房產(chǎn)案件中租賃合同糾紛的庭前會議問題研究

周璐珺

（上海市第一中級人民法院，上海 200336）

隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整、群眾對于房屋的需求以及產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整后帶來的房屋用途變更，房產(chǎn)案件的數(shù)量與日俱增。而房屋租賃合同糾紛在房產(chǎn)案件中，是占比最多的案由之一，也是審理難度較大的案由之一。租賃合同的庭前會議，所涉及的關(guān)鍵點也相對較多。本文按照庭前會議的程序流程，將此種案由項下的庭前會議要點一一列舉并進行分析。

一、明確當(dāng)事人的訴請

訴請是一個案件審理的基礎(chǔ)，可以說全部的審理工作都是圍繞訴請展開的，因此明確訴請是庭前會議的首要任務(wù)。

（一）判斷訴請是否基于單個法律關(guān)系

租賃案件中，往往會涉及其他法律關(guān)系。在庭前會議中就需要辨別訴請是否都是基于同一個租賃合同關(guān)系。對此可以進行如下區(qū)別處理：

1.多個法律關(guān)系中的房屋租賃合同關(guān)系，可以進行實體審理的情形

訴請中存在多個法律關(guān)系，但其中的租賃合同關(guān)系符合民事案件受理條件，可以進行審理。應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人就其他部分撤回起訴并告知其可以就其他部分另行訴訟。

比如承租人承租房屋的同時，又與出租人簽訂合同租賃其生產(chǎn)設(shè)備、使用其專利技術(shù)進行生產(chǎn)。那么租賃設(shè)備和專利使用與房屋租賃就并非同一法律關(guān)系，應(yīng)在庭前會議中引導(dǎo)當(dāng)事人撤回這兩部分的起訴，告知其可以就這兩部分另行訴訟。

2.租賃合同關(guān)系需待其他法律關(guān)系處理完畢方能審理的情形

承租期間租賃房屋被列入征收范圍的，就會同時涉及征收補償關(guān)系。如當(dāng)事人在租賃合同中就動拆遷事宜有所約定，則按其約定處理。如租賃合同未約定，宜待征收補償關(guān)系處理完畢后再行處理租賃關(guān)系，這種情況下如出租人訴請解除合同，那么在庭前會議中就應(yīng)向其釋明，引導(dǎo)其撤回起訴。當(dāng)事人如不同意撤回起訴，則報告合議庭，由合議庭裁定是否駁回起訴。

（二）引導(dǎo)當(dāng)事人提出明確、完整的訴請

1.明確標的物范圍及租金、違約金標準

訴請應(yīng)有明確標的，租賃案件中首先需要明確的是標的物的指向。有些租賃物經(jīng)過了多年的改建、擴建，周邊道路的變更等，往往現(xiàn)在的地址與當(dāng)時合同中的地址已經(jīng)發(fā)生了變更，這就需要雙方當(dāng)事人就標的物的范圍進行確認。如在庭前會議中無法就標的進行確認，則可以要求雙方一起陪同到現(xiàn)場進行確認，也可以到派出所進行調(diào)查。如訴請中涉及金額的計算，應(yīng)明確計算方法和計算依據(jù)。租賃案件中承租人最主要的義務(wù)就是支付租金，逾期支付租金往往涉及違約金，那就需要明確租金及違約金的計算標準、計算的起止日期等［1］。

2.根據(jù)案件情況，行使釋明權(quán)

（1）涉及合同解除的，需要當(dāng)事人明確合同解除的日期，也需要當(dāng)事人明確合同解除的后果是否在本案中一并處理。

（2）非承租人過錯導(dǎo)致租賃合同解除或者合同無效的，庭前會議中需要向承租人釋明是否就己方對于房屋的裝修等添附，要求出租人進行賠償。承租人堅持不主張或只是提出抗辯的，則應(yīng)告知承租人可以另行起訴解決。

（3）發(fā)現(xiàn)合同可能存在無效情形的，應(yīng)向當(dāng)事人釋明，引導(dǎo)其變更訴請并就合同無效的后果一并處理。如當(dāng)事人堅持不變更訴請，則應(yīng)告知其如最終合議庭認定合同無效，合同無效的后果可以另行主張。

（4）固定訴請的過程中，如當(dāng)事人的訴請有所變更，應(yīng)注意給對方當(dāng)事人新的答辯期。

二、處理程序動議

在庭前階段會有諸多程序動議，諸如提起反訴、申請鑒定、申請保全、追加當(dāng)事人等，這些程序動議均需要在正式庭審之前處理完畢。如有動議未能在正式庭審之前處理完畢，可能導(dǎo)致正式庭審無法完整進行，不得不暫停等待程序動議的處理，拖延了審理進程。

房屋租賃合同有其特殊性，可能涉及以下幾個程序動議：

（一）追加次承租人

租賃案件中很多都存在轉(zhuǎn)租，如出租人未將次承租人列為當(dāng)事人，可以在庭前追加次承租人作為無獨立請求權(quán)的第三人。

1.如次承租人人數(shù)過多，且各次承租人的訴請不一致的，則不宜在案件中追加，庭前會議中就需要釋明次承租人的事宜由當(dāng)事人另行訴訟解決。

2.如次承租人提出愿意代償租金，可以在庭前會議中要求次承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保。

