房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題及對策分析

夏彤瑋

（天津市河東區(qū)房產(chǎn)服務中心，天津 300000）

隨著社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為了增加自身的競爭優(yōu)勢，紛紛設立了相關的物業(yè)管理公司。良好的物業(yè)管理能夠有效改善居民的生活環(huán)境，增加他們的幸福感。但是房地產(chǎn)物業(yè)管理中仍然存在很多問題，無法滿足業(yè)主的實際需要。因此物業(yè)管理公司需要加強房地產(chǎn)物業(yè)的有效管理，積極提升物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)的共同發(fā)展。

一、當前物業(yè)管理存在的問題

（一）缺乏先進的服務理念

社會經(jīng)濟進步和人們生活水平的提高使得人們對居住的環(huán)境和服務提出來新的要求，然而部分的物業(yè)管理企業(yè)的工作意識還僅僅停留在“管理”而忽視了“服務”，所提供的服務并未能滿足人們的需求，甚至其管理和服務模式都還維持在原有的水平，忽視業(yè)主需求且未能樹立服務意識。部分企業(yè)僅注重企業(yè)的眼前利益，不考慮未來發(fā)展，為節(jié)省成本不雇傭新的勞動力資源且不對社區(qū)的基礎設施進行及時維修，連基本保潔和安保服務都難以得到保障，不注意與業(yè)主及時進行溝通，業(yè)主反映的問題也不予以重視，拖沓解決使得業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的關系僵化，業(yè)主也不會配合物業(yè)管理企業(yè)后續(xù)工作的開展，甚至故意拖欠物業(yè)費，更不利于之后物業(yè)服務企業(yè)工作的開展，最終影響企業(yè)利潤。

（二）對房地產(chǎn)物業(yè)管理的認識不夠深入

物業(yè)管理水平直接房地產(chǎn)的知名度與銷售業(yè)績。應該受到重視但是目前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)對于物業(yè)管理的認識還停留在淺層階段，沒有深入的認識。認識不深入就導致公司層面不重視，工作人員都沒有受過專業(yè)的房地產(chǎn)物業(yè)管理培訓，這就會影響物業(yè)管理服務的全過程。在房地產(chǎn)業(yè)，很多地產(chǎn)公司都沒有對物業(yè)管理引起重視，上層領導覺得這部分的投入是多余的，能影響收益，但是在這個競爭激烈的時代，任何行業(yè)都要做到精益求精，才能擁有核心競爭力，才能在本行業(yè)有立足之地。萬科的物業(yè)一直以高品質的溫馨服務著稱，很多用戶也是在考慮到這種能給自己以家的感覺的物業(yè)服務而決定購置萬科的房產(chǎn)，下雨天物業(yè)服務人員遞給你的一把傘，天空下著雨心里卻風和日麗；端午節(jié)送給業(yè)主的粽子，吃進嘴里，甜到心里。還有小區(qū)干凈整潔的環(huán)境，宜人的綠化，細致入微的服務，暖心的舉動，都是選擇購買這里的理由。由此可見，性價比高、服務型的物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)競爭的優(yōu)勢之一。

二、房地產(chǎn)物業(yè)管理優(yōu)化對策

（一）建立健全物業(yè)管理機制

房地產(chǎn)物業(yè)管理公司應該建立健全物業(yè)管理機制，嚴格按照相關要求進行管理，積極提高自身的管理水平。物業(yè)管理公司需要提高管理人員的素質，建立健全企業(yè)內部的各項規(guī)章制度和崗位責任制，不斷提高員工的服務意識和質量。通過有效的機制創(chuàng)新和管理創(chuàng)新提高企業(yè)自身的市場競爭力和抗風險能力。在物業(yè)管理過程中，通過管理機制的健全來提高管理水平，降低運營成本。特別注意的是要注意公共設施的維護保養(yǎng)，在施工作業(yè)區(qū)域和綠化消殺現(xiàn)場做好必要的提示和警告，建立相關的制度來徹底排除事故隱患[1]。

（二）引進和培養(yǎng)高級物業(yè)管理人才

一方面是對基礎服務員工的管理，做好基本的崗位培訓工作，增強員工的服務意識，對于業(yè)主合理的需求積極服務，同時從中提拔優(yōu)秀管理人才，在某種程度上也能激勵員工做好本職工作。另一方面首先企業(yè)本身要意識到高級物業(yè)管理人才對于企業(yè)發(fā)展的重要性，高薪引進物業(yè)服務行業(yè)管理經(jīng)驗豐富的管理人才，利用其豐富的管理經(jīng)驗分析業(yè)主需求為企業(yè)開發(fā)新的服務模式。同時定期邀請專業(yè)人士對企業(yè)職工進行服務能力培訓工作，提高自身的服務水平。同時還要組織員工進行學習，強化員工的服務意識，讓他們真正意識到服務意識的重要性，樹立為業(yè)主服務的意識。

（三）強化管理認識

房地產(chǎn)物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，在業(yè)主的生活中起著重要的作用。因此管理認識要不斷強化，一方面要明確管理人員、服務人員、技術操作人員的工作職責，強化責任意識。另一方面也要明確責任的劃分，制定崗位職責對應的責任細則，一旦出現(xiàn)問題，可以找到負責人處理，避免在工作中造成失誤。對于這種形式其實也是構建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分地讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務的相關事宜[2]。

（四）加強物業(yè)管理智能化平臺的建設

物業(yè)管理智能化平臺的建設能夠有效提高物業(yè)的管理效率，強化物業(yè)的服務品質，同時還能夠有效降低物業(yè)管理成本。物業(yè)管理智能化平臺能夠增強物業(yè)管理部門的相關服務品質，并可以及時了解業(yè)主的滿意程度，從而使其監(jiān)督管理水平得到不斷提升。小區(qū)智能化信息管理平臺與政府政務平臺的緊密結合還能夠更好地體現(xiàn)社會公共服務的作用，降低業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商以及政府的矛盾，更好地促進經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）拓展定制物業(yè)服務

目前物業(yè)服務企業(yè)提供的服務主要是針對整個社區(qū)、整棟寫字樓或是整個醫(yī)院所提供的整體的物業(yè)服務。但其實現(xiàn)在有部分業(yè)主有專屬的個性化需求，物業(yè)服務企業(yè)要牢牢把握住用戶的個性化需求為其提供定制服務，做好定制服務的同時既加強了與業(yè)主的互動與緊密程度，同時業(yè)主本身還能起到一個宣傳的作用，為企業(yè)的定制業(yè)務拓展了更多的客戶，形成了企業(yè)一個新的利潤增長點。在提供定制服務的同時還能夠深入了解業(yè)主的需求，不斷根據(jù)業(yè)主的個性化需求調整和創(chuàng)新自身的服務模式[3]。

結束語

目前我國的房地產(chǎn)物業(yè)管理在法律法規(guī)建設方面、專業(yè)化人才方面、認識管理方面不夠健全，為了完善物業(yè)管理服務，提升用戶住房體驗，應健全相關法律法規(guī)、培養(yǎng)錄用專業(yè)化人才、加強物業(yè)管理認識，以此完善我國房地產(chǎn)物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理更科學化、人性化。