房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性及策略研究

王 愿 成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，利潤最大化是企業(yè)的最終目標(biāo)。稅收成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分，因此，依法利用稅收政策和相關(guān)優(yōu)惠條款來減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，控制運(yùn)營成本，增加企業(yè)稅后利潤，對企業(yè)的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升，在我國經(jīng)濟(jì)市場中具有越來越舉足輕重的地位。近年來，隨著我國社會(huì)主義法制化進(jìn)程的不斷加快，我國稅制改革不斷優(yōu)化，全面實(shí)行“營改增”政策、國稅地稅合并、“金稅三期”上線、稅收的征收管理加強(qiáng)以及不斷出臺(tái)的新稅收政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)對提前做好稅收籌劃和納稅預(yù)算的要求變得十分迫切。

一、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各大房地產(chǎn)公司為了自身發(fā)展的需要，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，擴(kuò)大企業(yè)營收規(guī)模，努力提升自己在行業(yè)內(nèi)排名，以確保自身擁有更多資源，在行業(yè)內(nèi)能夠更好的發(fā)展。房地產(chǎn)公司在瘋狂擴(kuò)張的同時(shí)，經(jīng)營上的種種風(fēng)險(xiǎn)也可能會(huì)隨之而來。為了抵抗這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，用財(cái)務(wù)指導(dǎo)生產(chǎn)經(jīng)營，控制企業(yè)經(jīng)營成本。而稅收成本是企業(yè)經(jīng)營成本的重要組成部分，稅收成本的提高會(huì)加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，制約企業(yè)的發(fā)展，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃，對企業(yè)的生存和發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

(一)稅收籌劃結(jié)果影響到公司利潤

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種多，包含增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅等10項(xiàng)稅種，稅負(fù)繁重，行業(yè)平均稅負(fù)在19%—30%之間，稅收成本占企業(yè)經(jīng)營成本比重大。若企業(yè)忽視稅收籌劃工作的重要性，將折損公司稅后利潤，無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，影響公司經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而影響公司在行業(yè)內(nèi)的競爭力。

(二)合法的稅收籌劃能夠提升公司社會(huì)形象

依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。稅收籌劃是在遵循稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，圍繞公司戰(zhàn)略目標(biāo)，對公司生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行事前策劃，最終實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)稅負(fù)、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。只有合法的進(jìn)行稅收籌劃，才能樹立企業(yè)不偷稅漏稅、依法納稅的良好的公共社會(huì)形象，贏得公眾的信任和認(rèn)可。房地產(chǎn)公司只有將社會(huì)效益做好，經(jīng)濟(jì)效益才會(huì)有回饋，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)形象、經(jīng)濟(jì)效益的良性循環(huán)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在的問題

(一)未建立正確的稅收籌劃理念

相比其他發(fā)達(dá)國家，稅收籌劃理念引入我國較晚，致使我國有些房地產(chǎn)公司沒有稅收籌劃意識(shí)或?qū)Χ愂栈I劃存在誤解。一部分人認(rèn)為稅收籌劃就是企業(yè)偷稅漏稅，少交稅款的行為，對稅收籌劃的本質(zhì)存在重大誤解。若企業(yè)無法從意識(shí)層面建立控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃兩者兼容的關(guān)系，將導(dǎo)致其選擇不合理的稅收籌劃方式，有意或者無意的違反稅務(wù)管理的規(guī)定，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最終被稅務(wù)機(jī)關(guān)定性為偷稅漏稅，接受政府相關(guān)部門的監(jiān)察和處罰。

(二)納稅統(tǒng)籌管理落后

多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有相對完善的稅收籌劃管理制度和稅負(fù)管控制度，無法對繁雜但重要的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃工作進(jìn)行切實(shí)有效的管理。由于沒有完善的稅收籌劃管理制度和稅負(fù)管控制度，財(cái)稅人員極易對稅收籌劃工作呈現(xiàn)懶散的態(tài)度，企業(yè)無法及時(shí)的根據(jù)當(dāng)前形勢做出有效的稅收籌劃方案，稅負(fù)無法得到有效控制，造成稅后利潤無法滿足公司經(jīng)營質(zhì)效要求，影響房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(三)稅收籌劃專業(yè)人才匱乏

