長租公寓“爆雷”問題研究

劉 果

（貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)，貴陽 550025）

0 引言

根據(jù)分布的位置是否集中，長租公寓劃分為分散式和集中式兩大類，是國家大力支持住房租賃后發(fā)展起來的一種新型商業(yè)模式。依托互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的高速發(fā)展，長租公寓得以通過線下收房、線上租房實(shí)現(xiàn)便捷經(jīng)營。傳統(tǒng)的房屋租賃市場信息透明度低，房東和房客需要花費(fèi)較多的時(shí)間線下交流，而長租公寓打破了這一傳統(tǒng)，簡化了租房煩瑣的流程，是新時(shí)代租房市場的產(chǎn)物［1］。但在2020 年以來，多家長租公寓相繼因?yàn)橘Y金鏈斷裂而“爆雷”，蛋殼公寓作為長租公寓行業(yè)的明星企業(yè)，因房東集體維權(quán)、房客露宿街頭等事件引起社會(huì)廣泛關(guān)注。2020 年12 月3 日，一則標(biāo)題為“廣州蛋殼公寓一租客因被房東驅(qū)趕而墜樓自殺”的新聞再次把長租公寓推上風(fēng)口浪尖。蛋殼公寓2020年1 月份才在美國上市，為何僅僅不到一年的時(shí)間就“爆雷”，市值蒸發(fā)上億美元呢？本文將對這個(gè)問題進(jìn)行研究，希望對讀者有所啟示。

1 長租公寓爆雷

2015 年1 月，蛋殼公寓在北京成立，是隸屬紫梧桐資產(chǎn)管理有限公司的一個(gè)品牌，目前其租房業(yè)務(wù)遍及全國十余個(gè)城市。2020 年1 月17 日，蛋殼公寓僅僅發(fā)展了5 年就在美國實(shí)現(xiàn)了IPO，萬眾矚目下，成為2020 年登陸紐交所的第一支中概股。

新冠疫情期間，蛋殼公寓道德綁架業(yè)主，要求他們積極響應(yīng)國家號召予以“免租”，但是私底下卻對租客收取租金，被指“吃相難看”。到了2020 年10 月，各大社交平臺、財(cái)經(jīng)網(wǎng)站紛紛傳出蛋殼公寓高層“跑路”等信息，公司的官方微博發(fā)文迅速否認(rèn)了這些消息。而最近，由于蛋殼公寓現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，無法承擔(dān)房租費(fèi)用，房東自覺利益受損，就開始采用非法手段趕人，大量的租客面臨露宿街頭的窘境。截至2020 年11 月，蛋殼經(jīng)營的房源總數(shù)超過40 萬。即使按照最低標(biāo)準(zhǔn)一套公寓一個(gè)住戶來算，蛋殼這次涉及的用戶最少也有80 多萬人。

從股票行情來看，蛋殼公寓的股價(jià)波動(dòng)慘不忍睹，自2020年1 月上市以來一路狂跌。截至2020 年12 月16 日收盤，其股價(jià)已經(jīng)從上市初的13.5 美元跌至2.88 美元。不僅如此，公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也很慘淡，蛋殼公寓三年虧損63 億元，即使經(jīng)歷過八輪融資，獲得了大量的資本“輸血”，也無法填補(bǔ)其每年野蠻擴(kuò)張、投資的巨額支出。

2 長租公寓“爆雷”的原因

2.1 租金貸占比不合理

首先簡單介紹一下長租公寓租金貸的操作過程：長租公寓高價(jià)攬收房東的房源，然后通過互聯(lián)網(wǎng)平臺向公眾發(fā)布租房消息。有的人付不起房租，長租公寓就與微眾銀行這類金融機(jī)構(gòu)合作，誘導(dǎo)房客通過借貸付房租，長租公寓承諾只要辦理了租金貸，就能享受最低的房租和服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠，租客只需要向金融機(jī)構(gòu)按月還款并支付利息就可獲得一年房源的居住權(quán)。在租客和金融機(jī)構(gòu)簽訂租金貸合約后，金融機(jī)構(gòu)就一次性向蛋殼公寓代付房客一年租金，而長租公寓拿到這筆錢后，僅僅是分月向房東支付房租，于是這筆資金就存在一個(gè)時(shí)間錯(cuò)配，運(yùn)營商可以在此期間利用這筆錢進(jìn)行自身擴(kuò)張或金融投資，這就是租金貸的杠桿作用。眾所周知，高杠桿與高風(fēng)險(xiǎn)如影隨形，租金貸的杠桿作用讓長租公寓行業(yè)嘗到甜頭的同時(shí)，也伴隨很高的風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到一些意外情況，比如裝修成本上升、房客數(shù)量下降、人工成本上漲等，便會(huì)造成租金貸模式的崩潰，導(dǎo)致公司沒有足夠的現(xiàn)金流支付房租。蛋殼公寓目前的狀況便是如此，租客和房東兩方的利益都受到損害，引起大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。其實(shí)早在2019 年12 月，國家就曾發(fā)文要求，把租金貸款金額占整個(gè)租金的比例壓縮在30%以內(nèi)［2］。但是蛋殼公寓與金融機(jī)構(gòu)合作的租金貸比例在70%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過合規(guī)率，想在短時(shí)間內(nèi)把這一比例降下來希望基本為零。

