新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境及對策

茆麗俊

（上海豐沁置業(yè)有限公司，上海 200031）

一、引言

在資金管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)相比其他企業(yè)有著明顯特征，如項(xiàng)目投資規(guī)模大、資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，這意味企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)較大。而資金的轉(zhuǎn)化要求企業(yè)管理人員對資金管理工作高度重視，不斷提高企業(yè)整體資金管理水平，建立健全財(cái)務(wù)資金管理機(jī)制，爭取企業(yè)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。但目前部分企業(yè)仍存在一些資金管理問題，如資金管理制度不完善、資金監(jiān)督力度不足、融資渠道單一等，因此有必要對其進(jìn)行分析。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

（一）幫助企業(yè)合理規(guī)劃資金

開展資金管理工作，能夠及時(shí)幫助房地產(chǎn)企業(yè)厘清資金運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，明確企業(yè)的核心業(yè)務(wù)內(nèi)容，并將資金投入該業(yè)務(wù)項(xiàng)目當(dāng)中，合理規(guī)劃資金，幫助企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益，有利于企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（二）促進(jìn)企業(yè)與資本市場結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)在提升自身資金管理水平的同時(shí)，可以進(jìn)一步增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并針對各類外部風(fēng)險(xiǎn)制定相應(yīng)的改進(jìn)措施，使產(chǎn)品與市場需求更加契合，提高企業(yè)產(chǎn)品的市場競爭力［1］。

（三）幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)在開展資金管理工作時(shí)，必然要對內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行調(diào)研考察，從而制定合理的資金管理方案。與此同時(shí)，企業(yè)各項(xiàng)管理工作都是為了戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)，而企業(yè)通過資金管理拓寬了融資渠道，有效緩解了企業(yè)資金缺乏的壓力，使企業(yè)擁有更多資金和資源投入戰(zhàn)略目標(biāo)當(dāng)中，為長期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）資金管理制度不完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，工作開展的方向是建立資金管理制度。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定完善的資金管理制度，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)對資金管理工作不夠重視，并沒有在資金管理工作方面投入足夠的精力，而是過于重視短期經(jīng)濟(jì)效益，使資金管理工作未取得明顯成效。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在建立資金管理制度時(shí)，未能將制度與企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀結(jié)合起來，使得制度內(nèi)容與當(dāng)前企業(yè)管理需求契合度不夠，因此無法高效執(zhí)行［2］。最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中盲目采取粗放式企業(yè)擴(kuò)張管理模式，缺乏精細(xì)化管理意識(shí)，導(dǎo)致資金管理制度未能覆蓋所有工作，企業(yè)資金管理水平較低。

（二）資金監(jiān)督力度不足

資金監(jiān)督是資金管理工作取得預(yù)期成效的有力保障，因此該環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容極為重要。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金監(jiān)督工作中存在問題，具體表現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，在管理組織結(jié)構(gòu)方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未設(shè)立資金監(jiān)督管理部門，而是由其他部門代理行使資金監(jiān)督職權(quán)。其次，在制度建設(shè)方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立明確的資金監(jiān)督管理流程，監(jiān)督人員只憑借個(gè)人主觀意識(shí)和過去的經(jīng)驗(yàn)開展財(cái)務(wù)管理工作。最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對資金監(jiān)督工作的正確認(rèn)知，沒有賦予監(jiān)督人員必要的獨(dú)立性，導(dǎo)致工作開展受到其他人員的阻礙。

（三）融資渠道單一

融資渠道單一也是目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題之一。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取的是自有資金、銀行貸款、股權(quán)融資等方式完成融資活動(dòng)，但股權(quán)融資對房地產(chǎn)企業(yè)的要求較高。尤其是多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)無法滿足股權(quán)融資的條件，因而企業(yè)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款融資極為依賴。而一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動(dòng)，必然會(huì)對銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，進(jìn)而對我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定造成威脅。

（四）資金周轉(zhuǎn)速度較慢

加快資金周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的主要目的之一。但當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在資金周轉(zhuǎn)速度較慢的問題，具體體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未對市場進(jìn)行準(zhǔn)確定位，使得產(chǎn)品設(shè)計(jì)與市場需求契合度不高，房產(chǎn)銷售速度較慢，從而拉長了資金回款周期。其次，我國近幾年出臺(tái)了房產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，造成該行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下降，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了短時(shí)間捂盤觀望的策略，這使得資金回款周期加長。最后，部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)，并未做好前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，導(dǎo)致部分投資決策不科學(xué)，投資項(xiàng)目遲遲不能盈利，因而無法為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益。

