論房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展背景下不動產(chǎn)登記的作用

朱程英

臨沂市羅莊區(qū)自然資源局 山東臨沂 276017

1 不動產(chǎn)登記的特征

不動產(chǎn)登記對象是個人的不動產(chǎn)，在《物權(quán)法》的保護之下，不動產(chǎn)登記按照合法的流程進行，并將登記的結(jié)果進行公示，具有一定的法律效力，也就是個人的物權(quán)受到不動產(chǎn)登記結(jié)果的合法權(quán)益保護。按照現(xiàn)有的流程，不動產(chǎn)登記必須是由當事人主動向有關(guān)部門申請，并且自愿填寫表格，按照標準化的操作信息進行自主的上報，如果當事人不主動申請，登記行為就不發(fā)生，也不會進行信息的公示。其次，不動產(chǎn)登記的對象是個人的不動財產(chǎn)，以不動產(chǎn)的變更以及不動產(chǎn)的所有權(quán)確認作為登記的主要內(nèi)容，并以此作為依據(jù)對外公示。一般來說，《物權(quán)法》是不動產(chǎn)登記主要依據(jù)的法律。最后，不動產(chǎn)登記是保護個人財產(chǎn)對不動產(chǎn)進行權(quán)利歸屬確認的最重要法律形式，也是物權(quán)確認的公信力來源。在不動產(chǎn)登記信息公示的指導之下，交易的安全得到保證，效率得到提高，有利于現(xiàn)代物權(quán)的確認[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展背景下不動產(chǎn)登記的作用

2.1 促進整個房地產(chǎn)行業(yè)更加健康，平穩(wěn)地運行

從短期的實行情況來看，購房者對于市場預期可能會存在一定的變動，因此會造成不同程度的供求關(guān)系的變化。在一些二、三線城市市場下行的壓力可能會比較巨大，但是一線核心房源這種風險對抗能力比較強的產(chǎn)品會有更加堅挺的市場表現(xiàn)。本質(zhì)上來看，房價的波動和不動產(chǎn)登記并沒有直接的相關(guān)關(guān)系，房價的波動是受市場供求的影響，而不動產(chǎn)登記雖然會間接地影響供求，但是并不會損傷房子本身的使用價值。因此可以看出，實行不動產(chǎn)登記最主要的目的是明確產(chǎn)權(quán)，規(guī)范房地產(chǎn)的市場，短期內(nèi)可能會造成一定的市場價格的波動，但長期來看更有利于市場價格的平穩(wěn)。

2.2 不動產(chǎn)實行全面統(tǒng)一登記對新房的價格的影響

人們對房價所造成的影響會密切的關(guān)注，尤其是把握政策發(fā)展的變化，做出自己購買行為的選擇。從整體的情況來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，市場對于新房價格的認可度可能會出現(xiàn)一定的下降情況，由于各項稅費改革帶來的相關(guān)條例也會對房價的波動造成比較明顯的影響。但是在這個過程當中也要明確，實施房地產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是為了降低房價或者是提高房價，而是在房住不炒政策的支持之下，穩(wěn)定一個地區(qū)房價的增長，對原有不合理的制度進行整改，進一步的打擊房地產(chǎn)市場的不規(guī)范增長情況，提高房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康水平，避免雙方在新房交易的過程當中，買方承擔過多的市場風險。

2.3 不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短時間內(nèi)可能會造成供應(yīng)量的增加以及成交量的下降，影響不動產(chǎn)的流通性，使得社會公眾的心理傾向性發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)移，大多數(shù)選擇投資作為主要消費目的的消費者，可能會更加理性地思考自己的投資行為，而剛需住房的購買者由于生活以及其他房子所帶來的附加性因素，不會影響自己的購買決策。從總體的交易量情況來看，市場受到不動產(chǎn)登記影響的變化是短期的，長期來看市場會越來越規(guī)范，因此由于不動產(chǎn)登記而造成的市場影響并不會過于的激烈，政府還應(yīng)該從長線的角度來思考政策推行的具體效果，通過完善相關(guān)的管理條例，對于房地產(chǎn)的規(guī)范化，制度化和標準化的發(fā)展進行整體性的展望。在未來發(fā)展當中，要始終強調(diào)頂層設(shè)計，分析不動產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)關(guān)系，并且在不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)之上征收一定的房產(chǎn)稅。既可以增加政府的稅收，又可以規(guī)范市場交易的秩序[2]。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展下提高不動產(chǎn)登記的措施

3.1 明晰不動產(chǎn)登記機構(gòu)權(quán)責

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實行初步實現(xiàn)了登記部門的統(tǒng)一，但在實際工作中還存在權(quán)責不明確、部門之間相互推諉等問題。長期以來，由于土地、房屋等不動產(chǎn)分別屬于不同的行政部門管理，導致分散登記后的統(tǒng)一登記在實行過程中行政管理和不動產(chǎn)登記職責劃分不明，將管理職責混入登記職責來審查和把關(guān)的情況仍然存在。此外，由于辦理不動產(chǎn)登記的機構(gòu)均為事業(yè)單位，它只是受行政管理機關(guān)的委托進行不動產(chǎn)登記事務(wù)，而行政管理機關(guān)自然而然地會將其管理工作落實到不動產(chǎn)登記中心去實施，不動產(chǎn)登記中心因此也會被多個行政部門進行多重領(lǐng)導，進而在一定程度上增加了登記出錯的概率。對此，我國應(yīng)對不動產(chǎn)實施統(tǒng)一登記，提升不動產(chǎn)登記的獨立性和準確性，保證登記的公信力與推定力。

3.2 建立不動產(chǎn)登記賠償責任機制

現(xiàn)今，我國《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》責任制度尚未完善，從《中華人民共和國物權(quán)法》第二十一條到《中華人民共和國民法典》第二百二十二條的規(guī)定和實踐來看，有認為登記機構(gòu)應(yīng)實行現(xiàn)行賠付原則的，也有認為是登記機構(gòu)承擔過錯賠償責任的。就當下的相關(guān)政策來看，我國并未對登記機構(gòu)責任和登記人員責任承擔進行明確的規(guī)定和劃分，這也是導致登記人員怕責任、怕?lián)數(shù)脑蛑?。對此，我國?yīng)在不動產(chǎn)登記立法中進一步細化、明晰登記法律責任，并根據(jù)地方實踐的登記保險制度建立一個能保障賠償資金來源的完整體系，逐步實現(xiàn)“權(quán)責統(tǒng)一”，明確當事人賠償和登記機構(gòu)賠償?shù)慕缦蕖⒗迩宓怯洐C構(gòu)和登記人員賠償?shù)慕缦?，建立具體可操作的不動產(chǎn)登記糾錯賠償機制[3]。

4 結(jié)語

綜上所述，不動產(chǎn)登記對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響要從多個維度共同看待，分析當前不動產(chǎn)登記存在的問題，規(guī)范市場的發(fā)展，從條例的完善程度入手，調(diào)整房價和整個行業(yè)發(fā)展所面臨的風險和困境，進一步完善不動產(chǎn)登記的細節(jié)管理問題，整理房地產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間的內(nèi)部關(guān)系，從而減少房地產(chǎn)統(tǒng)一登記對于房地產(chǎn)短期經(jīng)濟運行帶來的波動性風險，促進宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，保障行業(yè)的健康發(fā)展。