房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)及有效防范舉措研究

王啟星

（廣東艾伯納律師事務(wù)所，廣東 廣州 510800）

受宏觀調(diào)控的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的改變，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求大大降低，加上房地產(chǎn)企業(yè)缺乏足夠的資金供應(yīng)，這就引發(fā)了很多的違規(guī)、違約情況。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)越來(lái)越多的糾紛，且其中一些糾紛存在非常尖銳的矛盾，無(wú)法調(diào)和，這就需要進(jìn)入司法訴訟環(huán)節(jié)，而進(jìn)入該環(huán)節(jié)，勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)［1］?；诖耍枰獙?duì)這一方面的內(nèi)容進(jìn)行深入研究和分析，確定房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)，提出切實(shí)可行的防范建議，以此來(lái)較好地確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。

一、房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于任何地產(chǎn)項(xiàng)目而言，都會(huì)涉及土地受讓、原始區(qū)域拆遷與人員安置、開(kāi)發(fā)與建設(shè)市政配套設(shè)施、整合項(xiàng)目工程施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售租賃、按揭抵押擔(dān)保、項(xiàng)目交付后的物流經(jīng)營(yíng)和管理等一系列復(fù)雜流程，這一整套流程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)均必須做到嚴(yán)謹(jǐn)、周密，盡量杜絕出現(xiàn)疏漏與失誤，這樣才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益，且獲得相應(yīng)的項(xiàng)目利潤(rùn)。然而一旦由于其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏或是失誤，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者之間發(fā)生矛盾，從而引發(fā)糾紛。在司法實(shí)踐層面上，房地產(chǎn)企業(yè)可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：

（一）宏觀法規(guī)政策層面

在宏觀層面上，國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)而導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)具體指，因?yàn)檫@一法律法規(guī)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下時(shí)代發(fā)展的需求或是政策存在不確定性而造成的風(fēng)險(xiǎn)，以及由于市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生變化或是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模發(fā)生改變而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。具體內(nèi)容為：

1.房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化頻繁，加之政府相關(guān)政策的影響，極易造成該行業(yè)發(fā)展速度過(guò)快，但相關(guān)法律法規(guī)更新滯后；雖然我國(guó)一直高度重視房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展，然而隨著市場(chǎng)形勢(shì)越來(lái)越復(fù)雜，不可避免發(fā)生政策監(jiān)管不全面、法律法規(guī)存在一些漏洞等情況，針對(duì)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在執(zhí)行的一些開(kāi)發(fā)行為，若現(xiàn)行法律未詳細(xì)規(guī)定，也無(wú)法證明其行為是合理合法的，今后政府新頒布的政策與法規(guī)能夠?qū)@些行為進(jìn)行限制，而這也必然給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商造成了極大的成本浪費(fèi)與經(jīng)濟(jì)損失。政府也會(huì)結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況與我國(guó)土地資源情況來(lái)加以宏觀平衡與資源調(diào)配，這就可能會(huì)重新設(shè)定其中涉及的分配關(guān)系［2］。隨著各類產(chǎn)業(yè)、金融、環(huán)保等政策方針的頒布或是調(diào)整，均會(huì)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)使用權(quán)限造成很大的影響，并給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.由于城市發(fā)展規(guī)劃方案的不斷變化，使得難以確定各類土地資源的規(guī)劃。若由于城市的發(fā)展重新分配土地資源，或是更改土地資源的用途，這就會(huì)沖擊到相應(yīng)的已建或是在建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)值造成影響，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目被迫拆遷［3］。同時(shí)，由于受到政策的影響，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整或是經(jīng)濟(jì)體制需要改革等，均會(huì)影響到土地資源的利用狀況，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如：若房地產(chǎn)項(xiàng)目鄰近區(qū)域商業(yè)配套和教育資源不健全，將會(huì)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，反之會(huì)讓項(xiàng)目增值。

（二）微觀實(shí)務(wù)操作層面

在微觀層面上，房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)具體體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

1.在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓或是合作等方式來(lái)取得土地的使用權(quán)，但在收購(gòu)?fù)恋氐倪^(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)常會(huì)遇到土地使用權(quán)權(quán)屬不明、土地使用權(quán)受限等問(wèn)題，從而出現(xiàn)土地使用糾紛，造成雙方簽訂的合同與項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議無(wú)法律效應(yīng)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲得土地使用權(quán)，甚至造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

2.當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程開(kāi)始建設(shè)以后，如果沒(méi)有明確參與工程建設(shè)的設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料供應(yīng)商等各方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與聲譽(yù)，一旦其中一方出現(xiàn)違背合同規(guī)定的情況，既會(huì)阻礙工程的建設(shè)進(jìn)度，還會(huì)引發(fā)一系列的質(zhì)量隱患，甚至?xí)l(fā)工程質(zhì)量安全施工等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

