新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃芻議

莫海燕

（柳州華運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西 柳州 545000）

一、新稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的影響

（一）征地階段

征地階段是為取得土地使用權(quán)而進行的經(jīng)營活動，主要包含契約稅、印花稅等稅收種類。在一般情況下，房地產(chǎn)公司通過兩種方式獲得土地，一是土地轉(zhuǎn)讓，二是土地出讓。作為企業(yè)之間土地交易的土地轉(zhuǎn)讓，實際上就是企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)，并且按照交易額9%的稅率繳納增值稅，在此基礎(chǔ)上還能實現(xiàn)稅額抵扣。但不同的是，土地流轉(zhuǎn)屬于企業(yè)與政府之間進行的土地交易，此時的進項稅額不能扣除，因為企業(yè)沒有辦法獲取政府的增值稅發(fā)票。

（二）產(chǎn)品設(shè)計階段

新稅制改革政策出臺后，對于產(chǎn)品設(shè)計的環(huán)節(jié)，企業(yè)一般要從籌集資金和納稅兩個方面考慮納稅籌劃。一般情況下，企業(yè)融資手段包含稅后留存收益、股權(quán)融資、債務(wù)融資和債券融資等。對增值稅進行計算時，可以讓利息與稅前利潤相抵扣，以減少應(yīng)付稅款，而在股利稅后再進行支付，則不能實現(xiàn)減稅的目的。企業(yè)應(yīng)該選擇適合自己的融資方式來減輕稅收負(fù)擔(dān)，同時還要滿足企業(yè)自身對資金的需求。新的稅收政策出臺之后，房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)、綠化和裝修等不同項目內(nèi)容的稅率各不相同。所以在此環(huán)節(jié)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對各種不同的經(jīng)營活動實施分離計算，利用項目外包或建立關(guān)聯(lián)企業(yè)進行合理的納稅籌劃。

（三）建設(shè)階段

新稅制改革政策的實施對階段性稅收的建設(shè)產(chǎn)生了很大的影響。其中，主要的影響體現(xiàn)在建設(shè)材料和施工方式的選擇上。

第一點體現(xiàn)在工程模式的選擇上，它通常指甲供材料與包工包料這兩個方面。要想選擇甲供材料，則需要得到建筑材料和施工方面的增值稅發(fā)票；而選擇包裝材料則需要包含采購的全額增值稅發(fā)票。兩者相比，第二種選擇前期投資要求較低。然而這兩種情形都要保證企業(yè)能夠獲得對應(yīng)的增值稅發(fā)票，只有這樣，才有可能得到更多的扣除額，以減輕稅收負(fù)擔(dān)。

第二點體現(xiàn)在供應(yīng)商的選擇上，包含小規(guī)模納稅人以及一般納稅人。通常在銷售貨物的情況下，小規(guī)模納稅人只能委托稅務(wù)機關(guān)開具或者自行開具稅率不超過3%的增值稅發(fā)票；而第二種選擇則能自行開具9%稅率的增值稅專票，還能夠與進項稅額進行抵扣。相比小規(guī)模納稅人，一般納稅人擁有肉眼可見的價格優(yōu)勢，故企業(yè)在改革后應(yīng)當(dāng)考量價格同稅負(fù)之間的差異，了解差額能否補齊稅收差價。同時還要根據(jù)自身供給能力、產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)劣等要素，挑選合適的供應(yīng)商。

第三點體現(xiàn)在不同的支付方式上，稅收政策改革會對稅負(fù)產(chǎn)生直接影響。上游企業(yè)只會在資金款項結(jié)算清楚后開增值稅發(fā)票，但是他們必須在期內(nèi)上繳增值稅，這顯然加大了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。若發(fā)票時間沒有得到確認(rèn)，企業(yè)的發(fā)票認(rèn)證時間將延誤，而企業(yè)沒有辦法抵扣進項稅額，這將導(dǎo)致企業(yè)的稅負(fù)進一步加重。

（四）銷售階段與保有階段

近幾年，隨著“限購”“物業(yè)稅”等政策的出臺，居民們投資和購房的欲望不斷下降，部分房地產(chǎn)公司為了提高銷量，采用促銷方式。正常來說，這種做法在新稅收政策出臺之前風(fēng)險不高，對企業(yè)整體稅收水平也影響甚微。然而，在新的稅收政策之后，這些被認(rèn)為是銷售環(huán)節(jié)的做法將會增加銷售稅。企業(yè)應(yīng)當(dāng)牢記增值稅=銷售稅-進項稅的公式，如果企業(yè)促銷不當(dāng)，無法控制稅額，將使自身的稅負(fù)增加。

二、新稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃策略

（一）更新稅務(wù)籌劃觀念，完善組織機構(gòu)設(shè)置

公司管理者應(yīng)當(dāng)樹立正確的納稅籌劃理念，確保房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃在遵紀(jì)守法的條件下進行。同時，要增強納稅籌劃的風(fēng)險意識，加大納稅籌劃的宣傳教育力度，提高員工對稅收籌劃工作的認(rèn)識。企業(yè)還應(yīng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃機構(gòu)或稅務(wù)咨詢事務(wù)所，從而幫助相關(guān)企業(yè)確立發(fā)展方向，以滿足企業(yè)稅務(wù)籌劃的需要。同時，應(yīng)當(dāng)完善稅收管理體制，要求各部門嚴(yán)格按照稅收籌劃方案的標(biāo)準(zhǔn)和流程實施；應(yīng)當(dāng)確立集體討論制度，降低高層一人決策給稅收籌劃帶來的風(fēng)險。

