構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制

李琦

（重慶市勘測(cè)院空間信息分院，重慶 401121）

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控存在的問題

（一）缺乏有效競(jìng)爭(zhēng)的土地供給制度

我國(guó)大城市中房?jī)r(jià)越來越高的主要原因就是土地資源的嚴(yán)重不足，大城市中土地資源用來建設(shè)的地標(biāo)有效，能夠分配給住宅建設(shè)的土地更是有限，據(jù)我們對(duì)幾座大城市分析研究發(fā)現(xiàn)，城市中住宅類用地分配減少了將近一半，一些大城市中更是出現(xiàn)了一地難求的現(xiàn)象。我國(guó)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)的是招拍掛政策，當(dāng)?shù)氐恼畬?duì)土地的供應(yīng)和分配有著絕對(duì)的權(quán)利，實(shí)現(xiàn)了土地資源的壟斷現(xiàn)象，缺乏基本的競(jìng)爭(zhēng)力。一些地方政府往往通過土地資源的出讓來增加政府的稅收情況，因此將土地的價(jià)格調(diào)整的比較高。還有一些地方政府在土地的分配比例上出現(xiàn)不合理現(xiàn)象，住宅用地和工業(yè)用地分配不均，沒有做好科學(xué)合理的規(guī)劃和評(píng)估。工業(yè)用地不能分配過多，否則一些土地會(huì)出現(xiàn)閑置情況；建筑用地也不能控制過嚴(yán)，否則會(huì)出現(xiàn)住宅的供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提升。房?jī)r(jià)的提升又間接地導(dǎo)致了土地競(jìng)價(jià)的進(jìn)一步提升，開發(fā)商得到土地的成本增高，轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的房?jī)r(jià)也逐漸的提升，形成一種惡性的循環(huán)，有的無良開發(fā)商還通過各種手段進(jìn)行圈地，等待土地上漲后在進(jìn)行投資使用，這樣的情況下又加劇了土地資源的匱乏，建筑用地的緊張，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需問題。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)過度依賴金融，投融資制度不完善

經(jīng)過我們的研究分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生價(jià)格上漲的主要原因就是投資需求的增加，但是相關(guān)的投資制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)中并沒有形成，沒有有效地針對(duì)金融約束措施，造成房地產(chǎn)炒房的現(xiàn)象越來越多，有的投資人正是看中了房地產(chǎn)的這種現(xiàn)象，把投資的標(biāo)目放在的高漲的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，這又進(jìn)一步地加大的房地產(chǎn)需求量，房?jī)r(jià)又進(jìn)一步的提升，對(duì)大部分普通居民的剛性住房需求在一定的程度上進(jìn)行了擠壓。目前我國(guó)許多年輕人都在貸款買房，貸款買房的比例正在逐年的升高，甚至有的地區(qū)還出現(xiàn)了違規(guī)的首付貸現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)震蕩，個(gè)人的投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地購(gòu)買、開發(fā)活動(dòng)等需要的資金大多是通過銀行貸款而來，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大多依賴金融業(yè)，銀行目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)金融杠桿的不斷提升，監(jiān)管的難度也逐漸地增大，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈一旦出現(xiàn)問題，影響的是銀行系統(tǒng)，帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，有可能發(fā)生金融危機(jī)。

（三）房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)不科學(xué)

要改變傳統(tǒng)的重開發(fā)、重交易、輕保有的思想，防止造成房產(chǎn)的保有量過低，出現(xiàn)一些閑置房。借鑒國(guó)際上的先進(jìn)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展離不開與之經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的完善健全的房地產(chǎn)稅收制度，房地產(chǎn)稅收制度的建立有效地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)目前實(shí)施的房地產(chǎn)稅收相關(guān)政策比較落后，已經(jīng)跟不上我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步和房地產(chǎn)的變化，不能有效地發(fā)揮其作用。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)存在一定的不合理現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商需要進(jìn)行的稅收種類很多，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等等十多項(xiàng)稅款，其中往往存在重復(fù)收稅和交叉收稅的現(xiàn)象。這些稅收導(dǎo)致了房地產(chǎn)開放商建造成本的增加，增加的成本又轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步升高。我國(guó)的房產(chǎn)稅和城鄉(xiāng)土地使用稅往往只是針對(duì)營(yíng)業(yè)性住房，而個(gè)人住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策比較缺失，這種情況就是導(dǎo)致一些投資者進(jìn)行個(gè)人住房的炒房、囤房。一些城市因?yàn)楸Ｓ协h(huán)節(jié)的稅收缺失，出現(xiàn)了一些空房和閑置房，嚴(yán)重浪費(fèi)了土地和住房資源。

二、建立房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議

（一）加快住房立法、完善住房制度

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的改革和變化，逐漸從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)初步形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和住房保障體系，但是其中還存在一定的問題和不足，想要建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，我們就要將一些大城市的住房問題進(jìn)行解決，根據(jù)各個(gè)城市的實(shí)際情況，適應(yīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需要，嚴(yán)格遵守國(guó)家的住房法，尤其是針對(duì)商品房、公共住房和租賃住房的相關(guān)制度要進(jìn)一步的完善，才能從根本上保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）發(fā)揮土地調(diào)控功能，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

想要滿足城市的住房供需平衡、避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅度變化、房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的發(fā)展離不開充足的住宅用地。尤其是針對(duì)一些大城市中，我們即使進(jìn)行相應(yīng)的措施，對(duì)農(nóng)村集體用地實(shí)現(xiàn)同等入市、同權(quán)同價(jià)的政策，但是也不能滿足新增人口對(duì)于住房的需求量。所以想要建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，就要滿足土地的供給需求，將城市的有潛力土地進(jìn)行挖掘，將大城市與周邊的小城市實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）加快房地產(chǎn)稅制改革，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)

國(guó)家也相繼地推出了有關(guān)房地產(chǎn)稅收的法律，將房產(chǎn)的稅收工作加入到房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制中去，當(dāng)?shù)卣愂盏闹饕獊碓淳褪欠康禺a(chǎn)稅收，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制與稅收之間的平衡。

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過以上的研究和分析發(fā)現(xiàn)，建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，有效的拓寬了征稅范圍，新建的住房可確定入征稅范圍之內(nèi)，存量住房根據(jù)實(shí)際情況是否屬于征稅范圍；有效的拓寬了稅基，房地產(chǎn)稅收要嚴(yán)格地執(zhí)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；放寬了各地稅收的設(shè)置，根據(jù)各地的實(shí)際情況，各地的稅收政策可以保持不變，也可以在適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)進(jìn)行選擇。有效促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。