房屋交付認(rèn)定在租賃合同糾紛案中的應(yīng)用

楊揚海

（廣東多吉律師事務(wù)所，廣東 東莞 523000）

經(jīng)濟發(fā)展推動了社會的進(jìn)步，但是在發(fā)展的過程中也會產(chǎn)生各種各樣的問題。因為經(jīng)濟發(fā)展形勢的原因，越來越多的人會選擇“租房住”。房屋租賃行業(yè)近年來發(fā)展的勢頭非常迅猛，伴隨而來的有關(guān)房屋租賃的案件也越來越多。合同糾紛案件牽涉很多不同的因素，要避免后續(xù)合作過程中產(chǎn)生的矛盾，相關(guān)人員要將合同認(rèn)定效力放在首位，認(rèn)定房屋交付。

一、合同效力的認(rèn)定

房屋租賃是指房屋的所有者，也就是出租人將自己所有的房屋出租給承租人，承租人向出租人支付租金，房屋的使用權(quán)由出租人轉(zhuǎn)給承租人的行為［3］。房屋租賃屬于民事行為。其適用的法律為《民法典》，這一法律中對這一行為有很多相關(guān)的規(guī)定。

相關(guān)人員在進(jìn)行合同效力認(rèn)定工作的時候，有一點需要特別注意，房屋租賃這一行為無論是對于出租人還是對于承租人來講，都與自身的生活息息相關(guān)。如果出現(xiàn)相關(guān)的問題，會嚴(yán)重影響自身的生活，這一點是雙方都不愿意看到的［4］。為了防止這種情況出現(xiàn)，相關(guān)人員最好不要將合同認(rèn)定為無效合同，在房屋租賃合同滿足相關(guān)法律條件的基礎(chǔ)之上，哪怕一些細(xì)節(jié)出現(xiàn)一些問題，司法機構(gòu)也應(yīng)當(dāng)讓出租人以及承租人雙方補齊相關(guān)的條款，而不是將合同認(rèn)定為無效合同［5］。

無論是哪種類型的合同，都是具備法律效力的，受相關(guān)法律的保護(hù)。合同的制定考慮雙方的意見，以維護(hù)雙方的合法利益為原則，房租租賃合同的主體是出租人以及承租人，合同的條款基本只與這兩方產(chǎn)生直接的聯(lián)系，如果只是因為一些細(xì)節(jié)與國家法律有一定出入，就將合同認(rèn)定為無效合同，會對雙方產(chǎn)生較大的影響，也不符合司法機關(guān)的執(zhí)法準(zhǔn)則［6］。

在現(xiàn)實房屋租賃的過程中，出租人以及承租人雙方因為沒有在相關(guān)的管理部門完成備案，使得房屋租賃合同被認(rèn)定為無效合同的情況時有發(fā)生，這不僅會對雙方的租賃行為產(chǎn)生影響，同時還會影響法律的穩(wěn)定實施。合同是雙方權(quán)益的重要保障，一定程度上，也是唯一保障，因為雙方的行為如果不受到法律的保護(hù)，就只能依靠雙方的約定，約定以道德為基礎(chǔ)，道德并不具有強制性，在出現(xiàn)問題之后糾紛并不能依靠道德解決。

在一些比較特殊的案例中，當(dāng)事人甚至為了將自身的利益最大化，省去一些相關(guān)的環(huán)節(jié)或是減少一些規(guī)定，故意讓房屋租賃合同被認(rèn)定為無效合同。實際上，這樣的行為并不能保證一方的利益最大化，甚至可能會使得雙方都出現(xiàn)大的經(jīng)濟損失，具體情況具體分析，針對這樣的情況，法院在仔細(xì)調(diào)查之后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的情況進(jìn)行判決，使雙方的損失能夠降到最低。

總而言之，“租房熱”是當(dāng)下社會發(fā)展的一種趨勢，房屋租賃合同在這個過程中發(fā)揮著非常重要的作用，其不僅是出租人以及承租人之間的一種約定的法律保障形式，同時也是確保雙方相關(guān)合法權(quán)益都得到保障的重要依據(jù)。

因此不管是出租人還是承租人，為了確保自身的合法權(quán)益，也為了在后續(xù)過程中不出現(xiàn)相關(guān)的問題，都應(yīng)當(dāng)對合同的條款進(jìn)行仔細(xì)確認(rèn)，對相關(guān)的流程進(jìn)行詳細(xì)的了解。當(dāng)事人雙方不僅需要進(jìn)行合同的簽訂，還需要一同去相關(guān)部門完成登記以及備案工作。

