土地收儲增值收益分配方式分析

杜紅鞠

濟南市土地儲備中心 山東濟南 250000

1 我國土地收儲工作中存在的問題

1.1 土地儲備潛力的評價缺乏科學(xué)性

在土地儲備方面，存在管理工作不到位、不科學(xué)的問題。在城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷加快的情況下，住宅和工業(yè)用地面積不斷增多，農(nóng)業(yè)耕地面積逐漸減少。一些地區(qū)在土地資源管理方面缺少科學(xué)認(rèn)識，未能落實農(nóng)民耕地補償和配套政策，導(dǎo)致農(nóng)民的合法權(quán)益受到侵害。一些企業(yè)為了獲得更高的經(jīng)濟效益，在土地資源開發(fā)和利用中，出現(xiàn)了未經(jīng)審批就大肆開發(fā)的情況，加劇了城鎮(zhèn)用地與農(nóng)業(yè)用地之間的矛盾。此外，很多地方在土地資源使用規(guī)劃方面存在“只顧當(dāng)下，不顧未來”的情況，未能切實做好長遠規(guī)劃，導(dǎo)致土地資源濫用、浪費現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

此外，在土地資源的管理體系方面，很多地方存在不合理、不科學(xué)的情況。一些地方的土地管理部門未能形成科學(xué)的管理機制，未建立完善的管理制度，相關(guān)部門之間缺少溝通，導(dǎo)致土地資源供需嚴(yán)重不平衡。雖然一些地方制定了相應(yīng)的土地資源管理制度，但是落實效果不好，工作人員在實際管理中仍然沿用傳統(tǒng)的理念、方法，無法滿足土地資源的科學(xué)管理要求，給土地資源的管理、利用埋下隱患。

1.2 土地儲備融資法律制度不夠完善

土地儲備融資作為城市規(guī)劃的關(guān)鍵點，相關(guān)法律法規(guī)還不完善，缺乏具體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)不夠明確。其原因一方面是相關(guān)規(guī)劃與策略不夠完善；另一方面在已有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門監(jiān)督執(zhí)行力度不夠，沒有將儲備融資規(guī)劃運用到實際的城市規(guī)劃當(dāng)中。因此，對土地管理作出具體的開發(fā)規(guī)劃，不斷完善法律法規(guī)，使浪費資源、污染環(huán)境、不合理利用土地等問題的解決有法可依。同時要制定具體的土地利用規(guī)劃，結(jié)合實際，依據(jù)人口、經(jīng)濟水平對土地利用進行科學(xué)化的調(diào)整。堅持“以人為本”的發(fā)展理念，協(xié)調(diào)發(fā)展過程中存在的矛盾與問題，做到因地制宜、科學(xué)發(fā)展，更好地利用法律制度進行土地儲備融資。

1.3 利益分配不平衡、缺乏信息化管理

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和城市化水平的不斷提高，城市發(fā)展中出現(xiàn)了與經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的現(xiàn)象，并導(dǎo)致一系列問題，如：資源浪費、環(huán)境污染、人口密度過大、交通癱瘓等，都是我國城市發(fā)展過程中需要解決的問題。與此同時，在土地規(guī)劃中，因認(rèn)知水平與受發(fā)展水平制約，在土地收儲實際工作中，土地宗數(shù)多、面積比較大、分布廣是較為普遍的現(xiàn)象。因此，要全面分析土地利用情況，從開發(fā)與利用兩個方面，為我國土地利用提供依據(jù)，同時需要兼顧各方利益分配，避免造成各類環(huán)境問題的產(chǎn)生。針對城市用地復(fù)墾現(xiàn)象作出相應(yīng)的規(guī)劃分析，尋求使城市用地與耕地協(xié)調(diào)利用，兼顧我國社會發(fā)展效益與生態(tài)環(huán)境保護效益。另外，土地收儲檔案數(shù)據(jù)信息的挖掘，適應(yīng)土地收儲檔案信息變化頻繁的需要，滿足土地收儲數(shù)據(jù)在各部門間進行便利的信息交換，都對我國城市土地儲備管理水平提出了更高的要求。

