農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律問(wèn)題研究

王鑫爽

（黑龍江大學(xué) 黑龍江，哈爾濱 150080）

1 農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

宅基地使用權(quán)帶有明顯的民族特點(diǎn)，與我國(guó)的傳統(tǒng)的農(nóng)耕制度息息相關(guān)，是由中國(guó)特定的社會(huì)背景孕育而成的。宅基地是指農(nóng)民依法占有，用來(lái)建造自身居住的房屋及其附屬設(shè)備的集體所有土地。目前我國(guó)關(guān)于宅基地的規(guī)定中，僅有農(nóng)業(yè)戶口才能享有宅基地并用以修建房屋及其附屬設(shè)備，并不包括城市宅基地。我國(guó)的人口基數(shù)比較大，由于城市化發(fā)展較為深入、城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，所以城市建設(shè)用地的供應(yīng)形勢(shì)變得更加緊張。土地面積缺乏的問(wèn)題一直都存在，為了解決城市土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，人們將目光投向了城市周邊的農(nóng)村，希望農(nóng)村的土地能夠向城市流動(dòng)。

土地不僅僅具有資源價(jià)值，可以保障人類的生存、提供土壤栽培農(nóng)作物，是中華民族上下傳承幾千年的命脈所在；更能提供經(jīng)濟(jì)價(jià)值，作為不動(dòng)產(chǎn)被人持有從而追求經(jīng)濟(jì)效率價(jià)值。我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)就同時(shí)體現(xiàn)了土地的這兩種性質(zhì)，雖然農(nóng)民個(gè)人不能享有宅基地的所有權(quán)，但是其可以享有占有、使用和收益的權(quán)利。宅基地使用權(quán)就是由宅基地衍生出來(lái)的一種物權(quán)，因此宅基地在我國(guó)物權(quán)體系中具有重要地位。根據(jù)物權(quán)法定原則，我國(guó)的物權(quán)種類均需法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)作為法律規(guī)定的一種用益物權(quán)，自然具有物權(quán)的屬性，如：農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有排他性，僅僅能由一人享有權(quán)利，一塊土地上不可能存在兩個(gè)宅基地使用權(quán)。

2 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主要通過(guò)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、繼承、贈(zèng)與等方式進(jìn)行。但是，近些年來(lái)商品經(jīng)濟(jì)逐漸占據(jù)了主導(dǎo)位置，人們也都喜歡進(jìn)行更加高效的商事交易。在此現(xiàn)實(shí)條件下，許多村民為了自身利益而非法進(jìn)行農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓，違反了農(nóng)村宅基地的設(shè)立初衷?，F(xiàn)行法律對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，但部分村民仍不惜以身犯法、在法律的邊緣試探。因此，在流轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，原本的土地制度也就無(wú)法滿足實(shí)際需求。

2.1 “一戶一宅”名存實(shí)亡

農(nóng)村宅基地制度的設(shè)計(jì)初衷是想保障農(nóng)民的切身利益，保證每家每戶都有土地用以耕種、有房子用以棲身。但是，在經(jīng)濟(jì)飛速提升的背景下，現(xiàn)在的實(shí)際情況背離了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的設(shè)計(jì)初衷，許多村民為了獲取高額的利益而選擇觸碰法律紅線，將自己閑置的宅基地進(jìn)行出租或者是買賣。雖然法律中明確規(guī)定了每戶僅僅能擁有一處宅基地，但是在許多農(nóng)村地區(qū)，卻并沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)行這一制度。在土地資源越來(lái)越緊缺的情況下，村民們都習(xí)慣以直接占有的方式取得宅基地，古老的“先到先得思想”仍然根深蒂固。村們們不申請(qǐng)、不登記而隨意進(jìn)行土地交易的習(xí)慣做法導(dǎo)致宅基地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)十分混亂，占地超標(biāo)的現(xiàn)象嚴(yán)重。在實(shí)際生活中，這些違法的隱蔽交易導(dǎo)致“一戶多宅”的現(xiàn)象十分普遍，對(duì)原本的宅基地使用權(quán)制度帶來(lái)了極大的沖擊。

