綠地新里拾光項目進度控制及優(yōu)化研究

朱紹偉，王海亮

(1.山東科技大學，山東 青島 266590； 2.綠地集團山東置業(yè)有限公司，山東 濟南 250000)

1 概述

房地產(chǎn)行業(yè)在中國的發(fā)展從1990年初開始起步，并在之后較長的發(fā)展進程中逐步健全和成長起來。房地產(chǎn)業(yè)是國家稅收最重要的來源之一。作為我國經(jīng)濟的重要組成部分，其健康發(fā)展必然帶動國民經(jīng)濟和社會的健康成長。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展除了為本行業(yè)帶來生機，還直接或者間接地推動了與之聯(lián)系、相關的一系列行業(yè)(如金融行業(yè)、物業(yè)管理、鋼鐵生產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展，形成一條經(jīng)濟鏈條，帶動了我國經(jīng)濟的增長，促進市場走向成熟。

在項目進行過程中，要充分地將安全、費用、質量三個因素進行合理地協(xié)調(diào)，利用正確的、合適的手段，制定資源供應計劃和項目進度計劃。制定計劃時，需要實時反饋項目進行流程中的相關信息，例如：項目進度、項目執(zhí)行等。需要在原有的計劃上，改進項目的工期和項目的目標，并進行對比和梳理，還要通過建立恰當有效的補救措施來預防和解決諸如工期進度拖延之類的特殊情況。以上這些行為的總合被稱作項目進度控制。

但現(xiàn)實是，項目具體進行過程經(jīng)常會出現(xiàn)這樣一些情況：部分投資者在作出投資決策前沒有進行充分的可行性分析和市場調(diào)研，一味跟隨市場的風氣和風向進行投資開發(fā)，之后又對施展進度不注重，降低了項目質量，經(jīng)常導致結果不佳，并增加建設投資成本。

綜上可知，項目開展的進度和其管理的水平對一個項目的實施結果好壞起到?jīng)Q定性作用，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司需要對這些方面著重關注。

2 房地產(chǎn)項目進度控制

2.1 項目進度控制概念

可以根據(jù)整體項目日程設置項目管理目標或進度管理目標，將其用作項目計劃的基礎，并留出時間來改進項目進度，在指定的時間范圍內(nèi)完成任務。用全面和三維的方法協(xié)調(diào)設計項目的每個階段的實際和計劃進度。根據(jù)進行的步驟和階段的不同，一般可以將一個工程項目大致分為設計期、施工期、竣工驗收期[1]。

項目進度控制主要針對的是項目所需要的時間和流程，其重要性不言而喻，是項目進度管理中一項最主要的工作。項目進度控制可以發(fā)生在項目進展的任何時候，貫穿整個實施過程的始終，這意味著可以促使按時完成不同環(huán)境中的不同項目。

制定科學合理的項目進度表，完善計劃中的各項任務，將其劃分為多個子單元，推進分級管理，將項目進度表融入實際工作中。通常地，可以從時間、方法兩個角度對項目的進度控制進行理解，項目所需要的時間一般都是一定的，在這段時間里，要采取不同的進度控制手法推進項目的行進。

要求相關工作人員及時對項目進度進行跟進，根據(jù)項目實際的開展進度，相應地對計劃做出一定的調(diào)整。項目建設公司使用科學的方法來跟蹤和控制項目隨時間推移的進度，并隨著時間的推移發(fā)現(xiàn)與預期的偏差。如果出現(xiàn)影響工期的問題，要分析問題原因，采取有效對策，防止給施工企業(yè)造成較大損失[2]。

2.2 項目進度控制技術

隨著社會和經(jīng)濟水平的不斷進步，人們也日漸提高著對于生活品質的要求，其中，居住和辦公的環(huán)境是體現(xiàn)生活水平的最主要的參考點之一。在這樣的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項目層出不窮，種類繁多。相應地，項目進度控制的難度就增加了，對控制技術的要求也就更高。本節(jié)中將提出幾點技術改進方向[3]：

1)進度網(wǎng)絡分析。該方向是將關于項目進度的各方信息繪制成一張判定表，并以此表作為進度模型的建立基礎。接著運用關鍵線路法、局部分析法等常見的分析方法完善和升級進度模型。完善和升級的具體工作內(nèi)容如通過平衡資源分配來估計任務的最早和最晚開始和結束時間等。

2)關鍵路線法。首先，忽略項目的資源限制；其次，進行進度網(wǎng)絡分析；最后，得出任務的起止時間。

3)進度壓縮。要求在縮短工期的同時不改變項目的范圍和限制。在進行進度壓縮時，目前較常采用趕進度和快速跟進的方法。其中，趕進度側重于壓縮同一個項目的開展時間，但是成本不變；快速跟進側重于兩個項目的快速銜接。

4)通過假設來進行研究。這種方法可以作為項目中類似情況的解決方案，減少意外情況對項目進度的影響。先假設一個情況，然后討論在這種情況出現(xiàn)后的解決辦法，最后得出一個假設的結果。通常，項目的進度可以通過多種方式顯示。最常用的工具包括網(wǎng)絡計劃技術、甘特圖、工作分解結構(WBS)、關鍵性途徑法。

