養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求、困境和建議分析
——以江蘇省為例

文/馬兵

江蘇省是我國人口大省，也是老齡化程度較高的省份之一。據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前江蘇省65歲以上的人口數(shù)量占全省人口數(shù)量的近13%。為了讓老年人獲得更好的服務(wù)，促進(jìn)老齡事業(yè)的發(fā)展，系統(tǒng)化解決高齡人員的生活問題，江蘇省全省大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，大力推動養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使江蘇省社會養(yǎng)老實現(xiàn)了全覆蓋。江蘇省在建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)中心的過程中，將社會資本作為財政支出的重要補(bǔ)充，積極鼓勵社會資本參與到養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)和基礎(chǔ)建設(shè)的隊伍中，使江蘇省在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的時候擁有充足的資金，為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供了良好投資環(huán)境。但當(dāng)前江蘇省發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，依然存在著發(fā)展和市場需求不匹配等痛點問題亟待解決，本文對養(yǎng)老地產(chǎn)顧客需求進(jìn)行調(diào)查和分析，基于此探討?zhàn)B老地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題，同時提出發(fā)展建議，希望為全國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)提供經(jīng)驗。

一、江蘇省老年人口情況以及養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

近些年，江蘇省多次人口普查數(shù)據(jù)顯示，江蘇省65歲以上人口數(shù)量正在快速增長，表現(xiàn)出老齡化程度高、城鄉(xiāng)差異大、老齡化發(fā)展速度快的趨勢。根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查以及使用EXCEL軟件進(jìn)行的人口走勢曲線方程計算得知，到2050年，江蘇省65歲以及以上人口的數(shù)量將會達(dá)到2369萬人，數(shù)量是江蘇省總?cè)丝诘?2%，2030年～2050年將會是江蘇省老年人口增長速度最快的時段[1]。

在江蘇省老齡化程度高、發(fā)展快的背景下，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都開始關(guān)注養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展這一塊“大蛋糕”，其中也有部分房地產(chǎn)企業(yè)還擔(dān)負(fù)著運(yùn)營管理的任務(wù)，有些房地產(chǎn)企業(yè)會和專業(yè)運(yùn)營管理的企業(yè)合作。養(yǎng)老地產(chǎn)的特點和普通地產(chǎn)之間存在著一定的區(qū)別，養(yǎng)老地產(chǎn)對配套設(shè)施的要求更高，注重地產(chǎn)附近要有醫(yī)院、康復(fù)中心、休閑社交場所等。當(dāng)前，江蘇省養(yǎng)老房產(chǎn)已實現(xiàn)了全覆蓋，在南京、蘇州、無錫、常州、徐州、宜興等城市都有開發(fā)商在運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)，其中也不乏外資企業(yè)的存在。

江蘇省是我國東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的省份，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及地產(chǎn)的開發(fā)還處于摸索階段。從全國市場上來看，我國已開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著冰火兩重天的情況，只有真正了解老年人對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，順應(yīng)市場發(fā)展的規(guī)律，才能避免不良發(fā)展，降低不良后果出現(xiàn)的概率，讓社會資源得到最大限度的應(yīng)用。

二、江蘇省養(yǎng)老地產(chǎn)市場對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的主要需求

（一）老年人口對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求情況

要充分發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值，必須遵循江蘇省當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展的客觀規(guī)律，了解老年人的需求，從而有效降低養(yǎng)老地產(chǎn)在開發(fā)過程中存在的風(fēng)險，讓養(yǎng)老地產(chǎn)能夠長期穩(wěn)定地健康發(fā)展。要了解市場以及顧客對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求傾向，需要對市場進(jìn)行調(diào)查，合理分析當(dāng)前江蘇省65歲以上人口的男女比例和地區(qū)分布情況，對蘇北、蘇中和蘇南分別投放調(diào)查問卷，以此獲得可靠結(jié)論。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，江蘇省老年人家庭月收入在2001元～3000元之間的人數(shù)最多，占調(diào)查人口的近四成，從中可以得知老年家庭的月收入非常有限。開發(fā)商在對養(yǎng)老地產(chǎn)項目制定租賃價格時，應(yīng)充分思考租售的價格，讓老年人真正能夠入住。在調(diào)查對象中，生活能夠做到自理的老年人數(shù)量超過了一半，需要提供幫助的半自理老年人數(shù)量約占35%，完全不能自理的人數(shù)約占14.5%。由此可見，當(dāng)前階段大部分老年人都能妥善照顧自己。