2.2 登記制度無(wú)法有效的實(shí)施

雖然我國(guó)目前已經(jīng)規(guī)定了登記制度，但是并沒(méi)有將登記的概念進(jìn)行普及。所以，農(nóng)民們進(jìn)行登記的意識(shí)不強(qiáng)，仍然認(rèn)為占有即所有?！罢忌綖橥酢钡膫鹘y(tǒng)思想根深蒂固，僅僅被其使用、建造部分設(shè)施的無(wú)主或者他人所有的土地就被其當(dāng)作是其的私有財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，再加上某些地區(qū)對(duì)于登記制度沒(méi)有足夠的重視，所以也沒(méi)有登記宅基地的概念和習(xí)慣。大量的宅基地都沒(méi)有進(jìn)行登記，自然導(dǎo)致了登記制度在實(shí)際情況下也就無(wú)法很好的實(shí)施，好政策在實(shí)際貫徹執(zhí)行中困難重重。

2.3 土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重

這些年來(lái)，城鄉(xiāng)之間的壁壘被逐漸打破，城市規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，許多農(nóng)村地區(qū)青年為了謀求更好的工作、擁有更高的生活質(zhì)量開(kāi)始大量涌入城市；并由此產(chǎn)生了許多留守兒童和空巢老人。由于許多進(jìn)城后的農(nóng)村青壯年選擇在城市里買房定居，就導(dǎo)致了農(nóng)村大量耕地、宅基地的荒廢，農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度形同虛設(shè)。并且，農(nóng)民們的意識(shí)受到傳統(tǒng)觀念的影響，認(rèn)為宅基地和房屋一樣，都不屬于國(guó)家，而是自己的私人財(cái)產(chǎn)。由于村民的腦中沒(méi)有所有權(quán)、使用權(quán)的概念，不了解二者的異同之處，所以在農(nóng)村進(jìn)行法律普及活動(dòng)往往遭遇很大阻力，舉步維艱。

3 完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)法律制度

3.1 逐步完善強(qiáng)制登記制度

從客觀的角度分析，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的趨勢(shì)已經(jīng)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。在這樣的基礎(chǔ)上，我們要細(xì)化相關(guān)的法律規(guī)定，確保宅基地能夠進(jìn)行平穩(wěn)、合理的流轉(zhuǎn)。我們必須要設(shè)置一個(gè)必要的前提，全面、準(zhǔn)確地了解農(nóng)村宅基地的真實(shí)使用情況，然后明確產(chǎn)權(quán)歸屬。要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，可以通過(guò)建立農(nóng)村建設(shè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，從而掌握充足、詳細(xì)的農(nóng)村土地?cái)?shù)據(jù)。同時(shí)，更加重視宅基地使用權(quán)的登記機(jī)制。因?yàn)檫@一制度經(jīng)常被人忽視，我們更要積極地健全、落實(shí)和細(xì)化宅基地使用權(quán)的登記機(jī)制。在農(nóng)村這個(gè)熟人社會(huì)，不登記、不確權(quán)的錯(cuò)誤想法反而是深入人心的，所以強(qiáng)制登記制度還有很長(zhǎng)的路要走。只有這樣，才能夠確保宅基地使用權(quán)的統(tǒng)一和平穩(wěn)過(guò)渡，保證其在具體的流轉(zhuǎn)過(guò)程中不會(huì)混亂，從而最大限度地保證農(nóng)民權(quán)益不受侵害。

