房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強工程造價控制研究

苗明君

江蘇華彥工程項目管理有限公司 江蘇南京 210042

雖然近年來房地產(chǎn)工程造價管理的受關(guān)注程度不斷提升，但圍繞其中的項目成本控制實踐進行分析，可以發(fā)現(xiàn)各類問題仍較常見，如成本控制意識缺乏、設(shè)計工作存在欠缺、動態(tài)成本控制不當?shù)取榱擞行Ы鉀Q這類問題，本文將圍繞房地產(chǎn)工程造價管理中的項目成本控制開展具體研究。

1 工程造價定義

工程造價主要包括工程的直接費用與工程的間接費用。其中工程直接費用主要分為：第一，人工費用。工程項目建設(shè)需要投入大量的人工，勞動力非常多，所以，人工成本相對較高。勞動當中的人工費和勞動人員數(shù)量和地區(qū)內(nèi)勞動價格存在正相關(guān)。第二，材料費用。建筑工程中材料費主要分為工程施工和安裝等各個材料。嚴格控制各項物資的采購，工程建設(shè)施工中所用材料必須優(yōu)化設(shè)計費用使用計劃方案。第三，施工機械的使用費。建筑工程的機械成本因為施工難度的不同而有所不同，和工程人工成本之間呈反比例。而工程的間接費用主要兩項，其一為利潤，就是施工企業(yè)完成工程施工后刨除成本之外的資金。其二為稅費。即按照國家相關(guān)規(guī)定所征收的工程稅、建筑稅以及城市維護費等等稅費，稅費屬于工程造價當中的必要因素[1]。

2 新時期房地產(chǎn)工程的造價管理中所存在的問題

2.1 工程項目設(shè)計階段工作不嚴謹

企業(yè)在投資工程項目時會產(chǎn)生較大的費用，費用的使用情況也較為復雜，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目設(shè)計時必須嚴格控制費用，對于房地產(chǎn)投資來說，設(shè)計環(huán)節(jié)也是至關(guān)重要的內(nèi)容。比如說，該工程中所涉及的建筑材料、資源及施工環(huán)境較為復雜，如果設(shè)計人員工程造價經(jīng)驗有所欠缺，那么很有可能導致其不能將一些客觀的問題進行綜合分析，同時，也不能對施工環(huán)境、自然資源、工程材料等做出深入的總結(jié)，最后導致設(shè)計階段的內(nèi)容與實際施工情況出現(xiàn)一定偏差，影響工程最終質(zhì)量，而這些情況的出現(xiàn)都將會直接導致該工程項目的工程造價管理受到影響。

2.2 動態(tài)成本控制不當

受目標成本不公開等因素影響，目標成本偏離計算、超目標成本預警、成本糾偏工作無法開展，很多問題受此影響僅能夠在結(jié)算和核算環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)，而此時房地產(chǎn)工程已經(jīng)完工，成本控制也無法發(fā)揮其作用。此外，受洽商變更滯后、不完善臺賬等因素的影響，動態(tài)成本控制也無法有效開展，房地產(chǎn)工程造價管理中的項目成本控制因此受到的制約必須引起重視[2]。

3 工程造價管理的創(chuàng)新

3.1 強化合同管理

招標階段的合同管理也是控制房產(chǎn)項目造價的重點內(nèi)容。通常工程合同有目標、單價、總價、成本等。管理過程結(jié)合房產(chǎn)項目特征，選擇適合的合同類型，快速獲取具有競爭力的報價信息。重點在施工合同簽訂過程中落實保密工作，這樣便于招標過程合理控制造價。招標方應具備較強的法律意識，仔細解讀合同內(nèi)容，明確合同當中各項和工程造價聯(lián)系的各項條款，如：材料價格、施工周期、質(zhì)量要求以及計價方式等。此外，還應重點對不可預見的費用加以明確，更好地控制招標階段的造價。

3.2 注重施工細節(jié)，優(yōu)化施工組織方案

針對房地產(chǎn)工程建設(shè)而言，其所涉及到的內(nèi)容相對較多，因此在實際施工中需要有效把控相關(guān)施工細節(jié)，并使施工組織方案得到優(yōu)化。目前，相關(guān)施工企業(yè)的施工組織方案當中還存在一些細節(jié)沒有明確要求。對此，需要在成本控制管理過程當中全面管理這些沒有具體規(guī)定的細節(jié)，從而使細節(jié)管理所具有的重要作用得到有效發(fā)揮。對于房地產(chǎn)企業(yè)的施工組織方案，需要采取有效對策進行優(yōu)化，并要根據(jù)相關(guān)成本管理要求，使施工組織方案的科學性和合理性得到有效提升。同時，企業(yè)還應注重人才培養(yǎng)，打造出一支專業(yè)性成本管理水平的人才隊伍，以此來提升工程整體的成本控制管理水平[3]。

3.3 設(shè)計階段控制

工程造價控制的關(guān)鍵是設(shè)計階段。工程項目設(shè)計一般分為初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計以及施工圖紙設(shè)計。就現(xiàn)階段的房地產(chǎn)工程建設(shè)來看，規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的有效性直接影響到工程整體成本投資。規(guī)劃設(shè)計的整體水平不同程度上決定了工程實體投資、工程施工進度以及建筑質(zhì)量等各個環(huán)節(jié)，并且直接決定了工程項目全壽命周期時間。

3.4 必須嚴格控制現(xiàn)場簽證的管理

現(xiàn)場簽證屬于建筑工程建設(shè)施工過程中常見的一項工作，必須做好建筑項目施工現(xiàn)場的詳細記錄工作，并且需要深入到施工工地的第一線，落實“隨做隨簽”的機制。針對現(xiàn)場的簽證必須采取嚴格措施加以管理，根據(jù)預先設(shè)計規(guī)劃的現(xiàn)場簽證工作管理程序來全面的落實執(zhí)行，保證各項工作的有效性。

3.5 竣工階段工程造價管理

進入竣工階段后，房地產(chǎn)企業(yè)在做好各項驗收工作的同時也要有工程造價控制意識。針對已經(jīng)建設(shè)完成且符合驗收條件的項目進行驗收，避免一切安全隱患的發(fā)生，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。合格后需要開展工程結(jié)算工作，在結(jié)算的時候嚴格按照相應的程序，對合同條款內(nèi)容進行逐一核對和確定，驗收所有的記錄，對項目變更的落實情況進行檢查，另外還需要檢查實際工作量是否和設(shè)計圖紙中的工程量相互吻合，對于還沒有完成的工程內(nèi)容需要給予相應的審核刪減。只有經(jīng)過結(jié)算審核才能保證結(jié)算資料準確和完整，保證結(jié)算資料可以客觀將工程造價內(nèi)容真實反饋出來。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)工程施工管理過程當中，工程造價成本控制管理是十分重要的一項內(nèi)容，對工程的整體建設(shè)水平產(chǎn)生重要影響。對此，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)需要對該項工作加大重視程度，并采取有效對策解決目前在工程造價成本控制管理中存在的問題，使工程造價成本控制管理水平得到有效提高，從而提升企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。