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    探微民法典中的居住權

    2021-11-26 13:44:38李靜芹
    魅力中國 2021年36期
    關鍵詞:居住權所有權民法典

    李靜芹

    (河北政法職業(yè)學院,河北 石家莊 050000)

    一、何謂居住權

    居住權,名稱源遠流長,甚為古老,羅馬法時代即已有之。居住權包含在用益物權之內(nèi),指對他人所有的住房及其附屬設施占有、使用的權利。居住權屬于人役權的范圍,很多國家在民法中都繼受了居住權?!段餀喾?草案)》最初制定了居住權,后因眾說紛紜而未能將居住權納入《物權法》之內(nèi)。制定民法典時,學界仍然眾口不一,而立法機關力排眾議,為了“認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求”認為必須創(chuàng)設居住權制度,最后,塵埃落定,《民法典》規(guī)定了居住權。

    《民法典》在第366 條至第371 條中規(guī)定了居住權,但這六條條文僅涉及了居住權的部分事項,不能完整反映居住權制度的全貌,難以體現(xiàn)其完整的規(guī)則體系,這也給實際操作帶來了難題。隨著各地“首例居住權案”的紛紛出現(xiàn),居住權再次成為了人們關注的焦點。在有限的條文下,在日常生活中人們?nèi)绾卧O立居住權,如何使用法律工具保障自己的居住權益,則成為了一個值得探討的問題。

    二、居住權的設立方式

    (一)以合同方式設立居住權

    在涉及到離婚或分家析產(chǎn)、以房養(yǎng)老、父母出資為子女購房又需保障居住權益等情形下,均可自愿簽訂合同設立居住權,既可以約定附期限的居住權,也可以約定終身居住權。居住權合同應當采用書面形式訂立。根據(jù)《民法典》第368 條,設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

    (二)以遺囑方式設立居住權

    通過遺囑繼承設立的居住權并不以登記為設立要件,而是自繼承開始時,繼承人取得居住權。但為避免爭議,仍建議及時辦理登記。在武漢市首例居住權執(zhí)行案件中,2014年患病的許女士立下遺囑,表示自己過世后,將她的婚前房屋贈予其弟許先生,但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年李女士去世后,許先生與李先生為許女士遺產(chǎn)對簿公堂。經(jīng)人民法院判決該房屋歸許先生所有,李先生擁有該套房屋的居住使用權。2021年初,李先生發(fā)現(xiàn)自己住的這套房子被妻弟許先生掛在某網(wǎng)絡平臺出售,擔心房子被賣了以后影響自己繼續(xù)居住,他連忙拿著判決書來到洪山區(qū)法院執(zhí)行局,申請居住權強制執(zhí)行。法院于2 月26 日做出執(zhí)行裁定,將該房屋的居住權登記在李先生名下。

    (三)以生效法律文書設立居住權

    從立法上來說,《民法典》并未明確規(guī)定該種方式,學術界也有一定爭議。但是從司法實踐來看,生效法律文書已經(jīng)成為居住權設立的一種方式。2021年上海二中院審結了一起因房屋拆遷利益分配而引發(fā)的民事糾紛案件。本案最終以設立附期限居住權,支付補償款的方式調(diào)解結案。上海二中院出具調(diào)解書后,為保障居住權的順利登記,承辦法官陪同雙方當事人一同前往靜安區(qū)自然資源確權登記事務中心辦理登記手續(xù)。據(jù)悉,該案系上海市首例經(jīng)法院生效法律文書設立并登記居住權的案件。登記時間為 2021年 4 月 29 日,設立的居住權期限為一年。

    三、居住權人的權利

    居住權人獲得了居住權以后,有自己對獲得居住權的住宅,行使一些權利。

    (一)合理的對住宅進行使用

    居住權人對住宅,享有占有使用的權利,用來滿足生活需要,但是如果是和生活明顯無關的使用,這違背居住權,比如居住權人利用有居住權的住宅,開設旅店或者商店等。但如果不是明顯違背這個規(guī)定的,也可以酌情使用,比如居住權人是一個個體商販,他有一些貨物無處存放,可以把一些自己的商品放到住宅內(nèi)。