四、新形勢下優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的具體對策

（一）完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面完善管理制度。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到資金管理工作的實(shí)際作用，通過學(xué)習(xí)和了解該領(lǐng)域內(nèi)容，為其后續(xù)管理工作奠定知識(shí)基礎(chǔ)，從而在資金管理工作方面投入足夠的精力，在重視短期經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益提供有力的保障。其次，企業(yè)在建立資金管理制度時(shí)，要將企業(yè)的運(yùn)營管理現(xiàn)狀與制度建設(shè)工作高效結(jié)合起來，使資金管理制度能夠在當(dāng)前管理工作中發(fā)揮實(shí)效。最后，資金管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行細(xì)化處理，將所有工作納入進(jìn)來，并借助內(nèi)部控制工具確認(rèn)相關(guān)人員的權(quán)責(zé)范圍，從而加大資金管理的執(zhí)行力度。

（二）加大資金監(jiān)督力度

在加大資金監(jiān)督力度方面，房地產(chǎn)企業(yè)可從三個(gè)方面著手。首先，在管理組織結(jié)構(gòu)方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立資金監(jiān)督管理部門，避免其他部門人員代理行使資金監(jiān)督職權(quán)，由專人完成本職工作。在人員選擇方面，企業(yè)可通過測試、推舉等方式完成部門人員組建工作。其次，在制定監(jiān)督流程方面，房地產(chǎn)企業(yè)要首先明確資金管理工作的實(shí)際作用，針對企業(yè)當(dāng)前的業(yè)務(wù)特征制定合理的資金監(jiān)管流程。最后，資金監(jiān)管工作的特殊性和重要性不言而喻，企業(yè)負(fù)責(zé)人要賦予資金監(jiān)管人員必要的獨(dú)立性和權(quán)威性，使其在開展資金監(jiān)督工作時(shí)不受其他管理人員的限制，從而確保資金監(jiān)管結(jié)果的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

（三）開拓多元化的融資通道

在開拓多元化融資通道方面，房地產(chǎn)企業(yè)可從三個(gè)方面開展工作。第一，企業(yè)可借助自身品牌效應(yīng)來贏得市場認(rèn)可，為銀行貸款融資打下信用基礎(chǔ)。第二，企業(yè)可通過不動(dòng)產(chǎn)債券、資產(chǎn)證券化來完成債權(quán)性融資活動(dòng)，從而緩解企業(yè)的資金困境。第三，企業(yè)可通過廣泛的溝通合作，與其他企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者業(yè)務(wù)開發(fā)吸引外來投資者。第四，企業(yè)須從內(nèi)部資源當(dāng)中尋求融資渠道，如由施工單位墊付資金或者以施工進(jìn)度付款來延緩資金支付進(jìn)度。第五，企業(yè)可將原先以招拍掛獲得土地與收購其他公司優(yōu)質(zhì)土地的方式結(jié)合，幫助企業(yè)以更少的資金在前期獲得更多的盈利項(xiàng)目［3］。

（四）加快資金周轉(zhuǎn)速度

在加快資金周轉(zhuǎn)速度方面，房地產(chǎn)企業(yè)可從三個(gè)方面著手改善現(xiàn)狀。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目業(yè)務(wù)進(jìn)行分類處理，對于高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目業(yè)務(wù)，須加快銷售速度，結(jié)合市場環(huán)境制定適宜的市場營銷策略，不斷創(chuàng)新營銷理念和手段，根據(jù)客戶的群體特征制定合理的優(yōu)惠福利方案，從而加快資金回收速度。其次，雖然近幾年國家出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)避免采取過于保守的銷售策略，而是應(yīng)當(dāng)通過加大客戶購房的優(yōu)惠促銷力度，增加購房首付的資金比例，并做好對應(yīng)收賬款的前期管理和后期保障，從而縮短資金回收周期［4］。最后，企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)之前，應(yīng)當(dāng)做好充分的調(diào)研準(zhǔn)備工作，并與相關(guān)專業(yè)人士對其數(shù)據(jù)信息進(jìn)行可行性分析，提高投資決策的準(zhǔn)確度，減少投資活動(dòng)的虧損。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)通過開展資金管理工作，能夠有效提升資金管理水平。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊抓發(fā)展機(jī)遇，設(shè)立關(guān)鍵資金管理組織結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理的資金管理方案，不斷增強(qiáng)企業(yè)資金管理人員的業(yè)務(wù)能力，從而改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面遇到的困境，提高企業(yè)在市場中的競爭力，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供動(dòng)力。