房地產(chǎn)調(diào)控中的土地市場(chǎng)規(guī)制研究

程 澤

（吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，吉林 長(zhǎng)春 130117）

在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，雖然有了許多法律的規(guī)制，但是還是存在一些不可控制的問(wèn)題。我國(guó)的政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控做出了許多的努力并出臺(tái)了非常多的政策與手段，由于土地的所有量是有限的，所以房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中，大型的企業(yè)有著非常好的發(fā)展前景，并且在前期的投入產(chǎn)出比非?？捎^，而一些小型企業(yè)卻在殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中損失慘重，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和規(guī)制的研究是至關(guān)重要的。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為

隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著非常大的貢獻(xiàn)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)有著一定的稀缺性，隨著城市化的擴(kuò)張，人口數(shù)量也在逐年上漲，讓我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量不斷攀升，但是由于城市的土地是有限的并且是不可再生的一種稀缺資源，而且城市中土地開(kāi)發(fā)政策有所限制，不是所有的土地都可以被改為現(xiàn)代建筑，就需要我國(guó)的政府積極地出臺(tái)相關(guān)的政策對(duì)房地產(chǎn)和土地進(jìn)行資源的優(yōu)化配置。由于房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，作為房地產(chǎn)資金的支撐者商業(yè)銀行也在房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生了非常大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要有著大量的資金投入，所以房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)產(chǎn)生一些不健康的發(fā)展因素，所以同時(shí)也要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)［1］。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)地方政府提供的政策支持和土地流轉(zhuǎn)，所以為了更好地協(xié)調(diào)地產(chǎn)行業(yè)、土地與市場(chǎng)之間的各種需求，政府部門就要不斷地對(duì)相應(yīng)的政策和規(guī)制進(jìn)行調(diào)控，充分地發(fā)揮政府的協(xié)調(diào)作用，讓房地產(chǎn)行業(yè)得以良性地發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的壟斷性質(zhì)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展如同雨后春筍一般。從目前的房地產(chǎn)發(fā)展方向中可以得知，房地產(chǎn)的發(fā)展有著集中化的趨勢(shì)，雖然我國(guó)許多城市中的房地產(chǎn)的規(guī)模并不算大，一些企業(yè)只在城市中有小部分的投入，但是由于我國(guó)人口眾多，對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求多，所以房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭非常猛，競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。在我國(guó)的城市發(fā)展中，房地產(chǎn)受城市的區(qū)域限制，所以就讓房地產(chǎn)在一些城市中的價(jià)值出現(xiàn)較大的差異。由于土地價(jià)格高、土地審批流程的復(fù)雜性，就讓不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格有著非常高的差異，而且會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)在不同的城市之間有著區(qū)域性的壟斷。在有限的市場(chǎng)范圍內(nèi)，土地資源政府和市場(chǎng)的合理調(diào)控應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)，但是在少數(shù)城市中，許多房地產(chǎn)商為了加快自己發(fā)展的腳步，就不斷地并購(gòu)地產(chǎn)企業(yè)，加快了其集中化的進(jìn)程。我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)中也出臺(tái)了許多規(guī)程去約束市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，基本保障了我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問(wèn)題

早在2004年我國(guó)就對(duì)住房政策實(shí)施了一系列的改革手段與措施，但是由于房地產(chǎn)的擴(kuò)張速度迅猛，調(diào)控的效果并不是特別明顯，并且房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展過(guò)于迅猛沒(méi)有合理的足夠的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)支撐，也給地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)帶來(lái)一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和土地的限制，由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于投資中的密集行業(yè)，在進(jìn)入房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)需要投入大量的資金，所以就會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)較多的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如果對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控沒(méi)有強(qiáng)有力的措施，就會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)面臨比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控中的土地市場(chǎng)規(guī)制研究

（一）土地供應(yīng)的相關(guān)規(guī)制要求

1.土地的收購(gòu)與儲(chǔ)備

由于社會(huì)體制和經(jīng)濟(jì)體制的不同，我國(guó)土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，房地產(chǎn)如果想要開(kāi)發(fā)土地就要與政府建立起土地的經(jīng)濟(jì)關(guān)系［2］。政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)可以對(duì)土地進(jìn)行征收、征用與征購(gòu)，通過(guò)一系列的調(diào)控與措施可以對(duì)土地進(jìn)行完整的供應(yīng)和整理開(kāi)發(fā)，在我國(guó)的政府對(duì)土地進(jìn)行征收的過(guò)程中，需要政府部門建立起非常完善的征收體系和規(guī)則，這樣才能保證我國(guó)的土地儲(chǔ)備和供應(yīng)工作能夠合理地開(kāi)展，在相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)則中，不斷對(duì)土地的相關(guān)政策進(jìn)行合理的完善，并且要不斷提升土地儲(chǔ)備資金的管理工作，將土地儲(chǔ)備的運(yùn)行模式得以合理處置。

