借名買房案例與事實物權(quán)概念對物權(quán)行為獨立性理論的意義

陳璽嵐

（重慶財經(jīng)學(xué)院，重慶 401320）

一、問題的提出——借名買房與公示公信

近年來，司法實踐中常出現(xiàn)借名買房的案例。借名買房常見于借名人需要出名人的名義，以實現(xiàn)金融機構(gòu)信用貸款辦理、房屋限購政策規(guī)避等目的。關(guān)于所有權(quán)的認(rèn)定，根據(jù)個案情況的不同，既有法院認(rèn)為出名人為房屋的實際所有權(quán)人，也有法院認(rèn)為借名人為房屋的實際所有權(quán)人。法院考慮的因素包括：實際出資人為借名人或出名人；由借名人或出名人實際參與房屋買賣的交易過程；借名買房所規(guī)避的政策是否具有禁止性；借名買房當(dāng)事人之間是否具有家庭倫理關(guān)系、道德義務(wù)等公序良俗的因素。①例如，“申某與張某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”，（2012）一中民終字第4086號；“戴崴與游麗秋房屋確權(quán)糾紛申請案”，（2013）民申字第1370號；“許肖雁與閆喜玲、張穎嬈物權(quán)保護(hù)糾紛一審民事判決書”，（2018）粵0111民初10159號；“華永生、姜新所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書”，（2019）魯02民終8490號。

針對借名買房，有法院以物權(quán)公示公信為原則，認(rèn)為借名買房的安排屬于借名人和出名人之間債權(quán)性質(zhì)的約定，不具有公示性和對世效力；所買賣的房屋的所有權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)為不動產(chǎn)登記簿上記載的人——即出名人、而非借名人。②例如，“張宏久與中國東方資產(chǎn)管理公司深圳辦事處，李建民案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”，（2015）深中法房終字第1839號。

與之相反，有法院認(rèn)為，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下，借名買房的安排本身可以被認(rèn)定為具有物權(quán)效果——即借名人應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為是房屋的所有權(quán)人。③例如，“國子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛申請案”，（2014）高民申字第01691號；“宋獻(xiàn)國訴云南省農(nóng)墾工商總公司、李育中所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，（2014）高民申字第02924號；“王祎與***飛返還原物糾紛上訴案”，（2015）一中民終字第3787號。根據(jù)筆者的研讀，認(rèn)可借名買房具有物權(quán)效力的法院判決的核心思路是，借名人為實際具有購房意向的人、實際參與購買協(xié)商的人、實際進(jìn)行購房價款支付的人、實際對房屋進(jìn)行使用的人——除了借名，借名人具有房屋所有權(quán)人的其他特征。

盡管我國尚未明確采用絕對的物權(quán)行為獨立性、物權(quán)行為無因性理論，然而登記/交付的公示公信效力已經(jīng)在我國《民法典》中明確。借名買房案例引發(fā)了大量被法院認(rèn)可的、不具備交付或登記要件的物權(quán)。無論為法院論理之目的，或為提高相關(guān)規(guī)則的可預(yù)測性，這種欠缺交付或登記要件時仍有物權(quán)效力的現(xiàn)象都殊值論證。

二、論證路徑——事實物權(quán)及其辨析

借名買房案例引發(fā)了學(xué)界的討論。一種論證路徑為，認(rèn)為借名買房屬于一種不動產(chǎn)登記的錯誤。然而，司法實踐中，采用登記錯誤路徑的判決少有。原因或許在于，根據(jù)《民法典》第二百二十二條，登記錯誤或可能引發(fā)登記機構(gòu)的賠償責(zé)任，或可能引發(fā)當(dāng)事人的損害賠償責(zé)任。在第三人已有物權(quán)法上的善意取得制度、債權(quán)法上的違約責(zé)任保護(hù)的基礎(chǔ)上，又考慮到借名買房的不適法性和應(yīng)罰性并非強烈，登記錯誤較少被作為一種在此情形下調(diào)整登記外觀的理由。