2.2 擴(kuò)張過于快速

作為長租公寓行業(yè)的明星企業(yè)，蛋殼公寓的房源規(guī)模非常龐大。據(jù)了解，從2015 年到2020 年第一季度，蛋殼公寓所控制的房源數(shù)量從兩千多套猛增至40 萬套。不僅收購數(shù)量龐大的房源需要“燒錢”，收到房源后還需要花大筆資金在裝修、配置家電、聘請保潔人員、交物管費(fèi)等各個(gè)方面。從2015 年成立以來，蛋殼公寓還不忘在野蠻擴(kuò)張的過程中進(jìn)行大規(guī)模的融資行動(dòng)，蛋殼共經(jīng)歷了8 輪融資，在資本市場上攬獲54 億元。數(shù)據(jù)顯示，很多大型投資公司如CMC 資本、愉悅資本、螞蟻金服等都曾為蛋殼公寓豪擲千金［3］。綜上所述，盡管前些年蛋殼公寓搶占了巨大的市場，但是快速擴(kuò)張過程中的巨額開銷使得公司的資金成本負(fù)擔(dān)過大，目前公司的資金鏈?zhǔn)执嗳?，這也是多方維權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)的直接原因。

2.3 新冠疫情的影響

2020 年，本來春節(jié)過后會(huì)有大面積的復(fù)工，但是新冠疫情抑制了人員的流動(dòng)，企業(yè)幾個(gè)月都無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，外出務(wù)工并且租房的人自然就少了。長租公寓的房客急劇減少，缺少資金的收入，還要給房東付房租，給保潔人員付工資，交物管費(fèi)等，使長租公寓本就如履薄冰的資金鏈狀況更是雪上加霜。因此，與餐飲、旅游等受疫情影響較大的行業(yè)一樣，2020 年房屋租賃市場也遭受重創(chuàng)，僅75%的入住率使其行業(yè)前景不容樂觀。此前采用“高進(jìn)低出”“長收短付”模式實(shí)現(xiàn)野蠻擴(kuò)張的長租企業(yè)，也面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。長租公寓十分依賴資金杠桿，然而房屋的入住率下跌，收不到租金，沒有可有效支配的現(xiàn)金流，自然就拉長了資金循環(huán)時(shí)間，這也是長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營困境最直接的原因。作為長租公寓行業(yè)內(nèi)的佼佼者，蛋殼公寓一方面要求房東響應(yīng)國家號召，減免新冠疫情期間的房租，一方面又向房客收取房租裝進(jìn)自己口袋。這一“兩頭吃”的舉動(dòng)使蛋殼公寓的品牌形象大打折扣，給房客對長租公寓的信任度造成毀滅性的打擊，很難再建立互信關(guān)系，不利于長租公寓的長期發(fā)展。

3 針對我國長租公寓現(xiàn)狀的建議

所謂安居才能樂業(yè)，從古至今，國人都賦予住房重要的意義，作為不可忽視的民生領(lǐng)域的一部分，長租公寓“爆雷”的危害很大，一旦出現(xiàn)問題必將影響社會(huì)和諧安定，要引起各方重視。針對我國長租行業(yè)的現(xiàn)狀，提出以下幾點(diǎn)建議。