稅收籌劃專業(yè)性較強(qiáng)，要求籌劃人員不僅需要熟悉國家稅收政策法規(guī)，時(shí)刻關(guān)注稅收政策的變化方向，還要熟悉企業(yè)的經(jīng)營管理業(yè)務(wù)及流程，從而提供不同的稅收籌劃方案以供企業(yè)擇優(yōu)選取，這就需要籌劃人員有充分的理論知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。但如今的房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有專業(yè)的高水平稅務(wù)管理人員，許多稅收工作都是由會(huì)計(jì)人員兼職管理，而會(huì)計(jì)人員稅務(wù)專業(yè)知識(shí)薄弱，無法做到科學(xué)有效的實(shí)施稅收籌劃工作。財(cái)務(wù)工作人員若沒有專業(yè)的稅收籌劃知識(shí)，便不能在企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中辨識(shí)業(yè)務(wù)稅收成本，可能導(dǎo)致企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重。例如《增值稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)從事不同稅率的經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，應(yīng)分別獨(dú)立核算相關(guān)經(jīng)營活動(dòng)，若不分別獨(dú)立核算的，則按照稅率高的經(jīng)營活動(dòng)的稅率進(jìn)行征收管理。若財(cái)務(wù)工作人員未分別核算兼營業(yè)務(wù)，則應(yīng)從高適用稅率，造成企業(yè)稅負(fù)增加，稀釋企業(yè)稅后利潤。

三、房地產(chǎn)公司加強(qiáng)稅收籌劃的策略

(一)強(qiáng)化對公司稅收籌劃的認(rèn)識(shí)

建立正確的稅收籌劃理念是開展稅收籌劃工作的第一步。稅收籌劃意識(shí)需要明白稅收籌劃本身具有合法性、整體性、超前性、專業(yè)性、風(fēng)險(xiǎn)性等特征，在合法合規(guī)的前提下，將財(cái)務(wù)與生產(chǎn)經(jīng)營、戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，整體設(shè)計(jì)方案，事前進(jìn)行籌劃，最終達(dá)到降低稅收成本的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理的目標(biāo)。建立正確的稅收籌劃理念，要求公司尤其要注意稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)性特征，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)與提高經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合，才能達(dá)到稅收籌劃對公司合法權(quán)益維護(hù)的最終目的。企業(yè)可以通過學(xué)習(xí)稅收政策，結(jié)合稅收籌劃知識(shí)，來控制企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)稅負(fù)。依法納稅，掌握國家出臺(tái)的最新政策，才能有效降低財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

(二)完善稅收籌劃制度，加強(qiáng)稅收籌劃管理

完善的稅收籌劃制度是一個(gè)組織成型的框架，建立建設(shè)、及時(shí)調(diào)整稅收籌劃動(dòng)態(tài)工作，使房地產(chǎn)公司稅收籌劃工作能夠更好有序的進(jìn)行。房地產(chǎn)公司稅收籌劃工作需要從公司創(chuàng)立開始，全流程納稅分析并進(jìn)行統(tǒng)籌管理，涉及土地價(jià)格競拍預(yù)算決策、前期融資、項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)報(bào)建、工程建設(shè)以及樓盤銷售整個(gè)過程，從房地產(chǎn)開發(fā)銷售各環(huán)節(jié)優(yōu)化稅負(fù)，降低稅收成本給房地產(chǎn)公司帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，房地產(chǎn)公司跨地區(qū)開發(fā)經(jīng)營已成為常態(tài)，由于每個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)面臨的稅收征管也不盡相同，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需要對地方區(qū)域的納稅政策進(jìn)行深入了解，提高稅收籌劃精準(zhǔn)性和全面性。

(三)合理利用稅收政策，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅在房地產(chǎn)公司稅負(fù)結(jié)構(gòu)中所占比重較大，是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤的主要因素。三個(gè)稅種在房地產(chǎn)行業(yè)中都存在先預(yù)交后結(jié)算繳納的征收方式，但三個(gè)稅種達(dá)到結(jié)算繳納時(shí)間點(diǎn)各不相同。按照國家稅收政策要求，增值稅在交房時(shí)達(dá)到結(jié)算繳納條件，企業(yè)所得稅為取得竣備、投入使用或辦理初始產(chǎn)權(quán)三者孰先原則結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，土地增值稅則分為達(dá)到應(yīng)清算和可清算的條件。房地產(chǎn)企業(yè)需要從項(xiàng)目整體考慮測算三稅種實(shí)際稅負(fù)，并與三稅種預(yù)交稅負(fù)進(jìn)行比較，制定相關(guān)運(yùn)營節(jié)點(diǎn)，降低企業(yè)稅負(fù)。

