農(nóng)村房地一體確權(quán)登記中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

張俊

【摘要】農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的開(kāi)展有助于我國(guó)農(nóng)村制度的全面改革，必須加快城鄉(xiāng)融合發(fā)展的力度，不斷縮小城鄉(xiāng)之間的差距，為農(nóng)村的振興提供保障。現(xiàn)階段，我國(guó)農(nóng)村房地一體確權(quán)工作正在逐步推進(jìn)，但是工作過(guò)程中仍然存在很多的問(wèn)題。綜合實(shí)際情況對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行查閱，通過(guò)走訪調(diào)研了解農(nóng)村房地一體確權(quán)的情況。其中主要的問(wèn)題有：管理不規(guī)范導(dǎo)致出現(xiàn)一戶多宅的現(xiàn)象、農(nóng)村房地出現(xiàn)超面積現(xiàn)象嚴(yán)重、農(nóng)村確權(quán)登記前提準(zhǔn)備工作不充分、農(nóng)村房地確權(quán)登記工作過(guò)程中缺少專業(yè)的工作人員，這些問(wèn)題的存在使得農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的難度進(jìn)一步增加?；诖?，必須加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房地確權(quán)登記一體的重視，按照法律法規(guī)處理好涉及的問(wèn)題。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開(kāi)展的過(guò)程中，必須不斷提高基層管理人員的責(zé)任心，結(jié)合實(shí)際情況提高農(nóng)戶對(duì)于房地一體確權(quán)登記的認(rèn)識(shí)，加大宣傳力度，以此提高工作的效率。隨著現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，在開(kāi)展農(nóng)村房地確權(quán)登記工作的過(guò)程中可以合理融入網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，加大對(duì)各部門工作的監(jiān)督與管理，確保農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的全面開(kāi)展。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體；確權(quán)登記；問(wèn)題；策略研究

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.012

隨著城鄉(xiāng)建設(shè)力度的增加，使得政府對(duì)于農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的重視程度越來(lái)越高，全國(guó)各地都在全面開(kāi)展土地確權(quán)登記工作。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口數(shù)量比較多，確權(quán)登記工作的難度比較大。同時(shí)，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開(kāi)展的過(guò)程中很多工作人員的專業(yè)素質(zhì)水平比較低，工作思路比較亂，導(dǎo)致確權(quán)工作的進(jìn)展緩慢。因此，必須結(jié)合農(nóng)村發(fā)展的實(shí)際情況，對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)工作開(kāi)展的方案進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)找出農(nóng)村房地一體確權(quán)登記中存在的問(wèn)題，并采取措施予以解決。本文中總體概括了當(dāng)前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的情況，并根據(jù)問(wèn)題出現(xiàn)的原因給出了具體的解決措施。

1、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作概述

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記調(diào)查工作的開(kāi)展必須由調(diào)查工作人員牽頭，同時(shí)，堅(jiān)持權(quán)屬合法、界址清楚以及面積準(zhǔn)確的基本原則。同時(shí)，該項(xiàng)工作開(kāi)展的難度比較大，需要政府相關(guān)部門做好相應(yīng)的支持與幫助。村委干部應(yīng)該提高對(duì)調(diào)查工作的重視程度，清楚調(diào)查每一宗宅基地的權(quán)屬界線以及面積、用途等，并清楚地登記宅基地的基本位置以及地上房屋建造的情況。通常情況下為了保證工作能夠有序推進(jìn)，項(xiàng)目工作人員可以分為外業(yè)實(shí)地調(diào)研小組和內(nèi)業(yè)資料整理與分析小組。其中，外業(yè)實(shí)地調(diào)研小組的工作內(nèi)容是對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查與分析，并且真實(shí)測(cè)量宅基地的面積等，做好每宗地的入戶調(diào)查，全面了解房屋情況，尤其是房屋權(quán)利人、房屋構(gòu)造以及規(guī)劃用途等。工作人員還可以對(duì)房屋進(jìn)行拍照，為后期數(shù)據(jù)完整性提供幫助。內(nèi)業(yè)資料整理工作小組的主要工作內(nèi)容是對(duì)農(nóng)村房屋地籍圖進(jìn)行編制，做好房屋面積的統(tǒng)計(jì)以及地籍基礎(chǔ)信息的收集，其工作內(nèi)容還包括收集權(quán)利人的宅基地證書(shū)以及相關(guān)的土地證明材料。內(nèi)業(yè)資料整理的工作內(nèi)容比較多，工作復(fù)雜程度比較高，資料收集完成后工作人員還需要根據(jù)收集到的數(shù)據(jù)信息對(duì)房屋地籍以及宗地圖進(jìn)行繪制。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的輔助下完成對(duì)農(nóng)村宅基地和農(nóng)房權(quán)籍的數(shù)據(jù)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行全面的分析，按照法律法規(guī)的要求頒發(fā)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記已經(jīng)受到越來(lái)越多人的關(guān)注，并且政府部門一再加大力度，確保該項(xiàng)工作能夠順利開(kāi)展。第一、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作的難度比較大，不能與城市不動(dòng)產(chǎn)登記相比。不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)主要依據(jù)法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬進(jìn)行明確，從而解決不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)過(guò)程中遇到的歷史遺留問(wèn)題，這也在很大程度上提高了土地管理的力度和規(guī)范程度。依法開(kāi)展農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作能夠在一定程度上健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度，促進(jìn)城鄉(xiāng)房地一體化工作的開(kāi)展和提升。第二、農(nóng)村房地一體化工作的開(kāi)展能夠有效提高土地的利用率，保證農(nóng)村土地更加科學(xué)合理的應(yīng)用，這也在一定程度上推動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三、農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步完善使得對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)控更方便，維護(hù)了農(nóng)民的最大權(quán)益。同時(shí)，通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)工作可以合理縮小城鄉(xiāng)差異，提高農(nóng)村改革的力度。

