財(cái)務(wù)測(cè)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的意義探究

方宏

（杭州千島湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，浙江 杭州 311700）

一、財(cái)務(wù)測(cè)算的概念

測(cè)算是進(jìn)行科學(xué)決策的前提，它主要是指以之前的實(shí)際歷史信息為基礎(chǔ)，結(jié)合該現(xiàn)象的一些影響因素，通過一些合理科學(xué)的方法對(duì)現(xiàn)象將來的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)的活動(dòng)。財(cái)務(wù)測(cè)算則主要是指財(cái)務(wù)人員結(jié)合單位過去一段時(shí)間內(nèi)的財(cái)務(wù)活動(dòng)數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)目前面臨的實(shí)際情況以及即將面臨的各種變化因素，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法和模型，結(jié)合自身的主觀判斷，對(duì)企業(yè)未來的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)判，并實(shí)施提前干預(yù)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期財(cái)務(wù)目標(biāo)的一種管理活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的主要特點(diǎn)及財(cái)務(wù)測(cè)算基本方法

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營管理主要以經(jīng)營項(xiàng)目為主導(dǎo)，并且這些經(jīng)營項(xiàng)目主要具備以下特點(diǎn)：一是項(xiàng)目最終開發(fā)形成的產(chǎn)品雖然具有商品性特點(diǎn)，但同時(shí)又具有不可移動(dòng)性和單件性的特點(diǎn)，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目最終都以商品的形式進(jìn)入了市場(chǎng)，但該商品與其他商品相比，具有價(jià)值含量高的單一性，并且難以移動(dòng)；二是項(xiàng)目的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈較長且易受外界環(huán)境的影響，即房地產(chǎn)項(xiàng)目包含征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)、施工、銷售和售后等多個(gè)環(huán)節(jié)，并且在此期間國家在房地產(chǎn)以及金融等方面所采取的宏觀調(diào)控政策都可能對(duì)項(xiàng)目的盈利能力等產(chǎn)生較大影響；三是項(xiàng)目的開發(fā)周期較長且投資數(shù)額巨大，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始拿地到最后上市銷售，中間至少需要經(jīng)過2～3年的開發(fā)周期，在開發(fā)周期內(nèi)需要投入巨額資金。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算基本方法

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算中，較為常用的基本方法主要有五類：第一類是靜態(tài)盈利能力的財(cái)務(wù)測(cè)算，主要包括投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期等；第二類是動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的財(cái)務(wù)測(cè)算，主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率和動(dòng)態(tài)投資回收期等；第三類是清償能力的財(cái)務(wù)測(cè)算，主要包括借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等；第四類是對(duì)于不確定性的預(yù)測(cè)分析方法，主要包括流動(dòng)性、財(cái)務(wù)杠桿、臨界點(diǎn)以及資本結(jié)構(gòu)等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的預(yù)測(cè)等；第五類是結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的內(nèi)外部環(huán)境，對(duì)經(jīng)營情況進(jìn)行必要的估計(jì)和預(yù)測(cè)，具體涉及銷售、成本等。

三、財(cái)務(wù)測(cè)算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目成功的重大意義

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的主要特點(diǎn)及財(cái)務(wù)測(cè)算基本方法所涉及的主要內(nèi)容可以看出，財(cái)務(wù)測(cè)算對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目的成功具有十分重要的促進(jìn)作用。這種促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

（一）有利于提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目決策的科學(xué)性

利用財(cái)務(wù)測(cè)算中的靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期相關(guān)指標(biāo)的測(cè)算，可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)能夠十分清晰明確地掌握項(xiàng)目所投資金的具體回收時(shí)間和回款狀況，從而幫助管理層結(jié)合自身當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況明確決策目標(biāo)，然后作出科學(xué)合理的決策。項(xiàng)目決策的科學(xué)性和合理性能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的經(jīng)營過程中降低各種潛在風(fēng)險(xiǎn)，維持項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。

（二）有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的現(xiàn)金流狀況

財(cái)務(wù)測(cè)算中的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及流動(dòng)性預(yù)測(cè)等相關(guān)指標(biāo)及分析方法，能夠有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)了解經(jīng)營項(xiàng)目的現(xiàn)金流情況，然后針對(duì)問題采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，改善項(xiàng)目的現(xiàn)金流狀況。具體來說可以從以下三個(gè)方面對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行改善：一是通過靜態(tài)和動(dòng)態(tài)投資回收期的測(cè)算，確定所投項(xiàng)目的資金能否收回以及在具體在哪一年可以實(shí)現(xiàn)，從而有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及早通過籌資等方式進(jìn)行資金的調(diào)度安排，確保企業(yè)有充足的現(xiàn)金流維持運(yùn)營；二是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測(cè)算，在融入了企業(yè)資金時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，反映項(xiàng)目在投資期間的現(xiàn)金流入與流出的具體情況，從而有利于企業(yè)明確投資期間每一年的資金缺口情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)現(xiàn)金流的有效監(jiān)測(cè)和管控；三是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體流動(dòng)性的預(yù)測(cè)與分析，幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)營過程中可能出現(xiàn)的各種不利因素，防止因現(xiàn)金流問題而影響項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營。