3.針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳，企業(yè)會(huì)與廣告公司簽訂相應(yīng)的協(xié)議，但如果宣傳過(guò)程中廣告公司提供的策劃方案與宣傳事宜存在歧義，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)連帶法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，企業(yè)也會(huì)與中介公司簽訂代銷合同，但若這一合同存在虛假銷售承諾或是歧義等，也會(huì)給予企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)糾紛中法律風(fēng)險(xiǎn)的有效防范舉措

（一）樹(shù)立學(xué)習(xí)理念

為能夠有效防范房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須樹(shù)立良好的學(xué)習(xí)理念，即需要實(shí)時(shí)關(guān)注我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的立法情況，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部全體員工關(guān)于相關(guān)法律法規(guī)的培訓(xùn)教育，以此來(lái)提高企業(yè)對(duì)法律的認(rèn)識(shí)與防范法律風(fēng)險(xiǎn)的能力。其次，房地產(chǎn)從業(yè)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，使自己具備較強(qiáng)的法律意識(shí)，在實(shí)際工作中必須嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)禁按經(jīng)驗(yàn)辦事。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的溝通交流，充分地掌握當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)重要信息，可對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確地把握，從而及時(shí)科學(xué)地調(diào)整自身的發(fā)展目標(biāo)。

（二）樹(shù)立誠(chéng)信理念

對(duì)于所有企業(yè)而言，要想在市場(chǎng)中安身立命，對(duì)各種法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行較好的規(guī)避，就必須樹(shù)立誠(chéng)信理念，即所有項(xiàng)目的運(yùn)作與管理等活動(dòng)，均必須堅(jiān)持誠(chéng)信理念，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)高效運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，必須對(duì)所有參與單位、機(jī)構(gòu)的資信情況進(jìn)行細(xì)致調(diào)查，以此來(lái)確保后續(xù)合同簽訂的有效性及后續(xù)工程建造的正常開(kāi)展，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)提供土地使用權(quán)的一方進(jìn)行及時(shí)調(diào)查，確保土地使用權(quán)的完整性，并明確這塊土地屬于劃撥還是出讓，且明確這塊土地的最終規(guī)劃用途等，接下來(lái)需對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)進(jìn)行及時(shí)辦理，以此來(lái)確保項(xiàng)目受到相關(guān)法律保護(hù)。

（三）樹(shù)立證據(jù)理念

為能夠有效防范房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)除了要樹(shù)立學(xué)習(xí)理念與誠(chéng)信理念外，還需樹(shù)立證據(jù)理念，因?yàn)樽C據(jù)可以對(duì)當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)范圍進(jìn)行較好的界定?；诖?，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須堅(jiān)持證據(jù)理念，高度重視合同這一書(shū)面證據(jù)的合理簽訂。在司法實(shí)踐層面上，當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)法律糾紛均涉及合同不規(guī)范的問(wèn)題，導(dǎo)致在合同履行過(guò)程中出現(xiàn)歧義，當(dāng)事人雙方互相推卸責(zé)任；為避免這一問(wèn)題的發(fā)生，就需要構(gòu)建完善且科學(xué)的合同管理體系，尤其是一些重要的合同必須妥善保管。而在合同簽訂之前，必須嚴(yán)格審核雙方的履約能力，這是一個(gè)關(guān)鍵的機(jī)制，必須納入完善合同管理體系之中。同時(shí)，應(yīng)確保合同制定的規(guī)范性，加強(qiáng)對(duì)合同的審查，及時(shí)排除合同中法定禁止性無(wú)效條款，以此來(lái)確保合同的合法性、有效性、真實(shí)性，也才能夠保障合同的效力得到充分發(fā)揮。

（四）樹(shù)立專業(yè)理念

面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)環(huán)境，各個(gè)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)在本質(zhì)上是專業(yè)實(shí)力與行業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)?；诖耍诜康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，必須積極提升企業(yè)的專業(yè)度，打造獨(dú)具特色的品牌，以此來(lái)讓自己的項(xiàng)目能夠吸引到更多的消費(fèi)者，幫助企業(yè)盡快占據(jù)更多的市場(chǎng)份額?？梢哉f(shuō)，企業(yè)必須樹(shù)立專業(yè)理念，使之具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，即企業(yè)可成立專門的法務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等各環(huán)節(jié)涉及的合同事宜進(jìn)行有效管理，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)糾紛中法律風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。尤其是針對(duì)一些重大談判事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求專業(yè)律師事務(wù)所的幫助，借助這一機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防，且確保糾紛的順利解決。

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，涌現(xiàn)出更多的糾紛事件，而這些糾紛往往會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至損害企業(yè)的聲譽(yù)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)必須深入研究房地產(chǎn)糾紛中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，然后通過(guò)樹(shù)立學(xué)習(xí)、誠(chéng)信、證據(jù)、專業(yè)的理念，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，確保糾紛的順利解決，最終促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展。