2、當(dāng)前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 管理不規(guī)范和一戶多宅、超面積情況嚴(yán)重

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開(kāi)展的過(guò)程中，基層管理混亂是阻礙該工作開(kāi)展的重要因素，就目前的形勢(shì)分析當(dāng)前很多農(nóng)村都存在一戶多宅的現(xiàn)象，并且宅基地面積超標(biāo)的現(xiàn)象普遍存在。同時(shí)，由于管理層管理力度的不夠，導(dǎo)致建房審批流程并不規(guī)范；建房審批工作不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致農(nóng)村中有很多違建房屋。有些農(nóng)村新房建設(shè)完成后并沒(méi)有拆除原有的住宅。一戶多宅是當(dāng)前農(nóng)村比較常見(jiàn)的問(wèn)題，導(dǎo)致這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)的原因有很多，例如，因?yàn)槔^承或者贈(zèng)與方式獲得更多住宅。農(nóng)村村民對(duì)法律的了解程度不夠，并且法律意識(shí)淡薄，有些農(nóng)民購(gòu)買更多宅基地，購(gòu)買雙方并沒(méi)有相關(guān)的買賣合同或者是協(xié)議，導(dǎo)致宅基地的權(quán)屬關(guān)系確認(rèn)難度比較大，這也給后期工作的順利推進(jìn)帶來(lái)了很大困難。有些宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的時(shí)間跨度比較大，增加了審批工作的難度，也導(dǎo)致部分權(quán)屬資料丟失，確權(quán)工作無(wú)法開(kāi)展。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提升，農(nóng)戶對(duì)于住房的需求量增加，有些農(nóng)戶私自將耕地改為宅基地用于建房，導(dǎo)致房屋面積超標(biāo)的問(wèn)題出現(xiàn)。

2.2 前期工作準(zhǔn)備不足，農(nóng)戶對(duì)確權(quán)登記工作不夠重視

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作開(kāi)展的過(guò)程中由于管理部門的重視力度不足，開(kāi)展工作前的前期準(zhǔn)備不充足，導(dǎo)致該項(xiàng)工作的推進(jìn)難度比較大。相比于城市不動(dòng)產(chǎn)登記工作的開(kāi)展，農(nóng)戶的文化程度普遍較低，對(duì)于農(nóng)村房屋確權(quán)登記的重視程度不高，工作人員開(kāi)展工作時(shí)農(nóng)戶的配合程度比較低。過(guò)去，不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記使用的為紙質(zhì)材料，由于紙質(zhì)材料比較容易損害，農(nóng)戶保管的過(guò)程中有可能丟失或者被損壞，這就導(dǎo)致確權(quán)相關(guān)證明資料不完整。大部分農(nóng)村的村干部的文化水平比較低，村干部的綜合素質(zhì)水平參差不齊，對(duì)于確權(quán)登記工作的主要內(nèi)容并不了解，材料遞交不及時(shí)的問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)。村干部的態(tài)度決定了農(nóng)戶的配合程度，有些村干部工作態(tài)度比較差，一旦遇到面積超額或者一戶多宅的問(wèn)題就會(huì)采取措施，導(dǎo)致農(nóng)戶不愿意積極配合工作。此外，有些農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)水平比較落后，農(nóng)村的大部分人員外出務(wù)工也是材料提交不及時(shí)的主要原因。

