加快發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）路徑探討

毛成京

青島市即墨區(qū)發(fā)展和改革局 山東青島 266200

房地產(chǎn)領(lǐng)域最早出現(xiàn)REITs概念，不過隨著資本市場發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)增長，逐漸的擴(kuò)大了REITs覆蓋范圍，包括能產(chǎn)生收入的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、電信通訊、供氣供暖、污水處理、收費(fèi)公路等公用基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域進(jìn)行投資，即為基礎(chǔ)設(shè)施REITs，這是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目現(xiàn)金流證券化以及形成資產(chǎn)的方式。基礎(chǔ)設(shè)施REITs存在形式包括三種，分別是抵押型、權(quán)益型、混合型，能很好的提升基礎(chǔ)設(shè)施項目資本流動性，讓基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在資本市場中充分發(fā)揮作用。為了大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，就要對其有充分認(rèn)識，制定科學(xué)的路徑，本研究就圍繞這些問題展開綜述。

1 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）概況

基礎(chǔ)設(shè)施REITs，本質(zhì)上是大眾通過公募基金持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，通過公募基金繞開直接持有實(shí)業(yè)資產(chǎn)的限制，將存量資產(chǎn)證券化，吸引社會儲蓄轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)設(shè)施投資機(jī)制，拓寬社會資本投資基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域渠道，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能夠有效提升直接融資比重，降低基礎(chǔ)設(shè)施融資杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化[1]。

2 基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）特點(diǎn)

2.1 基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品具有收益穩(wěn)定、安全性強(qiáng)的特點(diǎn)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動的情況較少。具有穩(wěn)健、安全、收益中等的特性，是典型的中等收益、中等風(fēng)險的金融產(chǎn)品，適宜長期持有。

2.2 基礎(chǔ)設(shè)施REITs能夠有效降低融資杠桿

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），通過將原始權(quán)益人的權(quán)益分散給大眾持有，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)重估增值，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式，大眾獲得了資產(chǎn)配置的新品種，低門檻的參與基礎(chǔ)設(shè)施的投資，原權(quán)益人可以將流動性低的權(quán)益進(jìn)行變現(xiàn)，獲得流動性，重新投資新的基礎(chǔ)設(shè)施項目，降低融資杠桿，形成良性拉動。

2.3 基礎(chǔ)設(shè)施REITs溢價較高難以形成高額收益

公募REITs的資產(chǎn)大多經(jīng)過重估，評估價值相較于凈資產(chǎn)有較高溢價率，性價比相對較低。公募REITs不具備股票類投資的成長性，新的項目納入，需要擴(kuò)募引入新的大眾出資，失去了再投資復(fù)利的屬性，部分特許經(jīng)營類型的公募REITs，隨著分配凈值遞減將趨向于零的屬性。

3 發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）意義

3.1 加快地方政府債務(wù)風(fēng)險化解的有益實(shí)踐

地方政府債務(wù)不斷擴(kuò)大，其中較大比例用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，通過資產(chǎn)證券化的方式把存量資產(chǎn)變成能夠流動的證券，能夠有效化解地方債務(wù)。通過REITs盤活地方政府基建領(lǐng)域的存量資產(chǎn)，盤出的大量資金成為化解地方政府債務(wù)有效手段。政府城投平臺也可通過REITs項目上市，轉(zhuǎn)型為REITs管理人，盤活大量存量資產(chǎn)，進(jìn)一步化解政府隱性債務(wù)[2]。

3.2 加快社會儲蓄轉(zhuǎn)化為有效投資的重要途徑

REITs持有的不動產(chǎn)大多是經(jīng)營性物業(yè)，具備創(chuàng)造現(xiàn)金流能力，有利于引導(dǎo)不動產(chǎn)投資進(jìn)入價值投資的通道，可以吸引更多社會儲蓄進(jìn)入價值投資領(lǐng)域，為民間資本參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資提供重要途徑，加快將儲蓄資本轉(zhuǎn)化為有效投資，成為疏通儲蓄轉(zhuǎn)化投資通道最重要的路徑，也是居民抗通脹資產(chǎn)主要的配置方向，引導(dǎo)不動產(chǎn)投資進(jìn)入價值投資通道。