調(diào)查中有將近四成的老年人表示，希望與子女共住；三成的老年人希望不改變生活習(xí)慣，兩成的老年人希望能住進(jìn)老年公寓；只有一成的老年人愿意住在敬老院。這樣的結(jié)果和我國傳統(tǒng)教育觀念有著很大的關(guān)系，開發(fā)商在選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項目的時候，應(yīng)考慮到老年人的心理需求，讓老年地產(chǎn)和年輕人居住的位置盡可能接近。調(diào)查還對老年人入住老年地產(chǎn)的接受程度進(jìn)行了解，從調(diào)查結(jié)果中可以看出，超過一半的老年人愿意接受老年地產(chǎn)，而另一半不接受老年房產(chǎn)、不愿入住的主要原因在于：①經(jīng)濟(jì)上難以承擔(dān)；②養(yǎng)老地產(chǎn)項目離子女家距離過遠(yuǎn)；③對住宅附近配套服務(wù)的質(zhì)量有擔(dān)憂；④自己有用于養(yǎng)老的住宅。對地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須在開發(fā)老年地產(chǎn)時充分考慮這些問題，尤其是選址、服務(wù)品質(zhì)以及配套設(shè)施建設(shè)等方面的問題[2]。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的投資環(huán)境情況

對江蘇省而言，一類城市養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)投資往往具有更高的回報率，如蘇州、南京、無錫等城市，經(jīng)濟(jì)水平長期處于全省前列，并且表現(xiàn)出老齡化嚴(yán)重的問題，這三座城市也是江蘇省發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)的重點城市。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較好，這些城市的社會服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和保險業(yè)之間的關(guān)系更為密切，發(fā)展情況較好，市政府也出臺了相應(yīng)的政策，有助于老年地產(chǎn)開發(fā)投資。在綜合因素的影響下，這三座城市的發(fā)展環(huán)境非常優(yōu)越。為了加快一類城市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，建議一類城市開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的時候?qū)嵤哟位_發(fā)的策略，使老年人養(yǎng)老的需求能夠得到滿足，使高端化養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)得到保障，吸引更多投資商參與到中高檔療養(yǎng)服務(wù)中心、養(yǎng)老休閑社區(qū)的建設(shè)中，讓養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)投資情況能夠和城市經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)[3]。

對徐州、揚(yáng)州等二類城市，養(yǎng)老需求也很大，但社會經(jīng)濟(jì)水平和一類城市相比有所不足，對養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的購買力有所欠缺。雖然二類城市經(jīng)濟(jì)水平不如一類，但在政府政策支持下，養(yǎng)老地產(chǎn)投資環(huán)境依舊良好。為了提高二類城市的發(fā)展規(guī)模，建議在二類城市中大規(guī)模發(fā)展收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，保證養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)能在老年人經(jīng)濟(jì)承受范圍內(nèi)，同時對少部分的高收入養(yǎng)老人群，也應(yīng)開發(fā)相應(yīng)的高端養(yǎng)老地產(chǎn)，建設(shè)小型化的高端養(yǎng)老服務(wù)，讓不同需求的人群都能滿足需求。

對連云港等三類城市，人均收入水平較低，人們對養(yǎng)老市場的需求活躍程度也相對較低。在推動三類城市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)先建立適應(yīng)開發(fā)商投資的政策環(huán)境，其次繼續(xù)開發(fā)小型化的老年公寓地產(chǎn)，改造原有社區(qū)，積極鼓勵社會參與到小型化老年公寓的開發(fā)中，建設(shè)完成養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系，再進(jìn)行小型化老年公寓地產(chǎn)的開發(fā)，從而滿足城市老年人的需求。

三、當(dāng)前江蘇省養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中遇到的困境

（一）產(chǎn)業(yè)鏈還未形成

養(yǎng)老地產(chǎn)作為將養(yǎng)老資源融合的產(chǎn)品，需要兼?zhèn)浞康禺a(chǎn)開發(fā)、醫(yī)療保健、文體娛樂、生活服務(wù)等功能。當(dāng)前，江蘇省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鏈條以及產(chǎn)品體系還未形成良性運(yùn)作的生態(tài)系統(tǒng)，尤其是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的各個參與主體都各自為政，難以將行業(yè)整合和精細(xì)分工，對養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化和規(guī)?；a(chǎn)生一定程度的影響。