2.3 農(nóng)村房地確權(quán)登記工作量大且工作人員專業(yè)能力不高

我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村村落分布通常情況下比較廣，也比較分散。再加上我國(guó)地域遼闊，地域環(huán)境的差異都比較大，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開(kāi)展的過(guò)程中需要收集大量的信息，這就需要確權(quán)登記工作人員必須具有較高的素質(zhì)，相關(guān)部門必須加大對(duì)該項(xiàng)工作開(kāi)展資金的投入力度。但是，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記發(fā)證工作涉及到的工作內(nèi)容比較多，并且工作開(kāi)展的周期比較長(zhǎng)，每一項(xiàng)工作的開(kāi)展都需要消耗大量的時(shí)間，并且數(shù)據(jù)信息的收集與整理難度比較大，工作人員必須具備專業(yè)的綜合素質(zhì)能力，掌握數(shù)據(jù)收集與處理分析的相關(guān)辦法，才能保證工作能夠順利開(kāi)展。并且確權(quán)登記還會(huì)涉及到相關(guān)的法律知識(shí)，資料審核必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，這對(duì)工作人員的專業(yè)性要求比較高。然而，就目前情況分析，基層政府和村委會(huì)工作人員的專業(yè)能力較低，并且工作的過(guò)程中缺少專業(yè)人員的指導(dǎo)，不僅影響工作進(jìn)展，還會(huì)導(dǎo)致工作質(zhì)量達(dá)不到預(yù)計(jì)的水平。

2.4 鄉(xiāng)村居住區(qū)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管不嚴(yán)

早期農(nóng)村住房建設(shè)大多缺乏規(guī)劃。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大多數(shù)農(nóng)民建房的主觀意愿較強(qiáng)，村集體主要負(fù)責(zé)人缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃意識(shí)，導(dǎo)致農(nóng)村住房建設(shè)混亂。與此同時(shí)，上級(jí)部門對(duì)農(nóng)村宅基地使用的監(jiān)管不到位，認(rèn)為暫停審批就能控制農(nóng)村違建的現(xiàn)象，導(dǎo)致有一段時(shí)間沒(méi)有審批文件。政府部門的管理職責(zé)不明確，農(nóng)村建房也處于不斷變化之中，與此同時(shí)，由于資金不足和缺乏專業(yè)技術(shù)人才的支持，農(nóng)村宅基地及房屋確權(quán)登記工作一直無(wú)法有效開(kāi)展，加上基層政府工作的積極性不高，又缺乏資金支持，造成登記工作進(jìn)展緩慢。

3、推進(jìn)農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的對(duì)策

3.1 依法合理分類處置既定事實(shí)，引導(dǎo)基層管理規(guī)范化

在確權(quán)登記部門辦理登記手續(xù)時(shí)，要嚴(yán)格按照現(xiàn)行的政策法規(guī)辦事，對(duì)含糊不清的問(wèn)題要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行登記。政策執(zhí)行前，以1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理辦法》為依據(jù)，對(duì)那些所占用宅基地范圍到核實(shí)之日未發(fā)生變化的，根據(jù)實(shí)際使用面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并在此基礎(chǔ)上發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書(shū)，同時(shí)完善登記系統(tǒng)信息。對(duì)于政策執(zhí)行后的農(nóng)戶建房情況，嚴(yán)格按照宅基地建房的有關(guān)批準(zhǔn)文件的規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在現(xiàn)實(shí)中，由于繼承關(guān)系導(dǎo)致現(xiàn)有權(quán)利人實(shí)際居住多套住房或因房屋交易而產(chǎn)生的一戶多宅問(wèn)題，要參照《物權(quán)法》、《土地管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及一些相關(guān)法律條文，區(qū)別不同的情況分別處理，對(duì)已有資料進(jìn)行嚴(yán)格分析和梳理，確定相對(duì)應(yīng)的權(quán)利人的所屬關(guān)系，按照規(guī)定登記有關(guān)權(quán)利人信息，杜絕相同情況不同處理方式的出現(xiàn)。如果實(shí)際占用面積符合審批標(biāo)準(zhǔn)但超過(guò)原審批面積，需補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)，然后重新辦理。總之，要合理合法處理上述問(wèn)題，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益。

