《民法典》視閾下居住權設立的問題研究

鐘海兵 顏慧雨

（萍鄉(xiāng)市安源區(qū)人民法院，江西 萍鄉(xiāng) 337000）

2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過《中華人民共和國民法典》，設立“居住權”這一新型用益物權，是《民法典》物權編中新增加規(guī)定的一大亮點。在《民法典》物權編中，以法條的形式明文規(guī)定關于居住權的設立方式、形式。專章規(guī)定居住權，體現我國社會對居住權制度的迫切需求，具有重大的法律價值與社會價值。本文主要內容就是對居住權相關問題進行探討。

一、居住權的設立目的

《民法典》物權編設立居住權這一制度的根本目的是解決目前的住房緊張問題，實現“住有所居”的目標。這一制度響應了中央“房住不炒”的政策，有利于維護社會穩(wěn)定和保障民生，實現廣大人民群眾對美好幸福生活的期待［1］。在一些大城市，住房資源極度不平衡，由于拆遷等一系列因素的影響，房屋往往掌握在少數人手中，眾多來自外地的工作者難以負擔高額的房價，居住在租賃的房屋當中，還要面對房東“漲租”“不租”等一系列問題，不利于社會的穩(wěn)定。居住權制度的設立就可以緩解這一問題，除了租賃權之外提供多一種住房形式，滿足人們長期居住的需求。同時，居住權制度的設立保障了部分弱勢群體的基本住房要求，一些老年人和離婚中的弱勢群體方的居住權保障將有法可依。

二、居住權實施過程中可能存在的問題

一個新的制度的建立，必然帶來許多新的問題。雖然居住權這一概念在《民法典》物權法編草案中多次討論，并在此次施行的《民法典》中正式設立，但在具體的司法實踐中難免有一些法律沒有涉及的問題，需要以相關立法解釋、司法解釋等形式作出規(guī)定，發(fā)揮法律的規(guī)制作用與導向作用。

（一）法院執(zhí)行難

首先，如果被執(zhí)行人把自己已經資不抵債的房子設置一個終生“居住權”，或被執(zhí)行人為逃避債務，將其名下的房產設置居住權，由多人享有，導致其房屋價值減損，即使進行強制拍賣，也會因為房屋有多居住權人導致成交價格低或無人競拍而流拍的情況發(fā)生，難以保障債權人的合法權益。其次，債務人可以在其名下的房產為自己設立居住權，導致債務人身上存在多個居住權，再為了逃避債務將房屋轉讓，降低了債務人逃避債務的成本，與民法的誠實守信原則相違背。再次，過去在法院執(zhí)行房產時，僅僅需要查明房屋是否存在抵押、租賃。在居住權設置后，執(zhí)行時還需查明此房屋是否設立過居住權。居住權的設立，必然會影響到房產交易市場，房產上的多重權利關系導致房產價值減損，增加法院拍賣房屋的執(zhí)行風險。因此，出臺相關立法解釋、司法解釋及一些相關規(guī)定十分必要，對一項權利進行明確的規(guī)定與限制。居住權自登記時設立，在設立后需及時地將信息進行公開，供全社會查詢，避免居住權成為被執(zhí)行人的“避風港”。

（二）居住權可能會在婚姻家事領域引發(fā)新問題

《民法典》第三百六十七條與三百七十一條規(guī)定居住權的設立是以合同或遺囑遺贈的方式，這與《民法典》第一千零九十條規(guī)定，有負擔能力的一方需在離婚時給生活困難的一方提供幫助，具體由雙方協商，在協商不成的情況下，由人民法院判決會與法典產生矛盾。例如在離婚判決中，法院支持當事人因生活困難的居住權請求，判決當事人享有居住權。而《民法典》規(guī)定居住權只能以合同或遺囑遺贈的方式設立，判決的形式不在當中，相互沖突。因此，需肯定通過判決形式可以設立居住權，并且需在判決中載明居住權的權利人、居住年限等一些細節(jié)問題，避免再因此產生糾紛。關于判決設立居住權，需要進一步進行規(guī)范，明確范圍條件以及如何設立、解除的相關問題。

