馮秀娣 金華中勤資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)無論是建設(shè)還是開發(fā),都在井然有序地開展,因此在我國城市地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)急速上升的態(tài)勢,導(dǎo)致住房層面出現(xiàn)保障問題,對(duì)我國當(dāng)前的民生保障相關(guān)事業(yè)的開展產(chǎn)生不可避免的影響。要想解決房價(jià)上升速度過快帶來的一系列消極影響,在對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候,需要注重其整體質(zhì)量,但是過去經(jīng)常運(yùn)用的評(píng)估方法存在明顯的缺陷,因此需要運(yùn)用特征價(jià)格這一評(píng)估模式,從而使評(píng)估各類房地產(chǎn)的工作順應(yīng)當(dāng)前的市場以及時(shí)代發(fā)展,從側(cè)面解決我國民眾的住房問題。
著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者蘭開斯特所構(gòu)建的消費(fèi)者相關(guān)理論,與著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅森所構(gòu)建的市場均衡模型,已經(jīng)在學(xué)術(shù)界得到認(rèn)可,并且被認(rèn)為是產(chǎn)生特征價(jià)格的重要基石。通過對(duì)蘭開斯特的消費(fèi)者理論進(jìn)行了解,人們不難看出,消費(fèi)者對(duì)特定的商品產(chǎn)生消費(fèi)相關(guān)的需求,其重點(diǎn)因素并非商品自身,而是與消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系十分密切的、全部要素以及屬性在項(xiàng)目方面的共同集合,所有要素在產(chǎn)生聯(lián)系的同時(shí),會(huì)形成一種明確的、能夠?qū)οM(fèi)者的實(shí)際需求產(chǎn)生重要影響的關(guān)鍵點(diǎn),而且所有影響消費(fèi)者的關(guān)鍵點(diǎn),使商品的外在特征得到凸顯。
蘭開斯特還認(rèn)為,消費(fèi)者對(duì)商品進(jìn)行購買和消費(fèi)活動(dòng)的本質(zhì),就是消費(fèi)者對(duì)商品內(nèi)在特征的一種消費(fèi)行為。不僅如此,在蘭開斯特所構(gòu)建的理論當(dāng)中,還認(rèn)為消費(fèi)者購買和消費(fèi)商品對(duì)象過程中產(chǎn)生的效應(yīng),和商品的數(shù)量特征之間有著成正比例的關(guān)系,如果一種商品自身所具備的特征更多,那么消費(fèi)者在消費(fèi)商品之后,就可以獲得更多的效應(yīng)。
羅森則認(rèn)為,特征價(jià)格理論產(chǎn)生的一個(gè)主要目標(biāo),就是對(duì)商品的生產(chǎn)者如何獲得最大化利潤、以及消費(fèi)者如何獲得最大化效用進(jìn)行密切關(guān)注,在市場內(nèi)部的競爭之中,通過市場的交易過程而產(chǎn)生的異質(zhì)產(chǎn)品的長期或者短期均衡狀態(tài),必然能夠發(fā)現(xiàn)潛在價(jià)格要素,在引導(dǎo)商品的消費(fèi)者以及生產(chǎn)者經(jīng)濟(jì)行為方面的影響作用。而且羅森在上述基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào),應(yīng)當(dāng)對(duì)商品的生產(chǎn)者以及消費(fèi)者如何選擇經(jīng)濟(jì)行為、市場均衡結(jié)構(gòu)為什么存在、經(jīng)濟(jì)屬性等一系列問題開展具體研究,由此構(gòu)建出特征價(jià)格相關(guān)的理論基礎(chǔ)。
一種商品的實(shí)際價(jià)格,應(yīng)當(dāng)是同類別但是存在差異商品的市場價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度進(jìn)行理論層面的分析進(jìn)行理解后,可以看出特征價(jià)格自身就存在一種井然有序的組織結(jié)構(gòu),而且該組織結(jié)構(gòu)的產(chǎn)生以及商品的消費(fèi)效用空間之中,所有被包含的要素都與相對(duì)應(yīng)的消費(fèi)活動(dòng)有著直接聯(lián)系。將特征價(jià)格相關(guān)的理論作為基礎(chǔ),商品的生產(chǎn)者可以運(yùn)用所掌握的技術(shù),將產(chǎn)品對(duì)象實(shí)際具備的特征價(jià)格,從總體價(jià)格的范圍之中分離出來,并且準(zhǔn)確判斷出商品特征對(duì)商品價(jià)格所產(chǎn)生的貢獻(xiàn),從而為商品的生產(chǎn)者如何控制商品的價(jià)格活動(dòng),提供充足的理論基礎(chǔ)。
特征價(jià)格的相關(guān)理論在國內(nèi)外都有所運(yùn)用,因此人們應(yīng)當(dāng)對(duì)特征價(jià)格在評(píng)估房地產(chǎn)過程中的運(yùn)用展開探討,從而使特征價(jià)格在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的過程中真正得以適用。從房地產(chǎn)的角度出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格進(jìn)行衡量,無疑是一種全面的、新穎的、客觀的研究視角,傳統(tǒng)的評(píng)估理論框架得到突破,在評(píng)價(jià)過程中也更注重評(píng)價(jià)結(jié)果是否有效。
