房產(chǎn)稅改革影響研究

張?zhí)K香

（中共山西省委黨校（山西行政學院），山西 太原 030006）

房產(chǎn)稅在2021年被頻頻提及，近期由全國人大常委會預算工委、財政部、住建部及國稅總局四部委聯(lián)合召開的房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，［1］被認為釋放了進一步擴大個人房產(chǎn)稅試點的重大信號，再次觸發(fā)公眾敏感神經(jīng)，引起不少焦慮。房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅有何區(qū)別？個人房產(chǎn)稅的開征對普通百姓的生活有多大影響？房產(chǎn)稅改革是否會抑制房價上漲？本文將從以下幾個方面進行探討。

一、房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別

一般人對房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅的概念不能準確區(qū)分。我國稅收實體法總共規(guī)定了18個稅種，房地產(chǎn)稅并非法定的獨立稅種，而屬于一個綜合性的概念，泛指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過程所涉及的所有的稅，可能包括的具體稅種為：土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅，還包括：增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、印花稅等。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中需要繳納的稅包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅、增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅等，多達11種。個人購買房地產(chǎn)，需要繳納契稅、印花稅等。其中和房地產(chǎn)關聯(lián)度最高的是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅這五個稅種。

房產(chǎn)稅僅是房地產(chǎn)稅大家族中的一員，是我國現(xiàn)行18個稅種之一，是指一種以房屋為征稅對象、以房產(chǎn)計稅余值或房屋租賃收入為計稅要素，向房屋的產(chǎn)權所有人征收的財產(chǎn)稅。

二、我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀

在我國，房產(chǎn)稅并不是一個新稅種，新中國成立以來從1950年就開征了房產(chǎn)稅，現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù)是國務院于1986年9月15日發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。①《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第一條房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。劃重點：一是房產(chǎn)稅僅僅在城鎮(zhèn)進行征收，僅僅對城市的、縣城的、建制鎮(zhèn)的及礦區(qū)的房屋征收，不包括廣大的農(nóng)村；二是房產(chǎn)稅僅對經(jīng)營性房屋征收，非經(jīng)營性房屋不征。

對于自用經(jīng)營性房屋，從價計征，按房產(chǎn)計稅余值征稅，計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10～30%后的余值，年稅率1.2%；對于出租房屋，從租計征，按租金收入征稅，年稅率為12%。②《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10～30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第四條房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。例如：A公司自有房屋兩套，房產(chǎn)原值均為500萬，一套用于生產(chǎn)經(jīng)營，一套用于出租，年租金30萬，當?shù)匾?guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30%的余值計稅，那么用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋每年應納稅額=500（1～30%）1.2%=4.2萬元，用于出租的房屋每年應納稅額=3012%=3.6萬元。

個人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

社會上所言的開征房產(chǎn)稅，實際是要擴大房產(chǎn)稅的征收范圍，對個人非經(jīng)營性住房開征。其實，上海、重慶從2011年1月就開始進行試點。上海市于2011年1月頒布了《開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，該暫行辦法開展了一系列的個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點活動，將本市居民的二套房及非本市居民的新購房作為征收對象；稅率依住房情形的不同暫時規(guī)定為0.4%或者0.6%；計稅依據(jù)暫時規(guī)定為住房市場交易價格的70%；征稅面積：對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積扣除。

2011年1月，重慶市也頒布了《關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》，不同于上海市，重慶市選擇將征收對象限定為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房，和在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房；適用稅率0.5～1.2%。重慶市更為細致地規(guī)定了免稅面積，其中，暫行辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積180平方米；暫行辦法施行后新購的獨棟商品住宅及高檔住房，免稅面積100平方米。如納稅人家庭擁有多套新購應稅住房，則按時間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。

三、房地產(chǎn)稅立法和改革進程

隨著上海和重慶兩市對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點工作的推進，關于房地產(chǎn)稅的立法和改革就逐步進入了大眾的視野，亦成為國家立法和改革推進的重點。

特別是從2020年末開始，“房地產(chǎn)稅”成為一個高頻詞，頻頻亮相于媒體：財政部部長劉昆于2020年末在《人民日報》撰寫文章稱，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥地推進房地產(chǎn)稅立法和改革。2020年12月31日，國家稅務總局上海市稅務局、上海市財政局、上海市房屋管理局聯(lián)合發(fā)布《關于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》（滬財發(fā)〔2020〕18號）。這一則重新發(fā)布的《通知》，僅僅對《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》中涉及稅務機關及區(qū)縣的表述進行了調整，文件名稱、文件主要內容，均與《暫行辦法》一致，未發(fā)生變化。2021年3月，十三屆全國人大四次會議通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，綱要提到要“推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權”。同年4月7日，時任財政部稅政司司長的王建凡表示，要積極穩(wěn)妥地推進房地產(chǎn)稅立法和改革。同年5月11日，全國人大常委會預算工委、財政部、住房城鄉(xiāng)建設部、稅務總局等四部門在北京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會，這次座談會的召開可謂意義非凡，在本次座談會上，四部門認真聽取了城市人民政府負責人及專家學者們對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。［2］

以上所說的立法和改革均是“房地產(chǎn)稅”，而非“房產(chǎn)稅”，但是和房地產(chǎn)相關的11個房地產(chǎn)稅中，和房地產(chǎn)關聯(lián)度最高的有五個，即房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅。這五個稅種中只有耕地占用稅已經(jīng)立法，其他四個稅種均為國務院條例，故“房地產(chǎn)稅”立法和改革可能針對房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅四個稅種全面推進，亦有可能先從呼聲最高的房產(chǎn)稅開始。

也許是立法的過程太繁雜，耗時較長，今年的立法工作計劃中，并未提及房產(chǎn)稅。專家推測可能會先在部分城市試點，看看市場的反應如何，再進一步行動。試點城市除了上海、重慶，專家推測還是會以熱點城市為主，比如杭州、成都、深圳。

四、個人房產(chǎn)稅全面開征對普通百姓生活的影響

考慮到上?！蛾P于本市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點若干問題的通知》中給予了本市居民家庭人均60平方米的免稅住房面積，《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》僅對獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房征收房產(chǎn)稅，且免稅面積為180平方米或100平方米的相關規(guī)定，相信未來個人房產(chǎn)稅立法時亦會考慮到免稅面積的扣除，且免稅面積不會低于人均60平方米，這對普通百姓不會造成太大影響，對擁有多套房及豪宅的富人可能會有影響，增加了其后期保有房產(chǎn)的成本，交易成本亦有可能增加。不過，這也是房產(chǎn)稅的立法目的之一：合理調節(jié)收入分配，促進社會公平。

上海、重慶房產(chǎn)稅試點辦法均體現(xiàn)了對房價調控的考慮，但試點十年來，客觀地說，其在房價調控上的成效并不顯著：兩地房價均呈現(xiàn)與其他諸多城市沒有顯著差異的上漲勢頭，其結果并未起到預想的抑制房價的作用。從各國經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅在調控房價上作用有限。

學術界指出，之所以在上海市、重慶市房產(chǎn)稅改革試點中，暫行辦法均未能夠充分發(fā)揮作用，根源在于暫行辦法中的稅制設計存在如稅基較窄、免稅面積較大、計稅依據(jù)不科學、稅率偏低的缺陷。房產(chǎn)稅改革存在的諸多亟待破解的難題，如破除土地財政依賴、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、完善財產(chǎn)評估體系等，也導致了房產(chǎn)稅改革試點過程步履維艱。［3］