加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的路徑分析

陳述

（中鐵二院〔成都〕置業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司，四川 成都 610000）

一、引言

為了防止房地產(chǎn)市場過熱，國家近十年來出臺(tái)了各項(xiàng)政策法規(guī)以保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力有所減弱，投資活動(dòng)需慎重選擇，營運(yùn)資金管理也要更加細(xì)化深入?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理相關(guān)理論闡述

（一）資金管理的含義

企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)要建立在資金循環(huán)流動(dòng)的前提下，所以資金管理是每一個(gè)企業(yè)的重要工作，資金管理主要指的是企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行規(guī)劃、籌措、使用、監(jiān)管等一系列活動(dòng)。資金管理通常包括投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)和營運(yùn)資金管理活動(dòng)，投資活動(dòng)主要著眼于企業(yè)資金的投資決策，籌資活動(dòng)的管理范圍主要集中于企業(yè)資金的來源問題，而營運(yùn)資金管理則是對(duì)企業(yè)日常經(jīng)營生產(chǎn)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流和流動(dòng)負(fù)債進(jìn)行管理，這三項(xiàng)資金管理活動(dòng)都會(huì)在不同程度上影響企業(yè)的經(jīng)營能力和生存能力。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金管理模式

當(dāng)前我國企業(yè)的資金管理模式主要有五大類，分別是統(tǒng)收統(tǒng)支模式、撥付備用金模式、結(jié)算中心模式、內(nèi)部銀行模式和財(cái)務(wù)公司模式，其中結(jié)算中心模式和內(nèi)部銀行模式是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的資金管理模式。結(jié)算中心模式的核心在于對(duì)各分公司以及下級(jí)部門的資金進(jìn)行集中核算，核算主體為企業(yè)設(shè)置的獨(dú)立部門——結(jié)算中心，通過結(jié)算中心的統(tǒng)一管理，資金的流轉(zhuǎn)效率更高，使用成本更低。內(nèi)部銀行模式相較于結(jié)算中心模式，除了具備資金集中核算職能，還引入了商業(yè)銀行的部分管理方式，內(nèi)部銀行作為企業(yè)設(shè)立的獨(dú)立部門，需要自負(fù)盈虧，對(duì)企業(yè)資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)配、集中核算、審計(jì)監(jiān)督的全流程管理。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)由于項(xiàng)目周期長、前期投入大、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，其資金管理相較于其他行業(yè)也有更為突出的特點(diǎn)。一是風(fēng)險(xiǎn)較大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金回流主要依靠于房屋的銷售或者租賃，而從項(xiàng)目開工到項(xiàng)目建成至少需要一年半載，前期需要投入大量的土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用以及管理費(fèi)用，巨額的建造成本需要企業(yè)向銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目的正常運(yùn)行，在這期間房地產(chǎn)市場還可能由于土地、房屋銷售等政策變化導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度遲緩，房屋銷售不暢等問題，造成資金回流過慢，無力償還貸款，企業(yè)面臨經(jīng)營難關(guān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的風(fēng)險(xiǎn)較大，同時(shí)具有很強(qiáng)的不確定性。二是復(fù)雜性，房地產(chǎn)市場與建材行業(yè)、家具制造業(yè)、建筑行業(yè)的關(guān)系都十分密切，因此房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中不僅會(huì)受到房地產(chǎn)行業(yè)政策變化的影響，而且會(huì)受到其他相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)形勢的影響，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)、營運(yùn)資金管理活動(dòng)更為復(fù)雜，在實(shí)際操作中更具難度。三是特殊性，為了提早進(jìn)行資金回流，房地產(chǎn)企業(yè)基本都會(huì)采取房屋預(yù)售的方式獲取預(yù)售資金，從而增加現(xiàn)金流，雖然在很大程度上解決了企業(yè)自身的資金短缺問題，但將風(fēng)險(xiǎn)提前轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者以后，更需要思考如何讓預(yù)收資金保值，同時(shí)將房屋準(zhǔn)時(shí)交付給消費(fèi)者，以避免法律糾紛和額外的經(jīng)濟(jì)賠償。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的外部影響因素