以增值稅為例，由于國家僅出臺(tái)了增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵退稅制度，明確了增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵部分可以進(jìn)行退稅，而對項(xiàng)目實(shí)際稅負(fù)低于預(yù)交稅負(fù)的增值稅多交部分，目前沒有退稅渠道。若項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)低于房地產(chǎn)預(yù)交增值稅稅率3%，則要求企業(yè)應(yīng)綜合考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)留抵可退稅金額與交房進(jìn)度、達(dá)到增值稅結(jié)算繳納條件之間的平衡，同時(shí)，還需要考慮交房時(shí)工程發(fā)票的取得情況，保證結(jié)算繳納增值稅時(shí)，可以正常勾選抵扣進(jìn)項(xiàng)，避免出現(xiàn)項(xiàng)目增值稅多交情形。

企業(yè)所得稅按照年度匯算進(jìn)行匯算清繳，要求房地產(chǎn)企業(yè)綜合考慮項(xiàng)目當(dāng)?shù)仡A(yù)計(jì)毛利率和項(xiàng)目實(shí)際毛利率的差異，以規(guī)劃項(xiàng)目運(yùn)營節(jié)點(diǎn)，尤其是跨年度取得竣備的項(xiàng)目，避免由于取得竣備時(shí)間節(jié)點(diǎn)的差異，導(dǎo)致項(xiàng)目多交企業(yè)所得稅。

土地增值稅則要求房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)前國家所頒布的免稅、減稅等優(yōu)惠政策對項(xiàng)目進(jìn)行合理定價(jià),通過測算項(xiàng)目稅后綜合收益來權(quán)衡選擇利潤最大化的銷售方式。適當(dāng)降低房地產(chǎn)銷售價(jià)格,或者適當(dāng)提高房地產(chǎn)的施工質(zhì)量或配套設(shè)施質(zhì)量，將普通住宅的增值率控制在20%以下,以獲得土地增值稅免稅優(yōu)惠，來降低項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)。

(四)強(qiáng)化并補(bǔ)充公司稅收籌劃人才

加強(qiáng)企業(yè)財(cái)稅人員相關(guān)稅收知識(shí)的學(xué)習(xí)，利用管理手段對公司做出稅收籌劃貢獻(xiàn)的員工進(jìn)行激勵(lì)，在公司內(nèi)部激發(fā)財(cái)稅人員學(xué)習(xí)稅收籌劃的熱情。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身特點(diǎn)制定與稅收籌劃的戰(zhàn)略方針，引進(jìn)稅收籌劃專業(yè)人才，堅(jiān)持外部引進(jìn)與內(nèi)部培養(yǎng)并舉，促使房地產(chǎn)公司的稅收籌劃順利開展。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身稅收籌劃情況的實(shí)際需求，引進(jìn)或培養(yǎng)高素質(zhì)稅務(wù)專業(yè)人才，建立完善集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。對具有專業(yè)納稅籌劃知識(shí)，有能力有經(jīng)驗(yàn)的人才重點(diǎn)引進(jìn)，持續(xù)強(qiáng)化推動(dòng)企業(yè)稅收籌劃工作。充分發(fā)揮外部引進(jìn)專業(yè)稅收籌劃人才的作用，通過“傳、幫、帶”方式組織開展對財(cái)務(wù)人員相關(guān)的培訓(xùn)和指導(dǎo)，并及時(shí)收集、研究和解讀國家頒布的最新政策，建立房地產(chǎn)公司稅收籌劃知識(shí)庫，提升房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的稅收籌劃水平。

四、結(jié)語

在市場化大環(huán)境下，稅收籌劃更加具有普適性。房地產(chǎn)企業(yè)要想做到利益最大化就要掌握相關(guān)的稅收政策，有效進(jìn)行稅收籌劃，降低稅收成本，增加企業(yè)核心競爭力。稅收籌劃工作復(fù)雜且艱巨，要求企業(yè)強(qiáng)化稅收籌劃理念，跟上國家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的步伐，更新稅收知識(shí)，適應(yīng)稅制改革。只有采用有效的管理措施，完善稅收籌劃制度，盡快加強(qiáng)專業(yè)知識(shí)的人才培養(yǎng)和吸納，打好稅收籌劃基礎(chǔ)，保障稅收籌劃工作順利開展，房地產(chǎn)公司才能在新形勢下的社會(huì)經(jīng)濟(jì)道路上走的更穩(wěn)更遠(yuǎn)。