履行責任提高物業(yè)項目承接查驗質(zhì)量

李新浩

銀川建發(fā)集團股份有限公司 寧夏銀川 750021

1 目前物業(yè)項目承接查驗環(huán)節(jié)存在的問題

1.1 在查驗環(huán)節(jié)，各主體方地位不平等，業(yè)主方無法具體參與期中

在項目查驗中各主體方是平等關(guān)系，但實際工作中物業(yè)企業(yè)、業(yè)主方處于相對弱勢的地位，查驗發(fā)生在前期物業(yè)服務(wù)階段，一般項目的物業(yè)服務(wù)工作由開發(fā)商主導(dǎo)確定，業(yè)主方無選擇物業(yè)企業(yè)權(quán)利，只能通過《商品房買賣合同》相關(guān)內(nèi)容了解各主體方的責、權(quán)、利，對物業(yè)企業(yè)代表業(yè)主履行驗收的主體責任，缺乏有效的監(jiān)督。開發(fā)商明顯處于強勢地位，不按要求履行承接查驗義務(wù)，不按規(guī)定程序辦理移交手續(xù)，更有甚者將帶有缺陷和不完整的配套設(shè)備、設(shè)施的項目進行移交。在這個階段，業(yè)主方又未辦理入伙手續(xù)，根本無法參與驗收工作。如果物業(yè)企業(yè)責任不強，受制于開發(fā)商而接收存在缺陷的項目，將會給后期管理帶來重大風險，從而使業(yè)主方利益受損。

1.2 對承接查驗工作的資金投入，不能具體落實到位

承接查驗需要投入大量的人、財、物，所以必須要有一定的費用保障。《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱辦法）第二十八條規(guī)定“物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔?！钡诰唧w實際工作中，為了能接管項目，對此費用避而不談，由于沒有資金保障，而使得具體的查驗工作流于形式。

1.3 相關(guān)行業(yè)主管的部門監(jiān)管力度不夠

《辦法》規(guī)定“物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證”。但實際大部分查驗均未按此要求開展，缺少主管部門的監(jiān)管和指導(dǎo)，更談不上對過程和結(jié)果進行公證；也經(jīng)常出現(xiàn)以竣工驗收代替查驗工作的現(xiàn)象；也有物業(yè)企業(yè)未開展具體工作，直接簽字蓋章以表示履行查驗職責；有的地區(qū)主管部門在審批手續(xù)時，只核查《物業(yè)承接查驗協(xié)議》，不關(guān)注查驗中存在的問題及后期整改情況。

1.4 在承接查驗工作中，物業(yè)企業(yè)的技術(shù)能力有待提高

《辦法》規(guī)定，物業(yè)企業(yè)依據(jù)合同、方案、圖紙及各項規(guī)范，綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。由于時間、技術(shù)和專業(yè)問題，一般需要接管方精心策劃，制定詳細的查驗方案，并組建專門小組，但在實際工作中，有能力和實力組織專業(yè)人員對項目進行全面、細致驗收的企業(yè)很少。

1.5 在承接查驗工作中，各方主體不能有效履職

在查驗活動中，物業(yè)企業(yè)應(yīng)處于主導(dǎo)地位。但因各種原因使得物業(yè)企業(yè)不能代表業(yè)主方完全履職；開發(fā)商受相關(guān)利益的影響，不愿履職；業(yè)主方無法參與，不能履職；行業(yè)主管部門，不能有效履職；第三方機構(gòu)，想履職又無法履職；一系列的原因使得項目查驗工作無法落實、落細。2020年12月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門下發(fā)了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，落實了街道對物業(yè)的屬地管理責任。要求街道指導(dǎo)開展物業(yè)查驗并公開結(jié)果，監(jiān)督物業(yè)項目有序交接。雖明確了基層組織的主體責任，但從目前社區(qū)基層組織的能力水平來看，此項工作的具體開展還需要有相應(yīng)的制度和人才保障，才能有效實施。

2 如何有效開展地物業(yè)項目承接查驗工作

2.1 進一步明確在查驗工作中，各方主體法律責任

根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規(guī)定，各主體方在查驗工作中履職不到，均應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。

2.1.1 開發(fā)商應(yīng)承擔的違約責任

開發(fā)商不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在查驗中免除自身責任，加重物業(yè)企業(yè)負擔，損害買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。不移交有關(guān)查驗資料的，由主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對開發(fā)商予以通報，并按相關(guān)規(guī)定處罰。與物業(yè)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在查驗活動中侵害業(yè)主利益的，承擔賠償責任。

2.1.2 物業(yè)企業(yè)應(yīng)承擔的物業(yè)承接查驗的違規(guī)責任

物業(yè)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，與開發(fā)商惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。

2.1.3 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責任

物業(yè)所在主管部門應(yīng)當對查驗進行有效監(jiān)管，并及時處理業(yè)主對開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)承擔查驗行為的投訴。對未按《辦法》規(guī)定履行查驗義務(wù)的責任方，由主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