第一，房地產(chǎn)行業(yè)政策。從20世紀(jì)90年代開始，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，不僅催生了“開發(fā)熱”“買房熱”，更衍生出了炒房投機(jī)等行業(yè)亂象。為了讓房地產(chǎn)市場回歸健康有序的發(fā)展主旋律，國家出臺(tái)了多項(xiàng)法規(guī)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的籌資進(jìn)行合理限制，國務(wù)院更是在2010年對(duì)二套房貸款采取了相對(duì)緊縮的管控措施。連番政策過后，房地產(chǎn)市場冷了下來，房地產(chǎn)企業(yè)籌資面縮小，資金回流受阻，很多企業(yè)更是面臨嚴(yán)重的經(jīng)營危機(jī)。雖然此后國家又相繼出臺(tái)了房貸新政和降稅新政，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場的低迷情況，但總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在很大的資金壓力。

第二，金融市場規(guī)模。我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期投入資金主要來源于商業(yè)銀行的貸款，而在金融二級(jí)市場中可獲取的籌資渠道過少，資金規(guī)模也較小，緊緊依靠商業(yè)銀行的貸款，不僅會(huì)因?yàn)殂y行內(nèi)部體系的不完善導(dǎo)致貸款效率低下，還會(huì)限制貸款的數(shù)量。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

為了保證企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)運(yùn)營，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)初步建設(shè)了資金管理制度，明確了資金管理運(yùn)行模式，并重塑了融入資金管理后的組織框架。

在資金管理制度上，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)支出管理，以經(jīng)濟(jì)效益和資金使用率為主，填充了資金管理制度內(nèi)容，包括財(cái)務(wù)部門資金管理細(xì)則、會(huì)計(jì)電算化詳細(xì)規(guī)定、預(yù)算審批制度以及應(yīng)收應(yīng)付賬款管理等。

在資金管理運(yùn)行模式上，逐步開始探索資金集中化管理，通過設(shè)置結(jié)算中心或內(nèi)部銀行等模式，將其與基礎(chǔ)性財(cái)務(wù)工作進(jìn)行了明顯區(qū)分，同時(shí)發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職責(zé)，強(qiáng)調(diào)資金管理、調(diào)配以及配置等各環(huán)節(jié)的公開性和合理性。

三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作現(xiàn)存問題

（一）在資金管理中缺乏預(yù)算管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長，一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至在不同地區(qū)同時(shí)進(jìn)行著多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以說房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中不僅面臨著高額籌資壓力，長周期的資金調(diào)配，也導(dǎo)致整合多部門、多項(xiàng)目資金鏈條存在困難。如果能夠科學(xué)正確地運(yùn)用預(yù)算管理體系，這些問題將會(huì)得到有效解決。精確細(xì)致的預(yù)算管理方案能夠?qū)ζ髽I(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)做出明確指引，也能夠?qū)Y金監(jiān)管起到關(guān)鍵作用，然而一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理了解不深入，沒有認(rèn)識(shí)到預(yù)算管理方式對(duì)合理配置資金、加速資金流轉(zhuǎn)的重要作用，要么簡單地將預(yù)算管理納入財(cái)務(wù)部門就置之不理，要么就履程序、走形式，這種不深入、不全面的預(yù)算管理并不能真正發(fā)揮作用，資金的違規(guī)使用情況和資源浪費(fèi)情況很難被及時(shí)發(fā)現(xiàn)［1］。

（二）資金獲取渠道受限，來源單一

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長，涉及土地使用權(quán)的獲取、房屋的建造、人力費(fèi)用的支出、房屋銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及高額的資金投入。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源于銀行貸款、承包商墊付資金以及自有存款三個(gè)渠道，但是自有存款和承包商墊資所占比例非常小，所以商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金來源。然而由于近年來央行對(duì)房地產(chǎn)市場的貸款政策有所收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款難度增加，所貸資金逐年收縮，資金流轉(zhuǎn)困難重重。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)銀行所占據(jù)的一級(jí)市場中資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢的問題并不能通過二級(jí)金融市場進(jìn)行彌補(bǔ)，這是因?yàn)槲覈鹑谛袠I(yè)起步較晚，多元化的金融支持體系尚不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)即使能從其他金融機(jī)構(gòu)中獲得部分貸款，其貸款規(guī)模和貸款利率也無法與傳統(tǒng)商業(yè)銀行相媲美。更為嚴(yán)重的是，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)急功近利，不顧自身實(shí)力，同時(shí)參與多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，貸款不足時(shí)只能負(fù)債經(jīng)營，高額的利息更是讓其陷入惡性循環(huán)，使其資金壓力巨大。

