《民法典》實質(zhì)擔(dān)保觀擴張下買賣型擔(dān)保的物權(quán)規(guī)制路徑

周萬林

（廣西師范大學(xué)，廣西 桂林 541000）

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，各種非典型擔(dān)保方式在商業(yè)實踐中被創(chuàng)造出來。買賣型擔(dān)保契約隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而出現(xiàn)，是指當(dāng)買賣型擔(dān)?；趽?dān)保意思表示和預(yù)告登記而具備擔(dān)保的從屬性、補充性和保障債權(quán)切實實現(xiàn)時，當(dāng)成立非典型擔(dān)保。［1］這是中小房地產(chǎn)開發(fā)商用以加強信譽，減小借貸阻力，進行融資的重要手段。在投資建房時，由于從開始施工到取得不動產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)歷一個比較漫長的過程，其中還需要應(yīng)對各種突發(fā)情況，易造成中小房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂，從而影響建筑建造進程，甚至造成爛尾的資源浪費現(xiàn)象。這時就需要進行融資，以保持資金充足，然而，由于中小房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模限制，無法提供強有力的責(zé)任財產(chǎn)保證，往往難以成功融資。買賣型擔(dān)保契約應(yīng)運而生，是債權(quán)人和債務(wù)人在簽訂借款合同的同時簽訂買賣合同，并且約定一旦出賣人屆期不履行債務(wù)，則履行買賣合同。買賣型擔(dān)保協(xié)議自被創(chuàng)造以來，在實務(wù)界和理論界引起了許多爭議。實務(wù)界司法實踐中，在受理買賣型擔(dān)保協(xié)議爭議案件時，由于法律規(guī)制不明，出現(xiàn)多種不同的裁判結(jié)果，同案不同判。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）中實質(zhì)擔(dān)保觀念的擴張，使得構(gòu)建買賣型擔(dān)保的擔(dān)保物權(quán)規(guī)制路徑成為可能。

一、《民法典》實質(zhì)擔(dān)保觀的擴張

（一）實質(zhì)擔(dān)保

實質(zhì)擔(dān)保在實踐以經(jīng)濟功能為認定標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮當(dāng)事人訂立合同的形式來確認雙方之間是否存在擔(dān)保行為的觀念。美國《統(tǒng)一商法典》第九編的目的是為種類繁多的擔(dān)保融資交易設(shè)定簡單、統(tǒng)一的結(jié)構(gòu)，使擔(dān)保交易成本更低，確定性更強。［1］實質(zhì)擔(dān)保觀以經(jīng)濟和功能為判斷標(biāo)準(zhǔn)，認定某一法律行為是否構(gòu)成擔(dān)保行為，無論交易名稱如何或債權(quán)人的名義權(quán)利如何，只要其目的在于獲得對擔(dān)保物交換價值的優(yōu)先受償權(quán)，即構(gòu)成擔(dān)保［2］。實質(zhì)擔(dān)保觀跳出物權(quán)法定原則的藩籬，是對物權(quán)法定原則的極大沖擊，其與形式擔(dān)保觀相對立，形式擔(dān)保嚴(yán)格遵守物權(quán)法定原則，實質(zhì)擔(dān)保觀則不拘泥于物權(quán)法定原則。