在對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)市場進(jìn)行分析的時(shí)候,特征價(jià)格的使用頻率越來越高,而且有著強(qiáng)大的實(shí)用性。在國外,由于發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場誕生時(shí)間早,當(dāng)前的發(fā)展已經(jīng)較為成熟,所以運(yùn)用特征價(jià)格評(píng)價(jià)某處房地產(chǎn)的研究資料較多,但是我國的房地產(chǎn)市場誕生并且發(fā)育的時(shí)間較晚,在市場的成熟度以及相關(guān)法律法規(guī)的完善度方面,依舊沒有超越國外的研究和運(yùn)用活動(dòng)?;诖?,選取特征價(jià)格的相關(guān)理論,評(píng)估我國的房地產(chǎn),能夠使得到的評(píng)估結(jié)果更為合理。
房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的基本建筑特征之間有著密切關(guān)聯(lián),在其他的考量條件基本一致的情況下,如果一處房地產(chǎn)自身擁有能夠使消費(fèi)者滿足消費(fèi)心理的建筑特征,當(dāng)該房地產(chǎn)在實(shí)際的交易過程之中,與其他房地產(chǎn)相比,通常會(huì)獲得水平更高的市場交易價(jià)格。一處房地產(chǎn)內(nèi)部的臥室數(shù)量、基礎(chǔ)設(shè)施、實(shí)際能夠使用的建筑面積等建筑特征,與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格之間有著正比例的關(guān)系;但是房地產(chǎn)的實(shí)際使用年限,卻與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格之間有著反比例的關(guān)系。
在對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位進(jìn)行評(píng)價(jià)的時(shí)候,主要考量的就是房地產(chǎn)在實(shí)際施工建設(shè)城市的地理性區(qū)位分布,而且還要對(duì)城市的交通設(shè)施以及運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)的完善性進(jìn)行考慮,從而具體地對(duì)房地產(chǎn)的空間可達(dá)性展開評(píng)估。然而在對(duì)房地產(chǎn)的可達(dá)性狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估時(shí)候,必須密切關(guān)注房地產(chǎn)所處位置點(diǎn)附近的商業(yè)區(qū)域、旅游景點(diǎn)、交通樞紐具體位置、公共性社會(huì)服務(wù)設(shè)施等多個(gè)方面,然后從實(shí)際情況出發(fā),評(píng)估房地產(chǎn)使用者在出行的時(shí)候所需的時(shí)間耗費(fèi)、經(jīng)濟(jì)耗費(fèi)、換乘是否便利、出行方式的各項(xiàng)選擇等多樣性因素,從而使對(duì)房地產(chǎn)的全面評(píng)估結(jié)果正式生成。在通常情況下,人們會(huì)選擇周邊公共交通設(shè)施建設(shè)完善的房地產(chǎn),其原因是此類房地產(chǎn)在區(qū)位層面能夠做到“四通八達(dá)”,區(qū)位相關(guān)特性的評(píng)價(jià)結(jié)果更為優(yōu)秀,能夠真正為房地產(chǎn)的使用者提供諸多便利。
首先要注重的變量為社會(huì)性影響。由于宗教、民族等因素的存在,以及生活習(xí)慣方面的差異,房地產(chǎn)的鄰里性使用者會(huì)更加注重社會(huì)階級(jí)這一因素,因此會(huì)影響房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。其次要注重的變量為市政公共服務(wù)以及當(dāng)?shù)卣a(chǎn)生的影響,人們通常認(rèn)為,房地產(chǎn)周邊各類學(xué)校(小學(xué)、初中、高中甚至是大學(xué)以及職業(yè)院校)的教育質(zhì)量以及社會(huì)聲譽(yù),會(huì)直接影響房地產(chǎn)的最終交易價(jià)格,但是這種影響會(huì)隨著消費(fèi)者的心態(tài)而上下浮動(dòng),帶有強(qiáng)烈的主觀色彩,難以進(jìn)行明確的衡量。最后要注重的變量為房地產(chǎn)所處的環(huán)境,人們主要的關(guān)注點(diǎn)為生態(tài)環(huán)境狀態(tài),例如房地產(chǎn)周圍是否存在水體污染、空氣污染以及噪聲污染等,這是一種將住宅的使用功能狀態(tài)表現(xiàn)層次作為基礎(chǔ),而形成的一種估價(jià)指標(biāo)的項(xiàng)目。
在特征價(jià)格應(yīng)用于對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估行為的過程中,應(yīng)當(dāng)與上文所提到的各種影響實(shí)際價(jià)格的特性相結(jié)合,詳細(xì)地記錄以及衡量房地產(chǎn)在上述指標(biāo)項(xiàng)目下產(chǎn)生的具體表現(xiàn)狀態(tài),然后將所有要素作為評(píng)估基礎(chǔ),參照所有特性指標(biāo)的表現(xiàn)形式,以及房地產(chǎn)消費(fèi)者所擁有的消費(fèi)偏好,形成評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的結(jié)論,并且在后續(xù)的評(píng)估過程中有所參考。