（三）投資活動(dòng)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行苑治?，具有一定的盲目?/h3>

毋庸置疑，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的利潤率確實(shí)要高于其他行業(yè)，但市場經(jīng)濟(jì)體系中有著高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)的不變定律，然而前些年房地產(chǎn)行業(yè)的火爆讓一些業(yè)內(nèi)人士忽略了投資的風(fēng)險(xiǎn)性。例如，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市建造高檔住宅小區(qū)，希望通過高預(yù)售率回籠資金，但是實(shí)際銷售情況卻很不理想，這是因?yàn)橥顿Y者只考慮到了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平適合建造高檔小區(qū)，但卻沒有進(jìn)行實(shí)地考察，忽略了當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣和小區(qū)周圍環(huán)境，這很明顯是缺乏科學(xué)的投資評(píng)估而造成的不良后果。巨大的投資成本使得投資一旦沒有收到預(yù)想效果，就會(huì)把資金套牢，使企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)陷入癱瘓。還有一些企業(yè)只著眼于眼前利益，想通過搶占土地來提高市場占有率，房地產(chǎn)市場政策的收緊不僅沒有讓大量囤積土地的房地產(chǎn)企業(yè)獲得高額利潤，反而因土地成本的大量投入承擔(dān)著巨大資金壓力。

（四）資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管控能力較弱

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確實(shí)擁有巨大的經(jīng)濟(jì)潛力，但同時(shí)也面臨著重大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，從某種程度上說一個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力決定了它的存活壽命，因?yàn)橹挥酗L(fēng)險(xiǎn)管控能力越強(qiáng)，才能夠在外部市場發(fā)生變化時(shí)從容應(yīng)對(duì)。而一些企業(yè)盲目追求高回報(bào)，重投產(chǎn)而輕風(fēng)控，缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，導(dǎo)致很多投資金額巨大的項(xiàng)目在運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)失控，造成難以承受的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)管控不僅不能少，還要全面、細(xì)化，只有這樣才能在任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生已知風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，及時(shí)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案，將各項(xiàng)損失降到最低。

四、新形勢下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的路徑分析

（一）健全預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理對(duì)資金的配置作用

首先，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要提高對(duì)預(yù)算管理的重視程度，積極組織高層管理人員到預(yù)算管理體系發(fā)達(dá)的企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，學(xué)習(xí)先進(jìn)的預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)，提高本公司的預(yù)算管理層次。其次要建立完善的預(yù)算管理體系，成立獨(dú)立的預(yù)算管理部門，選調(diào)財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富、工作能力強(qiáng)的預(yù)算管理專業(yè)化人才組成預(yù)算方案編制團(tuán)隊(duì)和預(yù)算績效考核團(tuán)隊(duì)，使預(yù)算方案更貼近實(shí)際，預(yù)算績效考核更加真實(shí)公平，從而發(fā)揮預(yù)算管理的監(jiān)督作用和激勵(lì)作用［2］。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將預(yù)算管理與信息化建設(shè)充分結(jié)合起來，加強(qiáng)下級(jí)分公司和各業(yè)務(wù)部門與預(yù)算管理部門之間的信息流轉(zhuǎn)，增強(qiáng)信息歸集的全面性和時(shí)效性，為預(yù)算編制提供信息保障。以上都是預(yù)算管理的基礎(chǔ)性工作，除了做好日常的保障措施，還要加大預(yù)算方案的執(zhí)行力度，對(duì)于違規(guī)的財(cái)務(wù)支出和越級(jí)預(yù)算申請(qǐng)行為要予以處罰，確保預(yù)算管理切實(shí)發(fā)揮出對(duì)資金的配置作用。