我國歷來實行嚴(yán)格的物權(quán)法定原則，實質(zhì)擔(dān)保被排斥在我國的立法體系之外，根據(jù)物權(quán)法定原則，我國擔(dān)保物權(quán)只有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種典型的擔(dān)保方式，其他非典型擔(dān)保，雖然在理論界爭議廣泛，但是效力不顯。以讓與擔(dān)保為例，讓與擔(dān)保，是指債務(wù)人或者第三人為擔(dān)保債權(quán)人權(quán)利而轉(zhuǎn)移擔(dān)保財產(chǎn)的所有權(quán)給債權(quán)人，自己保留該動產(chǎn)的占有和使用，當(dāng)債務(wù)人到期不履行義務(wù)時，債權(quán)人就該擔(dān)保財產(chǎn)受償實現(xiàn)其債權(quán)的一種非典型擔(dān)保。［3］如果以實質(zhì)擔(dān)保為認定標(biāo)準(zhǔn)的話，從經(jīng)濟和功能的角度出發(fā)，讓與擔(dān)保的擔(dān)保物權(quán)功能可以被肯定。但是因為我國立法沒有實質(zhì)擔(dān)保的條款，而讓與擔(dān)保其沒有被納入物權(quán)法律體系的規(guī)制。因此，其效力難以確定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律問題若干規(guī)定》第二十四條是唯一與讓與擔(dān)保相關(guān)的條文，然而就其內(nèi)容來看，對于讓與擔(dān)保的效力語焉不詳，僅僅規(guī)定了讓與擔(dān)保合同的債權(quán)效力，對其擔(dān)保物權(quán)的物權(quán)效力沒有做出規(guī)定，更沒有提及債權(quán)人對于擔(dān)保物是否擁有優(yōu)先受償權(quán)。

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為謀求融資便利，多種融資擔(dān)保方式紛紛涌現(xiàn)，嚴(yán)格遵循物權(quán)法定原則并不利于對這些創(chuàng)新?lián)７绞竭M行規(guī)制。在此情況下，實質(zhì)擔(dān)保觀為實現(xiàn)物盡其用和統(tǒng)一規(guī)制多種新形式的擔(dān)保提供路徑?！睹穹ǖ洹芬肓嗽S多實質(zhì)擔(dān)保觀，正是為不斷涌現(xiàn)的創(chuàng)新?lián)Ｎ餀?quán)形式提供契機。

（二）《民法典》實質(zhì)擔(dān)保觀的擴張

細讀《民法典》我們可以找到許多體現(xiàn)實質(zhì)擔(dān)保觀的相關(guān)法律條文，首先是《民法典》第三百八十八條“擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同”，該條將其他具有擔(dān)保功能的合同與抵押、質(zhì)押合同等量齊觀，在擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)基礎(chǔ)上承認了其他具有擔(dān)保功能的合同可作為取得擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)依據(jù)；其次在《民法典》第四百一十四條“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定”，把其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)納入抵押權(quán)的清償順序規(guī)則里面，此條文實際上把已經(jīng)登記的有物權(quán)外觀的具有擔(dān)保性質(zhì)的其他物權(quán)——如不動產(chǎn)物權(quán)的預(yù)告登記——與擔(dān)保物權(quán)等同，這為《民法典》第六百四十一條第二款和第七百四十五條奠定了基調(diào)，《民法典》第六百四十一條第二款和第七百四十五條分別把保留所有買賣和融資租賃合同中的所有權(quán)進行了限定，“未經(jīng)登記不得對抗善意第三人”。李永軍教授為此發(fā)出疑問，在民法體系所有權(quán)都應(yīng)該能夠?qū)沟谌?，除非他沒有所有權(quán)。未經(jīng)登記的動產(chǎn)所有權(quán)為什么不能對抗第三人？［4］此一規(guī)定，實際把擔(dān)保物權(quán)和所有權(quán)混同，即把所有權(quán)擔(dān)保物權(quán)化。在保留所有權(quán)買賣和融資租賃合同中的所有權(quán)實際起著擔(dān)保的功能，保留所有權(quán)買賣合同是具有擔(dān)保性質(zhì)的合同，因此這里的所有權(quán)按照《民法典》的規(guī)定，其實際是擔(dān)保物權(quán)，并非完全意義上的所有權(quán)。

