房地產(chǎn)企業(yè)并購重組問題及應(yīng)對策略

屈洋

（上海市黃浦第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司，上海 200050）

一、引言

隨著我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，如限購政策、限貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的挑戰(zhàn)。為了更好地增強(qiáng)整體競爭力，擴(kuò)大行業(yè)影響力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注點(diǎn)放在了并購重組上，但是實(shí)際并購重組工作開展過程中仍舊存在較多問題亟待解決。文章對此展開分析，希望可以提供一定的參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的意義

（一）提高整體競爭實(shí)力

政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有著重要的影響。而在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，針對房地產(chǎn)行業(yè)，政府的宏觀調(diào)控力度不斷加大，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)不僅處在日益激烈的市場環(huán)境中，又需要承擔(dān)較大的生存壓力，故并購重組活動時(shí)常發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)開展并購重組活動的最終目的是增強(qiáng)自身整體實(shí)力、提高整體競爭力，確保自身現(xiàn)有市場地位不動搖，促使企業(yè)朝著長久穩(wěn)健發(fā)展的方向前行。

（二）實(shí)現(xiàn)資源的最佳分配，提升企業(yè)整體經(jīng)營效益

目前，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入存量房階段，在此階段，政府宏觀調(diào)控更側(cè)重于樓市去庫存，同時(shí)樓市去庫存也成為房地產(chǎn)企業(yè)亟須解決的難點(diǎn)問題。實(shí)施并購重組，有利于房地產(chǎn)企業(yè)淘汰落后產(chǎn)能，有效整合各項(xiàng)資源，調(diào)整和優(yōu)化發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，針對性地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從而朝著多元化方向穩(wěn)健發(fā)展。此外，在政府宏觀調(diào)控背景下，金融市場對房地產(chǎn)行業(yè)的資金貸款增加了更多的限制條件，限貸壓力不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購重組活動逐步形成規(guī)模優(yōu)勢，并引入新的資金，有效緩解企業(yè)的資金壓力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組的主要形式

目前來講，房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組主要有三種形式。一是大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作。為了更好地獲取土地資源，大型房地產(chǎn)企業(yè)之間通過開展有效的戰(zhàn)略合作，提高自身拿地能力，有效避免因資金規(guī)模不足而制約市場開發(fā)進(jìn)程的有序推進(jìn)。同時(shí)，這種并購重組模式還有利于各大房企之間形成規(guī)模優(yōu)勢，優(yōu)勢互補(bǔ)，調(diào)整資源配置結(jié)構(gòu)，提高資源共享率，以便于更好地抓住發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。二是大型房地產(chǎn)企業(yè)之間的跨規(guī)模并購。即針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)所開展的并購重組，以便于大型房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地?fù)屨级壋鞘惺袌?。三是多元化并購重組。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多元化的并購重組提高自身的盈利能力，提高資源利用率，有效降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)并購重組存在的問題

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)與金融市場風(fēng)險(xiǎn)

宏觀市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成的沖擊是無法規(guī)避的。目前，我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革以及產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的關(guān)鍵時(shí)期，市場環(huán)境的復(fù)雜性愈發(fā)凸顯。加之當(dāng)前已經(jīng)邁入后經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)代，金融危機(jī)的后遺癥迫使政府必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和對金融市場的監(jiān)管，以避免房地產(chǎn)泡沫，實(shí)時(shí)監(jiān)控金融市場波動。房地產(chǎn)企業(yè)開展并購重組前必須對宏觀市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境有一個(gè)明確認(rèn)知，精準(zhǔn)把握金融市場波動，否則會弱化并購重組活動的優(yōu)勢，增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)具有項(xiàng)目開發(fā)周期長的特性，且極易受到外界環(huán)境的影響，例如政策的調(diào)整、市場需求變化等。同時(shí)，企業(yè)投入的資金數(shù)額較大，無疑使得企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)企業(yè)一般會通過并購重組整合資源，增強(qiáng)自身的競爭實(shí)力和在行業(yè)內(nèi)部的影響力，但隨之而來的融資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)也應(yīng)給予高度重視。一方面，目前銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度逐漸降低，為了獲取充足的資金，以確保并購重組活動的有序開展，房地產(chǎn)企業(yè)往往會選用民間借貸籌集資金。但相比于銀行而言，民間借貸雖然可以獲取充足的資金，但借貸利率較高，融資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性較大。另一方面，通過民間借貸獲取并購資金，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)都進(jìn)一步加大。為了確保股票穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)處理模式選擇上會更傾向于賬外賬，這種方式的使用不僅不利于投資者合理開展評估工作，還會為企業(yè)的并購重組活動埋下巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）行業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度放緩，但從規(guī)模上講，仍在持續(xù)擴(kuò)大。從資源層面講，土地獲取難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)在資金的爭奪上呈現(xiàn)出愈發(fā)激烈的態(tài)勢，不同性質(zhì)和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，其具備的融資能力也存在明顯的差異。從政策角度講，房地產(chǎn)市場影響重大，政府限購政策、限貸政策的出臺和后續(xù)調(diào)整都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生直接影響。企業(yè)必須敏銳關(guān)注樓市政策調(diào)整，精準(zhǔn)把控行業(yè)未來發(fā)展趨勢，否則將會錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)，甚至是面臨更大的經(jīng)營危機(jī)。

