新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響研究

李廣來

山東東海房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 山東濟南 518052

房地產(chǎn)行業(yè)對我國相當長時間的經(jīng)濟社會發(fā)展中，產(chǎn)生了重要的促進作用，在新的收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計人員要熟練掌握處理相關(guān)業(yè)務(wù)核算的知識，以便為整個財務(wù)工作的規(guī)范以及企業(yè)長期健康發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。

1 新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入核算方面的影響分析

1.1 新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的影響

在舊收入準則下，房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入確認時，需要進行一次性確認收入。根據(jù)舊收入準則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認時點需要在房地產(chǎn)企業(yè)和客戶辦理交房手續(xù)時進行確認。但在新收入準則下則不然，在期房銷售時，雙方簽訂了商品房買賣合同，一房一號，具有不可替代性，而且根據(jù)合同，房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)根據(jù)履約情況要求客戶支付不同生產(chǎn)進度的剩余款項或者已提前收取全款，所以滿足商品具有不可替代性，且房地產(chǎn)企業(yè)具有根據(jù)履約進度收取合理款項的權(quán)利。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)按照時段轉(zhuǎn)讓模式確認收入，即在期房銷售后，按照履約進度，可以選擇產(chǎn)出法或者投入法）逐步確認收入，較舊收入準則確認收入時間早很多。

1.2 新收入準則對房地產(chǎn)企業(yè)合同交易價格的影響

新收入準則的實施進一步明確了房地產(chǎn)企業(yè)合同交易價格。在舊收入準則時，房地產(chǎn)交易價格是按照公允價值來進行計量的，這種計量方式導致交易價格分配不是很明確，但新收入準則的實施卻有效彌補了這一不足。新收入準則是按照預期有權(quán)收取的對價金額來計量交易價格，新收入準則對合同履約內(nèi)容、交易價格分配等一些內(nèi)容進行了明確規(guī)定，尤其是針對房地產(chǎn)企業(yè)具有多重交易安排的業(yè)務(wù)，新收入準則根據(jù)各項履約義務(wù)所承諾商品，單獨售價分攤交易價格，如果房地產(chǎn)企業(yè)在一些單獨售價無法直接取得的時候，新收入準則中又可以按照預計成本加毛利法、余值法等來分攤交易價格。由此可見，新收入準則的實施可以顯著提高房地產(chǎn)去企業(yè)收入確認的精準性，將更有助于房地產(chǎn)企業(yè)做好收入確認工作。

2 新收入準則下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

2.1 商品房按照控制權(quán)轉(zhuǎn)移進行收入確認

（1）會計處理。根據(jù)傳統(tǒng)，商品房的收入確認主要分為“竣工交付”、“合同約定交付”、“交鑰匙”三大類型，在新收入準則下，嚴格限制了控制權(quán)轉(zhuǎn)移情況，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在會計處理中，采用了收取全部房款并交鑰匙后再進行收入確認的會計政策，存在一定的稅務(wù)風險。

（2）增值稅處理。根據(jù)規(guī)定，明確了增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間，即發(fā)生應(yīng)稅行為并取得索取銷售款項憑據(jù)或收清銷售款項的當天；如有先開具發(fā)票的，則為開具發(fā)票的當天。收清所有房款并交鑰匙后進行收入確認的稅務(wù)風險主要體現(xiàn)在：各個地區(qū)的稅務(wù)局認為發(fā)生應(yīng)稅行為的時間點與合同約定交房的時間點存在一定的差別，如果出現(xiàn)因為施工、規(guī)劃等原因而延期交付的情況，將會大大增加這樣的時間差，如果處理不合理，將會面臨重大的處罰。

（3）企業(yè)所得稅處理。根據(jù)稅法文件規(guī)定，企業(yè)所得稅收入確認的標準為開發(fā)產(chǎn)品竣工備案、實際投入使用、取得初始產(chǎn)權(quán)這三者誰更早。因此，商品房只要竣工備案，即使在會計處理中沒有進行收入確認，那么在企業(yè)所得稅處理中也要確認計稅收入，如若兩者處在不同的年份，將使得企業(yè)當年納稅所得額出現(xiàn)暫時性的差異，形成一定的稅務(wù)風險問題。

2.2 構(gòu)建稅務(wù)會計差異的有效調(diào)節(jié)機制

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建稅務(wù)會計差異的識別和協(xié)調(diào)機制。首先，需要對企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)類型進行梳理和歸類，在房地產(chǎn)企業(yè)的不同業(yè)務(wù)和商業(yè)模式下，制定會計收入確認和稅收會計差異的調(diào)整表格，為稅務(wù)人員判斷和識別稅務(wù)風險提供可靠的參考。其次，對暫時性的稅收會計差異和永久性的稅收會計差異進行科學區(qū)分。暫時性的稅收會計差異，需要在項目的整個過程進行動態(tài)調(diào)整，在項目注銷清算或結(jié)算最后一期時，一定要調(diào)整好全部的暫時性稅收會計差異，稍有處理不當，就會轉(zhuǎn)變?yōu)橛谰眯缘亩悤町?，導致稅款的增加或減少；對于永久性的稅收會計差異，需要在發(fā)生當時一次性協(xié)調(diào)完成。最后，對于稅法沒有明確規(guī)定的事項，比如開發(fā)項目轉(zhuǎn)移給政府的會展中心是否當作銷售等問題，稅法并沒有規(guī)定應(yīng)該如何處理，一方面需要咨詢相關(guān)的專家，尋找合適的處理方式，另一方面需要和當?shù)氐亩悇?wù)機關(guān)進行協(xié)調(diào)，爭取找到合適的解決方案，從而避免一定的稅務(wù)風險問題。

2.3 完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng)，加強財務(wù)部門內(nèi)部控制系統(tǒng)建設(shè)

企業(yè)財務(wù)會計的工作隨著新時代電子信息技術(shù)的迅猛發(fā)展在不斷發(fā)生快速變化，當前新收入準則實行的背景下，為了使得財務(wù)會計工作的科學性、便捷性得到進一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對內(nèi)部的財務(wù)信息系統(tǒng)進行科學合理的調(diào)整與完善。比如，在企業(yè)的財務(wù)信息系統(tǒng)中，針對新收入準則下建筑項目等業(yè)務(wù)合同的具體交易金額要根據(jù)企業(yè)自身的履約義務(wù)進行合理的分攤的情況，系統(tǒng)中的具體公式設(shè)定就需要進行更新完善，這樣財務(wù)會計的工作才能做到準確無誤。同時，企業(yè)內(nèi)部針對財務(wù)部門會計人員的內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)與完善工作也應(yīng)進一步加強推進，這樣能夠在最大限度上使得企業(yè)會計工作的準確性得到保障。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)面對當前新舊收入準則轉(zhuǎn)化的情況，財務(wù)會計工作必須以更加積極狀態(tài)面對，并針對企業(yè)自身的發(fā)展情況采取合理有效的措施進行應(yīng)對。只有這樣，財務(wù)會計工作才能夠正常開展，企業(yè)才能在長期發(fā)展中獲取更廣的空間。