所有權(quán)的變動、取得在我國法律體系中需要債權(quán)行為和物權(quán)行為同時有效，如果債權(quán)行為無效，會影響到物權(quán)行為的效力。我國法律體系從未把債權(quán)行為和物權(quán)行為完全分離，這一點從第三人善意取得制度以及合同無效或被撤銷時所有權(quán)人的原物返還請求權(quán)可以看出。保留所有權(quán)買賣合同和融資租賃合同，雙方當(dāng)事人達成了買賣合意，簽訂了買賣合同，債權(quán)行為合法有效；出賣人將標(biāo)的物交付買受人，買受人占有標(biāo)的物，物權(quán)行為完成。根據(jù)我國法律的規(guī)定，債權(quán)行為和物權(quán)行為完成，買受人獲得動產(chǎn)物權(quán)，且買受人占有動產(chǎn)，達到了公示公信的效果，擁有動產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)利外觀。因此，從法律解釋角度來看，保留所有權(quán)買賣和融資租賃合同，買受人實際上已經(jīng)取得了動產(chǎn)物權(quán)，出賣人保留的“所有權(quán)”雖然名為所有權(quán)，實際上只是一個擔(dān)保買受人所欠價款的擔(dān)保物權(quán)。因此，在這里《民法典》對其進行規(guī)制，適用動產(chǎn)抵押的相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人，并無不妥。

綜上，從擔(dān)保物權(quán)取得的債權(quán)原因——擔(dān)保合同類型的擴張，到擔(dān)保物權(quán)受償順序——其他具有擔(dān)保物權(quán)登記優(yōu)先受償權(quán)得到認可，再到所有權(quán)的擔(dān)保物權(quán)化——名為所有權(quán)實際為擔(dān)保物權(quán)，這一系列的規(guī)定，都是實質(zhì)擔(dān)保觀在我國擔(dān)保物權(quán)法領(lǐng)域擴張的直接體現(xiàn)。

二、實質(zhì)擔(dān)保觀擴張對買賣型擔(dān)保規(guī)制路徑的影響

（一）買賣型擔(dān)保的規(guī)制路徑

1.附條件買賣合同規(guī)制路徑

第一種規(guī)制路徑是將之認定為附解除條件的買賣合同，這一規(guī)制路徑以朱俊芳訴山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案為典型，該案最高院再審認為“案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同?！督杩顓f(xié)議》約定的商品房買賣合同的解除條件未成就，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉十四份《商品房買賣合同》”①最高人民法院判決書（2011）民提字第344號。。此種規(guī)制路徑看似能夠充分尊重當(dāng)時的意思表示自由、契約自由，實際上未能真正探明當(dāng)事人約定商品房買賣合同，真正意旨在擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)。

2.讓與擔(dān)保規(guī)制路徑

第二種規(guī)制路徑是將之認定為讓與擔(dān)保或則后讓予擔(dān)保，楊立新教授認為讓與擔(dān)保與用商品房買賣合同設(shè)置的擔(dān)保，其區(qū)別僅在于一個是先轉(zhuǎn)移所有權(quán)，一個是后轉(zhuǎn)移所有權(quán)，同樣都是擔(dān)保物權(quán)，僅僅是所有權(quán)轉(zhuǎn)移有先后之分而已［5］。

3.流質(zhì)條款規(guī)制路徑

第三種規(guī)制路徑是認定為流質(zhì)條款而認定無效，流質(zhì)條款是指擔(dān)保關(guān)系人之間締結(jié)的在擔(dān)保義務(wù)人不按照約定履行義務(wù)時，擔(dān)保物所有權(quán)直接歸于擔(dān)保權(quán)人所有并了結(jié)債權(quán)債務(wù)關(guān)系的協(xié)議。［6］

4.擱置買賣合同規(guī)制路徑

第四種規(guī)制路徑是把買賣型擔(dān)保合同中的擔(dān)保功能擱置，僅認定其借款關(guān)系的存在，這種規(guī)制路徑常見于雙方只約定買賣合同，沒有約定借款合同的情形，法院查明當(dāng)事人之間真實關(guān)系是借貸關(guān)系，直接認定借貸關(guān)系，對于買賣合同的擔(dān)保屬性不做考察，將之?dāng)R置。

（二）實質(zhì)擔(dān)保觀擴張對買賣型擔(dān)保規(guī)制路徑的影響

1.買賣型擔(dān)保納入擔(dān)保物權(quán)的法律依據(jù)

