房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

李 群

（河南漢風(fēng)律師事務(wù)所，河南 許昌 461000）

房地產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營、銷售等一系列過程中所進(jìn)行的和現(xiàn)行法律相悖的行為最終導(dǎo)致了市場聲譽(yù)受到損失或者出現(xiàn)了一定的經(jīng)濟(jì)損失，這就稱為房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)糾紛數(shù)量不斷增加，還有很多矛盾是沒有辦法進(jìn)行調(diào)和的，因此只能進(jìn)入司法訴訟環(huán)節(jié)，而一旦走入這一環(huán)節(jié)，必然會有一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，對此有必要進(jìn)行研究并且找出防范措施，這能夠在促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面發(fā)揮重要的作用。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）宏觀法規(guī)政策

第一，存在由于法律法規(guī)的滯后以及政策所具備的較大的不確定性而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的速度非?？欤窃谶@一方面相關(guān)的法律還沒有跟上轉(zhuǎn)變的步伐沒有及時(shí)完善，因此顯得不夠嚴(yán)密，所以開發(fā)商面臨立法之后所帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。政府為了保護(hù)日益稀缺的土地資源，還要對于當(dāng)前市場各主體之間的利益關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，可能隨時(shí)會出臺一些宏觀調(diào)控政策，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這些都是不確定的因素。此外相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策也會出現(xiàn)一定的變化，例如金融政策、環(huán)保政策的出臺等都可能出現(xiàn)土地使用權(quán)被政府回收的情況，這也讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，還存在城市規(guī)劃方案的調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，例如轉(zhuǎn)變了相應(yīng)土地的用途，那么周邊的房地產(chǎn)商品價(jià)值將會受到極大的影響，還有的會面臨被拆遷的巨大風(fēng)險(xiǎn)。采取經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模以及速度也是一個(gè)重要的影響因素，例如在某一地區(qū)增設(shè)商業(yè)服務(wù)中心，便會帶動當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)上升［1］。

（二）微觀實(shí)務(wù)操作

第一，在具體的操作過程中，會出現(xiàn)土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓等問題，在這一過程中就會出現(xiàn)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。有很多合作開發(fā)合同或者項(xiàng)目公司在進(jìn)行股權(quán)合同收購的過程中，只是著急簽訂合同，并沒有仔細(xì)審查它的合法性。

第二，項(xiàng)目在建造的過程中還會出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如由于施工質(zhì)量或者資金不足等原因而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。在具體施工過程中，對合同的勘查以及設(shè)計(jì)不夠嚴(yán)密，履行的不徹底，因此而出現(xiàn)了一些糾紛；還可能出現(xiàn)承包商違法分包，導(dǎo)致工程出現(xiàn)質(zhì)量安全事故等問題，這也會出現(xiàn)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三，在項(xiàng)目的銷售階段，這是實(shí)現(xiàn)投資利益的關(guān)鍵階段，不過在這一階段也會出現(xiàn)一定的風(fēng)險(xiǎn)。例如廣告策劃方面沒有按照合同規(guī)定的進(jìn)行或者合同本身不夠規(guī)范，在履行時(shí)出現(xiàn)了歧義。此外違規(guī)銷售也會產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，還有按揭還貸風(fēng)險(xiǎn)等。

第四，物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有開發(fā)商和關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司沒有明確各自應(yīng)該遵守的職責(zé)，而導(dǎo)致了法律風(fēng)險(xiǎn)。還存在未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋，而出現(xiàn)了一些質(zhì)量問題，此時(shí)也會引發(fā)投訴糾紛。此外業(yè)主對于各種公共物業(yè)用房或者其他設(shè)備的使用權(quán)利等所引發(fā)的爭議［2］。

二、防范措施

（一）樹立學(xué)習(xí)理念

對于房地產(chǎn)糾紛中的法律風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行防范，一個(gè)重要的基礎(chǔ)就是樹立學(xué)習(xí)理念，對于這一產(chǎn)業(yè)中的立法動態(tài)等要及時(shí)關(guān)注，并且強(qiáng)化對于相關(guān)法律的學(xué)習(xí)以及培訓(xùn)，從而能夠不斷提升自己對于法律的認(rèn)識以及防范法律風(fēng)險(xiǎn)的能力。對房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法律，不斷增強(qiáng)自己的法律意識，切不可按照經(jīng)驗(yàn)辦事，這樣一旦出現(xiàn)問題就沒有辦法補(bǔ)救。在具體工作中應(yīng)該有合理的行為以及規(guī)范的語言表達(dá)，這樣也能防止在溝通的過程中產(chǎn)生歧義，最后出現(xiàn)法律糾紛。還應(yīng)該多和政府相關(guān)部門交流，這樣才能掌握與自身市場相關(guān)的重要信息，把握市場風(fēng)險(xiǎn)，并且對于自身的目標(biāo)及時(shí)調(diào)整。對于企業(yè)來說，要對職工進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，從而讓他們的工作能力更強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)防范能力更強(qiáng)。