3.3 加快存量基礎(chǔ)設(shè)施資源盤活的重要手段

基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場，傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)以信貸、債券融資為主，在較高的負(fù)債成本之下，不動產(chǎn)企業(yè)通常采取高周轉(zhuǎn)率的“開發(fā)-銷售”模式，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率來維持利潤率。REITs方式，企業(yè)融資由債務(wù)融資轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益融資，減少企業(yè)債務(wù)融資形成的財務(wù)成本。不動產(chǎn)企業(yè)向“持有-運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提升不動產(chǎn)運(yùn)營水平和整體競爭力。通過市場化的方式為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行定價，提升存量資產(chǎn)的流動性，盤活存量資產(chǎn)，為權(quán)益人提供資產(chǎn)變現(xiàn)渠道。

3.4 加大資產(chǎn)管理市場投資產(chǎn)品供給的重點(diǎn)形式

伴隨中國居民收入提升，中國資產(chǎn)管理市場2008-2017年的10年間增長近19倍，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容。不動產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，原來普通投資者無法通過資產(chǎn)管理市場對不動產(chǎn)進(jìn)行直接投資，基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為新型大類資產(chǎn)投資產(chǎn)品，降低不動產(chǎn)投資的門檻，為投資者提供新的投資品種，讓普通投資者能夠分享國家經(jīng)濟(jì)和不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關(guān)性，也可有效為投資者分散風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置的多樣性。

4 推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的基本原則

4.1 嚴(yán)格落實(shí)國家政策要求

在大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金建設(shè)（REITs）的過程中，必須要嚴(yán)格落實(shí)國家政策要求，按照國家的指示安排，聚焦社會上的各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，重點(diǎn)推動國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，為我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有力的服務(wù)和支持，在重點(diǎn)領(lǐng)域內(nèi)給予適當(dāng)?shù)恼邇A斜，按照國家政策導(dǎo)向，優(yōu)先選擇社會效益好、投資回報率高、經(jīng)營管理水平先進(jìn)、收益率穩(wěn)定的項目作為推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的重點(diǎn)項目。

4.2 遵循市場發(fā)展基礎(chǔ)原則

推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）必須嚴(yán)格遵守我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展原則，以效益為導(dǎo)向，充分尊重投資，融資雙方的利益需求，堅持按照市場發(fā)展原則，保障基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的持續(xù)穩(wěn)定的收益。采取恰當(dāng)?shù)牟呗?，促使不動產(chǎn)投資信托基金可以實(shí)現(xiàn)公開上市交易，對權(quán)益份額給予更為科學(xué)的維護(hù)與管理[3]。

4.3 創(chuàng)新與規(guī)范并舉促運(yùn)營

為了實(shí)現(xiàn)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的目的，必須加強(qiáng)對基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)運(yùn)營的管理能力，不斷優(yōu)化管理方式方法，并開展科學(xué)、合理、公平、公正的考核方式對管理水平進(jìn)行實(shí)時的監(jiān)督控制。要充分發(fā)揮出管理人的責(zé)任作用，利用管理人的專業(yè)職能，全面保障基礎(chǔ)設(shè)施項目可以保持穩(wěn)定的運(yùn)營狀態(tài)，獲得穩(wěn)定的受益。與此同時，也要全面提高管理人的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，以更為主動的方式促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制和運(yùn)營管理模式（REITs）的創(chuàng)新與發(fā)展。