《民法典》的物權(quán)編的設(shè)計，關(guān)于物權(quán)的取得沿用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，并做了進一步的完善。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，《民法典》第三百八十八條：擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。①《中華人民共和國民法典》。通過法律行為取得物權(quán)往往需要債權(quán)行為和物權(quán)行為，且與相關(guān)國家的采取物權(quán)無因性理論，債權(quán)行為的效力與物權(quán)行為的效力不同，根據(jù)《民法典》合同編第五百六十六條規(guī)定，合同解除的同時，對已經(jīng)履行的部分可以請求恢復(fù)原狀，因此在債權(quán)行為無效的時候，原物權(quán)人可以主張原物返還請求權(quán)。

《民法典》擔(dān)保物權(quán)編把其他具有擔(dān)保功能的合同納入范圍，在深入探究名為房屋買賣實為擔(dān)保的合同時，我們不難發(fā)現(xiàn)其中實際的擔(dān)保功能，因此買賣型擔(dān)保的房屋買賣合同可以歸納到“其他具有擔(dān)保功能的合同”一欄，使得買賣型擔(dān)保中的房屋買賣合同納入擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域規(guī)制。

當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同時約定借貸合同，一份錢兩筆交易，如果不把其中一筆交易看作是對另一筆交易的擔(dān)保，花一份錢既取得借款債權(quán)又獲得不動產(chǎn)物權(quán)，那就是有違交易公平原則。因此，買賣合同本質(zhì)就是為擔(dān)保借貸合同的實現(xiàn)，不過由于房地產(chǎn)開發(fā)商尚未經(jīng)登記，無法進行抵押擔(dān)保，只能以買賣合同的形式；商品房的預(yù)告登記，可以被納入《民法典》“其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)”之列，因為預(yù)告登記具備物權(quán)的公示、公信效果，而公示、公信是取得物權(quán)的重要程序，經(jīng)公示公信的物權(quán)的對世效力方才顯現(xiàn)。

2.買賣型擔(dān)保契約是擔(dān)保合同

在《民法典》新規(guī)下，買賣型契約被歸入到擔(dān)保合同的行列，避免了買賣型擔(dān)保被當(dāng)作附解除條件的買賣行為，從而避免了第一類司法裁判路徑的適用。我們可以從功能的層面解釋買賣型擔(dān)保的買賣契約，在當(dāng)事人既約定買賣合同又約定借款合同的情況下，當(dāng)事人實際履行的是借款合同，即債權(quán)將借款交付債務(wù)人，其實際取得對債務(wù)人的債權(quán)，這時候買賣合同并未生效，只有在借款屆期，債務(wù)人不能履行債務(wù)時，買賣合同才能生效?？梢?，買賣合同依附于借款合同，一旦借款合同不能成立，買賣合同也不成立，而且買賣合同具有擔(dān)保借款債權(quán)實現(xiàn)的功能，其完全符合《民法典》擔(dān)保物權(quán)編，其他具有擔(dān)保功能的合同按照這一規(guī)定。因此買賣型擔(dān)保中的買賣合同實際上就是一個擔(dān)保合同。

3.通謀虛偽意思表示指向

根據(jù)《民法典》總則編的規(guī)定，通謀虛偽法律行為無效，按照基礎(chǔ)法律關(guān)系進行規(guī)制。擔(dān)保行為是隱藏于買賣型擔(dān)保的買賣行為之后的隱藏行為，根據(jù)此項規(guī)定，買賣型擔(dān)保應(yīng)該適用擔(dān)保法律關(guān)系規(guī)制。此前，因為法律對于擔(dān)保合同沒有做出明定，根據(jù)物權(quán)法定原則不能將買賣型擔(dān)保納入擔(dān)保物權(quán)法律領(lǐng)域進行規(guī)制，通過民法總則通謀意思表示的指引把買賣型擔(dān)保合同指向了擔(dān)保物領(lǐng)域，也因沒有具體的法律規(guī)定而得不到認可，只能擱置僅僅審理其借貸關(guān)系。而在《民法典》擔(dān)保合同是指擔(dān)保觀念擴張下，買賣型擔(dān)保契約指引向擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，可以直接適用擔(dān)保物權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

