房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算中的問題及對策

唐耀欣

青島中鐵西海岸投資發(fā)展有限公司 山東青島 266000

在房地產(chǎn)企業(yè)中，會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理的相關(guān)內(nèi)容非常豐富，其中就包括了票據(jù)管理、核算內(nèi)容明確、會計(jì)核算流程優(yōu)化調(diào)整以及產(chǎn)品開發(fā)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)完全依托于行業(yè)產(chǎn)品特殊性，希望大量增補(bǔ)信息披露政策，強(qiáng)化自身會計(jì)核算能力，做好房地產(chǎn)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理工作[1]。

1 會計(jì)核算的地位

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的重要組成部分，在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中扮演著極其重要的角色。房地產(chǎn)開發(fā)屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益領(lǐng)域，這也往往導(dǎo)致一些企業(yè)會出現(xiàn)負(fù)債經(jīng)營的情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些特征就決定了其必須更加重視經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)，盡可能地降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，按照自己的實(shí)際情況進(jìn)行開發(fā)，減少盲目性。

會計(jì)核算作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)政管理的核心，其地位和重要性顯而易見。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，要想提高自身的經(jīng)營質(zhì)量和效果，并且獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)事求是地制定有關(guān)會計(jì)核算制度至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的不斷發(fā)展也使得越來越多的人意識到了做好會計(jì)核算工作的重要性，不僅建立了相應(yīng)的會計(jì)核算制度，而且各企業(yè)也加大了對會計(jì)核算專業(yè)人員的引進(jìn)，在一定程度上保障了企業(yè)資金的健康性和安全性。但不可否認(rèn)的是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對會計(jì)核算的重視程度仍然不夠，不能做到防患于未然，基本上每次都是當(dāng)問題出現(xiàn)以后才進(jìn)行補(bǔ)救，給企業(yè)造成很多不必要的麻煩和經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每天的資金流數(shù)額都比較巨大，而且這些資金往往會用于不同的地方，這就要求企業(yè)能夠把每一筆資金輸入、輸出進(jìn)行記錄，并仔細(xì)核算，確保資金使用的合理性，避免出現(xiàn)濫用、挪用情況的發(fā)生。核算內(nèi)容和環(huán)節(jié)眾多，所以一旦會計(jì)核算出現(xiàn)問題，企業(yè)很可能會走進(jìn)一個惡性循環(huán)的圈子里，輕則造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，重則會導(dǎo)致企業(yè)走向破產(chǎn)的邊緣。為了避免這些問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷完善會計(jì)核算工作，提高抵御市場環(huán)境變化的能力，以更快、更好的方式脫離可操作性低的會計(jì)核算模式。

我國當(dāng)前應(yīng)用比較普遍的會計(jì)核算制度已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需要，所以進(jìn)一步強(qiáng)化會計(jì)核算管理方面的制度，并且在認(rèn)真研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算發(fā)展過程中存在的主要問題以后，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算的相關(guān)對策成為企業(yè)提高自身發(fā)展穩(wěn)定性和競爭力的必然選擇。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算優(yōu)化

2.1 特殊產(chǎn)品業(yè)態(tài)成本

特殊產(chǎn)品業(yè)態(tài)主要包括地下空間、公建配套等。首先針對車位來說，由于車位的售價(jià)比較低，從收入成本配比的角度考慮，車位無法像其他可售業(yè)態(tài)那樣分?jǐn)偹械某杀?。故一般考慮車位只分?jǐn)偨ò渤杀?。如合同中（合同?nèi)容或合同名稱）明確列示車位部分建造成本，按該金額確認(rèn)。如未明確列示，則按照可售面積分?jǐn)偨ò渤杀?。由于各個地區(qū)車位售價(jià)不一，故建議按照上述方法對車位成本進(jìn)行測算，測算后根據(jù)收入成本配比原則確認(rèn)車位成本分?jǐn)偟姆椒?。其次針對地下室或儲藏室而言，對于列示在合同及產(chǎn)權(quán)證上的地下室及儲物間等可售業(yè)態(tài)，應(yīng)考慮預(yù)留成本，可參考產(chǎn)權(quán)車位成本分?jǐn)偡椒āＷ詈筢槍ㄅ涮锥?，公建配套是指產(chǎn)權(quán)面積之外的實(shí)測面積，如不可售會所、幼兒園、車庫等配套設(shè)施，該種業(yè)態(tài)無須預(yù)留成本[2]。

2.2 執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，合理管理票據(jù)

執(zhí)行好相關(guān)法規(guī)制度，對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中所出現(xiàn)的票據(jù)管理不合理問題進(jìn)行分析處理。具體來講，就是要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)制度，確保票據(jù)管理有效到位。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)要求，確保做到稅款繳納到位，建立房地產(chǎn)所得收入的標(biāo)準(zhǔn)核算方式，計(jì)算應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額扣除的費(fèi)用。換言之，要從規(guī)范化法規(guī)制度切入，專門對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本計(jì)稅內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)分析，有效提升稅收賬款到位率，確保票據(jù)管理工作到位，不斷完善票據(jù)領(lǐng)用制度。在該過程中，持續(xù)強(qiáng)化完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理內(nèi)容，例如，對預(yù)收放款內(nèi)容進(jìn)行分析，通過收據(jù)發(fā)票妥善管理相關(guān)檢查工作內(nèi)容，做到相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行到位。

2.3 結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算工作

房地產(chǎn)企業(yè)一定要思考房地產(chǎn)商品的整體開發(fā)狀況，完善流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算工作。具體來說，要根據(jù)企業(yè)會計(jì)核算業(yè)務(wù)處理來分析產(chǎn)品開發(fā)狀況，對其預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算內(nèi)容進(jìn)行分析。在具體的預(yù)售過程中，需要對商品房的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行未完成竣工驗(yàn)收分析，確保預(yù)售房地產(chǎn)款項(xiàng)可滿足收入確認(rèn)條件，分析其無法計(jì)入收入部分，設(shè)置預(yù)售賬款。在該過程中，需要對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)稅費(fèi)核算內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步完善，確保納稅申報(bào)中“應(yīng)交稅費(fèi)”科目計(jì)算處理到位。在進(jìn)入全面收入確認(rèn)后，需要對轉(zhuǎn)出部分稅費(fèi)進(jìn)行分析，追求房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售流轉(zhuǎn)費(fèi)用與收入形成合理配比，做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)處理工作[3]。

3 結(jié)語

會計(jì)核算作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)政管理的核心，其地位和重要性顯而易見。從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算現(xiàn)狀來看，在實(shí)際情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展會計(jì)核算工作過程中仍然存在著一些問題，給企業(yè)健康發(fā)展埋下了很多隱患。為了給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更健康的市場環(huán)境，同時(shí)保障企業(yè)內(nèi)部的穩(wěn)定性，就必須做好會計(jì)核算工作，針對其存在的問題對其會計(jì)核算工作進(jìn)行改革。