（四）項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的并購重組活動具有規(guī)模較大、金額較高以及業(yè)務(wù)復(fù)雜的特點(diǎn)，所以在并購重組活動開展過程中，不可避免地需要應(yīng)對諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，需要正確決策并購重組領(lǐng)域和被并購方等，一旦決策不當(dāng)，極易造成資源浪費(fèi)，難以通過并購重組實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，資源整合優(yōu)勢弱化。其次，在并購重組過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的整體費(fèi)用支出較大，企業(yè)發(fā)展面臨較大的資金壓力，當(dāng)企業(yè)自身承擔(dān)的融資約束過多時(shí)，進(jìn)行并購重組活動極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。最后，企業(yè)需在并購重組中加強(qiáng)與合作方的溝通交流，否則也會加大成本支出，為后續(xù)的合作與管理帶來消極影響。

（五）內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)

并購方和被并購方在經(jīng)營規(guī)模、管理模式上勢必會存在一定的差異，企業(yè)在并購重組之后還需應(yīng)對內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)。首先，雙方企業(yè)的管理模式存在較大的差異，極易引發(fā)被并購方員工的抵觸情緒，致使人力資源職能弱化。其次，目標(biāo)認(rèn)同感不強(qiáng)，企業(yè)構(gòu)建企業(yè)文化的難度加大，管理摩擦?xí)r常發(fā)生，管理人員需要耗費(fèi)大量的時(shí)間與精力。最后，資源整合不當(dāng)，不僅不能充分發(fā)揮并購方與被并購方企業(yè)各自的優(yōu)勢，甚至可能造成整體管理水平下降，企業(yè)整體競爭實(shí)力不增反降。

（六）信息風(fēng)險(xiǎn)

在并購重組活動開展過程中，企業(yè)內(nèi)部溝通水平的高低在一定程度上影響著稅收風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定性。部分企業(yè)在并購過程中的溝通不足，導(dǎo)致其在稅收問題上出現(xiàn)了各種各樣的分歧。部分企業(yè)受制于信息數(shù)據(jù)不全面，或是關(guān)鍵性數(shù)據(jù)缺失，又或是財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不強(qiáng)等的影響，使得信息不對稱現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。在具體并購重組活動開展過程中，信息不對稱會導(dǎo)致并購方在并購重組活動之前對被并購方信息的掌握程度較低，致使自身處于信息劣勢，進(jìn)而使得其對并購標(biāo)的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和估計(jì)存在較大失誤。此外，信息不對稱還會導(dǎo)致并購方在估值方法的選擇上出現(xiàn)一定問題，選用的估值方法與實(shí)際情況不太相符，進(jìn)而使得并購方對并購標(biāo)的價(jià)值判斷出現(xiàn)偏差，影響并購后企業(yè)的運(yùn)營發(fā)展。

五、對房地產(chǎn)企業(yè)重組并購活動的幾點(diǎn)建議

（一）提高企業(yè)對市場的預(yù)測能力

在并購重組活動開展前，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行必要性與合理化的分析，深入市場全面搜集風(fēng)險(xiǎn)信息，拓寬風(fēng)險(xiǎn)識別范圍。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性在一定程度上直接影響著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須以我國政府出臺的相關(guān)宏觀政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)，洞悉系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，提高預(yù)測市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（二）加強(qiáng)對融資風(fēng)險(xiǎn)的防范

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索多元化的融資方式，降低對單一融資渠道的依賴程度。銀行信貸是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道，但是隨著銀行體系的超負(fù)荷負(fù)載以及政策的不斷收緊，房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場都受到巨大沖擊。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要逐漸由單一化的銀行貸款融資渠道逐漸向著多元化渠道轉(zhuǎn)變，從源頭上降低企業(yè)并購重組活動中的融資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對融資風(fēng)險(xiǎn)建立健全預(yù)警機(jī)制。在建立完善的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)計(jì)指標(biāo)體系，選擇指標(biāo)權(quán)重，通過指標(biāo)的變化，預(yù)警并購重組活動中的融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極利用信息技術(shù)，搭建財(cái)務(wù)信息化平臺，在內(nèi)部針對融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制管理設(shè)置完善的組織機(jī)構(gòu)，并持續(xù)提高財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)，增強(qiáng)會計(jì)信息的準(zhǔn)確性和有效性。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從內(nèi)部控制角度著手加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對融資全過程的動態(tài)化監(jiān)控，嚴(yán)格審查，確保各項(xiàng)融資活動嚴(yán)格按照既定方案有序開展，增強(qiáng)融資流程的規(guī)范性，并加強(qiáng)對融資人員的管理，持續(xù)提升融資人員的業(yè)務(wù)能力，引導(dǎo)其樹立正確的風(fēng)險(xiǎn)防控理念，為企業(yè)并購重組活動的全面落實(shí)奠定良好基礎(chǔ)。