4.買賣型擔(dān)保是一種新型的非典型擔(dān)保方式

且買賣擔(dān)保作為一種新型的擔(dān)保方式，其與讓與擔(dān)保存在明顯的不同，買賣型擔(dān)保適用不動產(chǎn)領(lǐng)域，在不動產(chǎn)物權(quán)尚未取得首次登記之時，其實際對不動產(chǎn)進行預(yù)告登記，以防止物權(quán)的流轉(zhuǎn)或者物權(quán)人隨意處置物權(quán)，以確保債權(quán)的實現(xiàn)。讓與擔(dān)保的債權(quán)人卻實際取得了擔(dān)保物之物權(quán)，買賣型擔(dān)保取得只是物之所有權(quán)請求權(quán)。因此，在可以通過《民法典》相關(guān)法條進行規(guī)制之下，應(yīng)當(dāng)直接以買賣型擔(dān)保作為一種非典型擔(dān)保進行規(guī)制，應(yīng)當(dāng)按照擔(dān)保物權(quán)的法律規(guī)定進行規(guī)制。不必再把其歸屬到讓與擔(dān)保這一非典型的擔(dān)保物權(quán)中進行規(guī)制。根據(jù)《民法典》擔(dān)保物權(quán)編的規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的效力其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)按照登記在先原則擁有優(yōu)先受償權(quán)。

三、買賣型擔(dān)保的物權(quán)規(guī)制路徑構(gòu)建

（一）明確買賣型擔(dān)保契約的性質(zhì)

買賣型擔(dān)保在司法實務(wù)中被認定為附解除條件的合同或者通謀虛假意思表示，原因在于買賣型擔(dān)保契約在合同法中找不到相應(yīng)的形式，在裁判時，法官只能依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)范對其進行裁判，買賣型擔(dān)保契約表面與附解除條件的買賣合同具有一致性，從而誤導(dǎo)了法院的判決；而在意思表示方面，買賣型擔(dān)保契約雙方虛假意思表示又與通謀虛假意思表現(xiàn)一致，而虛假意思表示行為無效，其隱藏的民事法律行為的效力，根據(jù)具體法律規(guī)定。在《民法典》實質(zhì)擔(dān)保觀擴張下，買賣型擔(dān)保契約實際是以買賣的虛假意思表示隱藏設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的法律行為，根據(jù)法律規(guī)定，隱藏行為的效力根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，即依據(jù)擔(dān)保物權(quán)法律進行認定。而根據(jù)《民法典》擔(dān)保物權(quán)編，擔(dān)保物權(quán)的合同效力的規(guī)定，其他具有擔(dān)保功能的合同與抵押合同、質(zhì)押合同等同，具有相應(yīng)的法律效力。

因此，根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，我們可以對買賣型擔(dān)保契約作如下定義：買賣型擔(dān)保契約是指以訂立買賣合同形式隱藏設(shè)立擔(dān)保物權(quán)法律行為的具有擔(dān)保功能的合同。對買賣契約進行這般定義，旨在區(qū)分買賣型擔(dān)保契約和流質(zhì)條款以及通過轉(zhuǎn)移財產(chǎn)逃避債務(wù)的行為和正常的商品房買賣行為。按照上述定義，買賣型擔(dān)保契約只有在同時符合買賣虛假表示和隱藏設(shè)立擔(dān)保物權(quán)隱藏行為才將之歸為買賣型擔(dān)保契約。如果雙方真意是買賣，則是一般的商品房買賣合同，按照合同相關(guān)規(guī)定處理即可；如果雙方真意是以房抵債，應(yīng)該綜合考量房子的價值以及債務(wù)的多寡，確認是否顯失公平或者損害其他債權(quán)人利益，有任意情況者為流押條款，按照一般債權(quán)處理。