3.2 健全農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的解決機(jī)制

現(xiàn)有的法律、法規(guī)制度仍存在一定的漏洞，這就導(dǎo)致在農(nóng)村宅基地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，村民被騙的事件時(shí)有發(fā)生；農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)遭遇了現(xiàn)實(shí)困境。如何解決這些因?yàn)檗r(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題而產(chǎn)生的引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)引起我們的重視，對(duì)于鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)騰飛都有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。從現(xiàn)實(shí)生活的角度出發(fā)，宅基地問(wèn)題與農(nóng)民們的切身利益息息相關(guān)，但是如今違規(guī)征用集體土地的做法屢見(jiàn)不鮮，農(nóng)民的切身利益沒(méi)有受到有效的保護(hù)，這無(wú)疑是不公平的。某些地方政府披著合法的外衣，以極其低的價(jià)格從農(nóng)民手中購(gòu)買土地，然后再將其作為國(guó)有土地而流轉(zhuǎn)給其他的開(kāi)放商。在這樣的三方博弈中，農(nóng)民沒(méi)有任何話語(yǔ)權(quán)，處于劣勢(shì)的地位，而且沒(méi)有獲得其應(yīng)有的利益。毫無(wú)疑問(wèn)，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)用益物權(quán)人依法享有的相關(guān)權(quán)利。因此，在農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，我們需要建立科學(xué)的收益分配制度、健全積極的征收補(bǔ)償制度。只有從廣大農(nóng)民的角度出發(fā)而維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，始終用公平、合理的原則把農(nóng)民放在核心位置，才能推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)大跨步地向前發(fā)展。

3.3 積極探索落實(shí)農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”政策

“三權(quán)分置”政策的出臺(tái)具有跨時(shí)代的意義，為改革指明了方向。但是，這僅僅只是確定改革的大方向，想要將政策貫徹落實(shí)，更不能流于表面，需要實(shí)際行動(dòng)去進(jìn)一步完善法律制度。優(yōu)化農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度是明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的必經(jīng)之路，也是為了滿足盤活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、避免土地浪費(fèi)的客觀需要。不同地區(qū)可以在保障農(nóng)民切身利益的條件下，積極探索農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行之有效的方式方法。

農(nóng)民宅基地所有權(quán)屬于集體所有，而不屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)是法律規(guī)定，永遠(yuǎn)不能改變。農(nóng)民的資格權(quán)可以重新申請(qǐng)而重新獲得，也可以不予批準(zhǔn)或退出，仍然執(zhí)行“一戶一宅”政策執(zhí)行。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式變得更加靈活，流轉(zhuǎn)制度更加開(kāi)放和細(xì)化，這也是本次改革的最大亮點(diǎn)。此后，我國(guó)法律會(huì)據(jù)此做出什么改變和調(diào)整、放寬農(nóng)村宅基地使用權(quán)的程度有多大，從而適應(yīng)社會(huì)發(fā)展就是下一步改革探索的重點(diǎn)了。

4 結(jié)語(yǔ)

目前，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式正在面臨改革，但現(xiàn)行法律規(guī)定仍存在一定的滯后性和立法空白。這是對(duì)我們的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)，我們更要不斷地完善這方面的法律制度，從源頭上避免問(wèn)題的發(fā)生；同時(shí)采取積極、有效的措施來(lái)進(jìn)行處理當(dāng)前存在的問(wèn)題。國(guó)家對(duì)農(nóng)村使用權(quán)流轉(zhuǎn)的改革力度正在逐步加大，如何在穩(wěn)定和創(chuàng)新之間找到平衡點(diǎn)，將二者有機(jī)統(tǒng)一后完美融于一體，才是需要我們思考的關(guān)鍵?，F(xiàn)在正是突破我國(guó)歷史局限性，向世界各國(guó)家展示中國(guó)智慧、中國(guó)經(jīng)驗(yàn)、中國(guó)法律的絕佳機(jī)會(huì)。農(nóng)村治理是中國(guó)治理的基石和重中之重，增加農(nóng)民收入、提高鄉(xiāng)村治理水平是每一個(gè)中國(guó)人的殷切期盼。習(xí)近平總書(shū)記說(shuō)我們處在百年未有之大變局之中，在如今這個(gè)世界飛速發(fā)展的階段，我們一定要以無(wú)愧于歷史交付的重?fù)?dān)，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，站在機(jī)遇的風(fēng)口迎接挑戰(zhàn)，對(duì)得起人民和時(shí)代的期盼。