上述三項規(guī)定，從主要參與方的角度，闡述了違反制定的相應(yīng)法律責任，但對于業(yè)主方如何有效參與，責權(quán)如何確定，目前法律層面還是空白，應(yīng)進一步明確。對《房屋買賣合同》中關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的條款、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容，應(yīng)重點向業(yè)主說明，并由業(yè)主書面簽字確認。同時在物業(yè)出售前，關(guān)于該物業(yè)的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時管理規(guī)約》的相關(guān)內(nèi)容，應(yīng)由街道等社區(qū)管理機構(gòu)參與制定，加強各參與方的責任。

2.2 制定物業(yè)承接查驗技術(shù)操作細則及標準

《辦法》對查驗的內(nèi)容、流程、方法給出了概括性說明，但該項工作不同于工程竣工驗收，需要物業(yè)企業(yè)按照項目設(shè)計方案、竣工圖紙及各項規(guī)范進行逐項清點、核對，并對重點設(shè)施、設(shè)備進行試車，因此需要制定詳細的操作細則及查驗標準。

建設(shè)部在1991年制定的《房屋接管驗收標準》（ZBP30001-90）早已不符合目前物業(yè)交付現(xiàn)狀的實際需要?！掇k法》第八條對驗收內(nèi)容依據(jù)標準的規(guī)定是比較模糊，加之現(xiàn)階段智能建筑的不斷推廣和應(yīng)用，以及新近提出的社區(qū)養(yǎng)老、智慧物業(yè)平臺建設(shè)等急需行業(yè)相關(guān)部門制定承接查驗的操作細則和標準，以全面指導(dǎo)工作。

對查驗操作細則和標準的制定提出如下建議：

2.2.1 強化街道、行業(yè)主管部門的指導(dǎo)職能，突出物業(yè)企業(yè)的主導(dǎo)地位

在前期物業(yè)服務(wù)階段，不斷完善和健全社區(qū)基層組織，強化基層街道和社區(qū)對物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)職能，通過行業(yè)主管部門的介入與要求，加強職責；在前期物業(yè)服務(wù)招標中加強行業(yè)監(jiān)管，通過公開、公平、公正的招標活動，選擇有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事前期物業(yè)管理工作。對《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)承接查驗協(xié)議》實行雙備案制，對查驗存在的主要問題實行承諾整改清單備案，加強監(jiān)管，以突出物業(yè)企業(yè)主導(dǎo)地位，強化企業(yè)責任。積極推行對項目交接驗收文件、資料實行項目經(jīng)理簽字負責制，并能與企業(yè)誠信評價檔案和從業(yè)人員個人信用評價檔案相結(jié)合，強化人員責任。

2.2.2 不斷完善、細化項目查驗內(nèi)容

查驗應(yīng)按照核查對照、清點數(shù)量、觀察使用、檢測試驗的方式對樓宇套內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域的公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施制定詳細的查驗標準，并推進新技術(shù)的應(yīng)用。并結(jié)合時代發(fā)展和項目實際需要，制定智能建筑、社區(qū)養(yǎng)老、智慧物業(yè)平臺等詳細的查驗內(nèi)容和標準。

2.3 積極引入專業(yè)第三方評估監(jiān)理開展承接查驗

在查驗時，引入第三方機構(gòu)。有利于明確開發(fā)商責任與物業(yè)企業(yè)的責任。第三方機構(gòu)對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行科學評估，督促開發(fā)商及時解決項目存在的質(zhì)量及配套設(shè)施、設(shè)備的不完善問題，強化開發(fā)商的責任和義務(wù)，使得物業(yè)企業(yè)從前期項目質(zhì)量問題的糾紛中解脫出來，專心為業(yè)主方提供物業(yè)服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量。

目前全國范圍內(nèi)開展第三方查驗的項目不多。因此各地主管部門應(yīng)積極推進此項工作。2020年5月中共中央辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加強和改進城市基層黨的建設(shè)工作的意見》要求“在社區(qū)治理中引入社會組織參與，加大政策和資金支持力度，進一步支持和發(fā)展各類社會組織”。各地基層街道社區(qū)可以購買社會服務(wù)的方式引入第三方，發(fā)揮街道在查驗中的指導(dǎo)職能，推進基層社區(qū)治理。

2.4 加強參與承接查驗人員的培訓教育，提高技能

查驗是一項專業(yè)性強的工作，涉及面廣，專業(yè)多，需要參與人員有較強的綜合能力。中國物業(yè)管理協(xié)會組織編寫了匯集行業(yè)多年來操作經(jīng)驗的《物業(yè)承接查驗操作指南》工作手冊，并在全國舉辦了45期《物業(yè)承接查驗與設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)崗位師資培訓班》，為各地培訓了師資隊伍。以提高查驗操作水平，提升設(shè)施設(shè)備技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)。從業(yè)人員應(yīng)結(jié)合實際需求，加強智慧物業(yè)方面的培訓和學習，提高綜合技能。

查驗工作關(guān)系到今后項目的正常運行，是考驗項目經(jīng)理的綜合能力，考驗企業(yè)的綜合實力，一次完美的項目承接查驗，將為項目今后的管理與服務(wù)帶來無限的效益。只有嚴格執(zhí)行各項法規(guī)制度，制定細致的接管方案，組建保障有力的隊伍，查驗的各項工作就能落地、落實，保障各方利益，推動行業(yè)健康發(fā)展。