3 綠地新里拾光項目進度控制情況

3.1 綠地新里拾光項目介紹

綠地北展?jié)现脴I(yè)有限公司擬投資35 284萬元，選址于濟南市黃河北新舊動能轉換先行區(qū)，崔寨片區(qū)中部，會展南路以南D-1地塊，建設綠地國博城新里拾光二期D-1地塊項目，規(guī)劃用地性質為商業(yè)商務。項目規(guī)劃建設用地面積16 915 m2，規(guī)劃總建筑面積30 447 m2，其中地上建筑面積20 298 m2(酒店20 298 m2)，地下建筑面積10 149 m2(包括地下車庫及設備用房面積10 149 m2)。本項目主要建設1棟2層～5層的酒店。計劃2019年9月開工，建設期6個月，2020年3月竣工。技術經(jīng)濟指標見表1。

表1 技術經(jīng)濟指標

3.2 綠地新里拾光項目進度控制體系

工期、費用、資源在房地產(chǎn)項目的實施進度中是三個具有相當分量的影響原因，因此在項目進度控制中也要重點對這三個點進行跟進。對于本文研究的對象綠地新里拾光項目來說，將這三個環(huán)節(jié)做好做實，將會使進度控制得以順利實施[4]。

1)工期控制。為了有效控制工期，綠地新里拾光項目的施工首先從打地基開始，當?shù)鼗诰虻娇梢酝绞┕さ某潭葧r，開始逐步地將鋪設樓地面、裝飾內(nèi)外墻、給排水施工等工程與地基建設同步進行。之后也可以根據(jù)項目實際，同時開展若干項工作。這樣一來，在各項工作不會互相影響的前提下，可以有效地對工期進行控制。

2)費用控制。控制成本的前提是確保項目建設目標，在此基礎上有效降低支出，核算其對工期是否有影響，確保利潤目標的實現(xiàn)。

本文具體分析綠地新里拾光項目，可以先估算項目成本，然后計算每個子項目的間接和直接成本。根據(jù)項目的進度和資源條件，協(xié)調(diào)分步程序的運行時間，確保成本最低，工期最優(yōu)。

3)資源控制。在對本篇文章采用的對象進行調(diào)研時，筆者認為應當合理地進行資源控制。在確保項目質量的前提條件下，合理地對資源進行利用。這就要求要做到以下兩點：

a.優(yōu)化工期。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然綠地新里拾光項目的建設過程中擁有龐大的工程量，但是資源的使用量相對比較小。安裝電梯、消防施工、電氣施工、給排水施工等施工作業(yè)不會沖突，施工具有較好的可行性。

b.優(yōu)化平衡資源。由于施工期限一定，所以綠地新里拾光項目在控制進度時可以將資源的配置進行優(yōu)化平衡，讓項目對資源需求的動態(tài)曲線不會發(fā)生劇烈或突然的波動，避免資源的浪費或積壓。項目使用動態(tài)監(jiān)控來降低資源消耗的動態(tài)，繪制資源消耗曲線并預測未來的資源消耗。

4 綠地新里拾光項目進度優(yōu)化建議

4.1 事前控制

1)制定科學合理的進度計劃。在事前控制的環(huán)節(jié)中，由于項目還并未發(fā)生，因此在這一階段需要重點完成的工作是掌握項目的相關信息，并制定出正確合理的進度計劃，為以后項目的正常順利實施奠定一定的基礎。如果進度計劃不到位，那么項目一開始就埋下了風險隱患，會造成后續(xù)工作的麻煩[5]。

2)重視圖紙會審工作，盡量減少工程變更。a.綠地新里拾光項目工程部工作人員在技術評審期間，需要準確把握圖紙的細節(jié)部分，不可疏漏。這樣就能大大減少項目實施過程中因為細節(jié)導致的錯誤，節(jié)約項目時間。b.相對于人工檢驗，高精確度、便利便捷的技術手段可以提高工作效率和發(fā)現(xiàn)問題的準確程度。因此，參與到項目中的各部門應該在技術配備上下功夫，提高施工的技術水平和科技含量。c.調(diào)動工作人員的能動性可以提高項目完成質量?？梢圆扇∵m當?shù)募畲胧?，給予明確獎罰，使施工方、監(jiān)理方重視技術問題。

4.2 事中控制

1)節(jié)點制定。雙方對建設對象的性質和進度的不足，根據(jù)國家規(guī)定進行具體分析，確定綠地新里拾光項目建設的具體節(jié)點數(shù)量。靈活運用各種工具進行動態(tài)的進度控制，工具包括計劃網(wǎng)絡圖、工作任務分解、甘特圖等。

2)節(jié)點控制。節(jié)點控制包括節(jié)點進程控制和節(jié)點完成控制，其結果必須記錄在案。

4.3 事后控制

1)計劃變更。計劃一旦需要或者是出現(xiàn)變更，項目的所有相關方面就要及時溝通協(xié)調(diào)并及時地作出反應，通過分析具體的導致原因，使后續(xù)的工作消除阻礙，得以順利進行。

2)進度超期。當進度時間超過計劃預估的時間時，不可因怕承擔責任而隱瞞不報，進而造成更嚴重的后果。應該聯(lián)合相關單位和部門，共同商議解決的辦法和途徑。需要注意的是，商討的結論要以書面的形式記錄并呈現(xiàn)，并且明確責任歸屬。

5 結語

在本篇論文中，以綠地新里拾光項目作為具體的研究對象，探討了房地產(chǎn)項目進度控制的相關問題，并提出合理化的建議。在研究中發(fā)現(xiàn)，作為工程量巨大的房地產(chǎn)項目，綠地新里拾光項目內(nèi)容環(huán)節(jié)多而復雜，要考慮到的因素范圍很廣。因此，要用經(jīng)驗和技能來維護和改進建設和監(jiān)測單位，并在整個過程中緊密結合其他相關部門。