房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制的研究

劉雅麗

（通號(hào)置業(yè)有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410205）

一、引言

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，逐漸趨于平緩。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，制定行之有效的策略，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)成本控制模式，避免成本超預(yù)算的情況。房地產(chǎn)企業(yè)要從企業(yè)效益角度出發(fā)，杜絕企業(yè)資源浪費(fèi)、提供成本控制實(shí)踐指導(dǎo)；要從宏觀經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，正確把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制方向，促使產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才

缺乏經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)人才是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)共性問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中需要重視這一問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)原有主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此在管控方式選擇、管控體系構(gòu)建以及人才組織架構(gòu)搭建時(shí)存在很大的局限性，這就造成三種情況。第一，企業(yè)根據(jù)從事其他行業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)管控房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，相關(guān)管理模式和方法不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要，部分管理控制方法和產(chǎn)業(yè)預(yù)算計(jì)劃背離。企業(yè)缺乏將長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃與短期內(nèi)成本控制相結(jié)合的意識(shí)。在成本控制范圍方面缺乏有效的延伸，無(wú)法挖掘開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的成本細(xì)節(jié)。第二，企業(yè)缺乏專業(yè)的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，無(wú)法保證產(chǎn)業(yè)相關(guān)的調(diào)研、設(shè)計(jì)與成本控制的有效結(jié)合。同時(shí)企業(yè)不能對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行準(zhǔn)確定位，缺乏對(duì)全過(guò)程成本的準(zhǔn)確監(jiān)控。第三，在制度方面，企業(yè)的制度核心停留在財(cái)務(wù)審核控制層面，并未建立一體化、專項(xiàng)化的成本控制運(yùn)行機(jī)制。

（二）議價(jià)能力較弱

議價(jià)能力是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段容易忽視的一項(xiàng)重要成本控制因素。房地產(chǎn)企業(yè)的議價(jià)能力強(qiáng)弱與企業(yè)本身的發(fā)展規(guī)劃有一定關(guān)聯(lián)，同時(shí)與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、合同簽訂也有一定的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)議價(jià)能力較弱造成的直接后果就是，企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的建筑材料費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用大幅度提高。這部分成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中占有很大的比例，如果在采購(gòu)階段無(wú)法通過(guò)議價(jià)壓縮成本，就會(huì)造成費(fèi)用超支。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商為合作伙伴時(shí)，只從采購(gòu)部門角度出發(fā)進(jìn)行議價(jià)控制、壓縮成本存在較大難度［1］，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從決策角度出發(fā)，把握成本管控的正確方向，積極地尋找長(zhǎng)期合作伙伴。

三、突破局限性，設(shè)計(jì)和優(yōu)化成本控制體系

（一）優(yōu)化組織架構(gòu)，完善管理制度

1.組織架構(gòu)方面。構(gòu)建一個(gè)完整的組織架構(gòu)，是房地產(chǎn)企業(yè)從團(tuán)隊(duì)角度實(shí)施成本控制的重要手段。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要以目標(biāo)成本為導(dǎo)向，建立決策機(jī)構(gòu)。決策機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人要把握成本管理思路，從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本效益出發(fā)進(jìn)行成本總體把控。同時(shí)決策機(jī)構(gòu)要發(fā)揮成本方向控制的作用，一旦發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)成本偏差，就要從總體上進(jìn)行方向調(diào)整，及時(shí)審核成本管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要以監(jiān)控成本為主要職責(zé)，建立審核部門。審核部門的主要工作是根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，采取具體的成本控制措施，緩解成本管理的沖突和矛盾。

2.管理制度方面。配套的制度體系能夠形成動(dòng)態(tài)的控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)在組織架構(gòu)的基礎(chǔ)上能夠不斷積累適合自身發(fā)展需要的成本控制經(jīng)驗(yàn)。制度能夠有效約束成本管控，將短期的成本控制轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃，促使企業(yè)形成專項(xiàng)化、一體化的成本運(yùn)行機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)完善管理制度，要從責(zé)任、監(jiān)督、調(diào)整三個(gè)方面進(jìn)行。在責(zé)任方面，房地產(chǎn)企業(yè)要分解成本管控目標(biāo)，制定量化標(biāo)準(zhǔn)，保證管控思路清晰，借鑒行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)的成本管控制度，厘清各部門責(zé)任。在監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善成本管控流程的考核，確保成本控制的科學(xué)性和合理性。同時(shí)要重視具體量化標(biāo)準(zhǔn)及激勵(lì)措施，增強(qiáng)各個(gè)部門的責(zé)任感。在調(diào)整方面，房地產(chǎn)企業(yè)要將成本控制方案與設(shè)計(jì)方案、工程進(jìn)度費(fèi)用變化相貼合，以確保成本始終處于動(dòng)態(tài)的平衡狀態(tài)。完善的管理制度應(yīng)具有應(yīng)變性，一旦出現(xiàn)各類成本控制事件，制度就成為一道強(qiáng)大的成本控制防線。