（二）限定買賣型擔(dān)保適用領(lǐng)域

構(gòu)建買賣型擔(dān)保的擔(dān)保物權(quán)規(guī)制路徑，旨在賦予中小房地產(chǎn)商便利的融資，以保障不動產(chǎn)建造的順利完成，避免因為資金不足而造成房子爛尾，資源的浪費。在以擔(dān)保物權(quán)規(guī)制買賣型擔(dān)保的時候，買賣型擔(dān)保契約中當(dāng)事人的隱藏行為是重要的考量因素，因其帶有隱蔽性，在實踐中往往難以探究，只能依客觀情況對其進行認定，難以保證認定的準(zhǔn)確性。因此，應(yīng)該對買賣型擔(dān)保的適用范圍做嚴(yán)格限制，具體如下：買賣型擔(dān)保只能適用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，且只能在不動產(chǎn)尚未取得首次登記物權(quán)時候適用。

如此規(guī)定是因為，第一買賣型擔(dān)保本來就屬于房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)的現(xiàn)象，在其他領(lǐng)域鮮有如此契約；第二不動產(chǎn)進行首次登記之后，其開發(fā)商就取得了不動產(chǎn)物權(quán)，此時如果需要進行融資就需要采取不動產(chǎn)抵押的方式進行。買賣型擔(dān)保雖被實際納入擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域，但是其應(yīng)該是作為現(xiàn)存法定擔(dān)保物權(quán)類型的補充，對于能夠以典型擔(dān)保進行的擔(dān)保物權(quán)行為仍然應(yīng)該以典型擔(dān)保的方式進行擔(dān)保。蓋因典型擔(dān)保作為法律明文規(guī)定的擔(dān)保形式，其適用法律關(guān)系明晰，權(quán)責(zé)分明，在適用上更加的便利。而將買賣型擔(dān)保納入擔(dān)保物權(quán)規(guī)制路徑是通過對實質(zhì)擔(dān)保觀在《民法典》相關(guān)條款進行解讀歸納，在適用上，比較繁瑣和不便。因此，對于可以以典型擔(dān)保形式進行的擔(dān)保行為，不應(yīng)當(dāng)允許以買賣型擔(dān)保的方式進行擔(dān)保。

（三）明確債權(quán)人的清算義務(wù)

流押條款的危害主要體現(xiàn)未經(jīng)過清算直接將擔(dān)保之物歸于債權(quán)人所有，從而可能造成債權(quán)人獲得不正當(dāng)之利益，擔(dān)保物權(quán)的清算義務(wù)則避免了這種情況的發(fā)生。通過對擔(dān)保物進行清算，債權(quán)人就擔(dān)保債權(quán)及利息范圍內(nèi)的數(shù)額具有優(yōu)先受償權(quán)，剩余部分則歸入債務(wù)人的總責(zé)任財產(chǎn)。要將買賣型擔(dān)保納入擔(dān)保物權(quán)體系進行規(guī)制，則要明確債權(quán)人的清算義務(wù)，法院在判決該類案件時，可以要求債務(wù)人幫忙履行不動產(chǎn)過戶手續(xù)，同時規(guī)定債權(quán)人的清算義務(wù)。

在買賣型擔(dān)保的擔(dān)保形式之下，因為預(yù)告登記的存在，債權(quán)人和債務(wù)人都不能對不動產(chǎn)進行處分。要對其進行清算，必須先明確不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，使得一方當(dāng)事人能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)進行處分?？紤]到擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保功能，在債權(quán)人主張擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先受償時，往往與債務(wù)人的資不抵債有關(guān)，此時，避免擔(dān)保物的交換價值與債務(wù)人的其他責(zé)任財產(chǎn)相混同，應(yīng)當(dāng)判決將不動產(chǎn)的物權(quán)歸入債權(quán)人名下，由債權(quán)人進行清算。清算完畢后，債權(quán)人將擔(dān)保物交換價值用于受償被擔(dān)保的債權(quán)，如有剩余部分應(yīng)當(dāng)交還債務(wù)人，作為其責(zé)任財產(chǎn)的一部分，如果不足以清償債務(wù)，不足部分作為普通債權(quán)。