二、房屋租賃合同糾紛案中房屋交付的認(rèn)定分析

（一）房屋租賃合同約定明確的情況

在房屋租賃合同約定明確的情況下，出租人以及承租人雙方需要依照合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行交付。在這個過程中，不管是承租人未履行相關(guān)的義務(wù)，還是出租人未履行相關(guān)的義務(wù)，都構(gòu)成了違約。但是在實際情況中，出租人違約的情況相對來講還是比較常見的，出租人違約，承租人可以追究出租人的相關(guān)責(zé)任，對房屋進(jìn)行有效支付認(rèn)定，必須要滿足以下幾種條件：

1.在合同履行的基礎(chǔ)上，承租人沒有對房屋交付的相關(guān)問題提出異議。房屋租賃合同其實圍繞的就是房屋的使用權(quán)，承租人以及出租人在確定對方的條件與自己的想法相吻合的時候就可以進(jìn)行相關(guān)的約定，并將約定的內(nèi)容體現(xiàn)到合同之中。在這個過程中，如果有一方對于合同中的規(guī)定有一些異議，可以與另一方商議解決，將合同中的一些條款進(jìn)行更改，更改的內(nèi)容并沒有太大的限制，只需要雙方對這些變更的內(nèi)容是共同認(rèn)可的。在這個過程中，出租人只要進(jìn)行收租，哪怕合同中沒有進(jìn)行相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定，但是實際上合同就已經(jīng)履行了。

2.承租人并未按照雙方約定的方式將租金交付給出租人，使得出租人遭受沒有必要的經(jīng)濟損失。承租人因為自身的問題，未按照合同的相關(guān)規(guī)定完成支付，如果這樣的行為嚴(yán)重?fù)p害了出租人的權(quán)益，出租人可以追究出承人的相關(guān)責(zé)任。

相關(guān)人員在判定此類糾紛的時候，不能完全依照標(biāo)準(zhǔn)，而是應(yīng)當(dāng)依照現(xiàn)實情況中一方產(chǎn)生的損失以及合同中的具體條款內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)的判定。但是在這個過程中，如果出租人的行為存在明顯的問題，出租人進(jìn)行了租金繳納，承租人的損失得到了一定的補償，承租人仍舊可以對出租人的問題行為進(jìn)行追究。

3.承租人將房屋占用。這種情況主要指的是承租人與出租人進(jìn)行了相關(guān)的約定，出租人在合同規(guī)定的租賃時間內(nèi)將房租進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，這里就出現(xiàn)了第三方，第三方在與承租人進(jìn)行新的合同簽訂的時候，實際上已經(jīng)將房屋占用了。第三方在這個過程中無法再進(jìn)行房屋交付，但是實際上的交付效果已經(jīng)體現(xiàn)出來了。

（二）房屋租賃合同約定不明確的情況

在房屋租賃合同被認(rèn)定為無效的時候，房屋如何進(jìn)行交付，是相關(guān)人員處理糾紛的主要內(nèi)容。居住性房屋尚可，只涉及單純的房屋使用權(quán)問題，但是經(jīng)營性房屋在這個過程中會涉及更多的因素，例如裝修費用等。這樣的情況下，盡管承租人已經(jīng)花費了大量的金錢，但是因為合同無效的原因，他無法得到實際的經(jīng)濟效益，自身會遭受很大的損失。

在這個過程中，房屋是否進(jìn)行交付是糾紛的重點，但同時這也是相關(guān)部門審查的重點。在處理類似問題的時候，相關(guān)人員需要以我國《民法典》的第五百一十條及五百一十一條為依據(jù)，房屋交付包含的不僅僅是房屋本身，還包括房屋的鑰匙。將房屋的鑰匙進(jìn)行交付是承租人需要履行的一種義務(wù)，且交付的方式需要得到出租人的認(rèn)可。如果承租人因為出租人的行為出現(xiàn)負(fù)擔(dān)或者造成困擾，支付就是無效的。

舉一個例子，如果承租人單方面通知出租人自己將鑰匙放在了何處，在此之前并未與出租人進(jìn)行商議，出租人自身并不接受這樣的交付方式，那法院就會判定承租人的鑰匙交付是無效交付。

總而言之，在租房住成為人們的一種選擇的今天，要避免在后續(xù)的租住過程中出現(xiàn)這樣或是那樣的問題，在最開始出租方以及承租方就應(yīng)該將必要的條款體現(xiàn)在房屋租賃合同中。在發(fā)生問題的時候，相關(guān)人員應(yīng)將房屋租賃合同作為解決雙方糾紛以及矛盾的依據(jù)，對房屋交付進(jìn)行認(rèn)定。如果一些條款沒有在合同中體現(xiàn)出來，相關(guān)人員需要以合同法為藍(lán)本，綜合雙方的意見，秉承公正合理的原則，進(jìn)行案件認(rèn)定，保護(hù)雙方的合法權(quán)益。