiáng)的建議進(jìn)行房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)的優(yōu)化。

3.EPC 模式應(yīng)用。EPC 管理模式在房地產(chǎn)工程建設(shè)中的應(yīng)用，主要是由一家企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工以及管理。工程實(shí)際建設(shè)期間，針對(duì)招投標(biāo)工作開(kāi)展，通常以項(xiàng)目總價(jià)合同為依據(jù)，合同簽訂后總承包商不僅負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建設(shè)，工程總成本的管控主體也是總承包商。具體房地產(chǎn)工程管理期間，總承包商需依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求的分析，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、施工建設(shè)等工作進(jìn)行全面管控。而業(yè)主單位在項(xiàng)目建設(shè)期間僅需負(fù)責(zé)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)整體進(jìn)度、目標(biāo)完成情況等方面的監(jiān)管。同時(shí)，業(yè)主單位可在建設(shè)期間視情況進(jìn)行管理內(nèi)容、部分的自主建構(gòu)，以確保房地產(chǎn)工程管理水平得到顯著提升。

（三）管理制度創(chuàng)新優(yōu)化

管理制度是否合理直接影響到房地產(chǎn)工程管理水平的提升，所以需提高對(duì)制度創(chuàng)新的重視度，做到在項(xiàng)目管理期間充分挖掘房地產(chǎn)工程建設(shè)期間現(xiàn)行制度存在的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上采取相關(guān)方案進(jìn)行針對(duì)性改進(jìn)與優(yōu)化。同時(shí)，為確保制度體系的創(chuàng)新契合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求，需結(jié)合以下幾點(diǎn)進(jìn)行管理制度創(chuàng)新優(yōu)化：

1.依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行績(jī)效管理體系優(yōu)化創(chuàng)新，在工程管理期間嚴(yán)格遵循“定崗定責(zé)”原則進(jìn)行各參建人員職責(zé)、義務(wù)的明確。同時(shí)，通過(guò)薪酬體系完善來(lái)充分調(diào)動(dòng)管理人員積極性，以更為端正、明確的態(tài)度參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中。另外，若人員對(duì)于相關(guān)制度規(guī)定存在異議，則需及時(shí)了解情況并結(jié)合實(shí)際需求加以改進(jìn)。

2.明確以往工作任務(wù)分配制度實(shí)施存在的問(wèn)題與弊端，并結(jié)合房地產(chǎn)工程建設(shè)實(shí)際情況進(jìn)行分配制度的完善。同時(shí)，保證分配制度的應(yīng)用契合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際需求，避免因任務(wù)分配不合理而影響到施工人員積極性。

3.加大對(duì)房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)管理制度的優(yōu)化力度，借助對(duì)合同分析法的應(yīng)用，結(jié)合大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)工程風(fēng)險(xiǎn)源的綜合分析與評(píng)估，精準(zhǔn)判斷出可能影響房地產(chǎn)工程建設(shè)成效的隱患問(wèn)題。待風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別后要求管理人員參照制度要求制定針對(duì)性風(fēng)險(xiǎn)管控措施，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)受到風(fēng)險(xiǎn)隱患的影響。

（四）信息化管理創(chuàng)新

目前信息化管理手段已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)得到廣泛應(yīng)用，通過(guò)在房地產(chǎn)工程管理過(guò)程中進(jìn)行信息化管理技術(shù)的融合，可以在促進(jìn)工程管理模式創(chuàng)新的同時(shí)，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的高效率、高質(zhì)量開(kāi)展。而針對(duì)房地產(chǎn)工程信息化管理的創(chuàng)新，可具體分為以下步驟：以某房地產(chǎn)工程管理為例，第一步對(duì)于該工程建設(shè)需求進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，并做到在結(jié)構(gòu)分解時(shí)充分考慮到工程各分項(xiàng)分部、工程量清單等因素，保證工程結(jié)構(gòu)分解契合實(shí)際要求。待工程各結(jié)構(gòu)模塊分解完成后，以命名的形式進(jìn)行各模塊編碼；第二步，按照要求進(jìn)行各模塊目標(biāo)界定。編碼后依據(jù)其項(xiàng)目特征進(jìn)行各模塊目標(biāo)的明確，具體涉及模塊的質(zhì)量控制目標(biāo)、進(jìn)度控制目標(biāo)以及造價(jià)控制目標(biāo)。同時(shí)依據(jù)不同模塊實(shí)際情況分析進(jìn)行量化指標(biāo)的設(shè)定，同時(shí)輔以文字說(shuō)明來(lái)保證量化考核開(kāi)展的公正性；第三步，視情況開(kāi)展目標(biāo)對(duì)比與數(shù)據(jù)采集工作。借助信息化管理手段對(duì)各模塊施工進(jìn)行跟蹤檢查，判斷其工程進(jìn)程是否符合計(jì)劃要求，并第一時(shí)間反饋施工期間存在的問(wèn)題、隱患。保證房地產(chǎn)工程施工與施工跟蹤檢查的同步開(kāi)展，將現(xiàn)場(chǎng)施工的各項(xiàng)資料數(shù)據(jù)錄入管理系統(tǒng)。依據(jù)各模塊目標(biāo)特征進(jìn)行數(shù)據(jù)分類、整理，在明確既定目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際數(shù)據(jù)的分析，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)通過(guò)信息化管理手段進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中周期、施工步驟以及施工質(zhì)量的準(zhǔn)確體現(xiàn)。同時(shí)在對(duì)比分析期間要求管理人員重視對(duì)各分項(xiàng)工程數(shù)據(jù)的有效銜接，避免因數(shù)據(jù)連接缺失而影響到房地產(chǎn)工程信息化管理工作的開(kāi)展；第四步，借助信息化管理手段進(jìn)行結(jié)果反饋的落實(shí)，依據(jù)對(duì)比結(jié)果的分析判斷相關(guān)問(wèn)題的成因，在此基礎(chǔ)上采取針對(duì)性措施加以改進(jìn)。同時(shí)，務(wù)必保證數(shù)據(jù)錄入與整理的準(zhǔn)確性，避免因數(shù)據(jù)誤差過(guò)大而影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。若情況必要，可依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)要求進(jìn)行特征目標(biāo)的適當(dāng)調(diào)整，以期通過(guò)綜合調(diào)整將房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度控制在預(yù)期范圍內(nèi)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)工程效益的創(chuàng)造受到工程管理開(kāi)展的直接影響。要想實(shí)現(xiàn)以高水平工程管理來(lái)支撐房地產(chǎn)工程的順利施工，需正確認(rèn)知現(xiàn)階段工程管理模式應(yīng)用存在的不足與問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上借助科學(xué)對(duì)策促進(jìn)其管理模式的創(chuàng)新，以期通過(guò)創(chuàng)新管理模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、成本、進(jìn)度以及安全四要素的控制，保證房地產(chǎn)工程最大效益的獲取。