（三）租賃權使設立居住權的必要性減弱［2］

居住權與租賃權一樣，與所有權分離，那么設居住權的房屋，其入學、落戶等權益如何歸屬。一些家長購買房屋的目的就是為了孩子能在更好的環(huán)境學習，一些年輕人購買房屋也會考慮到戶口以及將來孩子的入學問題。關于“學區(qū)房”的居住權問題的落實，現有法律及相關規(guī)定中并未明確。取得“學區(qū)房”的居住權是否不同于租賃，能根據其居住的期限取得戶口、獲得更優(yōu)質的教育資源，這對居住權制度的落地使用有很大的限制。

三、居住權的完善

住房需求是人們生活最基本的需求，居住權的設立是我國《民法典》為解決人們這一需求提供的法律上的有力保障。但是，在基本法中設立居住權，必然會對其他領域的法律制度造成影響，推動其完善。因此，要重視《民法典》中居住權制度與我國其他相關法律制度的銜接以及在司法實踐中的落實。

（一）保障部分對公房享有居住權的家庭成員的權益

當前，我國有些政府部門工作人員、事業(yè)單位的工作人員能享受到公有房屋的居住權利，這種權利一般是以個人在政府或事業(yè)單位工作而使整個家庭都可以居住到單位的公有住房，以家庭為主體而產生的權利。但是，一些公有住房的產權沒有進行登記，沒有法律制度的明確規(guī)定，對于何人能夠享有居住公有住房的權利不能明確界定，因此，對一些享有權利的人沒有很好的保障。經常發(fā)生的一些案例是，作為公職人員在公有住房中居住的父母去世了，公房被征收或公房被單位收回轉租，其配偶或子女的居住權無法得到保障，部分法院作出審判時為了回避居住權這一問題，往往一概作出繼承人無法繼承居住權的判決。但《民法典》的定紛止爭功能就是要確定所有權的歸屬，以及對其他物權起到確認和保護的作用。在《民法典》的物權編中設立居住權這一制度，有助于更好地明確居住房屋的多方對房屋享有的權益，并根據法律的規(guī)定更好地保護他們的居住權利。

（二）提升住房利用率，完善住房保障體系

居住權按其設立目的分，可分為社會性居住權和投資性居住權［3］。社會性居住權主要是針對社會上的一些弱勢群體起到法律上的保護，而投資性居住權則可以優(yōu)化房屋所有權與使用權的配置，以提高房屋的利用效率。投資性居住權能以一種新的方式對房屋進行利用，例如，在合作建造房屋等交易時，所有權由主要目的是用來投資的出資者享有，而居住權可以由想解決住房問題的出資者獲得。這樣可以減輕房屋建造者在建房時的資金壓力，仍然保有房屋所有權，同時居住人也不用花費巨額價款購買房屋而能長期地穩(wěn)定居住，達到了房屋的有效合理利用。

目前我國保障性住房體系有著多層次的特點，建立廉租房、公租房等不同類型的住房來保障中低收入群體的住房問題。但這些保障性住房由于現實存在的種種因素并不能完全解決中低收入群體的住房問題，尤其一些外來務工人員很難享受到實地的住房性優(yōu)惠政策。與之相比，《民法典》中居住權制度的設立更有利于實現“住有所居”的住房保障目的［4］。居住權可與租賃權相為補充，居住權比租賃權更穩(wěn)定，相較于租賃權不得超過二十年的期限，居住權的時間限制則可以設置為終身，存續(xù)時間最長，并且居住權可以更好地滿足權利人的需求，提供更優(yōu)的保護。當發(fā)生第三人侵害房屋的權利的現象時，居住權人可以以物權人的身份向第三人主張物權性救濟，比如排除妨礙、消除危險等等。與此同時，居住權的設立也很嚴格，一是當事人應以書面形式訂立居住權合同，并向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立；二是除非另有約定，居住權原則上無償設立，居住權不得轉讓、繼承，否則也不能出租；三是當居住權期限屆滿或享有居住權的個體死亡，須到指定機構辦理注銷登記，隨后，居住權消滅，則住宅所有人享有住宅的完全支配權［5］。

四、結語

對于居住權設立及相關問題的研究，目前尚需社會各方進一步調研討論，針對實踐過程中已經發(fā)生或可能存在的問題，希望立法、司法機關日后能夠通過制定單行法規(guī)、地方性法規(guī)、立法解釋、司法解釋等形式作出立法層面的相關規(guī)定，以適應社會發(fā)展變化的新需求，更好地發(fā)揮法律的導向與規(guī)制作用。