另一種論證路徑為，認(rèn)為借名買房涉及到事實物權(quán)和法律物權(quán)的概念——借名人享有事實物權(quán)、出名人享有法律物權(quán)（法律物權(quán)的判斷在此基于公示公信）；在借名人和出名人之間，權(quán)屬認(rèn)定基于事實物權(quán)（為平衡物權(quán)公示的權(quán)利正確性推定，此處的事實物權(quán)主張常被苛以較高的舉證責(zé)任和證明標(biāo)準(zhǔn)①借名買房的司法判例中，法院對舉證責(zé)任、證明達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)等要素多有強調(diào)。參見：“甲等與丙等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”，（2012）滬一中民二（民）終字第1375號；“張華、張平與史宣敏所有權(quán)確認(rèn)糾紛申請案”，（2015）川民申字第2667號；“李建寧與宗國騫物權(quán)確認(rèn)糾紛二審民事判決書”，（2018）吉01民終82號。）；涉及第三人時，考慮無權(quán)處分和善意取得。［1］《物權(quán)法解釋（一）》第二條②該條規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持"。也認(rèn)可了所謂不動產(chǎn)物權(quán)“真實權(quán)利人”的說法。法院判決中，也有認(rèn)為“不動產(chǎn)登記簿作為擬制的事實，其登記表彰的權(quán)利狀態(tài)并不總能反映真實不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系”；且“法律保障真實的所有權(quán)關(guān)系”。③“中國郵政儲蓄銀行股份有限公司樂山市市中區(qū)支行與王某等案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書”，（2019）川11民終1539號。類似判決參見：“虞某訴沈某等共有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，（2012）浦民一（民）初字第18711號。

針對第二種路徑，有質(zhì)疑事實物權(quán)概念的觀點，認(rèn)為其對物權(quán)的公示公信、對世性等原理偏離較遠(yuǎn)；與此同時，對真實權(quán)利人的替代性保護(hù)方案包括不動產(chǎn)登記簿更正登記請求權(quán)（《民法典》第二百二十條第一款）、異議登記請求權(quán)（《民法典》第二百二十條第二款）等。［2］

這一對事實物權(quán)概念的質(zhì)疑的可被質(zhì)疑之處在于其對涉案物權(quán)的事實狀態(tài)的偏離。借名買房是借名人與出名人之間意思合致達(dá)成的登記狀態(tài)，而非登記有誤需更正、或借名人確實對出名人的登記狀態(tài)有異議（登記狀態(tài)實為借名的意圖）。在更正登記的情況下——其預(yù)設(shè)了待更正登記事項的錯誤，并可能引發(fā)登記機構(gòu)和當(dāng)事人的責(zé)任；如前所述，這在借名買房的實際案例中很少被討論。在異議登記的情況下——其默認(rèn)了出名人和借名人之間尚存在對不動產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行爭議的空間；這與經(jīng)由事實物權(quán)概念認(rèn)定的借名人享有不動產(chǎn)物權(quán)的法律效果不同，也就異趣于與事實物權(quán)相關(guān)的系列事實——包括借名人對房屋的實際購買、實際使用等。

值得注意的是，討論借名買房之時，為論證前述事實物權(quán)對法律物權(quán)的突破，有學(xué)者類比動產(chǎn)領(lǐng)域的占有媒介人、占有輔助人、間接占有等概念。［3］盡管在不動產(chǎn)領(lǐng)域類推“間接登記”等概念就現(xiàn)行法而言需要較大改動，且對賣房人在借名買房交易模式中的界定有所要求；但這種類比可以啟發(fā)關(guān)于登記、公示、事實物權(quán)等概念的思考。

三、物權(quán)行為理論框架下的再思考

借名買房是在我國房屋限購政策、信貸政策、戶籍限制政策等時代背景下產(chǎn)生的社會現(xiàn)象。司法實踐對借名買房的認(rèn)可在某種意義上可被視為一種法政策的權(quán)宜之計。目前的司法判決和理論探討中，較少涉及對借名買房現(xiàn)象、事實物權(quán)概念在物權(quán)行為理論框架下的論證。

本文討論的情形為一種較為常見的借名買房案例——即，借名人和出名人協(xié)商一致，通過借名實現(xiàn)買房；無論第三人是否善意，第三人出售房屋的過程并不構(gòu)成爭議焦點。產(chǎn)生爭議的環(huán)節(jié)在于，出名人不愿將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名人名下。進(jìn)一步的，如同前引的多個案例④例如，“國子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛申請案”，（2014）高民申字第01691號；“宋獻(xiàn)國訴云南省農(nóng)墾工商總公司、李育中所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”，（2014）高民申字第02924號；“王祎與***飛返還原物糾紛上訴案”，（2015）一中民終字第3787號。，借名人實際出資、實際使用、實際購買，雖然尚未實際登記，但是應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為享有事實物權(quán)。