（三）有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控

財(cái)務(wù)測(cè)算中的借款償還期、資產(chǎn)負(fù)債率、資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)以及財(cái)務(wù)杠桿分析方法，能夠?qū)ζ浣?jīng)營項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力的提升產(chǎn)生積極作用。一是借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的測(cè)算，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目的債務(wù)償還能力進(jìn)行有效的評(píng)估，從而可以確定項(xiàng)目是否存在較大的償債壓力，然后根據(jù)評(píng)估情況及早采取措施進(jìn)行調(diào)控，緩解償債壓力，降低潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是對(duì)資本結(jié)構(gòu)的測(cè)算，可以幫助企業(yè)明確目前的資本結(jié)構(gòu)是否達(dá)到最優(yōu)，若未達(dá)到，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)負(fù)債規(guī)模以及長短期負(fù)債結(jié)構(gòu)比的差距，然后采取創(chuàng)新籌資方式以及改變籌資偏好等方式對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是對(duì)財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)的測(cè)算分析，能夠幫助管理層對(duì)企業(yè)潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)定量的衡量，從而提升其對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重視度，采取相應(yīng)的對(duì)策防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行銷售方式和價(jià)格的定位

在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)中，對(duì)于銷售、成本在內(nèi)的經(jīng)營情況的預(yù)測(cè)和估計(jì)以及靜態(tài)和動(dòng)態(tài)盈利能力的估計(jì)，可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營項(xiàng)目的銷售方式和價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、合理的定位，從而加快企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和償債壓力。具體體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是利用銷售測(cè)算，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目的收入支出情況有一個(gè)較為清晰的了解，因此在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)過程中可以采取有針對(duì)性的銷售方式加速資金回流，緩解流動(dòng)性壓力和償債壓力；二是采用成本測(cè)算，不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理控制經(jīng)營項(xiàng)目的成本，還能夠結(jié)合成本測(cè)算情況，根據(jù)盈利預(yù)期確定符合市場(chǎng)情況的價(jià)格，從而改善銷售狀況，加速資金回籠，提升資金周轉(zhuǎn)率，降低運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)測(cè)算的主要對(duì)策

上文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別從決策、現(xiàn)金流、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、銷售方式及價(jià)格定位四個(gè)角度分析了財(cái)務(wù)測(cè)算對(duì)經(jīng)營項(xiàng)目獲取成功的重要意義。那么在實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)測(cè)算，以發(fā)揮其在經(jīng)營項(xiàng)目中的促進(jìn)作用呢？建議采取以下對(duì)策：

（一）建立財(cái)務(wù)測(cè)算的信息化環(huán)境和形成清晰的財(cái)務(wù)測(cè)算思路

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目來說，財(cái)務(wù)測(cè)算所需的數(shù)據(jù)散落于不同的部門、人員和流程中，因此要確保財(cái)務(wù)測(cè)算的科學(xué)性，有必要提升數(shù)據(jù)收集的能力和效率。具體可從信息化環(huán)境和測(cè)算思路兩個(gè)角度來實(shí)現(xiàn)：一方面是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部利用信息共享技術(shù)建立各種數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加快所有數(shù)據(jù)在企業(yè)內(nèi)部的流轉(zhuǎn)速度，有效提升財(cái)務(wù)測(cè)算所需數(shù)據(jù)的收集效率；另一方面則是明確財(cái)務(wù)測(cè)算的思路，即嚴(yán)格按照“銷售測(cè)算—估計(jì)經(jīng)營資產(chǎn)和經(jīng)營負(fù)債—估計(jì)各項(xiàng)費(fèi)用和留存收益—估計(jì)所需籌資額”的步驟開展財(cái)務(wù)測(cè)算，并在測(cè)算過程中融入財(cái)務(wù)測(cè)算的基本方法，最終形成符合邏輯和實(shí)際的財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)表。

（二）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立健全高效的現(xiàn)金流管控組織體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目能否成功，核心在于現(xiàn)金流是否充足，因此在實(shí)務(wù)中要想利用財(cái)務(wù)測(cè)算推動(dòng)經(jīng)營項(xiàng)目的成功，必須在企業(yè)內(nèi)部建立健全高效的現(xiàn)金流管控組織體系。一方面是形成項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的組織管理架構(gòu)，使現(xiàn)金流的準(zhǔn)確信息能夠通過該架構(gòu)快速準(zhǔn)確地傳遞至決策管理層，以發(fā)現(xiàn)不同階段和環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流余缺情況，并及時(shí)加以應(yīng)對(duì)；另一方面要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門在現(xiàn)金流管控中的作用，即財(cái)務(wù)部門要參與項(xiàng)目各個(gè)階段的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)工作，并且在簽訂項(xiàng)目合同時(shí)要由財(cái)務(wù)部門審核簽署意見，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，財(cái)務(wù)部門要對(duì)現(xiàn)金流的收支進(jìn)行監(jiān)督和管控，在發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)潛在問題時(shí)及時(shí)進(jìn)行資金調(diào)度和平衡，防止現(xiàn)金流短期風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

五、結(jié)語

本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)探討了財(cái)務(wù)測(cè)算對(duì)其經(jīng)營項(xiàng)目成功的重大意義，然后結(jié)合這些意義要素，分別從建立財(cái)務(wù)測(cè)算的信息化環(huán)境和形成清晰的財(cái)務(wù)測(cè)算思路、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部建立健全高效的現(xiàn)金流管控組織體系兩個(gè)角度提出一些強(qiáng)化財(cái)務(wù)測(cè)算的對(duì)策，希望對(duì)財(cái)務(wù)測(cè)算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目中的促進(jìn)作用的發(fā)揮具有參考意義。