（二）創(chuàng)新籌資方式，拓寬資金來源渠道

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，除了少部分實(shí)力強(qiáng)勁的房地產(chǎn)開發(fā)公司具有大量的資金支撐，更多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司籌資能力不足、資金儲(chǔ)備較少。要提高風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，促進(jìn)資金循環(huán)，在房地產(chǎn)行業(yè)多變復(fù)雜的發(fā)展形勢下，僅僅依靠商業(yè)銀行的貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須謀求其他的籌資方式，以豐富資金來源渠道。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇資質(zhì)、信譽(yù)良好的其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)，或者共同出資，或者一方提供土地，另一方提供資金，這樣可以實(shí)現(xiàn)雙方或者多方企業(yè)的共同盈利，也能夠分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，雖然相較于單獨(dú)開發(fā)，所獲利潤有所降低，但卻有效保障了項(xiàng)目的順利實(shí)施，也提高了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。二是現(xiàn)階段我國的信托行業(yè)已經(jīng)具備了一定的發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)可以委托運(yùn)營良好的信托公司進(jìn)行投資整合工作，由房地產(chǎn)信托公司選取與自身投資方向一致的其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將資金統(tǒng)一歸集，并按照各方投資意愿進(jìn)行資金分配和運(yùn)管，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托公司的資金整合能夠享受到更多的資金紅利，實(shí)現(xiàn)投資利益的最大化。

（三）加強(qiáng)投資的可行性調(diào)研，減少盲目投資

房地產(chǎn)行業(yè)的利潤豐厚，但投資風(fēng)險(xiǎn)也比其他行業(yè)大很多，所以投資活動(dòng)的可行性調(diào)研就十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動(dòng)之前，一是要做好自然環(huán)境和人文環(huán)境的調(diào)查，考察適合建造哪種樓盤類型；二是要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)習(xí)慣和傳統(tǒng)觀念進(jìn)行研究，項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位要符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展實(shí)際；三是要對(duì)項(xiàng)目整體精確的成本規(guī)劃，根據(jù)自身籌資能力和現(xiàn)金流實(shí)際進(jìn)行投資決策，避免因急于搶占市場而盲目投資。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，完善風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)量較大，資金運(yùn)行過程中可能會(huì)因?yàn)閮?nèi)部管理的疏漏和外部市場的變化面臨資金凍結(jié)、回流過慢等風(fēng)險(xiǎn)，這首先需要在每一個(gè)項(xiàng)目開始之前做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制定風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案，應(yīng)對(duì)突發(fā)事件時(shí)有準(zhǔn)備，有方向。其次，企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，引進(jìn)先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測系統(tǒng)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)資金活動(dòng)進(jìn)行分析，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)漏洞及時(shí)發(fā)出警報(bào)，由風(fēng)險(xiǎn)防控人員初步篩選，再呈報(bào)上層管理者做出具體的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。完善的風(fēng)險(xiǎn)防御體系有助于房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金管理工作中的不足，提升風(fēng)險(xiǎn)處置能力和突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能力。

（五）改進(jìn)營銷手段，加速資金回籠

銷售是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目最后環(huán)節(jié)，也是資金管理的重要回籠階段，只有將項(xiàng)目出售出去，才能夠?qū)崿F(xiàn)價(jià)值增值，如果轉(zhuǎn)為庫存，不僅占用了營運(yùn)資金，還降低了資金周轉(zhuǎn)率。所以在營銷環(huán)節(jié)，也要采取適當(dāng)促銷手段，控制銷售期，加速資金周轉(zhuǎn)，具體可從以下方面入手：一是確定目標(biāo)客戶群體定位，匹配消費(fèi)能力，通過其實(shí)際需求和市場供求變化確定具體營銷對(duì)象；二是提高營銷人員綜合素質(zhì)，樹立企業(yè)形象，改善企業(yè)市場口碑；三是加大廣告投入，突出房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢，發(fā)揮現(xiàn)代信息傳媒優(yōu)勢，通過自媒體的廣泛傳播提高產(chǎn)品的影響力，吸引消費(fèi)者，這樣不僅拓寬了市場，也加快了資金流轉(zhuǎn)速度。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求較大，資金回收期限較長，相應(yīng)的資金管理工作也更加復(fù)雜，更需要拓寬資金來源渠道、加強(qiáng)預(yù)算管理體系建設(shè)、做好投資活動(dòng)的可行性評(píng)估以及完善好風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。除了上述提到的幾種加強(qiáng)資金管理的手段以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可從供應(yīng)鏈管理入手，借助新型系統(tǒng)性管理思維，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)，將上游供應(yīng)商、中游制造銷售商以及下游客戶商進(jìn)行連接，形成鏈條式管理架構(gòu)，能夠?qū)⑽锪骱蛶齑娉杀究刂频阶钚?。這樣才能保障企業(yè)資金的合理分配和循環(huán)順暢，從而使房地產(chǎn)企業(yè)保持健康長遠(yuǎn)發(fā)展。