（二）養(yǎng)老住宅存在研究不足的問題

盡管江蘇省已經(jīng)實現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的全覆蓋，出現(xiàn)了很多養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，但從市場角度上來看，缺少對家庭生命周期中養(yǎng)老住宅產(chǎn)品系統(tǒng)性的研究，并且養(yǎng)老住宅標(biāo)準(zhǔn)化體系尚未建設(shè)完成，有些養(yǎng)老地產(chǎn)周邊的配套設(shè)施建設(shè)存在不完善的現(xiàn)象，甚至養(yǎng)老住宅只有名字中帶有“養(yǎng)老”二字，實際上并不適合老年人居住，僅依靠出售“養(yǎng)老”的概念完成地產(chǎn)的銷售，使老年人在入住老年地產(chǎn)后難以享受到相應(yīng)齊全的服務(wù)，增加民眾對老年地產(chǎn)的抵觸情緒，不利于行業(yè)的長期發(fā)展。

（三）養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的供求之間存在的錯位明顯

養(yǎng)老地產(chǎn)分類沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，大體上分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式。居家養(yǎng)老模式是將原有的住宅進(jìn)行重新設(shè)計和建設(shè)，在改造過程中要考慮老年人的需求，使住宅更加適合老年人的生活。同時，在生活中，應(yīng)為老年人提供各種上門養(yǎng)老服務(wù)；社區(qū)養(yǎng)老模式主要是對原有的社區(qū)繼續(xù)改造，在社區(qū)內(nèi)為老年人設(shè)置能夠運(yùn)動、娛樂、社交的場所，例如：老年人活動中心、老年大學(xué)等；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老指的是獨(dú)立經(jīng)營的社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)內(nèi)具有配套的醫(yī)療設(shè)備和護(hù)理設(shè)備。從對江蘇省65歲以上人口的調(diào)查可以得知，我國老年人更愿意選擇的養(yǎng)老方式是居家養(yǎng)老以及社區(qū)養(yǎng)老，而我國主流開發(fā)商在進(jìn)行老年房產(chǎn)開發(fā)時，更多是對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，這使得老年人養(yǎng)老的需求和市場供應(yīng)之間存在明顯的錯位。造成這種結(jié)果的主要原因在于當(dāng)前市場開發(fā)商對老年人的思想以及社會發(fā)展的趨勢定位不準(zhǔn)確，導(dǎo)致當(dāng)前市場資源配置出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象。

（四）養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)水平差距明顯

根據(jù)調(diào)查顯示，江蘇省老年人養(yǎng)老時更希望和子女間距離更近一些，而省內(nèi)許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)的位置過于偏僻，缺乏與周邊社區(qū)的互動條件，子女探視老年人不便，讓老年人更加孤單。這使得省內(nèi)早些年建立的設(shè)備完善，面積較大的養(yǎng)老地產(chǎn)項目入住率難以得到提升。我國老齡化發(fā)展進(jìn)程飛快，國家缺乏接受過專業(yè)理論實踐培訓(xùn)的服務(wù)性人才，尤其是缺少老年人護(hù)理人員與心理輔導(dǎo)等方面的人才。由于我國普遍存在著護(hù)理人員的工資較低、工作強(qiáng)度高、工作復(fù)雜等問題，尤其是老年護(hù)理方面的人才更是少之又少，很多護(hù)理人員在沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的情況下就草草上崗，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)水平參差不齊。對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最關(guān)鍵的配套設(shè)施便是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在有些社區(qū)內(nèi)的門診部只能對老年人進(jìn)行體檢或者開具藥方，無法對老年人病情進(jìn)行診治[4]。正是由于老年地產(chǎn)發(fā)展中存在著大量的問題，沒有從老年人群體的實際需求進(jìn)行建設(shè)，使得養(yǎng)老住宅和普通住宅間沒有明顯的區(qū)別。

四、促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的可行性的建議

（一）國家應(yīng)該加大對養(yǎng)老地產(chǎn)政策的支持

隨著我國老齡化社會發(fā)展速度越來越快，國家和政府逐漸意識到養(yǎng)老問題的重要性，推出了相關(guān)的政策，這對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展來說非常有利。我國老年人人口數(shù)量龐大、業(yè)務(wù)較不成熟，只有政府加大對養(yǎng)老地產(chǎn)政策的扶持，通過完善法律政策體系，使養(yǎng)老地產(chǎn)能夠向著系統(tǒng)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，在土地供給、規(guī)劃、設(shè)計、投資、稅收等各個方面提供相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，切實落實政策。當(dāng)前，省內(nèi)還存在著一部分不良企業(yè)打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名義圈地建設(shè)，在規(guī)劃設(shè)計時不能符合養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)有的要求，行業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)還需要提升。面對這樣的問題，江蘇省必須重視并通過有效法律手段指導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)的各方行為。