（二）租賃合同解除或者無效的情況下的鑒定以及估價

1.裝修等附合物是否賠償涉及實體的審理，但是附合物損失在很多情況下需要通過司法鑒定來確定。委托司法鑒定的基礎(chǔ)依然是當(dāng)事人的訴請，但是庭前會議中需要明確按照什么標準來確定裝修損失，比如是按照現(xiàn)值、殘值還是折舊后金額等。如附合物金額明顯不高，則可以在庭前會議中要求雙方客觀地陳述附合物價值，盡量促成雙方就附合物的價值達成一致意見，減少當(dāng)事人的訴訟成本。

2.出租人主張租賃合同解除或無效后的使用費，并要求按照市場價值計算使用費的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人申請就同地段同時期同類型房屋的市場租金進行評估，也可以在雙方爭議不大的情況下促成雙方就市場租金達成一致意見。

三、組織證據(jù)交換

俗話說：“打官司，就是打證據(jù)！”證據(jù)交換程序在庭前會議中尤為重要。

（一）排除“非證據(jù)”

當(dāng)事人提供證據(jù)往往求多，有關(guān)無關(guān)的材料提供了一大堆，甚至提供厚厚一沓法律法規(guī)作為證據(jù)。這種情況下，就要向當(dāng)事人釋明，哪些可以作為本案的證據(jù)，哪些與本案沒有直接關(guān)聯(lián)，不宜作為證據(jù)，哪些與本案有關(guān)聯(lián)，但是不屬于證據(jù)的范疇。釋明后，應(yīng)詢問當(dāng)事人的意見，如當(dāng)事人接受法庭釋明，則明確哪些證據(jù)不再作為本案證據(jù)提供，可以作為供法庭參考的材料。必要的話，可以在庭前會議中指導(dǎo)當(dāng)事人對證據(jù)重新整理并編號，并可以要求當(dāng)事人根據(jù)法庭整理的序號重新提交證據(jù)目錄。

（二）排除非法證據(jù)

確定證據(jù)的真實性、合法性。當(dāng)事人對證據(jù)的合法性、真實性提出異議，應(yīng)要求其提供依據(jù)、說明理由。如當(dāng)事人對于證據(jù)材料上的印章、筆跡或形成時間等有異議，應(yīng)詢問其是否申請鑒定，并就不鑒定的后果進行釋明。

（三）組織雙方就證據(jù)的證明力、證明內(nèi)容發(fā)表質(zhì)證意見

質(zhì)證過程中，當(dāng)事人往往需要根據(jù)對方的證據(jù)來補充提供材料，這種情況下，需要給出明確的補充舉證期限，并釋明逾期舉證的后果，提醒當(dāng)事人如需開具調(diào)查令、申請法院調(diào)查等，應(yīng)及時提出申請。遇到復(fù)雜案件，難免出現(xiàn)當(dāng)事人對于對方的補充證據(jù)依然提出需要延長舉證期限以便提供反證。一般情況下，補強證據(jù)不應(yīng)超過兩輪。極少情況下，案件復(fù)雜確實需要多輪舉證。為了查明事實，可以向當(dāng)事人明確就某一部分的事實開放舉證期限，其余部分舉證完畢不再接受證據(jù)材料的提交。

四、固定無爭議事實

在證據(jù)交換過程中往往涉及大量的事實，對于雙方無爭議的事實，尤其是案件的基礎(chǔ)事實，可以在庭前會議中直接進行固定。

（一）簽訂日期、租期、租金支付方式、免租期等。租賃合同本身是租賃合同糾紛產(chǎn)生的基礎(chǔ)，對于租賃合同主要內(nèi)容的固定，能幫助合議庭根據(jù)合同約定作出判斷［2］。

（二）租賃合同履行過程中租金的實際收付情況。這部分事實一般都會有收付憑證，爭議不會很大。如當(dāng)事人對于收付的金額、性質(zhì)有異議，可以在庭前會議中組織當(dāng)事人進行對賬。

（三）標的物有無產(chǎn)證或合法的建造手續(xù)。標的物是否合法，是判斷租賃合同是否合法有效的一個主要依據(jù)，這部分事實所依據(jù)的證據(jù)材料一般都由政府機關(guān)出具，可以在庭前會議中予以固定。

五、歸納爭議焦點

完成了追加當(dāng)事人、鑒定、證據(jù)交換等，已經(jīng)可以初步歸納出爭議焦點。在庭前會議中應(yīng)告知當(dāng)事人法庭歸納的爭議焦點，詢問當(dāng)事人是否有補充，并要求當(dāng)事人在后續(xù)的審理中圍繞爭議焦點發(fā)表意見。庭前會議中歸納出爭議焦點，有助于將有效的法律事實和觀點提煉出來，也有助于縮減正式庭審中的無效部分、提高審理效率。

六、進行調(diào)解

在當(dāng)事人自愿的情況下，調(diào)解可以在審理的任何階段進行，庭前調(diào)解氛圍較為輕松、形式較為靈活，也往往會有超出預(yù)期的調(diào)解效果。審判工作總有局限性，出于提高效率、盡早解決糾紛的考慮，庭前會議中也應(yīng)做足調(diào)解工作。