職能管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中的應(yīng)用

王淑萍

山東省青島市城陽(yáng)區(qū)住房和城市建設(shè)管理局 山東青島 266109

房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市形象、改善人居環(huán)境、增加就業(yè)崗位等方面起到越來(lái)越重要的作用，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為各地新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)熱點(diǎn)。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)行存在的問(wèn)題也不容忽視，規(guī)范企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為、強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管越來(lái)越重要。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中職能管理存在的問(wèn)題

（1）目標(biāo)置換擾亂市場(chǎng)秩序。政府是政策的制定者，政府官員中很多人一味追求自己的政治利益，但是社會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益重視不足，因此其決策或多或少地存在一些政治化的傾向。有的地方政府認(rèn)為只有提高房?jī)r(jià)才能體現(xiàn)出土地的價(jià)值，因此在市中心安排高檔商品房，在郊區(qū)安排中低價(jià)房，結(jié)果是中低收入者被從市中心攆到城市郊區(qū)，市區(qū)成為高收入人群的集中地，郊區(qū)則轉(zhuǎn)變?yōu)橹械褪杖肴巳旱募械?，這對(duì)和諧社會(huì)的構(gòu)建是非常不利的。房?jī)r(jià)的走高造成周邊城郊區(qū)域房?jī)r(jià)隨之增高，這又反作用于市中心房?jī)r(jià)的不斷提高[1]。很多地方都要依靠房地產(chǎn)來(lái)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通過(guò)土地的轉(zhuǎn)讓來(lái)獲得財(cái)政收入，銀行收入需要房地產(chǎn)來(lái)抵押貸款，因此地方政府的政策傾斜向房地產(chǎn)以追求財(cái)政收入以及地方政績(jī)。

（2）市場(chǎng)交易行為監(jiān)管不到位。房地產(chǎn)產(chǎn)品需要到市場(chǎng)上瑞通，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高度繁榮，交易活動(dòng)明顯增加，即當(dāng)前大量房地產(chǎn)中介公司隨之產(chǎn)生，其在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、流動(dòng)以及消費(fèi)過(guò)程中發(fā)揮著媒介的作用。但是當(dāng)前政府對(duì)中介行業(yè)的管理還不夠完善，這造成房地產(chǎn)中介活動(dòng)中存在一些違法違規(guī)的行為，例如中介行為不規(guī)范、無(wú)證經(jīng)營(yíng)、缺乏信用意識(shí)、物業(yè)管理不規(guī)范等。

（3）金融市場(chǎng)監(jiān)管不足。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)資金循環(huán)的中樞，銀行貸款、商品房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金的主要來(lái)源，因此房地產(chǎn)的資金風(fēng)險(xiǎn)主要集中在金融機(jī)構(gòu)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)償還貸款存在問(wèn)題時(shí)，這時(shí)銀行資金的安全就會(huì)受到直接的影響。當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管力度不足，主要體現(xiàn)在沒(méi)有認(rèn)真審核引起四證不全、缺乏相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)得到貸款，且對(duì)貸款后的資金投向監(jiān)控不足。

（4）住房消費(fèi)性政策引導(dǎo)不足。政府沒(méi)有充分發(fā)揮出政策牽動(dòng)住房消費(fèi)的作用。一方面沒(méi)有動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制、價(jià)格以及供求等變化，沒(méi)有披露相關(guān)信息，這造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有很好地了解市場(chǎng)需求而盲目建造高檔標(biāo)準(zhǔn)、大戶型的商品房，消費(fèi)者無(wú)力承擔(dān)；與此同時(shí)，缺乏面對(duì)大眾消費(fèi)群體的中低檔商品房。除此之外沒(méi)有有效引導(dǎo)二元消費(fèi)以及適度消費(fèi)，消費(fèi)者沒(méi)有先租后買(mǎi)的觀念，購(gòu)房時(shí)不能根據(jù)自己的收入水平來(lái)理性購(gòu)房。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的對(duì)策