（二）健全社會福利機(jī)制

養(yǎng)老地產(chǎn)在進(jìn)行建筑設(shè)計和運(yùn)行維護(hù)的過程中需要投入大量的成本，由于前期投入較大、投資回收周期長，面臨許多不確定性，一般的企業(yè)很難承受這種風(fēng)險及成本，僅通過銀行貸款難以滿足行業(yè)對資金的需求。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)將投資渠道進(jìn)一步擴(kuò)寬，創(chuàng)新融資方式，讓省內(nèi)和省外具有實力的企業(yè)、保險行業(yè)、基金行業(yè)、民間資本流入到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中。這些相關(guān)社會福利機(jī)構(gòu)需要一定的制度保障，在建立健全社會福利機(jī)制的同時，通過相關(guān)的制度，讓更多的社會企業(yè)能夠參與到養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)。

對老年人可支配財產(chǎn)較少的情況，社會應(yīng)在允許的情況下，將對老年人的福利進(jìn)行適當(dāng)提高，尤其對生活困難不能完全自理的老年人，更應(yīng)提高其社會福利。

（三）加強(qiáng)對養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃和設(shè)計

養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計和規(guī)劃應(yīng)根據(jù)老年人的生理和心理特點進(jìn)行，必須表現(xiàn)出對老年人的人性化關(guān)懷，這是養(yǎng)老地產(chǎn)取得前期營銷和后期運(yùn)營成功的關(guān)鍵所在。在進(jìn)行規(guī)劃時，應(yīng)盡可能滿足老年人的意愿，選擇離城市中青年人生活居住區(qū)域較近的位置進(jìn)行建設(shè)，周邊環(huán)境質(zhì)量應(yīng)得到保障，具備相應(yīng)的公共設(shè)施、有生活氣息，建設(shè)過程中應(yīng)補(bǔ)齊周邊沒有的設(shè)施，同時建設(shè)與地產(chǎn)相匹配的餐飲、護(hù)理、醫(yī)療等設(shè)施和場所。在設(shè)計時，應(yīng)針對不同情況的老年人，讓室內(nèi)設(shè)計具有差異化，保證室內(nèi)具有安全性和舒適性，注重對無障礙通道的細(xì)節(jié)設(shè)計。

（四）形成養(yǎng)老地區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)化

在國家大力支持下，給予財政和資金的補(bǔ)貼，通過社會福利機(jī)構(gòu)的建立健全，對養(yǎng)老地區(qū)做好相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計，最終形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)化模式。以形成產(chǎn)業(yè)鏈為前提，聯(lián)系地區(qū)實際情況，開展多樣化模式。例如，在開發(fā)相關(guān)養(yǎng)老地區(qū)模式時，可專門設(shè)置綜合型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)模式、大型社區(qū)開發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)模式，通過對普通社區(qū)中配備養(yǎng)老產(chǎn)品以及在成熟社區(qū)周邊插入多功能老年服務(wù)設(shè)施等方式，讓社區(qū)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，養(yǎng)老設(shè)施和幼兒園地產(chǎn)發(fā)展有更多的選擇，形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。在相關(guān)產(chǎn)業(yè)化模式背景下，對地區(qū)的國有資產(chǎn)進(jìn)行高效利用，例如，對地區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施，江蘇省舊醫(yī)院、辦公樓、學(xué)校、幼兒園、私人物業(yè)用房等進(jìn)行高幅度利用。我國已經(jīng)朝著高齡化方向發(fā)展，幼兒園和許多小學(xué)進(jìn)行控制，這些資產(chǎn)可以得到有效利用。通過適當(dāng)?shù)母倪M(jìn)，幫助養(yǎng)老地產(chǎn)有相關(guān)的資源可以開發(fā)。

綜上所述，江蘇省養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國養(yǎng)老行業(yè)的縮影，人口老齡化是我國未來面臨的重大挑戰(zhàn)之一，老年消費(fèi)和老年需求在社會中占有的比例將逐漸提高，養(yǎng)老地產(chǎn)項目必然會隨著社會的需求而快速增長，唯有建立完善的規(guī)章制度，才能對老年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范和限制，促使行業(yè)發(fā)展能夠與社會經(jīng)濟(jì)效益協(xié)同發(fā)展。