2.不斷擴(kuò)大土地收購(gòu)的儲(chǔ)備

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求量也越來(lái)越大，房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是必不可缺的，所以市場(chǎng)中要及時(shí)地根據(jù)市場(chǎng)需求把閑置的土地進(jìn)行征收利用，還有對(duì)一些不具有儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)條件的土地進(jìn)行規(guī)劃，讓每一塊土地都能夠得到合理地利用，提升我國(guó)土地的儲(chǔ)備量，為我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)和日益增加的住房需要得到滿足。并且我國(guó)政府要采取積極的措施去對(duì)土地的供給需求進(jìn)行調(diào)控。

3.合理籌備土地收購(gòu)資金

市場(chǎng)中對(duì)于土地的需求量與日俱增，就需要政府對(duì)土地進(jìn)行大量的收購(gòu)。收購(gòu)?fù)恋氐耐瑫r(shí)就需要有著大量的收購(gòu)資金，政府對(duì)土地的收購(gòu)資金主要來(lái)自土地抵押或者是土地債券，在一些地區(qū)中，政府也會(huì)對(duì)土地收購(gòu)資金給予一定的支持，對(duì)收購(gòu)進(jìn)行撥款，還有一些土地收購(gòu)的行為可以與大型外資企業(yè)聯(lián)合，由外資企業(yè)投資進(jìn)行土地的收購(gòu)。土地收購(gòu)時(shí)可以通過(guò)多種的方式，讓政府在儲(chǔ)備土地資源時(shí)有合理、充足的資金來(lái)源。

（二）土地價(jià)格的相關(guān)規(guī)制要求

1.土地交易中要有交易許可

在房地產(chǎn)土地交易中需要有相關(guān)的土地交易許可，這種證件是由我國(guó)的政府主導(dǎo)辦理的，在土地交易的許可中有著詳細(xì)的土地交易申報(bào)流程與注意事項(xiàng)，并且有著非常完備的申報(bào)流程和土地交易中政府所需要的相關(guān)的手續(xù)與需要查驗(yàn)的內(nèi)容。這種政府主導(dǎo)的土地交易許可，讓我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)商家在進(jìn)行土地交易時(shí)會(huì)有相對(duì)比較健全的制度去約束，也有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展，并且有利于我國(guó)土地的使用情況［3］。

2.土地交易中的申報(bào)制度與大規(guī)模土地交易的監(jiān)視

由于政府對(duì)土地交易的主導(dǎo)制度，就會(huì)對(duì)我國(guó)的土地交易價(jià)格有著一定的控制權(quán)，這種方式會(huì)讓我國(guó)的土地在以穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提下進(jìn)行交易。在對(duì)土地進(jìn)行申報(bào)時(shí)要合理地依據(jù)土地的實(shí)際面積去確定是否需要申報(bào)，并且在申報(bào)時(shí)要注意申報(bào)的事項(xiàng)。在交易的土地面積較小時(shí)，一般情況中不需要對(duì)土地進(jìn)行申報(bào)，會(huì)采用交易的監(jiān)視制度對(duì)較小的土地交易進(jìn)行監(jiān)管。如果在交易的區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)土地價(jià)格增長(zhǎng)迅猛或者是土地的分配方式不合理時(shí)，政府就要進(jìn)一步充分發(fā)揮出它所具有的調(diào)控手段和監(jiān)視手段對(duì)土地進(jìn)行監(jiān)視，并且要對(duì)監(jiān)視區(qū)做出合理的整頓措施，促使區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格保持在平穩(wěn)的狀態(tài)中。

（三）土地金融的相關(guān)規(guī)制

1.土地債券

土地債券也是一種土地金融的行為，土地債券的發(fā)行與管理是由政府進(jìn)行主導(dǎo)的，土地債券的發(fā)行可以為土地收購(gòu)行為解決資金問(wèn)題。在實(shí)行土地金融的政策時(shí)，要讓土地金融的相關(guān)規(guī)制與要求做到完備和規(guī)范，在國(guó)際上，許多國(guó)家都設(shè)立有土地金融銀行，這就能為國(guó)家的房地產(chǎn)與土地的開(kāi)發(fā)合理地提供充足的資金，我國(guó)也可以從中借鑒優(yōu)秀的規(guī)章制度，健全我國(guó)房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)的制度。

2.土地抵押

在國(guó)際上，土地金融的實(shí)施是建立在土地抵押貸款與土地債券的基礎(chǔ)上的，目前為止，我國(guó)也在采用這種模式。在進(jìn)行土地金融的資金流轉(zhuǎn)時(shí)，合理地使用土地抵押政策對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用有著非常多的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橥恋厥枪潭ǖ?，還有著一定的持久性，土地的買賣價(jià)格高昂，在市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行中土地也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而提升，所以使用土地作為抵押貸款的一種金融方式是非常具有優(yōu)勢(shì)的?？梢酝咨频亟鉀Q相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題［4］。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)中，土地是最基礎(chǔ)的要素。在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中做好合理調(diào)控與規(guī)劃可以進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。利用法律的手段可以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種行為做出約束，能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)更加穩(wěn)步地前進(jìn)，通過(guò)一系列合理的土地政策，對(duì)土地實(shí)行優(yōu)化配置，能夠讓我國(guó)的土地市場(chǎng)供給與需求相平衡，從而讓我國(guó)的房地產(chǎn)的價(jià)格趨于平穩(wěn)，保護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展。