3.2 加強(qiáng)確權(quán)工作宣傳，落實(shí)工作主體責(zé)任

農(nóng)房一體確權(quán)工作涉及到農(nóng)民的切身利益，政府要做好不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證宣傳工作，充分調(diào)動(dòng)政府力量，落實(shí)主體責(zé)任，確保宣傳工作有效開(kāi)展。以村為單位，進(jìn)行宣傳動(dòng)員工作，充分利用新媒體和電臺(tái)、電視、報(bào)紙等新聞媒體做好宣傳，使農(nóng)戶充分認(rèn)識(shí)到農(nóng)房一體確權(quán)工作的重要性。村干部要提前聯(lián)系自己負(fù)責(zé)的村民，對(duì)于因各種原因不能及時(shí)提供資料的農(nóng)戶，可通過(guò)新媒體和電臺(tái)、電視、報(bào)紙等新聞媒體做好宣傳動(dòng)員工作，確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成資料收集工作。在進(jìn)村開(kāi)展工作前，要提前與村委聯(lián)系，讓其做好宣傳，給村民留出足夠時(shí)間提前準(zhǔn)備所需材料，便于進(jìn)村后工作的順利開(kāi)展。

3.3 利用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)提高作業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，提高工作效率

農(nóng)村房地一體化確權(quán)登記具有較強(qiáng)的專業(yè)性，登記人員必須具備專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。為此，我們應(yīng)吸收高素質(zhì)的專業(yè)人才，加強(qiáng)對(duì)一線人員的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)一些先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、方法和優(yōu)秀案例，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，確保登記工作的準(zhǔn)確性。此外，要加強(qiáng)對(duì)員工的績(jī)效考核，建立獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)在工作中表現(xiàn)優(yōu)秀的員工，同時(shí)懲罰違規(guī)行為，提高員工的工作積極性和規(guī)范性，建設(shè)一支高素質(zhì)的作業(yè)隊(duì)伍。

傳統(tǒng)的調(diào)查登記模式相對(duì)落后，人員大量投入，資源消耗嚴(yán)重。利用互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)整合資源，利用因特網(wǎng)技術(shù)優(yōu)化流程和管理，使村民足不出戶就可以辦理登記業(yè)務(wù)，有效地縮短了辦理時(shí)間，同時(shí)也使村民能夠及時(shí)登記，大大提高了工作效率。需辦理的農(nóng)戶向村委會(huì)提出申請(qǐng)，同時(shí)在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上完善基本信息，村委會(huì)對(duì)申請(qǐng)信息進(jìn)行初步審核，并經(jīng)審核無(wú)異議，由監(jiān)管部門在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上進(jìn)行初審，并安排專人核查。最后審核通過(guò)后，將最終登記結(jié)果反饋給村委會(huì)進(jìn)行公告，同時(shí)利用因特網(wǎng)將預(yù)登記結(jié)果發(fā)送給申請(qǐng)農(nóng)戶。經(jīng)公示無(wú)異議后，可在網(wǎng)上繳費(fèi)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

3.4 健全管理機(jī)制，提升監(jiān)管效能

由于沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，加之監(jiān)管部門長(zhǎng)期缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致了農(nóng)村房屋建設(shè)管理混亂。為此，應(yīng)加強(qiáng)管理機(jī)制，保證農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃布局的合理性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性，并下發(fā)政策文件予以支持，為未來(lái)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)做好鋪墊。此外，要依法設(shè)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督，政府要給予資金支持，確保監(jiān)管隊(duì)伍專業(yè)化。與此同時(shí)，發(fā)揮群眾監(jiān)督作用，開(kāi)通監(jiān)督熱線和監(jiān)管機(jī)關(guān)留言信箱，拓寬監(jiān)管渠道，提升監(jiān)管質(zhì)量，保證確權(quán)登記信息的真實(shí)性和合理性，提高農(nóng)民的幸福感，促進(jìn)農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展。

總結(jié)：

總而言之，農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作的順利完成，對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村穩(wěn)定發(fā)展、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)具有十分重要的意義。隨著鄉(xiāng)村振興和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的深入推進(jìn)，房地一體確權(quán)登記工作已勢(shì)在必行。所以，要保證農(nóng)村房地一體確權(quán)登記的順利完成，就要結(jié)合農(nóng)村房地的特殊性、復(fù)雜性，針對(duì)確權(quán)登記存在的問(wèn)題，制定切實(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施，嚴(yán)格規(guī)范登記流程，確保數(shù)據(jù)的正確性，為確權(quán)發(fā)證工作盡早實(shí)現(xiàn)做好充分準(zhǔn)備。農(nóng)村房地一體確權(quán)登記事關(guān)千家萬(wàn)戶農(nóng)民的利益，必須引起政府和農(nóng)民本身的重視。

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