首先需要明確的是，借名買房案例中，事實物權(quán)理論的倡議目標(biāo)是：使得借名人所享有的事實物權(quán)始于出名人取得物權(quán)登記之時、而不僅僅始于出名人將物權(quán)登記變更為借名人之時。其邏輯為，借名人從購買交易之始即為事實上的實際交易人；這一身份認(rèn)定自始有效。一方面，借名人對房屋利益的享有（包括其用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、孳息等）、風(fēng)險及費用的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)從買房完成之時起計算。這也與司法案例中呈現(xiàn)出的事實與法律判斷相吻合。另一方面，借名買房案例的問題恰在于出名人不愿將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名人，需由司法對之加以矯正。司法矯正的原因基于借名買房之時的事實，而非嗣后發(fā)生的、導(dǎo)致出名人應(yīng)將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名人的事實。

與此同時，我國《民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。為將物權(quán)實際歸屬至借名人、并使之與現(xiàn)有的物權(quán)行為理論銜接，需要討論的是，借名買房之時的不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。

一種可能性是，認(rèn)為登記存在重大誤解的瑕疵——即，當(dāng)事人對真實受讓人的身份產(chǎn)生了錯誤識別。①關(guān)于登記錯誤的考慮，參見本文第二部分。這種思路的問題在于，其并不當(dāng)然導(dǎo)致房屋所有權(quán)歸屬于借名人；而有極大的風(fēng)險被出賣人濫用。出賣人——在并非完全基于真實受讓人身份的考慮因素之下，可以主張重大誤解下的無效或者可撤銷。為規(guī)避該種出賣人濫用登記瑕疵主張的風(fēng)險，在本文假設(shè)的借名買房案例條件下，出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記給出名人的行為應(yīng)被認(rèn)為具有法律效力。

由此導(dǎo)致的第二種可能性是，認(rèn)為在出賣人將房屋轉(zhuǎn)移登記至出名人的同時、出名人負(fù)有將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名人的義務(wù)。盡管在現(xiàn)實中，出于政策或者融資需求的約束，這項同時轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)被延緩履行。但如前所述，為保護(hù)借名人的法律權(quán)益、并符合借名買房之實，在法律框架中，這項義務(wù)的應(yīng)履行之時不應(yīng)被認(rèn)為延緩。

如何論證借名人在借名買房的當(dāng)時已經(jīng)成為房屋的事實物權(quán)人、即使房屋登記所有權(quán)人是出名人而非借名人？物權(quán)行為理論或許可以提供支持。在借名買房案例中，承認(rèn)物權(quán)行為相對于債權(quán)行為的獨立性、進(jìn)而強調(diào)物權(quán)意思表示要素，將有利于論證借名買房安排中涉及兩個物權(quán)行為——出賣人至出名人、出名人至借名人。兩個物權(quán)行為中分別包含兩個物權(quán)意思表示——根據(jù)物權(quán)的絕對性和支配屬性，二者都應(yīng)被賦予相應(yīng)的法律效力。

在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定，從構(gòu)成要件來看，物權(quán)行為須具備物權(quán)的意思表示及交付或登記，才能發(fā)生物權(quán)的法律效果。有學(xué)者稱之為物權(quán)變動的“雙重構(gòu)成要件”。［4］關(guān)于交付或登記的認(rèn)定，理論上有“物權(quán)法律行為外在形式說”“法律行為無關(guān)說”“登記統(tǒng)一公信力學(xué)說”“事實行為說”等。［5］

本文認(rèn)為交付或登記為事實行為。如同學(xué)者指出，交付或登記并不以意思表示為其特征。［6］縱使交付或登記環(huán)節(jié)的錯誤可能引發(fā)當(dāng)事人（如果當(dāng)事人提供虛假材料申請登記）或者登記機構(gòu)（如果登記機構(gòu)登記錯誤）的賠償責(zé)任（參見《民法典》第二百二十二條），這并不直接關(guān)聯(lián)于與物權(quán)法律關(guān)系有關(guān)的意思表示。在物權(quán)變動的雙重要件中，物權(quán)意思表示并不受交付/登記的支配。因此，借名買房之時，出名人擬將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名人的物權(quán)意思表示可以成立，即使其時不動產(chǎn)登記尚未實現(xiàn)。

四、結(jié)語

物權(quán)行為理論在我國的學(xué)說及實務(wù)界存在爭議已久。我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)則在肯定區(qū)分原則之余，并未明確物權(quán)行為是否獨立、是否無因。根據(jù)債權(quán)形式主義，交付或登記似乎可以被作為債權(quán)行為的形式要件，獨立的物權(quán)意思表示或物權(quán)行為似乎沒有必要存在。探討物權(quán)獨立性、無因性之時，多有觀點認(rèn)為物權(quán)的意思表示可以被債權(quán)的意思表示吸納。借名買房具有其特定的社會背景，是一種實踐中的經(jīng)驗；獨立的物權(quán)意思表示這一理論上的學(xué)究卻可在之中發(fā)揮法律實效。