    (二)居住權人有權使用住宅內(nèi)的設施

    從居住的角度來說,居住是為了生活,居住權人在住宅里居住,其目的不僅僅局限于居住,居住權人在此住宅里要開展其他活動以滿足生活需求。因此在居住時,對于居住宅內(nèi)的一切生活設施都有權進行合理的使用,哪怕是以住宅的部分設立居住權的情況,生活所必備的衛(wèi)生間、廚房等等,居住權人也有權利使用這些生活設施。

    住宅里有其他附屬設施的,居住權人在沒有住宅主人明令禁止使用的情況下,可以合理地使用該設施,如果不符合條件,也就是住宅主人有特殊的要求,不允許居住權動用的附屬設施,居住權人不可以使用,如果主人沒有禁止性約定的,居住權人有權使用該設施。

    (三)出租住宅的權利

    居住權屬于人役權,這個權利的目的就是人性化的,保障某些特定人群在一定程度上享受優(yōu)惠,能夠保證生活有所依靠。我國《民法典》第369 條明文規(guī)定,居住權人只有居住權利,不可以將住宅自行出租。如果住宅主人同意,居住權人也有出租的例外,只要住宅主人同意,居住權人可以隨意出租全部或者部分。也就是說,如果擅自出租住宅和轉(zhuǎn)讓住宅,居住權人則屬于權利濫用。

    2016年10月1日,《經(jīng)濟學人》的中國專欄中,對中國貧富省的經(jīng)濟趨同化進行了述評,并分析了趨同化停滯的原因。

    對于出租的時間,不能超過居住權人居住權的期限。此外,居住權人應當負責承租者的行為,如果承租人給住宅造成損毀這個責任,應該由居住權人承擔。

    在將標的物出租方面,羅馬法學家曾持反對意見,然而優(yōu)帝一世時,做了允許居住權人有權出租房屋的規(guī)定。關于出借住宅方面,民法典沒有明文規(guī)定,多數(shù)法學學者認為,所有權人既然能夠允許出租權人出租住宅,只要住宅主人同意,居住權人就可以出借住宅。

    四、居住權人的義務

    權利與義務并存,享受權利的同時,必須承擔一定的義務,居住權人之義務包含以下幾點。

    (一)對住宅恰當?shù)墓芾?/h3>

    居住權人使用住宅,對住宅一定要進行恰當?shù)耐咨频墓芾?,遵照住宅所有權人的意愿,維持住宅的原貌,合理的使用住宅,不得擅自改變住宅結構,如確實有需要改變房屋的結構以及住宅的用途,必須征得住宅主人的同意。

    居住權人不得違反妥善管理住宅的義務,如果對住宅造成損害,按價賠償,或恢復原貌。有學者提出,如果居住權是有償?shù)模≌瑩p害,居住權人應該承擔賠償責任;如果是無償?shù)?,就分兩種情況,無意造成住宅損害而且輕微的,不需要承擔賠償責任,故意造成損害而且重大的,應該承擔賠償責任。

    (二)住宅的維修義務

    《物權法(草案)》第182 條規(guī)定:于居住權行使期內(nèi),需維修住宅時,如果是簡易維修和通常維護的話,由居住權人負責,比如修補玻璃門窗,墻皮脫落等;如是重大的和復雜的維修,由住宅所有權人負責,例如修葺屋頂,房梁等更換。這里有一個保管性維修和保存所有物維修的概念,簡易的維修,屬于保管性維修,重大的修繕,涉及所有權的保有問題,屬于保存所有物維修。

    筆者認為,關于維修方面的義務,首先是居住權人與所有權人,事先約定;假設沒有事先約定,要對看居住是否有償。如在無償?shù)那闆r下獲得了居住權,應該由居住權人進行維修,如果是有償居住,住宅所有權人已然收費,那么則相應的應當承擔維修義務,以使居住條件符合要求,一般的維修還是重大的維護都在此例,需要進行維修時,居住權人負責通知住宅所有權人。