（二）加強發(fā)票管理，盡量獲得增值稅發(fā)票

對于發(fā)票的管理，主要從票據(jù)的取得和保管兩個方面入手。一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡其所能地獲取增值稅發(fā)票，保證確認(rèn)收入時間合理化，以延遲納稅，為獲得資金的時間價值，推遲銷售發(fā)票的開具。為了完成稅前列支限額，要使分?jǐn)傎M用最大化；對于瑣碎材料的費用、石油成本和其他難以發(fā)行增值稅票據(jù)的項目，可以購入充值卡來獲得增值稅發(fā)票。二是企業(yè)應(yīng)重視發(fā)票的保管，加強對專用發(fā)票的監(jiān)察和管理，注重甲供材料的保管和施工單位總發(fā)票和分包發(fā)票的及時返還，及時查收和保管增值稅憑證。

（三）加強土地增值稅籌劃

1.合理利用臨界值。房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅是通過超額累進稅率實施的，這表明企業(yè)增值稅額越高，繳納的增值稅越高，同時利潤也越高。上繳的稅額越高，房價上漲得就越快。在減輕企業(yè)稅負(fù)時，要合理使用臨界值，確保企業(yè)利潤最大化。而臨界值占上述20%的比例值，這意味著當(dāng)增加值不超過項目金額的20%時，將有效減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.嚴(yán)格區(qū)分簽訂合同。房屋銷售時，房地產(chǎn)公司必須對合同簽訂類型進行嚴(yán)格的區(qū)分，這其中包含毛坯房銷售合同和房屋裝修合同。一般情況下，毛坯房銷售要繳納增值稅、土地增值稅和公司所得稅，而房屋裝修則不需繳納土地增值稅。如果兩份合同合一，合并后的價格將作為房屋出售，合并金額將作為繳納土地增值稅的基礎(chǔ)，這將不可避免地高于簽訂合同時的稅收負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售中，必須分別簽訂房屋銷售合同和裝修合同，從而減少企業(yè)整體銷售額，這有助于減輕稅負(fù)。

3.延期進行土地增值稅清算。稅務(wù)機關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在下列情況有明確的繳納土地增值稅的要求：企業(yè)已經(jīng)取得預(yù)售許可證三年；公司可銷售面積已達(dá)可銷售面積的85%；納稅人要求取消稅務(wù)登記，但沒有繳納完土地增值稅以及土地增值稅情況的其他規(guī)定。所以，企業(yè)應(yīng)適當(dāng)根據(jù)上述情況進行調(diào)整，推遲繳納土地增值稅，以獲得財政資金的時間價值，從而減輕企業(yè)內(nèi)短期資本的流動壓力。

（四）強化所得稅納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)一般從收入和成本兩方面實施稅收籌劃。在項目完成之前，通常利用毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅，當(dāng)其完成后，則按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本并調(diào)整毛利率。但實際上，有些產(chǎn)品雖然已被交付，卻因為尚未建成公共配套設(shè)施，其應(yīng)支付給政府的公共維修費尚未支付，這時只有在數(shù)據(jù)充分的情況下，才允許提前支付這部分費用的數(shù)額。若實際支出沒有辦法拿到法律證據(jù)，將不被允許計入計稅成本。降低企業(yè)的總成本會導(dǎo)致其繳納的所得稅增加，從而增加企業(yè)的稅負(fù)。所以在項目建成后，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時結(jié)清相關(guān)資金款項，取得相應(yīng)的憑證，對于不能及時核算的成本，必須著力收集有效的預(yù)付文件，避免增稅的發(fā)生。

（五）配備稅籌人員，提升企業(yè)稅收籌劃水平

具有高水平的專業(yè)精神、良好的綜合素質(zhì)和能力的專業(yè)稅務(wù)籌劃人才應(yīng)當(dāng)被引入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因為只有企業(yè)人員結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，專業(yè)人才才能更好地指導(dǎo)企業(yè)的稅務(wù)工作。并且，企業(yè)內(nèi)財務(wù)人員有必要逐步從從事基礎(chǔ)財務(wù)會計的財務(wù)會計向為企業(yè)經(jīng)營提供更多決策支持的管理會計轉(zhuǎn)變，要學(xué)會掌握與企業(yè)管理有關(guān)的財務(wù)、法律、風(fēng)險管理和內(nèi)部控制等知識，并將其應(yīng)用于企業(yè)稅收籌劃。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對企業(yè)人員的職業(yè)能力、道德素養(yǎng)、稅收工作流程等方面進行培訓(xùn)和教育，提高企業(yè)人才的綜合能力，全面提升企業(yè)的稅收籌劃水平。

（六）加強政策學(xué)習(xí)，同稅務(wù)機關(guān)保持良好的溝通關(guān)系

近些年，國家不斷頒布有關(guān)房地產(chǎn)稅收改革的政策，逐漸加深了人們對房地產(chǎn)政策的認(rèn)識與了解，搞好了企業(yè)的稅收籌劃，最終達(dá)到了減輕稅負(fù)的目的。事實上，在新稅制改革后，國家機構(gòu)的改革、國地稅合并也隨之而來。由此，稅收程序發(fā)生了不小的變化。要想不與時代脫節(jié)，企業(yè)管理者就要對最新的政策消息有敏銳的嗅覺，稅務(wù)人員要主動學(xué)習(xí)與請教新知識，積極向稅務(wù)機關(guān)學(xué)習(xí)，與稅務(wù)機關(guān)保持通暢的交流關(guān)系，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)發(fā)布在公眾號的消息，把握稅制改革的重點。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅籌劃，既有助于減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，又有助于提高企業(yè)的綜合管理能力，從而提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢，促進企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。