2 土地收儲增值收益分配方式的改進措施

2.1 完善制度，強化調(diào)度

隨著國家相關(guān)法律法規(guī)的修改和實際工作方式的變化，為進一步完善和優(yōu)化市區(qū)土地儲備管理體系，市土儲中心結(jié)合工作實際，我市開展了《土地儲備實施辦法》和《市區(qū)儲備土地管護辦法》的修訂和編制工作。同時編制完成了《國有土地收購儲備中心土地測繪管理暫行辦法》、《國有土地收購儲備中心經(jīng)營性用地評估管理暫行辦法》等管理制度，梳理構(gòu)建了收儲、出讓等工作流程，杜絕工作漏洞，這將有效加強和規(guī)范我市市區(qū)土地儲備的管理。為保障全年土地收儲和出讓目標(biāo)任務(wù)的完成，市收儲中心通過定期召開重點地塊收儲和出讓工作推進會等方式，加強對重點出讓地塊的收儲工作進行調(diào)度，督促各區(qū)政府按照既定的時間節(jié)點及時完成地塊的收儲和出讓工作。目前，已完成17宗地塊約2100畝土地的收儲工作并成功組織出讓，有效地保障了2020年全年的土地供應(yīng)工作。

2.2 整合利用，推向市場

積極推行線上招商方式，通過微信、電話加大目標(biāo)地產(chǎn)商聯(lián)絡(luò)溝通力度，創(chuàng)新招商方式，線上聯(lián)絡(luò)客商96家。通過咨詢服務(wù)機構(gòu)，組織制作電子版土地招商推介手冊和全景看地地圖，向企業(yè)發(fā)送電子信息，及時推送市區(qū)土地出讓信息，創(chuàng)新宣傳推介方式，實現(xiàn)了目標(biāo)客商全覆蓋，收到了很好的招商效果。通過產(chǎn)業(yè)招商、工業(yè)招商多輪驅(qū)動，借力裝配式建筑需求，持續(xù)做好裝配式住宅生產(chǎn)企業(yè)引進工作。2020年10月16日，2017號宗地順利拍賣出讓，作為我市首宗100%裝配式要求地塊，開啟我市裝配式建設(shè)元年。同時，工業(yè)招商也取得新突破，目前已經(jīng)洽談成功兩個符合我市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)要求的工業(yè)項目。

2.3 狠抓作風(fēng)，鍛造隊伍

持續(xù)加大廉政風(fēng)險防控教育，引導(dǎo)干部職工自覺樹立廉政風(fēng)險防控意識，切實增強抵御風(fēng)險能力；建立風(fēng)險監(jiān)測機制，通過信訪舉報、監(jiān)督檢查、干部考核等多種渠道，加強廉政風(fēng)險動態(tài)監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)工作漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，及時掌握苗頭性、傾向性問題；對存在或可能發(fā)生的廉政風(fēng)險，及時發(fā)出預(yù)警信號，并結(jié)合運用談話誡勉等形式進行抓早抓小，防患未然。同時，按照新的時代、新的特點、新的任務(wù)、新的使命，主動作為、建章立制，加快培養(yǎng)和造就了一支能夠體現(xiàn)國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化要求的，具有專業(yè)能力、專業(yè)精神的高素質(zhì)土儲干部隊伍。

3 結(jié)語

綜上所述，土地收儲增值收益分配方式，直接關(guān)系到政府、原土地所有人的利益分配間題。從具體的一些城市土地儲備工作來看，能夠影響土地收儲工作的有、規(guī)劃、城建、司法等多個部門。因此，在今后的工作過程中，要牢記使命、攻堅克難，扎實做好各項工作，從而推進土地收儲工作的順利實施，為全市人民創(chuàng)造美好生活再上新臺階作出新的貢獻。