（二）注重決策論證，建立激勵(lì)機(jī)制

1.決策論證。房地產(chǎn)企業(yè)的決策論證往往集中于投資流程，主要論證內(nèi)容有市場(chǎng)需求等。將決策論證內(nèi)容與開(kāi)發(fā)階段的實(shí)際成本控制需求相結(jié)合，能夠發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)變企業(yè)在供應(yīng)商選擇過(guò)程中的被動(dòng)局面，優(yōu)化開(kāi)發(fā)成本比例，提高材料費(fèi)用控制的可靠性，從長(zhǎng)期合作的角度出發(fā)尋找議價(jià)能力不足的解決方案［2］。首先，考慮合作機(jī)制。長(zhǎng)期合作機(jī)制是企業(yè)互利共贏的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商溝通時(shí)，除了要考慮財(cái)務(wù)預(yù)算的影響，更重要的是要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，能夠考慮雙方長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以互利共贏作為合作機(jī)制的原則與基礎(chǔ)。其次，考慮市場(chǎng)需求。市場(chǎng)需求的變化會(huì)影響企業(yè)對(duì)供應(yīng)商的選擇，同時(shí)也會(huì)影響供應(yīng)商的供應(yīng)價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)在議價(jià)能力較弱時(shí)，要從市場(chǎng)需求的平衡點(diǎn)入手，探究如何滿足企業(yè)需求，以低于市場(chǎng)物價(jià)平衡點(diǎn)的成本指數(shù)為議價(jià)底線，最大限度地壓縮成本。

2.激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)及采購(gòu)人員建立激勵(lì)機(jī)制，能夠有效解決企業(yè)議價(jià)能力較弱的問(wèn)題。大宗采購(gòu)涉及的材料費(fèi)用金額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)激勵(lì)員工，激發(fā)員工潛能，能夠使員工突破自身局限、增強(qiáng)議價(jià)能力，有利于企業(yè)在尋求供應(yīng)商展開(kāi)合作時(shí)，迅速打開(kāi)合作局面。

（三）實(shí)施全過(guò)程成本控制，重視成本規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)要在把握企業(yè)產(chǎn)品類型設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，考慮房地產(chǎn)商品屬性。在建立成本控制體系時(shí)全面考慮涉及的供求關(guān)系、市場(chǎng)變化規(guī)律。重視成本控制的規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程成本控制。

1.決策分析階段。加強(qiáng)投資決策管理，有效控制各類費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要展開(kāi)充分的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行科學(xué)的投資估算，以確保在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，羅列所有涉及的費(fèi)用，完成估算成本報(bào)告；除管理費(fèi)用、前期費(fèi)用等建設(shè)支出外，還要預(yù)留不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用，以確保預(yù)估項(xiàng)目成本真實(shí)反映投資收益數(shù)據(jù)，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2.設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)階段1%的費(fèi)用支出會(huì)直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)75%以上的投資成本，其主要原因在于設(shè)計(jì)對(duì)開(kāi)發(fā)階段具有重要影響。錯(cuò)誤的設(shè)計(jì)認(rèn)知會(huì)使企業(yè)后續(xù)的成本管理存在嚴(yán)重問(wèn)題，設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)、材料、質(zhì)量均與成本支付緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)階段就要嚴(yán)格控制成本，發(fā)揮好設(shè)計(jì)職能，配合成本控制制度，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要把握限額設(shè)計(jì)，從經(jīng)濟(jì)層面考慮總體設(shè)計(jì)方案；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要制定動(dòng)態(tài)、可調(diào)整的設(shè)計(jì)管理策略，要以預(yù)算指標(biāo)為依據(jù)考量設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要綜合制定設(shè)計(jì)步驟，將限額作為步驟規(guī)劃原則，依次確定總成本、工作量、工作分項(xiàng)，分解成本組成；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要確保單項(xiàng)工程成本能夠按照相應(yīng)單位進(jìn)行細(xì)致化的成本核算，達(dá)成最終的限額指標(biāo)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要在方案評(píng)審、設(shè)計(jì)成果微調(diào)時(shí)估算成本［3］。

3.施工階段。在施工階段實(shí)施成本控制的關(guān)鍵之處在于把控資源的投入量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要依照施工要求規(guī)劃成本費(fèi)用；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要審核施工方案，把握成本控制可靠性；最后，房地產(chǎn)企業(yè)要從材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)變更的角度完成成本監(jiān)控及施工監(jiān)理。

4.營(yíng)銷階段。在營(yíng)銷階段，主要考慮的是各類成本構(gòu)成，如代理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等。這些費(fèi)用發(fā)生在營(yíng)銷房地產(chǎn)產(chǎn)品獲得收益的階段，主要用于加大宣傳力度，吸引目標(biāo)客戶。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)這部分費(fèi)用實(shí)行成本管理，要清楚自身的優(yōu)劣勢(shì)，制定詳細(xì)的營(yíng)銷計(jì)劃。一方面，通過(guò)調(diào)查行業(yè)同等規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的營(yíng)銷費(fèi)用，確定營(yíng)銷費(fèi)用投入；另一方面，通過(guò)設(shè)定目標(biāo)任務(wù)編制合理的營(yíng)銷預(yù)算［4］。

5.交付階段。經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)項(xiàng)目正式進(jìn)入竣工交付階段。在這一階段，各項(xiàng)內(nèi)容結(jié)算會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制造成重大影響，對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要建立跟蹤負(fù)責(zé)制度及復(fù)審程序，嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及合同約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考核和結(jié)算。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)二次復(fù)核核對(duì)合同條款、驗(yàn)收記錄、落實(shí)設(shè)計(jì)變更及合同約定標(biāo)準(zhǔn)等，能夠及時(shí)進(jìn)行資料歸檔，監(jiān)控復(fù)雜的結(jié)算項(xiàng)目，達(dá)到成本控制的目的［5］。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制，就要有效管控經(jīng)驗(yàn)和人才，優(yōu)化組織架構(gòu)、完善管理制度；尋求長(zhǎng)期的供應(yīng)商伙伴合作，加強(qiáng)決策論證，并建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制；在把握設(shè)計(jì)成本控制的基礎(chǔ)上，重視成本規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在多個(gè)方面展開(kāi)通力協(xié)作，能夠使企業(yè)成本控制趨于平衡，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制目標(biāo)。