（二）樹立誠信理念

要在市場中安身立命，不斷規(guī)避各種法律風(fēng)險(xiǎn)，誠信是非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，對于項(xiàng)目的運(yùn)作以及管理等都要本著誠信的理念，這樣才能實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營。在具體工作中應(yīng)該調(diào)查合作各方的資信狀況，這樣才能確保后續(xù)合同簽訂以及工作的開展有保障，而且對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說屬于投資大周期長的項(xiàng)目，如果不加重視，很可能導(dǎo)致正常的開發(fā)建設(shè)無法進(jìn)行，還會帶來非常大的經(jīng)濟(jì)損失。因此在合作之前對于各方的資信狀況進(jìn)行調(diào)查，這是非常必要的。此外應(yīng)該及時(shí)調(diào)查土地使用權(quán)情況，使用權(quán)是否完整，是否無瑕疵。對于提供土地使用權(quán)的這一方來說，一定要及時(shí)調(diào)查，是屬于劃撥還是出讓，以及最后的規(guī)劃用途，包括其中的詳細(xì)參數(shù)都要及時(shí)了解。在了解完這些基礎(chǔ)情況之后，要盡快辦理項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)，這樣才能讓項(xiàng)目受到法律保護(hù)。在這一過程中涉及立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷，包括到最后的產(chǎn)權(quán)過戶這些，環(huán)節(jié)是非常多的，任何一個(gè)環(huán)節(jié)只要出現(xiàn)問題都會帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)［3］。

（三）樹立證據(jù)理念

防止糾紛的過程中證據(jù)是非常關(guān)鍵的一個(gè)內(nèi)容，這能很好地界定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)范圍。因此在房地產(chǎn)交易的過程中，一定要有證據(jù)理念，合同就是一種書面證據(jù)，因此應(yīng)該重視合同的簽訂。從具體的司法實(shí)踐來看，有非常多的房地產(chǎn)法律糾紛都存在合同不規(guī)范的問題，最終在履行的時(shí)候出現(xiàn)歧義，互相推諉。因此應(yīng)該有完善的合同管理體系，對于一些重要的合同一定要妥善保管。在簽訂合同之前要對雙方的履約能力進(jìn)行審查，這是一個(gè)重要的機(jī)制，應(yīng)該在完善合同管理體系中包含。還要有明確的定價(jià)管理機(jī)制以及招投標(biāo)程序等。對于合同的制定應(yīng)該規(guī)范，可以制作規(guī)范性的固定合同范本，這樣也能方便重復(fù)使用，還應(yīng)該有合同跟蹤服務(wù)。在管理的過程中，應(yīng)該尤其注意審查排除法定禁止性無效條款，這樣才能讓合同受到法律保護(hù)，確保其實(shí)真實(shí)有效。

（四）樹立專業(yè)理念

當(dāng)前雖然市場競爭非常激烈，在各行各業(yè)中都是如此，但是從其本質(zhì)上來看，就是專業(yè)實(shí)力和行業(yè)品牌這兩個(gè)方面的競爭。不斷提升自身的專業(yè)度，能夠讓自身的品牌更有特色，而這樣一來就能吸引更多的用戶，從而開拓更大的市場，獲得更多的市場份額。因此樹立專業(yè)理念，不斷提升自身的專業(yè)程度，這也是防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方法，具體來說，在企業(yè)內(nèi)部可以設(shè)立專門的法務(wù)機(jī)構(gòu)，對于日常的合同事宜進(jìn)行管理。從外部來說，在進(jìn)行一些重大談判事項(xiàng)的時(shí)候，一定要有專業(yè)律師的幫助。像這樣讓內(nèi)外法務(wù)人員能夠合理有效的配合，從而能對于風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效預(yù)防，對于糾紛也能順利解決［4］。

總而言之，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度越來越快，其中的糾紛數(shù)量也變得越來越多，對于其法律風(fēng)險(xiǎn)的方法是至關(guān)重要的，對此應(yīng)該先明確有哪些典型的風(fēng)險(xiǎn)，明確了風(fēng)險(xiǎn)才能更好地制定措施。本文提出從樹立學(xué)習(xí)理念、誠信理念、證據(jù)理念以及專業(yè)理念這幾個(gè)方面入手，實(shí)現(xiàn)對于房地產(chǎn)糾紛中法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，以期能夠?yàn)檫@一行業(yè)的發(fā)展提供一些幫助。