（1）加強(qiáng)土地管理。要充分發(fā)揮出城市規(guī)劃的職能，提高建設(shè)用地管理的規(guī)范性。要基于城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)，按照城市總體規(guī)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃以及土地利用年度計(jì)劃、近期建設(shè)計(jì)劃、市場(chǎng)實(shí)際需求以及市場(chǎng)運(yùn)行狀況等對(duì)近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。不僅要預(yù)防過(guò)度緊缺的發(fā)生，也要預(yù)防過(guò)度供給的情況，提高土地供應(yīng)的計(jì)劃性。在總量控制、適度緊缺的原則下對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整[2]。土地供應(yīng)堅(jiān)持主要為普通商品房。

加強(qiáng)對(duì)已批出土地的管理。一次性全面清理已經(jīng)批出，但尚未完善讓出手續(xù)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地。對(duì)不能認(rèn)定為閑置用地，但是批準(zhǔn)書(shū)有效期滿且沒(méi)有開(kāi)發(fā)的，要求重新辦理用地審核手續(xù)。對(duì)不滿足開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的不核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)。所有已經(jīng)列入建設(shè)用地范圍的土地，要求都嚴(yán)格按照城市的規(guī)劃來(lái)建設(shè)，禁止企業(yè)變更規(guī)劃方案。

（2）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。政府為市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件的同時(shí)，還要建立起相應(yīng)的規(guī)則以約束房地產(chǎn)市場(chǎng)，將市場(chǎng)運(yùn)行秩序以及競(jìng)爭(zhēng)秩序維護(hù)好、調(diào)控好，給企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出公平、公正、公開(kāi)的環(huán)境，從而維持市場(chǎng)秩序，對(duì)任何違規(guī)者都要進(jìn)行制裁與懲罰。著力控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)以及消費(fèi)者投資決策準(zhǔn)確性的同時(shí)，還要對(duì)開(kāi)發(fā)、交易、中介、物業(yè)管理等的各種違法違規(guī)行為進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)范。建立、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)系統(tǒng)以及信息披露制度。強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審批管理。對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則予以健全。對(duì)物業(yè)管理行為予以規(guī)范。

（3）完善供應(yīng)政策。市場(chǎng)管理的目的在于讓總供給與總需求基本保持平衡，形成合理、有序的買(mǎi)方市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)現(xiàn)階段的住房供應(yīng)中，要重視建立起針對(duì)低收入家庭、具有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅供應(yīng)體系，同時(shí)建立起針對(duì)高收入家庭的商品住宅供應(yīng)體系，采取措施解決弱勢(shì)群體的安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題。要對(duì)住房供應(yīng)政策進(jìn)行完善，不斷健全住房供應(yīng)體系，對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，引導(dǎo)企業(yè)滿足中低收入群體的住房需求，積極開(kāi)發(fā)面向中低收入群體的適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，從而讓不斷推動(dòng)消費(fèi)格局。

要對(duì)不斷完善市場(chǎng)信息公開(kāi)發(fā)布披露制度，結(jié)合宏觀調(diào)整與市場(chǎng)需求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息引導(dǎo)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)得以建立起基于市場(chǎng)需求的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，從而扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求不平衡的局面。以市場(chǎng)需求為根據(jù)，采取有效粗宋一措施來(lái)建設(shè)居民經(jīng)濟(jì)能力能承受的中低價(jià)位的普通商品住房，從而提高其在市場(chǎng)的占比[3]。

（4）發(fā)展住房信貸，加強(qiáng)管理服務(wù)。推進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化。建立起包括房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券、房地產(chǎn)信托以及房地產(chǎn)基金等在內(nèi)的多元化融資途徑，支持、鼓勵(lì)、允許以商業(yè)銀行為主體、多種金融機(jī)構(gòu)參與住房低壓貸款的業(yè)務(wù)。強(qiáng)化社會(huì)游資、機(jī)構(gòu)投資者的參與，通過(guò)利息減免、還款計(jì)劃等政策來(lái)對(duì)中低收入家庭實(shí)施補(bǔ)助。持續(xù)完善住房公積金管理體制以及監(jiān)督機(jī)制，發(fā)展住房公積金委托貸款，對(duì)貸款程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，不斷擴(kuò)大借貸范圍，對(duì)不合理的收費(fèi)予以取消，從而為貸款提供便利。擴(kuò)大覆蓋面，同時(shí)發(fā)展個(gè)體住房委托貸款業(yè)務(wù)。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，很大程度上影響著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)大眾生活水平的改善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要想收獲良好的發(fā)展，就需要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。