（三）密切關(guān)注行業(yè)發(fā)展趨勢，掌握政策內(nèi)容變更與調(diào)整

在并購重組活動開展前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前準(zhǔn)備工作，明確自身業(yè)務(wù)分布的地理區(qū)域，并深入了解和掌握不同地區(qū)的樓市政策，以此為依據(jù)，提前制定有針對性的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對預(yù)案。一是向政府部門或是第三方機(jī)構(gòu)咨詢，以便于對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢有明確的認(rèn)知，能準(zhǔn)確識別各類風(fēng)險(xiǎn)，并增強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的判斷能力，以行業(yè)發(fā)展趨勢為依據(jù)制定契合度較高的戰(zhàn)略規(guī)劃，并提高對風(fēng)險(xiǎn)的警惕程度。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握各地政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策的調(diào)整，深入研究政策，制定合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，并確定可行性較高的應(yīng)急處理方案，以便靈活有效地應(yīng)對政策調(diào)整帶來的變化與影響。

（四）加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提高資金營運(yùn)能力

一是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身既定發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)進(jìn)行科學(xué)決策，借助信息技術(shù)全面搜集并購重組方式、被并購方、成本費(fèi)用等信息，并由專業(yè)人員進(jìn)行專項(xiàng)分析，判斷可行性，以有效規(guī)避因決策失誤而并購失敗。二是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確自身融資能力，選擇合適的融資方式、融資規(guī)劃和融資時(shí)間，為了有效緩解項(xiàng)目融資壓力，可使用分期付款等有效措施，緩解企業(yè)的資金壓力。三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與合作方的溝通，詳細(xì)制定項(xiàng)目方案，并細(xì)化職責(zé)，有效規(guī)避后續(xù)管理混亂，降低整合難度。

（五）強(qiáng)化內(nèi)部整合，充分發(fā)揮文化融合作用

首先，在并購重組活動中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)自上而下地推動內(nèi)部文化建設(shè)，增強(qiáng)內(nèi)部向心力和凝聚力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在過渡階段把控好改革節(jié)奏，循序漸進(jìn)地推進(jìn)，并及時(shí)監(jiān)管原有員工的心理變化和行為，有效避免員工之間滋生敵對情緒，減少管理摩擦。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮并購方和被并購方二者的優(yōu)勢，整合并購后企業(yè)的各項(xiàng)資源，如人才、政策優(yōu)勢等，精準(zhǔn)把握發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)，增強(qiáng)核心競爭實(shí)力，持續(xù)發(fā)揮并購重組后的規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢以及管理優(yōu)勢，進(jìn)一步鞏固市場地位，甚至是借機(jī)提高市場地位。

（六）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，做好并購前的調(diào)研論證

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對并購融資和并購交易中存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)防控管理。如在融資階段，必須明確界定雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃審查，強(qiáng)化稅收代扣管理，嚴(yán)格申報(bào)，有效降低各類矛盾糾紛發(fā)生的可能性。同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)并購重組的具體要求，深入分析環(huán)境因素，針對性地優(yōu)化和調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，從而降低稅收風(fēng)險(xiǎn)隱患的不確定性。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在并購重組活動開展之前做好充足的調(diào)研論證工作。為了有效應(yīng)對并購重組中因信息不對稱引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)、問題，并購方應(yīng)在并購之前全面開展調(diào)研論證工作，盡可能掌握更多的被并購方的信息數(shù)據(jù)，如財(cái)務(wù)情況、經(jīng)營狀況、運(yùn)營過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)等，落實(shí)信息搜集、分析、整合工作，合理預(yù)測并購中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，并有針對性地制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對預(yù)案。如針對并購標(biāo)的估值，房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)就被并購方的資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)評估，基于實(shí)際情況選擇適用的估值方法，以增強(qiáng)估值結(jié)果的準(zhǔn)確性和實(shí)用性，為企業(yè)降低商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。

六、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭日益激烈，并購重組已成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展大勢。廣大房地產(chǎn)企業(yè)可以借助有效的并購重組活動，淘汰落后產(chǎn)能，有效減少存量，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、健康化發(fā)展打下基礎(chǔ)。但是在并購重組活動的開展中，房地產(chǎn)企業(yè)仍舊存在諸多問題，影響并購重組活動成效，如宏觀經(jīng)濟(jì)市場和金融市場風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理與內(nèi)部整合風(fēng)險(xiǎn)等。針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好市場預(yù)測工作、加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范、提高對行業(yè)發(fā)展趨勢的判斷能力和對政府政策的掌握能力、做好項(xiàng)目管理并加強(qiáng)內(nèi)部整合，以便通過并購重組獲取規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。