房地產(chǎn)交易“去中介化”要開始了嗎？

宋杰

買方和賣方“手拉手”，房地產(chǎn)交易“去中介化”真的要開始了嗎？

10月26日，上海市房地產(chǎn)交易中心通過其官方網(wǎng)站發(fā)布通告稱：為持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，進一步推進政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”，讓信息多跑路、群眾少跑腿，方便人民群眾存量房買賣合同網(wǎng)上簽約，即日起在“一網(wǎng)通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡稱“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務(wù)。

《中國經(jīng)濟周刊》記者此前曾報道，今年8月，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，以此打響房主直賣“第一槍”。那么，兩個月以來，杭州實施的情況怎樣？上海此次“跟進”，會否對中介行業(yè)有所沖擊？

房主直賣又出新招，《不動產(chǎn)公證調(diào)查報告》?來“背書”

《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，10月27日，在杭州“個人自主掛牌房源”中，掛出了一套位于杭州市上城區(qū)枝頭巷、建筑面積70多平方米、委托價格為405萬元的房產(chǎn)。

和其他房源比較，這套房產(chǎn)的戶主除了公布戶型圖和內(nèi)部實景圖外，還提供了一份由杭州市國立公證處出具的《不動產(chǎn)公證調(diào)查報告》。

記者以買方個人用戶ID登錄后發(fā)現(xiàn)，在這份不動產(chǎn)公證調(diào)查報告中，詳細介紹了這套房源的各項信息。比如，房子位于頂樓6樓，戶型為兩室一廳一廚一衛(wèi)，產(chǎn)權(quán)情況為單獨所有（無其他共有產(chǎn)權(quán)人），目前為空關(guān)狀態(tài)、無租賃情況以及沒有抵押等受限制情況。此外，該報告甚至還提到了房子即將安裝電梯（已支付電梯安裝費）以及周邊學(xué)校、醫(yī)院、菜場等情況。

記者注意到，該套不動產(chǎn)在交易過程中的交易資金，通過浙江省杭州市國立公證處提存公證進行全程資金監(jiān)管，調(diào)查報告還公布了資金監(jiān)管賬戶戶名及賬號，按揭貸款合作銀行為浦發(fā)銀行杭州分行，委托方承諾待銀行放款或領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書后15個工作日清空本處不動產(chǎn)的戶籍。

據(jù)媒體報道，杭州市國立公證處的工作人員表示，這是提存公證介入二手房自主交易，因此交易只收取提存公證費，提存公證費的收費標(biāo)準(zhǔn)為交易價格的千分之一，比如一套房子成交價為500萬元，則收費5000元。

也就是說，該套房產(chǎn)在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上的委托價格為405萬元，那么，公證費將收取4050元，遠低于目前市面上的中介費。

值得一提的是，該套房產(chǎn)曾在今年1月15日由一家房地產(chǎn)代理公司掛出，掛出的價格為430萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者，如果有買家考慮付款，可以直接打入托管銀行賬戶，基于有公證處的“擔(dān)保”，兩位陌生人間的誠信度會提升，交易也肯定會更安全。

上?！笆掷帧保皇菫榱吮忝?？

日前，《中國經(jīng)濟周刊》記者登錄“隨申辦市民云”APP搜索“手拉手”，即出現(xiàn)“存量房買賣合同手拉手網(wǎng)上簽約”頁面，其中有詳細的辦理流程。

從發(fā)布辦理流程來看，該服務(wù)的作用，在于買賣雙方能夠通過上海市“一網(wǎng)通辦”平臺確認合同條款，在合同分發(fā)確認并雙方無異議后，進行電子簽章/證照采集，最終確認合同并網(wǎng)簽備案，實現(xiàn)二手房網(wǎng)簽直接一網(wǎng)通辦，無需中介插手。

盧文曦告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，目前“手拉手”僅涉及簽合同，不涉及資金流入，比較適合雙方親屬或信得過的人，如果買賣雙方產(chǎn)證等各種資料都比較齊全，就可以直接在一網(wǎng)通辦上面申請簽約，后續(xù)過戶相關(guān)手續(xù)仍要到各區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，由不動產(chǎn)登記部門進行登記。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，從地方政府角度看，此次政策并無取代中介的意圖。此前深圳、杭州都有一些地方政府搭建的二手房交易平臺，其實就是對一些無中介撮合的二手房交易提供配套服務(wù)。上海此次政策也是類似的邏輯，通過搭建“手拉手”網(wǎng)簽服務(wù)平臺，使得二手房買賣沒有中介服務(wù)，也可以快速成交。當(dāng)然，對于中介行業(yè)來說，需要主動優(yōu)化服務(wù)。只有這樣，“官辦”二手房交易服務(wù)和傳統(tǒng)二手房交易服務(wù)的質(zhì)量才能共同提升。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，雖然上海出臺的“手拉手”公告強調(diào)是為了“便民”，但消息發(fā)出后，不少人就“不需要中介”表示了“喜聞樂見”的態(tài)度。

“要知道，沒有中介在他們看來既可以省下大幾萬的中介費，又可以解決信息不對稱的問題?？墒?，如果沒有中介，買房的時候又會是什么樣？跑樓盤、找業(yè)主、調(diào)查產(chǎn)權(quán)背景，了解交易流程各種細節(jié)和規(guī)則，研究合同等。這里面任何一步都要花費非常多的時間和精力，而對于新手來說，更是一不小心就被坑了?！北R文曦表示。

據(jù)了解，從杭州直賣效果來說，用官方渠道交易的受眾，主要是買賣雙方已經(jīng)談好，而且產(chǎn)權(quán)清晰、沒有貸款需求的，如果涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等比較專業(yè)的服務(wù)，還是繞不開中介。

但現(xiàn)在中介的日子并不好過，關(guān)門裁員、零成交幾乎成了常態(tài)。

此外，“核驗價格”和“三價就低”政策，讓目前上海的房產(chǎn)成交水平近乎降到了近幾年的冰點。

7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》明確，自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

今年8月，上海開始執(zhí)行二手房“三價就低”政策，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價這3個價格中，相對最低的價格來審批貸款額度，導(dǎo)致貸款額度縮水，很多買房的人因承擔(dān)不起增加的成本而解約，還有的已經(jīng)簽約了但由于拿不到銀行貸款額度買房而被耽擱。

上海市民周小姐就向《中國經(jīng)濟周刊》記者說起她首付七成購買上海融信海納印象二期一套房產(chǎn)的情況。

“總價是627萬元，首付給了差不多427萬元。其中我媽直接支付的是260萬元，還有一部分是我自己的卡支付的。由于首付中我媽的那部分是直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商的，銀行貸款審批不通過。此前開發(fā)商和銀行柜員也沒有告知過（不能走媽媽的賬戶）。銀行建議開發(fā)商先退款給我媽，全部由我自己支付?？砷_發(fā)商財務(wù)說‘已收的錢不退，讓我自己再去湊260萬元，等銀行批了貸款再退還給我。目前這事正在協(xié)商之中?！彼f。

據(jù)上海鏈家研究院數(shù)據(jù)，9月份上海市共成交二手房1.2萬套，環(huán)比下降33%，同比下降61%;成交金額378億元，環(huán)比下降34%，同比下降66%。

上述數(shù)據(jù)顯示，9月份上海樓市的成交量進一步下滑，環(huán)比和同比降幅有所擴大，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平，和2017年下半年的成交水平不相上下。

“可見‘核驗價格導(dǎo)致的掛牌減少，以及‘三價就低導(dǎo)致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2021年第21期）