4.4 規(guī)范穩(wěn)妥開展試點(diǎn)工作

我國作為發(fā)展中國家，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)過程中必然存在經(jīng)驗不足、方法不科學(xué)的情況，所以大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs），我們必須保持謙虛的態(tài)度，注重經(jīng)驗的積累，以發(fā)展的角度不斷強(qiáng)化實(shí)踐能力?？梢岳^續(xù)借鑒國外先進(jìn)成熟的經(jīng)驗，在我國目前法律法規(guī)的基礎(chǔ)之上，將重點(diǎn)領(lǐng)域內(nèi)以個案的方式進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項目建設(shè)。要保持起步的穩(wěn)妥狀態(tài)，及時總結(jié)試點(diǎn)運(yùn)行過程中所遇到的各類經(jīng)驗教訓(xùn)，對工作流程進(jìn)行不斷的優(yōu)化，在確保經(jīng)驗已經(jīng)足夠豐富時，再實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步的推廣，只有這樣才可以更好的保障基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金的建設(shè)效果。

4.5 強(qiáng)化機(jī)構(gòu)主體責(zé)任

大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）路徑需要強(qiáng)化機(jī)構(gòu)的主體責(zé)任，才能夠明確責(zé)任落實(shí)的目標(biāo)，要全面保障每一個工作崗位上的工作人員都能夠盡職盡責(zé)，明確管理人、托管人以及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任范圍，并按照帶責(zé)任范圍對工作人員進(jìn)行監(jiān)督管理，強(qiáng)化誠實(shí)守信的責(zé)任要求，采取恰當(dāng)?shù)氖侄螌ぷ魅藛T給予適當(dāng)?shù)募s束，每一名工作人員都需要盡職盡責(zé)、勤勉上進(jìn)才能夠主動的提高創(chuàng)新能力，保障工作的落實(shí)效果。以責(zé)任約束的方式促進(jìn)相關(guān)主體都能夠歸位盡責(zé)。

4.6 提高政策調(diào)控力度

為了保障基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的落實(shí)，我國需要加強(qiáng)相關(guān)法律制度的建設(shè)，通過健全法律法規(guī)制度保障各類配套設(shè)施都能夠得到準(zhǔn)確的落實(shí)。把握好基礎(chǔ)資產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量，夯實(shí)不動產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，利用制度保障，引導(dǎo)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）能夠有效地規(guī)避市場風(fēng)險。提高運(yùn)營管理能力，可以積極借鑒國際成熟的市場標(biāo)準(zhǔn)，對我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的構(gòu)建進(jìn)行監(jiān)督與管理，建立起完善的管理制度，全面推動管理工作的制度化、規(guī)范化的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

5 大力發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）路徑

5.1 以高質(zhì)量的基礎(chǔ)設(shè)施項目推動REITs發(fā)展

（1）培育孵化權(quán)屬清晰、特色突出的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。通過加強(qiáng)項目謀劃、遴選、申報、發(fā)行、運(yùn)營等全過程服務(wù)，加強(qiáng)底層資產(chǎn)即基礎(chǔ)設(shè)施項目的合規(guī)性審核。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是公募產(chǎn)品，底層資產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)、項目收益不穩(wěn)定、管理手續(xù)不合規(guī)，將帶來較大風(fēng)險。加大項目合規(guī)性審查，完善有關(guān)手續(xù)，降低投資管理、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、環(huán)保、建設(shè)等法律和政策風(fēng)險，提高項目的規(guī)范性和質(zhì)量，確保募集資金用于新項目建設(shè)、形成投資良性循環(huán)。

（2）優(yōu)先推動收益穩(wěn)定、現(xiàn)金流穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。項目收益基于真實(shí)、合法的經(jīng)營活動產(chǎn)生，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，來源于多個現(xiàn)金流提供方，合理分散。商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，現(xiàn)金流提供方較少的項目，保證重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財務(wù)情況穩(wěn)健，運(yùn)營模式成熟穩(wěn)定，運(yùn)營收入增長潛力大。比如，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心等依托租賃收入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，總體出租率和租金收入較高、租金收繳情況良好、主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定、承租人行業(yè)分布合理；收費(fèi)公路、污水處理等依托收費(fèi)收入的基礎(chǔ)設(shè)施項目，運(yùn)營收入較高或保持增長、使用者需求充足穩(wěn)定、區(qū)域競爭優(yōu)勢顯著以及運(yùn)營水平處于行業(yè)前列等。