在評(píng)估一處房地產(chǎn)的過程中,可以從特性出發(fā),建立數(shù)學(xué)層面的回歸模型。通常運(yùn)用于評(píng)估的數(shù)學(xué)模型主要有四種,分別為線性—線性、線性—對(duì)數(shù)、對(duì)數(shù)—線性以及對(duì)數(shù)—對(duì)數(shù)的函數(shù)形式,而且這四種函數(shù)形式為基礎(chǔ)的形式。然而在實(shí)際評(píng)估過程內(nèi)部,通常運(yùn)用線性—線性函數(shù)形式,其原因是該函數(shù)形式?jīng)]有過多的計(jì)算量,操作起來也比較便捷。從被選取的特征出發(fā),對(duì)所有數(shù)據(jù)進(jìn)行全方位收集。還可以利用設(shè)計(jì)相關(guān)調(diào)查問卷的形式,對(duì)已經(jīng)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分類整理,或者直接查找有關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)已經(jīng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),選取想要進(jìn)行評(píng)估的樣本。
從早期開始應(yīng)用特征價(jià)格相關(guān)理論至今,對(duì)特征價(jià)格的函數(shù)進(jìn)行明確估計(jì)的方法,就是參數(shù)方法。最小二乘法就是一種傳統(tǒng)的估計(jì)方法,簡稱為OLS,其要求為將樣本方差設(shè)置為一個(gè)常數(shù),使得所有參與計(jì)算的變量同樣對(duì)計(jì)算的過程產(chǎn)生貢獻(xiàn),該方法在推論與統(tǒng)計(jì)的時(shí)候很容易操作,而且可以對(duì)假設(shè)的條件堿性檢驗(yàn)。另一種經(jīng)常被運(yùn)用的方法為加權(quán)最小二乘法,簡稱為WLS,其要求為當(dāng)樣本方差并非一個(gè)常數(shù)的時(shí)候,樣本方差的變異性能夠運(yùn)用其他的變量繼續(xù)開展預(yù)測活動(dòng),然后運(yùn)用WLS 這種估計(jì)方法對(duì)已經(jīng)構(gòu)建出來的模型進(jìn)行擬合。加權(quán)最小二乘法的運(yùn)用過程,實(shí)質(zhì)上就是在計(jì)算回歸分析的時(shí)候,將不同的權(quán)數(shù)給予不同的變量,變異性比較小的變量被賦予了更大的權(quán)值,還可以在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行加權(quán)的轉(zhuǎn)換,從而使最佳的權(quán)數(shù)獲得一個(gè)準(zhǔn)確值。
在檢驗(yàn)參數(shù)的時(shí)候,主要分為兩種檢驗(yàn)方式,分別為對(duì)統(tǒng)計(jì)的檢驗(yàn)以及對(duì)經(jīng)濟(jì)意義的檢驗(yàn)。對(duì)統(tǒng)計(jì)的檢驗(yàn),主要對(duì)模型所具備的統(tǒng)計(jì)學(xué)性質(zhì)進(jìn)行全面檢驗(yàn),而且其檢驗(yàn)方法是多種多樣的,當(dāng)前已經(jīng)分化出對(duì)于擬合優(yōu)度、方程與變量是否擁有顯著性等方法。而對(duì)于經(jīng)濟(jì)意義的檢驗(yàn),則是對(duì)模型參數(shù)的估計(jì)量是否符合經(jīng)濟(jì)意義進(jìn)行全面檢驗(yàn),具體的操作過程就是將特征價(jià)格的模型參數(shù)產(chǎn)生的估計(jì)值,與之前設(shè)定完畢的理論期望值展開比較,對(duì)房地產(chǎn)所有屬性的特征價(jià)格進(jìn)行理論假設(shè)是否符合的檢驗(yàn)過程,其檢驗(yàn)內(nèi)容主要為互相關(guān)系、符號(hào)、面積大小等,從而得出經(jīng)濟(jì)意義層面的確切結(jié)論。
綜上所述,為了有效控制我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域,并且保證我國房地產(chǎn)市場有序發(fā)展,在評(píng)估各類房地產(chǎn)的時(shí)候,應(yīng)當(dāng)運(yùn)用特征價(jià)格相關(guān)的理論開展,在明確特征價(jià)格相關(guān)的理論前提下,分析特征價(jià)格在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的使用可行性,然后從多個(gè)角度出發(fā),闡述利用特征價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的多個(gè)要素,幫助人們更好地選擇房地產(chǎn),并且保證房地產(chǎn)市場不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格虛高而出現(xiàn)“泡沫”現(xiàn)象,真正促進(jìn)我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與進(jìn)步。