    (三)支付使用費的義務

    (四)容忍義務

    居住權設立以后,所有權仍然歸住宅所有權擁有,居住權人只有居住的權利,住宅交給別人使用,當然有權利進行檢查,這樣是為了保證所有權的完整。當所有權人檢查住宅時,居住權人不應有異議,應當配合檢查。也就是說,居住權人負有容忍的義務,雖然設立了居住權,住宅所有權人在沒有經(jīng)過居住權人同意下,可以將住宅進行抵押,即便是設立了抵押權,居住權人仍然享受對住宅的具有居住權,只要在存續(xù)期內(nèi),居住權仍然有效。

    五、居住權人無轉(zhuǎn)讓權利

    在民法典中 369 條有明文規(guī)定,不允許居住權人對居住權進行轉(zhuǎn)讓,而且這是強制性的規(guī)定,這就對居住權人權利濫用進行了禁止。有的學者認為,居住權的行使可以轉(zhuǎn)讓,也就是居住權人與所有權人關系并不改變的情況下,居住權可以讓他人行使,居住權的權利狀態(tài)沒有發(fā)生變化。筆者認為,居住權人擁有居住權,是為了生活所需而居住住宅,以故,居住權人,只能由權利人自己行駛,轉(zhuǎn)讓權利行使的問題,實際上是一個不存在的問題。

    六、住宅損耗責任

    居住權人在住宅里居住,會對住宅的一些設施造成損耗,如果是合理的使用,那么居住權人不需要承擔任何責任,這個規(guī)定與《德國民法典》第1093、1050 條規(guī)定類似,在這兩條規(guī)定中,即便是因為居住而導致建筑物造成損毀的,概不負責。

    七、對與居住權人同住者的限制

    住宅主人對住宅如果沒有禁止性的約定,那么居住權人有權利同意其他人同住,至于和什么人同住住宅,有法學學者,認為共同居住的人,可以包含居住權人的家庭成員,比如居住權人的配偶兒女,或者其他關系的近親屬。此外,也允許,一些特殊的人員共同居住,比如為居住權人提供生活服務工作人員,比如做家務的保姆、居住權人的營養(yǎng)師或者護工,還有一種人也包含在內(nèi),就是居住權人贍養(yǎng)的直系親屬。在(2020)浙10民終3133 號案件中,男女雙方離婚協(xié)議約定,房屋贈予兒子,女方有居住權。雙方因涉案房屋居住權問題發(fā)生糾紛,男方提出女方不得帶他人入住的訴訟請求,一審、二審法院均認為雙方在離婚協(xié)議中未有明確約定,且每個人都具有一定的社會關系,不得帶他人入住的概念過于抽象、概括,與法律規(guī)定不符,不予支持。

    八、住宅所有權人變更的情況

    住宅所有權人變更了以后,居住權人并不因此而受到任何影響,居住權人雖然在住宅里居住,但所有權人意欲對此住宅轉(zhuǎn)讓,比如出賣、贈予等等,二者并無影響,即便是住宅進行了轉(zhuǎn)讓,對居住權也不產(chǎn)生任何影響,也就是說,該住宅已經(jīng)易主,但居住權人仍然有權利在此住宅里居住和使用。

    作為住宅的主人,在轉(zhuǎn)讓設定居住權的房屋的時候,居住權人是否享有優(yōu)先購買權?我們舉例來說,類似在租賃合同中,有一個買賣不破租賃的約定。假設所有權人轉(zhuǎn)讓住宅,居住權人是否和承租人一樣享有同等條件下的優(yōu)先購買權,《民法典》中并沒有做出相應的規(guī)定。但是很多法學學者眾說紛紜,有的學者曾提出建議,他們認為居住權人應該具備優(yōu)先購買權,有的學者則認為居住權人并沒有享有優(yōu)先購買的權利。

    九、居住權的消滅事由

    《民法典》第370 條規(guī)定,居住權的消滅有兩種情況,一種是居住權到期屆滿,另一種情況就是居住權人死亡。有很多學者提出,還有其他的情況,也會消滅居住權,比如居住權人主動對居住權進行放棄、存在解除居住權關系的條件成立、因為某種原因,居住權被撤銷、因為不可抗拒的原因住宅被征收或滅失等等不一而足。

    明確上述問題,能夠豐富與完善我國用益物權體系,并有助于使居住權的規(guī)范性效力轉(zhuǎn)化為居住權規(guī)范的實際效力。

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