（3）大力支持國有平臺公司基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。加大國有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資源整合力度，鼓勵設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，提高參與運(yùn)營能力加快向基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。鼓勵通過出資入股、收購股權(quán)、相互換股等方式支持具備條件的民營企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營，支持參與國有企業(yè)混合所有制改革，加快形成一批行業(yè)領(lǐng)先、輻射全國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs專業(yè)運(yùn)營管理龍頭企業(yè)。

（4）積極發(fā)展“PPP+REITs”基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目。完善PPP項目社會資本股權(quán)退出、參與方責(zé)權(quán)利承繼、合作協(xié)議調(diào)整等配套制度，盤活存量資產(chǎn)，在確保項目權(quán)責(zé)明晰、運(yùn)營穩(wěn)定、風(fēng)險可控的前提下，圍繞軌道交通、收費(fèi)公路、垃圾和污水處理等重點(diǎn)領(lǐng)域，鼓勵符合條件PPP項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，形成投資良性循環(huán)。

5.2 以高效率的中介機(jī)構(gòu)推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展

加強(qiáng)公募基金管理人資質(zhì)管理，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)，加強(qiáng)公募REITs基金管理人資質(zhì)。加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中介機(jī)構(gòu)培育和發(fā)展，鼓勵中介機(jī)構(gòu)通過兼并重組、聯(lián)營合作等方式做大做強(qiáng)，搭建中介機(jī)構(gòu)服務(wù)平臺，做好中介機(jī)構(gòu)與基礎(chǔ)設(shè)施REITs儲備項目對接服務(wù)。搭建原始權(quán)益人、基金管理人與專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的對接平臺，加大優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品推介力度，支持專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者及社會保障、養(yǎng)老保險、年金等基金參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售和投資，鼓勵合格境外投資者通過QFII、RQFII等通道參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品投資，支持有資質(zhì)的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和財富管理機(jī)構(gòu)代理銷售基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品。

5.3 以建設(shè)創(chuàng)新性的體制機(jī)制保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展

我國的經(jīng)濟(jì)體制、金融體系、土地制度、社會環(huán)境等，都有自身特色?；A(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)I(yè)性強(qiáng)，涉及多個行業(yè)，與民生密切相關(guān)。隨著市場各方的積極參與，REITs市場建設(shè)配套制度體系加快推進(jìn)，相關(guān)自律規(guī)則、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)規(guī)范不斷完善，促進(jìn)市場主體間的交流。通過創(chuàng)新完善市場準(zhǔn)入、金融監(jiān)管、財政稅收、國有資產(chǎn)等政策制度，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場、交易、中介、運(yùn)營健康發(fā)展。加大基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)人才隊伍建設(shè)，通過鼓勵企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)與高等院校、科研機(jī)構(gòu)開展合作，培養(yǎng)一批基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展急需人才，健全高端人才引進(jìn)機(jī)制，引進(jìn)一批具有豐富從業(yè)經(jīng)驗的基金管理和運(yùn)營管理領(lǐng)軍人才，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

6 結(jié)語

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制的有效工具，通過有效盤活存量資產(chǎn)、激發(fā)市場活力、規(guī)范市場管理、強(qiáng)化建設(shè)重視等方式，并結(jié)合優(yōu)質(zhì)項目推行，高效中介機(jī)構(gòu)建設(shè)，金融監(jiān)管、財政稅收、國有資產(chǎn)等多領(lǐng)域配套政策的創(chuàng)新完善，以此來全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。