3.1 禁止住房租賃企業(yè)欺騙、誘導(dǎo)承租人使用租金貸，且租金貸占租金比例不得超過規(guī)定數(shù)值

舉個(gè)例子，蛋殼公寓許多租客竟然不知道自己和金融機(jī)構(gòu)簽訂了租金貸，只是覺得自己只需要每月按時(shí)給銀行匯錢就可以租房，蛋殼公寓以及金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)人員沒有把租金貸的概念給房客解釋清楚，可以說是故意隱瞞。除此之外，金融機(jī)構(gòu)也沒有嚴(yán)格審核租客的資產(chǎn)狀況、工作收入等，沒有核實(shí)房客的償還貸款能力，這就造成一個(gè)巨大的安全隱患：一旦租客沒了工作收入，將沒有能力償還貸款，如果大面積出現(xiàn)這種情況，有可能給金融機(jī)構(gòu)帶來巨大的現(xiàn)金流壓力，造成公司的資金鏈斷裂。如果這條建議得以實(shí)施，還可以輔助性地設(shè)立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度，應(yīng)該對檢舉長租公寓違規(guī)行為的人給予獎(jiǎng)勵(lì)，并保護(hù)好舉報(bào)人的隱私，以免他們因?yàn)閯?dòng)了資本主義的奶酪而遭受報(bào)復(fù)。同時(shí)，還要對違規(guī)使用租金貸的企業(yè)處以重罰，讓他們明白越過法律的警戒線要付出很大的代價(jià)。當(dāng)長租公寓違規(guī)成本很高的時(shí)候，這些企業(yè)自然就會(huì)遵守法律法規(guī)，遵守市場秩序。對那些租金貸比例遠(yuǎn)超30%的長租公寓，有關(guān)部門要督促其在某個(gè)期限內(nèi)把這個(gè)比例降下來，緩解杠桿帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 長租公寓不能一味以“燒錢”搶流量，杜絕野蠻擴(kuò)張

“先把流量搶到手，再采取措施變現(xiàn)”是互聯(lián)網(wǎng)思維的特點(diǎn)，而互聯(lián)網(wǎng)思維也是目前長租公寓貫徹的理念。之前的網(wǎng)約車、外賣都采用了相似的營銷模式。長租公寓采用“高進(jìn)低出”搶奪市場，但是從長期來看這種方法真的可行嗎？網(wǎng)約車APP、外賣APP 都是輕資產(chǎn)模式，搶奪市場的方式無非就是給消費(fèi)者少量的補(bǔ)償和優(yōu)惠，砸點(diǎn)錢就可能會(huì)有很好的收益。但長租公寓是與之相反的重資產(chǎn)模式，存在不可避免的高成本支出，比如需要安排工作人員與房東、房客對接，這免不了一大筆人工成本；高價(jià)收到房源后，不僅要給房客讓利，還要花一大筆錢進(jìn)行裝修……這錢燒得太快，如果融資不順利，資金鏈就會(huì)瞬間崩潰。因此，長租公寓行業(yè)需要平穩(wěn)發(fā)展，杜絕野蠻擴(kuò)張。

3.3 長租公寓需要拓寬價(jià)值創(chuàng)造鏈，綜合化運(yùn)營

長租公寓資金回收期太長，為了減輕長租公寓運(yùn)營的財(cái)務(wù)壓力，企業(yè)可以在公寓附近開設(shè)一些生活超市、健身房、餐飲店等，這樣做能為公司創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)也給顧客生活帶來便利，有利于公司樹立良好的品牌形象。

3.4 必須嚴(yán)格控制長期公寓行業(yè)的準(zhǔn)入門檻

我國長租公寓行業(yè)發(fā)展過于快速，目前僅有的《商品房屋租賃管理辦法》執(zhí)行力很弱，并且由于我國住房租賃環(huán)境的特殊性，也存在可操作性不強(qiáng)等問題。進(jìn)入門檻較低，導(dǎo)致我國目前長租公寓行業(yè)中大部分都是以包租形式運(yùn)營，整體的長租公寓運(yùn)營平臺市場混亂，質(zhì)量也存在較大差異。因此，長租公寓行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)水平整體較高，需要確定合適的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，并且定期對企業(yè)的營業(yè)資格進(jìn)行審核。

4 結(jié)語

綜上所述，國家目前對住房租賃市場非常重視，出臺了一系列政策鼓勵(lì)該行業(yè)的發(fā)展，對系統(tǒng)化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)予以重點(diǎn)支持。企業(yè)家不能僅著眼于自身的利益，肆意利用租金貸等金融工具增大杠桿，損害國家和人民的利益，要平穩(wěn)擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。